世聯(lián)-溫泉項目案例-49ppt(參考版)
2025-01-20 10:50本頁面
【正文】 未來市場競爭的復(fù)雜與不可控性決定產(chǎn)品線的供應(yīng)要時刻保證彈性，即在開發(fā)周期的每段時間都要保證現(xiàn)金流產(chǎn)品和標(biāo)桿性產(chǎn)品的同時存在以增大抗風(fēng)險性能力。43項目界定城市遠(yuǎn)郊區(qū) 具備優(yōu)良資源的 較大規(guī)模中高端住宅項目開發(fā)44在過去的一個半月里，世聯(lián)專案組進(jìn)行了如下調(diào)研與研究工作工作內(nèi)容 收集的數(shù)據(jù) 進(jìn)行的訪談 進(jìn)行的分析?項目周邊及地塊勘察?青島宏觀經(jīng)濟(jì)情況?青島城市發(fā)展現(xiàn)狀?青島城市總體規(guī)劃?青島房地產(chǎn)市場狀況?即墨溫泉鎮(zhèn)發(fā)展計劃項目和地區(qū)的背景分析目標(biāo)市場與客戶的集中分析規(guī)劃設(shè)計建議?目標(biāo)消費者深度訪談?地產(chǎn)專業(yè)人士訪談?銷售人員訪談?相關(guān)人員的訪談?青島規(guī)劃局、統(tǒng)計局、旅游局、國土資源局以及發(fā)展改革委員會、即墨規(guī)劃局?青島中高端房地產(chǎn)在售（預(yù)售）項目?青島典型低密度項目?宏觀經(jīng)濟(jì)背景分析?城市規(guī)劃影響探討?城市經(jīng)濟(jì)構(gòu)成分析?房地產(chǎn)市場特點分析?中高端購房人置業(yè)特點分析?區(qū)域競爭態(tài)勢分析?高端消費者價值取向和置業(yè)傾向的分析?項目競爭策略確定?產(chǎn)品定位研究?開發(fā)節(jié)奏與時序研究?地形地貌狀況?地塊資源狀況?物業(yè)發(fā)展建議45產(chǎn)品開發(fā)順序建議： 不同檔次產(chǎn)品組合的項目安排產(chǎn)品開發(fā)順序的原則土地價值最大化原則，具備優(yōu)良資源的土地開發(fā)盡量后置，通過土地升值為項目創(chuàng)造更多的利潤。?除蘭泉二期、干療所以外，其他地塊均存在通達(dá)性、周邊村莊影響的問題。?包括了高爾夫、滑雪場以及未來的溫泉水世界的設(shè)施提供了休閑度假生活配套。?以高爾夫景觀和山景為主的景觀資源。42項目資源評價?整體上看規(guī)模較大，但建設(shè)用地比較分散削弱了規(guī)模優(yōu)勢。?啟動區(qū)計劃 2023年中入市。?啟動資金 5000萬元。?獨棟別墅實現(xiàn)與蘭泉 1萬元左右的單價、其他低密度產(chǎn)品實現(xiàn) 50006000元左右的單價，打入青島中高端住宅競爭圈。38這里將是一個的現(xiàn)代、時尚的溫泉休閑城。市場化開發(fā)第二居所依托的宏觀環(huán)境 判斷有快速干道連接主城區(qū)，市政基礎(chǔ)設(shè)施完善； YES人均 GDP超過 5000美元 NO人均居住面積超過 30平米 NO戶均汽車擁有量超過 5戶 1輛 NO一般位于以自然風(fēng)景聞名的旅游區(qū) NO所在地區(qū)具有身份標(biāo)識性 NO7 、與第一居所距離在 4小時車程內(nèi) YES地區(qū)治安狀況良好 ——主流客戶為本地區(qū)或跨區(qū)域的高收入階層 ——本項目所依托的宏觀環(huán)境不具備完全市場化開發(fā)第二居所的條件，那么在這樣的背景下，我們?nèi)绾螌崿F(xiàn)價值最大化呢？37借鑒 —— 我們實現(xiàn)價值最大化的途徑我們從主題地產(chǎn)的發(fā)展歷程中發(fā)現(xiàn)共性：在宏觀背景不具備條件的情況下，度假項目必須經(jīng)營成品牌，才可能轉(zhuǎn)型?。▽崿F(xiàn)價值最大化）無法轉(zhuǎn)型 經(jīng)營核心式未經(jīng)營成為品牌經(jīng)營成為品牌 適時轉(zhuǎn)型 銷售核心式我們要走在正確的趨勢上，降低開發(fā)風(fēng)險。主題地產(chǎn)項目都要經(jīng)歷經(jīng)營核心式階段，銷售核心式是實現(xiàn)價值最大化的盈利模式，但實際上不是每個項目都能成功實現(xiàn)銷售核心式模式的。34項目屬性界定 —— 主題地產(chǎn)主題地產(chǎn)是相對于常規(guī)城市地產(chǎn)而言的，兩者的區(qū)別主要在于主題地產(chǎn)是依托特殊資源進(jìn)行開發(fā)（如旅游資源），屬于特殊的地產(chǎn)項目。 要能滿足政府接待任務(wù)33客戶的思考度假別墅？會議？溫泉？ 石榴園？300多萬游客？西安休閑度假市場？面對眾多機(jī)會、眾多資源，我們有太多的想法和期望。 盡可能降低開發(fā)風(fēng)險216。 帶動地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展32開展研究的出發(fā)點216。 使臨潼具有高檔商務(wù)接待功能216。 實現(xiàn)地塊價值最大化216。30西安臨潼區(qū)域發(fā)展項目31本項目肩負(fù)著政府和企業(yè)的兩重期望企業(yè)目標(biāo)：216。28活動策略—— 推介會u政府推介會：永修縣政府與九江市政府聯(lián)合在南昌、九江、武漢等地舉辦云居山柘林湖風(fēng)景區(qū)推介會，借勢營銷酒店。27活動策略—— 聯(lián)合公關(guān)u聯(lián)合公關(guān)：與永修縣政府聯(lián)合向江西省政府或者九江市政府申報 “ 江西省或者九江市政府重點工程 ”獎牌或者其他多種獎項如：江西省誠信企業(yè)，九江市重點旅游項目等等。戶外內(nèi)容及畫面進(jìn)行更換，重點進(jìn)行DM、交通音樂頻道傳播旅行社、報紙、直郵展示策略 香樟大道、南昌、現(xiàn)場售樓處、溫泉、武漢辦事處、樓書、戶型圖、折頁廣場音樂噴泉、溫泉區(qū)、度假村綠化等，游
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