【正文】 五年期存貸款基準(zhǔn)利率走勢 % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % 五年期貸款利率 五年期存款利率 五年期存貸款基準(zhǔn)利率走勢 % % 20% Code of this report | 47 169。 % % % Code of this report | 46 169。 Copyright Centaline Group, 2023 第三輪調(diào)控： 2023 年底 2023 年 ? 2023年：年度房價控制 目標(biāo) ? ? ? ? ? 1 月 27 日，國 務(wù)院常務(wù)會議出臺八項(xiàng)措施（俗稱 “ 新國八條 ” ， 127 新政） 要求各地區(qū)合理確定本地區(qū)年度新建住房價格控制目標(biāo)，并 于一季度向社會公布； 對個人購買住房不足５年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按銷售收入全額征稅； 對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于 60% ，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的 ； 原則上對已有１套住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ァ⒛軌蛱峁┊?dāng)?shù)匾欢晗藜{稅證明或社會保險繳納證明的非當(dāng)?shù)? 戶籍居民家庭，限購１套住房。 10 月 1 日，深圳出臺限購令 本市戶籍家庭限購 2 套住房，能提供一年以上納稅證明和社保繳納證明的非本市戶籍家庭限購一套住房。對政策落實(shí)不到位、工作不得力的，要進(jìn)行約談，直至追究責(zé)任。 Copyright Centaline Group, 2023 第三輪調(diào)控： 2023 年底 2023 年 ? 2023年：抑制部分城市 房價上漲過快 ? ? ? ? ? ? 9 月 29 日，住 房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合發(fā)文，限購令出臺（俗稱 “ 927 新政 ” ） 要求房價過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的城市，要在一定時間內(nèi)限定居民家庭購 房套數(shù)。 對不能提供 1 年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。 Copyright Centaline Group, 2023 第三輪調(diào)控： 2023 年底 2023 年 ? 2023年：抑制部分城市房價 上漲過快 ? ? ? ? ? ? ? 1 月 10 日：國 務(wù)院出臺《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（俗稱 “ 國十一條 ” ） 執(zhí)行差別化信貸政策等，對二套房貸款首付款比例不得低于 40 ％，貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險定價，以家庭為單 位。 營業(yè)稅政策收緊，由差額征收改為全額征收。 廣東省出臺《關(guān)于促進(jìn)我省房地產(chǎn)市場穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》俗稱 “ 粵十五條 ” 加大保障性住房建設(shè)；進(jìn)一步鼓勵普通商品住房消費(fèi)， 2023年暫取消限外令；支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極應(yīng)對 市場變化 ，土地價格可延期支付、土地增值稅可分期支付、支持開發(fā)商融資。 Code of this report | 42 169。 12 月，國務(wù)院出臺《促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的措施》，各種刺激政策出臺 居民 已貸款購買一套住房但人均面積低于當(dāng)?shù)仄骄?，再申請購買第二套普通自住房的居民，比照執(zhí)行首 次貸款購買普通自住房的優(yōu)惠政策。 Copyright Centaline Group, 2023 第二輪調(diào)控： 2023 年下半年 2023 年 ? 2023年：政策先緊后 松，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)拐點(diǎn) ? ? ? ? ? ? ? 美國次貸危機(jī)爆發(fā)，全球經(jīng)濟(jì)陷入衰退， 7月 15 日，中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出宏觀經(jīng)濟(jì)主基調(diào)由 “ 雙防 ” （防經(jīng)濟(jì) 過熱，防通脹）轉(zhuǎn)變?yōu)?“ 一保一控 ” （保增長，控通脹） 溫家寶總理提出：要把保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展、控制物價過快上漲作為宏觀調(diào)控的首要任務(wù)，把抑制通貨膨 脹放在突出的位置。 央行，銀監(jiān)會聯(lián)合出臺《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，俗稱 “ 927新政 ” 提高二套房貸首付和利率：已利用貸款購買住房、又申請購買第二套 (含）以上住房的，貸款首付款比例不得 低于 40%，貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期 同檔次基準(zhǔn)利率的 倍，而且貸款首付款比例和利率 水平應(yīng)隨套數(shù)增加而大幅度提高，具體提高幅度由商業(yè)銀行根據(jù)貸款風(fēng)險管理相 關(guān)原則自主確定，但借款人 償還住房貸款的月支出不得高于其月收入的 50% 。 Code of this report | 40 169。 Code of this report | 39 169。 7 月 23 日，開始實(shí)行浮動匯率制度，人民幣升值 自 2023年 7 月 21 日起，我國開始實(shí)行以市場供求為基礎(chǔ)、參考一籃子貨幣進(jìn)行調(diào)節(jié)、有管理的浮動匯率制度。加強(qiáng)輿論引導(dǎo)，增強(qiáng)政策透明度。強(qiáng)化法治，嚴(yán)肅查處違法違規(guī)銷售行為。各商業(yè)銀行要加強(qiáng)對房地產(chǎn)貸款和個人住房抵押貸款的信貸管理，防范貸款 風(fēng)險。五是運(yùn)用稅收等經(jīng)濟(jì)手段調(diào)控房地產(chǎn)市場，特別要加大對房地產(chǎn)交易行為的 調(diào)節(jié)力度。三是加強(qiáng)對普通商品住 房和經(jīng)濟(jì)適用住房價格的調(diào)控，保證中低價位、中小戶型住房的有效供應(yīng)。 Copyright Centaline Group, 2023 第一輪調(diào)控： 2023 年 2023 年初 ? ? ? ? ? ? ? 2023 年 4 月 27 日， 國務(wù) 院出臺《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》（俗稱 “ 國八條 ” ） 一 是強(qiáng)化規(guī)劃調(diào)控，改善商品房結(jié)構(gòu)。 Copyright Centaline Group, 2023 2023 2023 2023 2023 年來房地產(chǎn)調(diào)控的脈絡(luò)與基調(diào) 2023年：購房優(yōu)惠收緊，調(diào)控密集 2023年：政策重在引導(dǎo)供需 2023年：史上最嚴(yán)的政策環(huán)境 2023年： 9070政策改變供應(yīng)結(jié)構(gòu) 2023年：個稅、營業(yè)稅政策抑制需求 2023年：政策先緊后松 2023年：史上最寬松的政策環(huán)境 房地產(chǎn)調(diào)控的三個階段 第一輪：： 20232023 年初 政策主基調(diào) ：增加中小戶型供應(yīng)、 抑制需求 宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境 ：經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步增長，溫 和通脹，人民幣升值 特點(diǎn) ：以市場手段為主 政策效果 ：地方政府執(zhí)行不力，房 價快速上漲，成交量逐步上升 代表性政策 ：“ 9070”政策、二手 房交易營業(yè)稅政策、限外令 第 二輪：： 2023 下 2023年 政策主基調(diào) ：全力保經(jīng)濟(jì)增長 宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境 ：金融海嘯爆發(fā)，全 球經(jīng)濟(jì)陷入衰退 特點(diǎn) ：經(jīng)濟(jì)、稅收等各項(xiàng)政策刺激 房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展 政策效果 ：房價快速回升，深圳市 2023年創(chuàng)下成交天量 代表性政策 ：減息、首次置業(yè)利率 優(yōu)惠，減免契稅，營業(yè)稅放寬 169。 Copyright Centaline Group, 2023 深圳各區(qū)外銷狀況 羅湖、福田是兩個主要的外銷強(qiáng)區(qū)，但近兩年該兩區(qū)外銷量有所下降；龍崗區(qū)的布吉因接近羅湖的緣故，其 外銷比例也較高；這幾年，隨著口岸的增多、深圳交通網(wǎng)絡(luò)的完善，以及深港一體化進(jìn)程的加快，南山和關(guān) 外兩區(qū)近兩年的外銷量有所上升； Code of this report | 35 169。 Code of this report | 33 169。 ? 深圳“外銷 =港銷” 深圳的房地產(chǎn)發(fā)展良好與其獨(dú)特的地理位置（深圳毗鄰香港，從東至西有沙頭角口岸、 文錦渡口岸、羅湖口岸、皇崗口岸、福田口岸、深圳灣口岸、蛇口碼頭等七個口岸，以 及規(guī)劃建設(shè)中蓮塘口岸，龍華火車站口岸等，深圳與香港之間逐步實(shí)現(xiàn)無縫對接），以 及深港經(jīng)濟(jì)一體化的大環(huán)境等優(yōu)勢， Code of this report | 32 169。因此 造成外銷房的開發(fā)成本增加，銷售價格要比內(nèi)銷房高得多。為解決此部分人在深圳對商品房的需求，政府出臺了內(nèi)、外 銷房的政策。 Copyright Centaline Gr