【正文】 2023年 2月 6日星期一 9時 0分 2秒 21:00:026 February 2023 ? 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。 2023年 2月 6日星期一 下午 9時 0分 2秒 21:00: ? 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 :00:0221:00Feb236Feb23 ? 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 , February 6, 2023 ? 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 2023年 2月 6日星期一 9時 0分 2秒 21:00:026 February 2023 ? 1空山新雨后，天氣晚來秋。 。 :00:0221:00:02February 6, 2023 ? 1意志堅強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 :00:0221:00Feb236Feb23 ? 1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 , February 6, 2023 ? 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 2023年 2月 6日星期一 9時 0分 2秒 21:00:026 February 2023 ? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。 。 :00:0221:00:02February 6, 2023 ? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 :00:0221:00Feb236Feb23 ? 1故人江海別，幾度隔山川。 , February 6, 2023 ? 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 通過仲華行商業(yè)資源關(guān)系整合行業(yè)和媒體資訊采集適合進(jìn)駐品牌商家，確認(rèn)接洽關(guān)系。 “以點代面，特色經(jīng)營 招商策略 制定了“先確定主力店，再全面招商”的基本策略 妥善安排好各租戶的樓層位置、相互位置，使之相對成行成市、互惠共贏，而不是互相干擾、削弱； 注重借鑒成功商業(yè)招商經(jīng)驗，系統(tǒng)安排招商推廣活動，將后期招商與開業(yè)前的預(yù)熱相互結(jié)合。 目標(biāo)要能夠在功能和形式上同業(yè)差異、異種業(yè)態(tài)互補。 本項目客戶需求特征 —— 以投資為主 客戶類別 購鋪用途 主要需求 決策視角 第一類 中級公務(wù)員 投資 獲得穩(wěn)定收益 回報率、增值性、投資門檻 個體經(jīng)營者 投資 /自用 獲得資產(chǎn)沉淀，風(fēng)險保障 回報率、安全性、增值性、投資門檻 小私營業(yè)主 投資 /自用 風(fēng)險保障 長期性 企業(yè)中高層 投資 獲得穩(wěn)定收益 回報率、增值性、投資門檻 第二類 大型或中等私營業(yè)主 投資 獲得穩(wěn)定收益，風(fēng)險保障 長期性、穩(wěn)定性、增值性 中高級公務(wù)員 投資 獲得穩(wěn)定收益、資產(chǎn)沉淀 風(fēng)險保障 長期性、穩(wěn)定性 企業(yè)高層 投資 獲得穩(wěn)定收益，風(fēng)險保障 長期性、穩(wěn)定性、回報率 中小實力的臺商 投資 獲得穩(wěn)定收益、資產(chǎn)沉淀 風(fēng)險保障 回報率、長期性 中等實力商家 自用 獲得資產(chǎn)沉淀 經(jīng)營前景 第三類 大型私營企業(yè)主 投資 風(fēng)險保障，傳統(tǒng)觀念或習(xí) 長期性、增值性 中高實力臺商 投資 風(fēng)險保障 長期性、增值性 高實力商家 自用 獲得資產(chǎn)沉淀，降低使用成本 經(jīng)營前景、產(chǎn)品使用功能 安慶整體商業(yè)銷售市場：以投資為目的的客戶約為 70％； 附件 2：招商策略 招商目標(biāo) 9月 10日前：實現(xiàn)主力店簽約成功 10月 25日前：逐步實現(xiàn)各商業(yè)主題主力店招商成功 11月 25日前：逐步實現(xiàn)銷售返租部分的招商成功 招商原則 招商要注意維護(hù)和管理好業(yè)態(tài)經(jīng)營比例，同時根據(jù)本地的實際狀況進(jìn)行適當(dāng)調(diào)節(jié)。 安慶市（含各鎮(zhèn)區(qū)）公務(wù)員 —— 年齡在 28— 50歲之間，有投資意識，收入穩(wěn)定，有豐厚積蓄，對該片區(qū)前景看好。 本地富裕居民 —— 年齡在 35— 60歲之間，文化程度較低，看重自有商業(yè)物業(yè)回報理想，有多次置業(yè)行為，對投資商鋪興趣濃厚，并具有專業(yè)眼光。有著敏感的投資意識，重視項目知名度和后續(xù)經(jīng)營能力，或作為資金保值增值渠道之一。 經(jīng)營商家 —— 借家樂福等主力店品牌號召力，引進(jìn)國際二線、國內(nèi)一線品牌經(jīng)營商家，造就一個與國內(nèi)省會城市相接軌的現(xiàn)代化消費中樞。 餐飲 零售 /服務(wù) 藝術(shù)休閑娛樂 37％ 45％ 18％ 1萬平米 上海新天地商業(yè)業(yè)態(tài)組合 : 零售：餐飲：休閑娛樂 =38％： 42％： 20％ 業(yè)態(tài)選擇 —— 功能組合建議 華茂 1958商業(yè)街 時尚女人街 酒吧 大型水會 KTV 潮流星光大道 時尚第五街 國際美食街 兒童情景街 餐飲主力店 多國特色美食 西餐咖啡 不限定各業(yè)態(tài)的具體比例 王子廚房 集酒吧、中餐、西餐、日本料理于一體，體現(xiàn)另類、神秘、鬧中的靜逸，為喜歡尋求個人空間的人們提供了休閑飲食的場所。以一座總建面為 、娛樂、休閑中心為主。 銷售付款方式優(yōu)惠： 付款方式 折扣 說明 一次性付款 92折 七天內(nèi)一次性付清全部鋪款 ,即簽訂購房合同 銀行按揭 99折 七天內(nèi)一次性付清 5成首期款，并簽訂購房合同，其余款銀 行按揭 平均折扣 說明：鼓勵一次性付款，盡快使發(fā)展商回籠資金。 商鋪售價結(jié)論 — 商鋪均價 外街均價： 40000元 /平米 內(nèi)街均價： 28000元 /平米 住宅底商均價： 28000元 /平米 二層均價： 20230元 /平米 三層均價： 12500元 /平米 仲華行建議，各類型商鋪均價初定為： 說明：銷售過程中，可根據(jù)各類型商鋪的具體銷售情況進(jìn)行價格提升 。 商鋪售價結(jié)論 — 三層均價 三層均價 =二層均價 *65% 根據(jù)市場經(jīng)驗，合理三層價格一般是 二層價格的 60%— 70%左右。 2023房地產(chǎn)策劃設(shè)計大全， 300G移動圖書館！專業(yè)地產(chǎn)智庫、淘寶雙鉆信用 商鋪售價結(jié)論 —— 二層均價 二層均價 =內(nèi)街均價 *70% 根據(jù)市場經(jīng)驗，合理二層價格一般是 內(nèi)街的 40%— 50%左右 二層均價初步確定為 19808元 /平米 說明：打造“雙首層”概念，二層鋪位“街鋪化”。 認(rèn)知價值定價法 商鋪售價結(jié)論 由于目前還未進(jìn)入“認(rèn)知價值定價法（ PerceivedValue Pricing）”擬定價格階段，而且三線城市的租金往往難以全面反映真實的商鋪售價因素，我們綜合 “租金還原法” 與 “市場比較法” 來測定商鋪的價格，兩方法權(quán)重設(shè)定分別為 30％、 70％， 得出項目街鋪一層均價為： 租金還原法 市場比較法 綜合結(jié)論 權(quán)重 30% 70% 100% 外街 37313 43535 40424 外街均價初步確定為 40424元 /平米 商鋪售價結(jié)論 — 內(nèi)街、住宅底商均價 內(nèi)街、住宅底商均價 =外街均價 *70% 根據(jù)市場經(jīng)驗，合理內(nèi)街價格一般是 外街價格的 40%— 50%左右。 樓盤名稱 (臨街鋪） 均價 對比得分 比準(zhǔn)均價 權(quán)重 權(quán)重均價 御景國際 31000 33333 20% 6667 綠地新都會 24000 24590 15% 3689 集賢南路 27000 27551 15% 6888 人民路 70000 65728 40% 26291 根據(jù)市場比較法，外街比準(zhǔn)均價為 43535元 /平米 市場比較法 — 價格比準(zhǔn) 安慶主要街道的街鋪平均租金水平： 樓盤 /路段 租金（元 /㎡ *月） 人民路商圈 平均 450元 /㎡ *月 集賢南路商圈 平均 100元 /㎡ *月 孝肅路 平均 75元 /㎡ *月 遵循三線城市商鋪投資回收年期為 15年，則對應(yīng)的街鋪售價為 37313元 /平米 。 三、面積最大，價格極為昂貴，銷售價格為整體均價的 35倍。（昭示性強(qiáng)、人流必經(jīng)之路） 二、唯一性。 階段預(yù)知 認(rèn)籌期階段一 分層均價預(yù)知 認(rèn)籌期階段二 分層各區(qū)域價格區(qū)間預(yù)知 解籌當(dāng)天 鋪位具體價格 5月 7月 8月 9月 1月 /商鋪 VIP認(rèn)籌 10月 11月 12月 2～ 5月 事件營銷安排