房地產(chǎn)評估(第四章)(參考版)
2025-01-25 17:58本頁面
【正文】 可比實(shí)例通常是指與評估對象房地產(chǎn)在所處區(qū)域、用途、實(shí)體特征、權(quán)利性質(zhì)、交易時間、交易類型、交易價格等方面具有較強(qiáng)可比性的交易實(shí)例。 108 本章小結(jié) ?市場法一般按以下 4個步驟進(jìn)行操作：搜集房地產(chǎn)交易資料；選取可比交易實(shí)例；對可比實(shí)例價格進(jìn)行修正；確定評估對象價值。則可比實(shí)例的比準(zhǔn)價值為： 平方米）（元）（ ）（）（ ）（）（）（比準(zhǔn)價值 /81049810610410210095971007800 ??????102 綜合修正確定評估值 評估結(jié)果的確定方法 1） 簡單算術(shù)平均法 nPPnii??? 1103 綜合修正確定評估值 評估結(jié)果的確定方法 【例 421】 四個可比實(shí)例交易價格修正后得出的比準(zhǔn)價值分別為 8500元 /平方米、 8800元 /平方米、 8200元 /平方米、 8300元 /平方米，則用簡單算術(shù)平均法計算的評估對象房地產(chǎn)的價值為： （ 8500+8800+8200+8300） 247。則可比實(shí)例的比準(zhǔn)價值為： 96 綜合修正確定評估值 比準(zhǔn)價值 =8200+80+350－ 120+60=8570（元 /平方米） 97 綜合修正確定評估值 2）系數(shù)修正法 比準(zhǔn)價值 =可比實(shí)例交易價格 交易情況修正系數(shù) 交易日期修正系數(shù) 區(qū)域因素修正系數(shù) 個別因素修正系數(shù) 98 綜合修正確定評估值 2）系數(shù)修正法 （）（）（）（）可比實(shí)例交易價格比準(zhǔn)價值100100100100 ?????（ 1）直接比較法 99 綜合修正確定評估值 【例 419】可比實(shí)例與評估對象有關(guān)資料如下：可比實(shí)例的交易價格為 8500元 /平方米；可比實(shí)例交易價格較正常交易價格偏高 5%；評估基準(zhǔn)日房地產(chǎn)價格與可比實(shí)例交易日相比上漲了 3%；與評估對象相比，可比實(shí)例的區(qū)域因素和個別因素綜合得分為 108和 97。 88 個別因素修正 表 411 容積率地價指數(shù)表 容積率 1 2 3 4 5 地價指數(shù)% 100 105 115 125 140 89 個別因素修正 土地容積率的修正系數(shù)為： %84%251%051 ??容積率修正系數(shù)90 個別因素修正 可比實(shí)例修正為評估對象土地使用年限下的價格=可比實(shí)例交易價格 土地使用年限修正系數(shù) 91 個別因素修正 土地使用年限修正系數(shù)的計算公式為： ])1(11[])1(11[Nn rry??????92 個別因素修正 【例 417】評估對象土地使用年限為 30年，可比實(shí)例土地使用年限為 20年，假設(shè)折現(xiàn)率為 8%，則土地使用年限修正系數(shù)為： ]%)81(11[]%)81(11[2030 ???????y93 綜合修正確定評估值 綜合修正通過對所選擇的可比實(shí)例的交易價格進(jìn)行交易情況、交易日期、區(qū)域因素、個別因素等方面進(jìn)行綜合修正后，得到相應(yīng)的比準(zhǔn)價值，再對每個可比實(shí)例的比準(zhǔn)價值進(jìn)行技術(shù)處理，得出評估對象的價值。 84 個別因素修正 容積率是指項(xiàng)目用地范圍內(nèi)總建筑面積與總用地面積的比值，即容積率 =總建筑面積 /總用地面積。 80 個別因素修正 建筑物個別因素修正的內(nèi)容主要包括：建筑物的建筑規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、建筑式樣、朝向、樓層、平面布置、設(shè)備、裝修、新舊程度、建造質(zhì)量等。 因素 n Fn 100 綜合 1 100 76 表 區(qū)域因素修正直接比較表 區(qū)域因素 權(quán)重 評估對象 可比實(shí)例 A 可比實(shí)例 B 可比實(shí)例 C 商業(yè)繁華度 101 103 100 98 道路通達(dá)度 102 100 100 100 交通便捷度 101 101 100 97 離市中心距離 100 102 100 95 離交通設(shè)施距離 99 98 100 101 自然環(huán)境狀況 102 102 100 97 人文環(huán)境狀況 101 103 100 98 基礎(chǔ)設(shè)施狀況 102 101 100 99 公共設(shè)施狀況 100 105 100 96 綜 合 1 102 100 77 【解】通過打分和對各項(xiàng)得分進(jìn)行加權(quán)平均，評估對象、可比實(shí)例 A、 B、 C的區(qū)域因素綜合得分分別為 、 10 100、 ，則三個可比實(shí)例的區(qū)域因素修正系數(shù)為： ?? ）（區(qū)域因素修正系數(shù)可比實(shí)例 A 100 ??）（區(qū)域因素修正系數(shù)可比實(shí)例 B .5 ??）（區(qū)域因素修正系數(shù)可比實(shí)例 C78 個別因素修正 個別因素修正就是剔除房地產(chǎn)個別特征所造成的交易價格偏差，將可比實(shí)例自身特征下的交易價格修正為評估對象自身特征下的價格。 74 區(qū)域因素修正 （ 2）間接比較法 （）（）區(qū)域因素修正系數(shù) ?75 表 45 區(qū)域因素修正間接比較表 區(qū)域因素 權(quán)重 標(biāo)準(zhǔn)房 地產(chǎn) 評估對象 可比實(shí)例 A 可比實(shí)例 B 可比實(shí)例 C 因素 1 F1 100 因素 2 F2 100 因素 3 F3 100 因素 n Fn 100
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