【正文】 在中國(guó)境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地房屋權(quán)屬承受的單位和個(gè)人為契稅的納稅人。 房?jī)r(jià)構(gòu)成 基地開發(fā)費(fèi) 勘察設(shè)計(jì)費(fèi) 房屋建筑安裝費(fèi)（公建配套設(shè)施） 房屋建設(shè)間接費(fèi)用 市政公用設(shè)施費(fèi)（城市建設(shè)配套費(fèi)） 營(yíng)銷費(fèi)用（ 3%— 5%） 稅費(fèi) 利潤(rùn) 九、房地產(chǎn)其它相關(guān)知識(shí) 均價(jià) —— 是指將各單位的銷售價(jià)格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù)，即得出每平方米的均價(jià)。 缺點(diǎn) ：辦理手續(xù)比較復(fù)雜（私人是不能辦的，必須由開發(fā)商去辦）。銀行按揭是促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍的最有效的手段。職工個(gè)人繳存的住房公積金以及單位為其繳存的住房公積金，實(shí)行專戶存儲(chǔ)，歸職工個(gè)人所有。 共有產(chǎn)權(quán) —— 指一家房地產(chǎn)有兩個(gè)或兩個(gè)以上的權(quán)利主體，即共有人，在實(shí)踐中又有按份共有和共同共有之分。 九、房地產(chǎn)其它相關(guān)知識(shí) 二手房 —— 二手房即舊房。具有經(jīng)濟(jì)性和適用性的特點(diǎn)。從這里可以看出部分產(chǎn)權(quán)和全部產(chǎn)權(quán)的一些區(qū)別。業(yè)主的房屋可以自行出租、出售，也可以繼承、贈(zèng)與。 一般應(yīng)當(dāng)包含以下內(nèi)容 ： 開發(fā)單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位，委托監(jiān)理的應(yīng)注明監(jiān)理單位； 結(jié)構(gòu)類型； 裝修、裝飾注意事項(xiàng)； 上水、下水、電、燃?xì)狻崃?、通訊、消防等設(shè)施配置的說(shuō)明； 有關(guān)設(shè)備、設(shè)施安裝預(yù)留位置的說(shuō)明和安裝注意事項(xiàng)； 門、窗類型，使用注意事項(xiàng)； 配電負(fù)荷； 住宅使用說(shuō)明書 承重墻、保溫墻、防水層、陽(yáng)臺(tái)等部位注意事項(xiàng)的說(shuō)明； 其他需說(shuō)明的問(wèn)題。 自物權(quán)就是權(quán)利人對(duì)于自己所有的物所排他享有的占有、使用、收益、處分的權(quán)利。 收益權(quán)指產(chǎn)權(quán)人收取房產(chǎn)所產(chǎn)生的利益的權(quán)利。 ： 交通動(dòng)線圖是對(duì)房地產(chǎn)商品附近的街路布線、公交車線路、及附近各生活機(jī)能的綜合平面圖，客戶可以通過(guò)它了解房地產(chǎn)整個(gè)區(qū)域的環(huán)境情況及交通的方便性 ?？梢宰鳛榫W(wǎng)頁(yè)形式，內(nèi)容詳實(shí)，信息豐富，圖文并茂，以激發(fā)客戶潛在購(gòu)買欲望為目的。 ( 樓書 ) : 說(shuō)明書不一定都是廣告，附在商品包裝內(nèi)，僅僅說(shuō)明商品的安裝、使用方法的說(shuō)明書不是廣告，只有那些向外散發(fā)，以說(shuō)服客戶購(gòu)買為目的的說(shuō)明書才是廣告。 （三）渠道策略 七、房地產(chǎn)營(yíng)銷策略 房地產(chǎn)促銷，是指通過(guò)各種促銷手段來(lái)促進(jìn)房地產(chǎn)產(chǎn)品銷售與租賃的行為 這里介紹三種主要的促銷手段 廣告 通過(guò)媒體發(fā)布的形式向消費(fèi)者傳遞房地產(chǎn)產(chǎn)品信息，可以采取印刷廣告，視聽廣告，招貼廣告，現(xiàn)場(chǎng)廣告四種形式。 產(chǎn)品的優(yōu)化組合是產(chǎn)品策略的重要內(nèi)容，是指根據(jù)市場(chǎng)來(lái)確定提供怎樣的產(chǎn)品組合，如格局配比，格局配比是指二房二廳等各種格局的單元在某一樓盤的單元總數(shù)中所占的比例的多少。所謂住宅所處的商圈，由幾部分構(gòu)成： 其一是就業(yè)中心區(qū)，一個(gè)能吸收大量就業(yè)人口的商務(wù)辦公樓群或經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)。在選擇商鋪時(shí)應(yīng)特別注意物業(yè)的平面格局、樓板承重。按土地面積計(jì)算或按建筑面積計(jì)算。 （一）土地及其相關(guān)概念 五、土地 （二）土地所有權(quán)的概念及劃分 土地所有權(quán)的概念 指土地所有者在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，對(duì)其擁有的土地享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。 消費(fèi)彈性的差異性： 由于房地產(chǎn)的特性及它的功能和用途的不同，決定著不同的房地產(chǎn)具有不同的消費(fèi)彈性。 又稱存量房地產(chǎn)市場(chǎng)。 三、房地產(chǎn)市場(chǎng) （四）房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本分類 根據(jù)組成要素可分為 ： (1)土地使用市場(chǎng)。 三、房地產(chǎn)市場(chǎng) （一）房地產(chǎn)交易 三、房地產(chǎn)市場(chǎng) （二）房地產(chǎn)市場(chǎng)的概念 房產(chǎn)市場(chǎng)是從事房產(chǎn)、土地的出售、租賃、買賣、抵押等交易活動(dòng)的場(chǎng)所或領(lǐng)域。這也是各類資本對(duì)其趨之若騖的根本原因。 一、房地產(chǎn)的概念 （三）房地產(chǎn)的概念 房地產(chǎn)的自然特征 a)位置的固定性； b)使用的耐久性； c)資源的有限性； d)物業(yè)的差異性。 住宅地產(chǎn)： 以居住功能為主的住宅房地產(chǎn)。 一、房地產(chǎn)的概念 （一）房產(chǎn)與地產(chǎn) 房產(chǎn) 房產(chǎn)所有權(quán)的分類： 占有權(quán) ： 對(duì)于房屋的實(shí)際持有和控制，它是使用財(cái)產(chǎn)的前提條件。法律意義上的土地財(cái)產(chǎn)一般具有以下特征： l、屬于一定的所有者或使用者； 有明確的四至界定； 可以依法轉(zhuǎn)讓； 能給所有者和使用者帶來(lái)一定的權(quán)益。 房地產(chǎn)由于其自己的特點(diǎn)即位置的固定性和不可移動(dòng)性，在經(jīng)濟(jì)學(xué)上又被稱為不動(dòng)產(chǎn)?！凹徔?、鋼鐵、房地產(chǎn)” ── 中國(guó)三大支柱產(chǎn)業(yè)。 按交易客體存在狀況的不同 ，可分為單純的土地使用權(quán)交易、房地產(chǎn)期權(quán)交易和房地產(chǎn)現(xiàn)權(quán)交易。雖然價(jià)格和供求等市場(chǎng)機(jī)制會(huì)產(chǎn)生調(diào)整供求之間的非均衡態(tài)的作用，但隨著諸多市場(chǎng)因素的發(fā)展變化，原有的均衡態(tài)將不斷被打破，因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)供求之間的不平衡性將長(zhǎng)時(shí)期存在，而均衡始終只能是相對(duì)的。 根據(jù)房地產(chǎn)流通順序分為 ： (1)一級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)。 多樣性： 房地產(chǎn)可以用于工業(yè)生產(chǎn)，可以用于商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)及辦公樓等，也可作為城市居民居住的地方等。 經(jīng)濟(jì)學(xué)上 ，土地是自然賜予人類的資源、資產(chǎn)。 出讓方式： 招標(biāo)出讓、拍賣方式出讓、協(xié)議出讓。 土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓 ： 指土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，包括出售、交換和贈(zèng)予。 （二）住宅 六、房地產(chǎn)投資分析 影響房房地產(chǎn)價(jià)格的主要因素： 1） 經(jīng)濟(jì)因素 A、物價(jià) B、通貨膨脹 C、國(guó)民收入 D、國(guó)內(nèi)外投資差額 E、利率 F、貨幣供給量 2） 政治因素 3） 行政因素 4） 社會(huì)因素 A、人口 B、生活水平 5） 自然因素 A、地段 B、土地面積 C、土地的地勢(shì) 6） 個(gè)案因素 A、地點(diǎn) B、環(huán)境 C、發(fā)展商的信譽(yù) D、規(guī)劃 E、格局 F、建筑材料 G、貸款利率 H、競(jìng)爭(zhēng)樓盤 I、廣告表現(xiàn) J、銷售能力 （三）影響房地產(chǎn)價(jià)格因素 六、房地產(chǎn)投資分析 你的房子可以升值嗎？ 五因素看升值潛力 影響房產(chǎn)增值的因素很多，主要是以下幾個(gè)因素。 四是配套。 一般來(lái)說(shuō)，新產(chǎn)品定價(jià)可以有兩種策略 取脂定價(jià)策略 即一種新商品房剛進(jìn)入市場(chǎng)的階段，采取高價(jià)政策，在短期內(nèi)賺取大量利潤(rùn)，當(dāng)取得一定市場(chǎng)后，在降低價(jià)格，進(jìn)一步開拓市場(chǎng)。利用廣播作房地產(chǎn)企業(yè)廣告是適宜的，因?yàn)槠髽I(yè)廣告可以不做描述，口號(hào)式的宣傳即可增加企業(yè)的知名度。也可以是自行舉辦的抽獎(jiǎng)文藝活動(dòng)，不但可以吸引大批客戶促進(jìn)銷售，亦可吸引人潮制造話題。樣品間具有其他任何房地產(chǎn)廣告媒體所不能代替的地位，樣品間最大的特點(diǎn)就是真實(shí)性，樣品間的布置應(yīng)產(chǎn)生強(qiáng)大的吸引力，吸引潛在投資者做出投資快速的決策。 所謂收益，是指房地產(chǎn)所有權(quán)人按照法律規(guī)定，從履行權(quán)利義務(wù)關(guān)系中得到的收益。集體所有土地的范疇包括：農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外；農(nóng)村的宅基地、自留地和自留山等。 九、房地產(chǎn)其它相關(guān)知識(shí) 五證： 兩書： 九、房地產(chǎn)其它相關(guān)知識(shí) 九、房地產(chǎn)其它相關(guān)知識(shí) 住宅質(zhì)量保證書 ，是房地產(chǎn)開發(fā)商將新建成的房屋出售給購(gòu)買人時(shí)，針對(duì)房屋質(zhì)量向 購(gòu)買者做出承諾保證的書面文件，具有法律效力，開發(fā)商應(yīng)依據(jù) 《 住宅質(zhì)量保證書 》 上約定的房屋質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān)維修、補(bǔ)修的責(zé)任。有些地方通常對(duì)期房的理解是未修建好，尚不能入住的房子。市場(chǎng)價(jià)也就是住宅市場(chǎng)的行市價(jià)格或牌價(jià)價(jià)格。商品房是指開發(fā)商開發(fā)建設(shè)的供銷售的房屋，能辦產(chǎn)權(quán)證和國(guó)土證，可以自定價(jià)格出售的產(chǎn)權(quán)房。 不可售公房 —— 不可售公房是指根據(jù)本市現(xiàn)行房改政策還不能出售給承租居民的公有住房，它主要包括舊式里弄、新式里弄、職工住房等廚房、衛(wèi)生合用的不成套房屋，也包括部分公寓、花園住宅等成套房屋。這類房屋不是通過(guò)市場(chǎng)獲得，是一種準(zhǔn)商品房。單位售賣公房的公共維修基金，由售房單位和購(gòu)房職工共同籌集，所有權(quán)歸購(gòu)房人，用于售出住宅樓房公共部位和共用設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)。 九、房地產(chǎn)其它相關(guān)知識(shí) 一次性付款 — 這是在賣方市場(chǎng)時(shí)最為常見的銷售方式，在買方市場(chǎng)時(shí)一般多見于那些低價(jià)位小單位的樓盤銷售，通常一次性付款都有優(yōu)惠，對(duì)發(fā)展商來(lái)說(shuō)一次性付款是解決資金危機(jī)的靈丹妙藥。 ③ 銀行按揭。 九、房地產(chǎn)其它相關(guān)知識(shí) 預(yù)測(cè)面積 —— 是指在商品房期房（有預(yù)售銷售證的合法銷售項(xiàng)目）銷售中，根據(jù)國(guó)家規(guī)定，由房地產(chǎn)主管機(jī)構(gòu)認(rèn)定具有測(cè)繪資質(zhì)的房屋測(cè)量機(jī)構(gòu)，主要依據(jù)施工圖紙、實(shí)地考察和國(guó)家測(cè)量規(guī)范對(duì)尚未施工的 房屋面積進(jìn)行一個(gè)預(yù)先測(cè)量計(jì)算的行為，它是開發(fā)商進(jìn)行合法銷售的面積依據(jù)。如果會(huì)所一味追求高檔而不顧及業(yè)主的能力與需求，勢(shì)必會(huì)形同虛設(shè)；如降低物業(yè)管理費(fèi)，將影響房產(chǎn)的整體品質(zhì)。 解讀： 此次限購(gòu)的力度不僅加強(qiáng)，范圍也比 2023年出臺(tái)“限購(gòu)令”的城市范圍充分?jǐn)U大，北京、上海、廣州、深圳四大一線城市以及福州、海口、廈門等二線城市已經(jīng)相繼表態(tài)將繼續(xù)推行“限購(gòu)令”，而對(duì)于 2023年絕大多數(shù)沒有出臺(tái)限購(gòu)令的二線城市，特別是中西部的直轄市、各大省會(huì)城市，此次也包含在限購(gòu)令的范圍之內(nèi)。房產(chǎn)廣告中常表現(xiàn)“ 元／平方米起售”，以較低的起價(jià)來(lái)引起消費(fèi)者的注意。 等額還款法：每月還款本息 =P*I（ 1+I） N/（ 1+I） 12N1 I=貸款月利率 n=貸款年限 p=貸款額 遞減還款法：本金每月相同，利息逐月遞減。 九、房地產(chǎn)其它相關(guān)知識(shí) 房地產(chǎn)營(yíng)銷付款方式及其優(yōu)劣分析 —— ① 一次性付款 ：房子的價(jià)款基本上一次性付清。違約金是對(duì)違約方的一種經(jīng)濟(jì)制裁 ， 具有懲罰性和補(bǔ)償性 ， 但主要體現(xiàn)懲罰性 。初始登記的主要作用在于確定土地權(quán)屬，完備地籍資料。解困房只售給經(jīng)審查合格的無(wú)房戶和住房困難戶。目前居民租用的公有住房，按房改政策分為兩大類：一類是可售公有住房，一類是不可售公有住房。 爛尾 的情況一般不會(huì)發(fā)生在房產(chǎn)推出銷售的時(shí)候的 ， 而是隨著項(xiàng)目的不斷推進(jìn) ， 一步步顯現(xiàn) 。 內(nèi)銷房 —— 指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過(guò)實(shí)行土地使用權(quán)出讓形式，經(jīng)政府主管部門審批，建成后用于在國(guó)內(nèi)范圍（不含港、澳、臺(tái)地區(qū)）出售的住宅。期房在港澳地區(qū)稱做為買 “ 樓花 ” ，這是當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)商普遍采用的一種房屋銷售方式。房產(chǎn)坐落地址、產(chǎn)權(quán)來(lái)源、房屋結(jié)構(gòu)、間數(shù)、建筑面積、使用面積、共有數(shù)紀(jì)要、他項(xiàng)權(quán)利紀(jì)要和附記，并配有房地產(chǎn)測(cè)量部門的分戶房屋平面圖。國(guó)有土地包括： 城市的土地，即除法律規(guī)定屬于集體所有以外的城市市區(qū)土地； 依照法律規(guī)定被征朋的土地； 依照法律規(guī)定被沒收、征收、征購(gòu)、收歸國(guó)家所有的土地； 依照法律 I規(guī)定確定給予全民所有制單位、農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人使用的國(guó)有土地； 依法屬于國(guó)家所有的名勝古跡、自然保護(hù)區(qū)內(nèi)的土地； 依照法律規(guī)定不屬于集體所有的其他土地。這種權(quán)利包括直接的物權(quán)，也包括由此派生的典權(quán)、抵押權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利。 ： 樣品間與被陳列在櫥窗里的自行車、照相機(jī)、電視機(jī)等樣品商品同樣性質(zhì)，所不同的是由于房地產(chǎn)商品自身的特殊性，樣品間本身是一個(gè)容器，而不像其他商品那樣被放置在特定的容器內(nèi)。 ： 公關(guān)活動(dòng)是房地產(chǎn)較場(chǎng)用的一種廣告形式，可以是大型的演出活動(dòng)。 （ RD）： 廣播也是房地產(chǎn)廣告使用比較廣泛的媒體，利用廣播作房地產(chǎn)廣告內(nèi)容一般較簡(jiǎn)單，廣播房地產(chǎn)商品一般多為啟示性廣告，其任務(wù)僅僅是告訴潛在投資者某一待銷的房地產(chǎn)，并不作詳細(xì)介紹。目前的發(fā)現(xiàn)的市場(chǎng)空白點(diǎn)是否真的存在市場(chǎng)機(jī)會(huì)。 三是環(huán)境。 升值潛力 ：無(wú)論是做短線還是長(zhǎng)線投資，都應(yīng)該對(duì)升值潛力有好的預(yù)判，主要應(yīng)該關(guān)注政府的城建規(guī)劃，是否有拆遷等等，同時(shí)，有的房地產(chǎn)商在開盤是往往可能采取低價(jià)入市，在這個(gè)時(shí)候購(gòu)買，很快就可以看到價(jià)格的上漲，這也是很多短線炒家的做法。 C、國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地。集體所有土地不允許出讓。 質(zhì)量竣工驗(yàn)收 消防竣工驗(yàn)收 防雷竣工驗(yàn)收 園林綠化竣工驗(yàn)收 環(huán)?？⒐を?yàn)收 觃劃竣工驗(yàn)收 工程檔案驗(yàn)收 室內(nèi)環(huán)境空氣檢測(cè) 辦理工程竣工驗(yàn)收備案，并取得工程竣工驗(yàn)收備案證 按照與業(yè)主簽訂的商品房買賣合同中約定的時(shí)間，進(jìn)行交房 收集、整理辦理項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)證所需的資料， 在商品房買賣合同約定的時(shí)間內(nèi)，為業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)證 四、房地產(chǎn)開發(fā)的一般流程 （一）土地及其相關(guān)概念 從土地利用和管理的角度 ，土地是地球表層的陸地部分，包括內(nèi)陸水域和灘涂。此類物業(yè)主要是住宅用房等。 是指物業(yè)管理，室內(nèi)外裝飾、維修、設(shè)計(jì)等活動(dòng)的市場(chǎng)。交易方式不僅有買賣、租賃，還有抵押、典當(dāng)及其他的讓渡方式。前者還可進(jìn)一步按土地使用權(quán)的出讓或劃拔性質(zhì)的不同進(jìn)行分類?！皫?dòng)消費(fèi)的龍頭馬車”。 所謂“不可分離”，是指不能分離或雖能分離但分離后會(huì)破壞房地產(chǎn)的功能或完整性。 地產(chǎn)一般特征： 土地具有有用性、稀缺性和社會(huì)的有效需求等特點(diǎn)。 收益權(quán) ： 指憑借所有權(quán)而取得的經(jīng)濟(jì)收入或利益，如房屋所有權(quán)人將房屋出租而收取的租金。我國(guó)的地產(chǎn)是指有限期的土地使用權(quán)。 注：房地產(chǎn)