【正文】 ? 房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金是指以投資基金形式投資于房地產(chǎn)業(yè)，對(duì)包括普通住宅、工商業(yè)用房等在內(nèi)的各類(lèi)房地產(chǎn)進(jìn)行內(nèi)部組合投資的集合投資制度。 ? 房地產(chǎn)信托機(jī)構(gòu)主要資金來(lái)源有房地產(chǎn)信托基金、房地產(chǎn)信托存款、集資信托和代理集資和共同投資基金等幾方面。房地產(chǎn)信托是指房地產(chǎn)信托機(jī)構(gòu)受委托人的委托，為了受益人的利益，代為管理、營(yíng)運(yùn)或處理委托人托管的房地產(chǎn)及相關(guān)資財(cái)?shù)囊环N信托行為。通過(guò)對(duì)基金的監(jiān)管，促使基金優(yōu)化自身結(jié)構(gòu)，增強(qiáng)行業(yè)自律。同時(shí)要加強(qiáng)對(duì)基金的監(jiān)管。因此，國(guó)家應(yīng)盡快出臺(tái)一部專(zhuān)門(mén)規(guī)范產(chǎn)業(yè)投資基金的法律，同時(shí)完善相應(yīng)配套的法律法規(guī)。 ? 3．相關(guān)配套政策 ? 在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金的發(fā)展過(guò)程中，國(guó)家擔(dān)任一個(gè)很重要的角色，主要是為產(chǎn)業(yè)投資基金的發(fā)展提供相關(guān)配套政策，為其創(chuàng)造良好的外部環(huán)境。②實(shí)物性房地產(chǎn)。由于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金主要投資于未上市企業(yè)，以追求長(zhǎng)期投資收益為目標(biāo)，因此要穩(wěn)定地實(shí)施其投資策略，基金必須在較長(zhǎng)的時(shí)期內(nèi)保持資產(chǎn)的相對(duì)穩(wěn)定，所以宜以封閉式基金為主。 ? （ 4）基金類(lèi)型的選擇 ? 房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金分為封閉式基金和開(kāi)放式基金兩種。一般來(lái)說(shuō)，如果基金規(guī)模比較大，投資領(lǐng)域比較廣，就應(yīng)該采用公司型組織形式；如果規(guī)模比較小，業(yè)務(wù)投資又具有專(zhuān)一性，則可采用契約型組織形式。契約型產(chǎn)業(yè)投資基金是依據(jù)一定的信托契約組織起來(lái)的基金，公司型產(chǎn)業(yè)投資基金是依據(jù)《 公司法 》 成立的以盈利為目標(biāo)的投資基金公司。公募發(fā)行要經(jīng)過(guò)金融主管機(jī)構(gòu)的嚴(yán)格審查，發(fā)起機(jī)構(gòu)要按要求進(jìn)行相關(guān)信息的披露，這有助于基金的規(guī)范運(yùn)作，確保投資者利益。募集方式應(yīng)采取公募形式。因此基金規(guī)模應(yīng)適中，且以相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)作為測(cè)算基金規(guī)模的依據(jù)。 ? （ 2）基金的規(guī)模、期限和募集方式 ? 基金規(guī)模太小不利于建立有效的投資組合，不能有效地降低投資風(fēng)險(xiǎn)，從而影響基金的整體投資收益率。目前，我國(guó)居民儲(chǔ)蓄存款已達(dá) 11． 2萬(wàn)億，再加上保險(xiǎn)基金、養(yǎng)老基金等機(jī)構(gòu)投資者以及其他民間資本已形成了一個(gè)龐大的潛在資金市場(chǎng)。由此可見(jiàn)，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金將在不久的將來(lái)誕生。另外，國(guó)內(nèi)業(yè)界已對(duì)產(chǎn)業(yè)投資基金作了一些初步探索和嘗試。 《 產(chǎn)業(yè)投資基金管理暫行辦法 》第五稿正待國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)通過(guò)。 ? 最后是長(zhǎng)期傳統(tǒng)投融制體制及觀念的影響和束縛。 ? 其次是資本市場(chǎng)不完善，存在過(guò)度投機(jī)現(xiàn)象，目前又沒(méi)有股指期貨交易等規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的工具，給投資基金業(yè)的經(jīng)營(yíng)發(fā)展造成很大困難。因此，我國(guó)現(xiàn)有的正式投資基金全部是證券投資基金。 1997年 11月，國(guó)務(wù)院頒布 《 證券投資基金管理暫行辦法 》 ，此后證券投資基金進(jìn)入規(guī)范發(fā)展階段。由于當(dāng)時(shí)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的整頓，大部份投資于房地產(chǎn)的資金都沉淀了。 ? 我國(guó)的投資基金業(yè)起步于 20世紀(jì) 80年代中期，到了1994年，全國(guó)共有基金 70多個(gè)。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金的發(fā)展，一方面能拓寬居民投資的渠道，優(yōu)化居民的金融資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，另一方面促進(jìn)銀行儲(chǔ)蓄分流，減輕銀行資金壓力，從而提高社會(huì)資金的使用效率。在我國(guó)，盡管居民有這種需求，但由于信托投資制度的不完善，信托投資工具較少，因此居民只能把資金存入銀行。這將促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的優(yōu)勝劣汰，加速行業(yè)內(nèi)的兼并、收購(gòu)，有利于房地產(chǎn)業(yè)大型企業(yè)集團(tuán)的出現(xiàn)，實(shí)現(xiàn)資源的優(yōu)化配置。同時(shí)，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金是通過(guò)分散投資來(lái)降低風(fēng)險(xiǎn)，它對(duì)每個(gè)企業(yè)的投資不會(huì)超過(guò)該企業(yè)總資產(chǎn)的一定比例，企業(yè)不會(huì)因此而喪失經(jīng)營(yíng)自主權(quán)，同時(shí)還得接受來(lái)自外部投資者的監(jiān)督，有助于增加運(yùn)行的透明度和規(guī)范性。產(chǎn)業(yè)投資基金對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的投資是股權(quán)投資，這一方面有利于企業(yè)減輕債務(wù)負(fù)擔(dān)，避免企業(yè)因巨額債務(wù)負(fù)擔(dān)而陷入資金周轉(zhuǎn)的困境。 ? 2．給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)新的契機(jī)，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)、健康發(fā)展 ? 首先，發(fā)展房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金將會(huì)改善房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道。這給商業(yè)銀行帶來(lái)很大的風(fēng)險(xiǎn)，通過(guò)發(fā)展房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金，可以減輕商業(yè)銀行的壓力。在中國(guó)當(dāng)前的宏觀經(jīng)濟(jì)情況及金融體制下，發(fā)展房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金，從宏觀上講可以幫助深化金融體制改革，培育資本市場(chǎng)，減輕銀行負(fù)擔(dān)，化解金融風(fēng)險(xiǎn)；從微觀角度講，可以改善房地產(chǎn)業(yè)的融資渠道，拓寬居民的投資渠道，具體來(lái)講，發(fā)展房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金具有以下幾個(gè)方面的意義。同時(shí)，由于它由專(zhuān)業(yè)的人員進(jìn)行投資理財(cái)，克服了個(gè)人理財(cái)?shù)膶?zhuān)業(yè)知識(shí)限制。 ? （ 3）有效地分散投資風(fēng)險(xiǎn) ? 不同的投資項(xiàng)目，其風(fēng)險(xiǎn)和收益是各不相同的，通過(guò)有效的投資組合，可以將投資的風(fēng)險(xiǎn)控制在最小范圍內(nèi)。以房地產(chǎn)物業(yè)為資產(chǎn)基礎(chǔ)的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金的股票價(jià)值也會(huì)隨之上升。 ? （ 2）抗通貨膨脹能力 ? 作為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金基礎(chǔ)的房地產(chǎn)，具有較強(qiáng)的保值、增值功能，可以很好地防止通貨膨脹給資產(chǎn)所有者帶來(lái)的損失，當(dāng)物價(jià)持續(xù)上漲時(shí)，房地產(chǎn)物業(yè)的價(jià)值也會(huì)跟著上漲。當(dāng)投資者急需資金而要將房地產(chǎn)變現(xiàn)時(shí)，經(jīng)常要遭受損失?；旌闲头康禺a(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金則同時(shí)具有上述兩種類(lèi)型投資基金的特點(diǎn)。權(quán)益型房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金以持有并運(yùn)作房地產(chǎn)項(xiàng)目為目的，其收入來(lái)源主要是租金收入和轉(zhuǎn)讓所得兩部份，它可以獨(dú)立開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，并在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完成后收取租金收入，也可以在開(kāi)發(fā)完成后若干時(shí)期內(nèi)將房地產(chǎn)出售獲得投資收益。此外，基金既可以投資單一的房地產(chǎn)項(xiàng)目，又可以同時(shí)介入多個(gè)項(xiàng)目；既可以進(jìn)行全程投資管理，也可以進(jìn)行階段性投資管理，既可以單位投資，又可以部分投資。首先它可以投資于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的任何一部分，如土地開(kāi)發(fā)、房產(chǎn)開(kāi)發(fā)和物業(yè)管理等環(huán)節(jié)。因此，可以將房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金定義為以投資基金形式投資于房地產(chǎn)業(yè)，對(duì)包括普通住宅、工商業(yè)用房等在內(nèi)的各類(lèi)房地產(chǎn)進(jìn)行內(nèi)部組合投資的集合投資制度。產(chǎn)業(yè)投資基金，是指以投資基金形式存在的，對(duì)未上市企業(yè)進(jìn)行股權(quán)投資和提供經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)的，利益共享、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)的集合投資制度，它的投資對(duì)象通常是基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)、支柱產(chǎn)業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)中的一些缺乏資金，不具備上市資格但卻具有成長(zhǎng)潛力的企業(yè)，目的在于通過(guò)投資促進(jìn)這些企業(yè)的成長(zhǎng)。 ? 按照投資對(duì)象的不同，投資基金可以分為證券投資基金和產(chǎn)業(yè)投資基金兩大類(lèi)。投資基金具有“專(zhuān)家經(jīng)營(yíng)，組合投資，分散風(fēng)險(xiǎn)，收益同享”的特點(diǎn)。 第三節(jié) 房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金 ? 一、投資基金、產(chǎn)業(yè)投資基金和房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金 ? 投資基金制度在國(guó)外是一種較為成熟的投融資制度。在這項(xiàng)業(yè)務(wù)中，房地產(chǎn)金融貸款機(jī)構(gòu)為委托人兼最初受益人，委托人將其持有的以個(gè)人為對(duì)象的住宅貸款債權(quán)委托給房地產(chǎn)信托機(jī)構(gòu)，由房地產(chǎn)信托機(jī)構(gòu)以受讓人的身份發(fā)給委托人受益權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三者等的方式收回資金；以后由委托人收取貸款本息，轉(zhuǎn)給房地產(chǎn)信托機(jī)構(gòu)，再由房地產(chǎn)信托機(jī)構(gòu)按規(guī)定交付給購(gòu)買(mǎi)受益權(quán)證書(shū)的受益者。 ? （ 5）房地產(chǎn)債權(quán)信托 ? 房地產(chǎn)債權(quán)信托是指房地產(chǎn)債權(quán)人將其擁有房地產(chǎn)債權(quán)委托給房地產(chǎn)信托機(jī)構(gòu)，由房地產(chǎn)信托機(jī)構(gòu)以受托人的身份發(fā)給受益權(quán)證書(shū)，然后由委托人通過(guò)將受益權(quán)證書(shū)轉(zhuǎn)讓給第三者等方式收回資金，從而使原已固定的債權(quán)轉(zhuǎn)為流動(dòng)化的資金，取得受益權(quán)證書(shū)的受讓人就成為受益人，有權(quán)向房地產(chǎn)信托機(jī)構(gòu)索取有關(guān)收益。這一管理包括受托代理保管、修理房屋、出租房屋并代收租金、按期交納稅款、支付物業(yè)管理等費(fèi)用。房屋建成后，房地產(chǎn)信托機(jī)構(gòu)將房屋交給委托人，并向委托人收取一定的委托代建費(fèi)。建房資金由委托人在委托時(shí)一次全部付給房地產(chǎn)信托機(jī)構(gòu)。房地產(chǎn)信托機(jī)構(gòu)根據(jù)動(dòng)拆遷量、動(dòng)拆遷難度和動(dòng)拆遷費(fèi)用等與委托人商定信托報(bào)酬。 ? 房屋動(dòng)拆遷工作一般包括逐戶走訪，調(diào)查核實(shí)，確定拆遷方案和安置方案，擬訂費(fèi)用計(jì)劃，申請(qǐng)拆遷，簽訂拆遷安置協(xié)議，實(shí)施單位、居民搬遷和房屋設(shè)施拆除等工作。 ? 地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)托管工作的展開(kāi)，主要靠房地產(chǎn)信托機(jī)構(gòu)的高水平管理、高技術(shù)手段和較準(zhǔn)確的市場(chǎng)細(xì)分及適量的資金注入來(lái)進(jìn)行。 ? 房地產(chǎn)信托機(jī)構(gòu)應(yīng)利用其管理、技術(shù)、資金和市場(chǎng)信息的優(yōu)勢(shì)，開(kāi)展房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)托管工作，尤其是對(duì)國(guó)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)進(jìn)行托管。這是一種權(quán)利信托，在信托期內(nèi)，房地產(chǎn)信托機(jī)構(gòu)對(duì)托管的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)擁有按照信托契約規(guī)定的財(cái)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)權(quán)，并對(duì)經(jīng)營(yíng)結(jié)果承擔(dān)經(jīng)濟(jì)責(zé)任。 ? （ 7）代理房屋設(shè)計(jì)、營(yíng)建監(jiān)督等 ? 房地產(chǎn)信托機(jī)構(gòu)可受托代為辦理房屋測(cè)量、設(shè)計(jì)事項(xiàng)，監(jiān)督房屋工程營(yíng)建或擔(dān)任房屋工程投資顧問(wèn)等。 ?（ 6）房地產(chǎn)信托機(jī)構(gòu)受房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)的委托，代為辦理房地產(chǎn)會(huì)計(jì)事務(wù)。 ? （ 5）房地產(chǎn)業(yè)權(quán)代理 ?房地產(chǎn)業(yè)權(quán)代理是指房地產(chǎn)信托機(jī)構(gòu)受房地產(chǎn)業(yè)主的委托，對(duì)涉及房地產(chǎn)業(yè)主權(quán)利的各個(gè)方面進(jìn)行管理。代理手續(xù)費(fèi)一般由委托人與房地產(chǎn)信托機(jī)構(gòu)按業(yè)務(wù)繁簡(jiǎn)程度或收付款金額情況協(xié)商收取。在收付款項(xiàng)之前，委托人要向房地產(chǎn)信托機(jī)構(gòu)要辦理收付款項(xiàng)的合法依據(jù)及有關(guān)單證。如代理房地產(chǎn)企業(yè)清償債務(wù)，代個(gè)人收付房租等。房地產(chǎn)信托機(jī)構(gòu)開(kāi)辦此代理業(yè)務(wù)，有利于房地產(chǎn)信托機(jī)構(gòu)發(fā)放信托質(zhì)押貸款。 ? （ 3）代理倉(cāng)庫(kù)業(yè)務(wù) ? 房地產(chǎn)信托機(jī)構(gòu)設(shè)置