【正文】 商業(yè)各組團(tuán)租售建議鋪位形態(tài)： 獨(dú)棟商業(yè)銷售模式： 全部自持，后期培育成熟后可考慮帶租約銷售4組團(tuán)是本項(xiàng)目濱海景觀資源最豐富，也是商業(yè)特色最突出的功能組團(tuán)，可作為項(xiàng)目的樣板街進(jìn)行形象宣傳，在后期經(jīng)營(yíng)成熟后，可考慮繼續(xù)自持經(jīng)營(yíng)或銷售商業(yè)各組團(tuán)租售建議鋪位形態(tài)： 主力店 +負(fù)一層鋪位銷售模式： 帶租約銷售，主力店自持結(jié)合主力店業(yè)態(tài)及本區(qū)域承載的功能，主力店不易銷售，但可依托景觀資源及主力店，在主力店入口處劃出少量鋪位，與主力店同期招商，后進(jìn)行帶租約銷售商業(yè)各組團(tuán)租售建議地塊編號(hào) 招商部分 銷售部分 其他1 2F部分鋪位合并，針對(duì)大型品牌商家 1F、 1F部分業(yè)態(tài)一拖二 直接銷售2 主力店位置招商 2F可考慮拆分出售 二層銷售難度較大，可返租銷售3 全部 —— 自持4 統(tǒng)一招商 —— 自持為主，后期帶租約銷售5 主力店 劃出少量商鋪 主力店帶動(dòng)，帶租約銷售根據(jù)各組團(tuán)的位置及功能，結(jié)合后期運(yùn)營(yíng)相互關(guān)系，采用不同的銷售模式及與招商的關(guān)系商業(yè)銷售策略，強(qiáng)造勢(shì)： 通過品牌效應(yīng)帶動(dòng)整體商業(yè)價(jià)值提升，給投資及經(jīng)營(yíng)客戶、商家傳遞信心；： 項(xiàng)目不同功能組團(tuán)根據(jù)商業(yè)面積、貨量、客戶特征及付款能力及時(shí)調(diào)整付款方式、銷售模式及渠道；，饑餓營(yíng)銷，制造旺銷： 根據(jù)客戶積累量，將產(chǎn)品進(jìn)行拆分，分成區(qū)或 “ 街 ” 進(jìn)行推售，人為制造稀缺制造旺銷。為滿足不同客戶的需求，可以增加返租模式供客戶選擇，給投資客后期經(jīng)營(yíng)塑造信心。商業(yè)推售策略各功能組團(tuán)商業(yè)價(jià)值排序商業(yè)價(jià)值排序：2＞ 1＞ 4≥ 3排序原則：2地塊處于項(xiàng)目核心昭示位置，有最高商業(yè)價(jià)值；1地塊在蒞臨主干道，倚近政府機(jī)關(guān)單位； 4地塊相對(duì)昭示較弱，但擁有項(xiàng)目核心濱海資源，而 3地塊可達(dá)性較 4地塊高5地塊受業(yè)態(tài)及昭示面限制，價(jià)值相對(duì)較弱，可作為人流過渡樞紐考慮。產(chǎn)品線、景觀資源分析250㎡ 180㎡130㎡ 82㎡63㎡ 75㎡105㎡75㎡45㎡97㎡① ②③④ ⑤⑥⑦⑧⑨⑩南北西 東產(chǎn)品線分散，景觀資源均好，商務(wù)價(jià)值較高戶型需搭配組合銷售推售方式：組合推售250㎡ 180㎡130㎡ 82㎡63㎡ 75㎡105㎡75㎡45㎡97㎡① ②③④ ⑤⑥⑦⑧⑨⑩組合方式： 以 ③ 、 ⑨ 、 ⑧ 作為關(guān)鍵戶型組合一： ① +② +⑨ +⑩ ： 572㎡組合二： ⑤ +⑥ +⑦ +⑧ ： 318㎡組合三： ④ +⑤ +⑥ +⑦ +⑧ ： 400㎡組合四： ① +② +③ +⑨ +⑩ ： 702㎡組合五： ⑨ +⑩ ： 142㎡組合六： ① +② ： 430㎡組合七： ③ +④ ： 212㎡組合八： ⑤ +⑥ ： 138㎡通過平層自由組合，豐富產(chǎn)品線，增加客戶可選擇性。n ① 、 ⑥ 、 ⑦ 、 ⑩ 兩面采光，視野開闊，景觀資源最佳。n 項(xiàng)目北面緊鄰政府低樓層辦公樓，以山景為主，視線相對(duì)開闊。推售方式：組合推售n 產(chǎn)品面積段由 45250㎡，產(chǎn)品線差異大，部分戶型可考慮自由合拼銷售。推售方式：分層推售推售批次建議：第一批： 1 1 21層第二批： 1 1 22層第三批： 1 1 1 23層第四批： 1 1 24層針對(duì)產(chǎn)品特征，與客戶前置策略相結(jié)合，利用中原不同渠道拓展對(duì)應(yīng)客戶群，以實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品和客戶的對(duì)位，促進(jìn)成交。n 每批次產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)整層 100%銷售后，再推出第二批產(chǎn)品。推售策略原則推售方式：n 多批次分樓層推售產(chǎn)品，每批推售單位實(shí)現(xiàn)中、高、低樓層均有產(chǎn)品出售。 11公寓三期1開盤2023。 5 2023。 01藝術(shù)中心完成局部街鋪開業(yè)8。 10一期住宅及商鋪展示區(qū)開放2023。2023年居民年人均可支配收入增至 ；人均 GDP達(dá)到 ，超過中等發(fā)達(dá)國(guó)家人均 1萬美元經(jīng)濟(jì)發(fā)展判定指標(biāo) — 區(qū)域生產(chǎn)總值及人口密度區(qū)域生產(chǎn)總值達(dá) 316億元，預(yù)計(jì) 2023年將實(shí)現(xiàn)年均增長(zhǎng) 10％，達(dá)到 480億元；人口密度約 2800人 /平方公里，集中程度隨房地產(chǎn)開發(fā)逐步提升2023年年末鹽田區(qū)人口統(tǒng)計(jì)指標(biāo)指標(biāo)名稱 計(jì)算單位 2023年 年末常住人口 萬人 戶籍人口 萬人 非戶籍人口 萬人 年末戶籍人口中 　 　 ⑴ 男性 萬人 ⑵ 女性 萬人 人口密度（按年末常住人口計(jì)算） 人 /平方公里 2879u本區(qū)生產(chǎn)總值 2023年達(dá)到 316億元，比 2023年增長(zhǎng) ％；u轄區(qū)稅收收入總額從 2023年的 2023年的 ；u財(cái)政一般預(yù)算收入從 2023年的 2023年的 ；u全社會(huì)固定資產(chǎn)投資五年累計(jì)完成 ，實(shí)際利用外資五年累計(jì) u產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)方面， 2023年第三產(chǎn)業(yè)比重達(dá)到 %，比 2023年提高 11個(gè)百分點(diǎn)，轄區(qū)市場(chǎng)主體首次超過萬戶，基本形成以服務(wù)經(jīng)濟(jì)為主體的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系。片區(qū)高端社區(qū)均價(jià)在 1800020230元 /㎡之間，同比其他關(guān)外住宅，整體消費(fèi)力處于較高水平；調(diào)查中顯示許多商家看好片區(qū)發(fā)展具有向中高端發(fā)展的潛質(zhì)。 月， 主要是服務(wù)于住宅區(qū)域的業(yè)主及周邊人士。沙頭角商鋪簡(jiǎn)析消費(fèi)群： 主要社區(qū)內(nèi)及片區(qū)外定向消費(fèi)人群業(yè)態(tài)： 以服裝、餐飲、金融為目的性社區(qū)配套消費(fèi)為主特色： 無明確定位經(jīng)營(yíng)狀況： 整體經(jīng)營(yíng)狀況一般，服裝、餐飲經(jīng)營(yíng)較好經(jīng)營(yíng)借鑒： 區(qū)域的品牌商家較少，但有主力商家的項(xiàng)目均能帶動(dòng)項(xiàng)目零散鋪位的商業(yè)價(jià)值提升商業(yè)模式： 商業(yè)為發(fā)展商持有，對(duì)商業(yè)的品質(zhì)把控一般，因?yàn)樯啼伒钠焚|(zhì)是和社區(qū)消費(fèi)者要持有同一高度區(qū)域商業(yè)小結(jié)沙頭角目前 文化、休閑娛樂氛圍相對(duì)匱乏 ，具有較明顯的市場(chǎng)空白。消費(fèi)結(jié)構(gòu)、消費(fèi)頻次、消費(fèi)檔次上分析，該片區(qū)居住人口的消費(fèi)能力處于深圳市內(nèi)消費(fèi)結(jié)構(gòu)、消費(fèi)頻次、消費(fèi)檔次上分析，該片區(qū)居住人口的消費(fèi)能力處于深圳市內(nèi)中等水平。中英街有大量外地客戶消費(fèi)p概況：本片區(qū)居住人口年齡主要集中在 3645歲之間，其中，本片區(qū)高端消費(fèi)主要外溢羅湖，本區(qū)域受商業(yè)結(jié)構(gòu)所限，本地居民高端消費(fèi)目前不足，外地客戶受交通限制，除中英街外，其余地方外地消費(fèi)力不高。消費(fèi)人群：主要為沙頭角片區(qū)的居民，少量鹽田港、大梅沙、羅湖及香港人士，消費(fèi)能力一般。業(yè)態(tài)：以口岸及交通便利優(yōu)勢(shì)，主要經(jīng)營(yíng)外貿(mào)服飾、日用百貨、金融、休閑娛樂等。消費(fèi)人群：主要為旅游、休閑人士，消費(fèi)目的比較明確，消費(fèi)能力較強(qiáng)。還有海鮮批發(fā)市場(chǎng)和干貨市場(chǎng)，以海產(chǎn)鮮活、種類多、價(jià)格低廉為特點(diǎn)。 鹽田商業(yè)市場(chǎng)分析 — 鹽田港商圈鹽田港商圈：范圍：主要位于鹽田港東西港區(qū)間的海鮮食街，沿海岸線分布。 行政總部經(jīng)濟(jì)行政總部經(jīng)濟(jì)資本對(duì)話平臺(tái)資本對(duì)話平臺(tái) 住宅組團(tuán)市場(chǎng)定位分析Part 1寫字樓組團(tuán)市場(chǎng)定位分析Part 2商業(yè)組團(tuán)市場(chǎng)定位分析Part 3基于整盤價(jià)值下的項(xiàng)目定位策略商圈分析目前，鹽田區(qū)由于偏安一隅，商業(yè)市場(chǎng)還很不發(fā)達(dá)，但由于其獨(dú)特的地理資源和生態(tài)資源，也逐漸形成了幾個(gè)獨(dú)具特色的商圈：u大梅沙商圈u鹽田港商圈u沙頭角商圈鹽田商業(yè)市場(chǎng)分析 — 商圈分析沙頭角商圈鹽田港商圈大梅沙商圈鹽田商業(yè)市場(chǎng)分析 — 大梅沙商圈大梅沙商圈：范圍：沿海濱公園路兩側(cè)分布，主要分布于大梅沙海灘附近，呈狹長(zhǎng)形的帶狀式發(fā)展。BAZ形象起源行政：結(jié)合鹽田產(chǎn)業(yè)鏈上下游依賴關(guān)系，重點(diǎn)突出企業(yè)核心決策層。 對(duì)價(jià)格敏感、有投資目的、認(rèn)可區(qū)域價(jià)值受旗幟型客戶牽引力的作用，看好項(xiàng)目未來發(fā)展運(yùn)營(yíng)成本 1 空調(diào)節(jié)能性商務(wù)往來通訊成本水、電開支的節(jié)省程度商務(wù)往來時(shí)間成本運(yùn)營(yíng)成本 2 企業(yè)品牌昭示成本資源掌控的便捷性形象提升的附加價(jià)值項(xiàng)目定位分析BAZ★ 價(jià)值核算傾向所有的商務(wù)客戶是對(duì)項(xiàng)目性價(jià)比最敏感的群體，所有的概念和賣點(diǎn)都會(huì)折算成利益的數(shù)字或者是實(shí)際使用的價(jià)值。 N1 聚集凈利益最大點(diǎn) N2 交通擁擠成本出現(xiàn)點(diǎn) N3 聚集經(jīng)濟(jì)利益耗盡點(diǎn)20232023 2023年至今隨著羅湖 CBD的逐步飽和，福田 CBD快速發(fā)展，入駐企業(yè)快速增長(zhǎng)，商用物業(yè)的推售量減少，導(dǎo)致交通成本、商業(yè)配套、物管成本、員工成本壓力不斷增加，區(qū)域的逐步飽和，經(jīng)濟(jì)凈利益下降，將逐步催生外溢需求。港口物流業(yè)向高增值業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)型發(fā)展，港區(qū)產(chǎn)業(yè)配套設(shè)施加快完善，行業(yè)整體向高端業(yè)態(tài)延伸發(fā)展，金融物流、紅酒交易等高增值業(yè)務(wù)不斷涌現(xiàn)，全球物流綜合服務(wù)企業(yè)競(jìng)相入駐，鹽田港國(guó)際物流信息服務(wù)平臺(tái)啟動(dòng)建設(shè)；n 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步發(fā)展。區(qū)域總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展緩慢，區(qū)域內(nèi)出口產(chǎn)業(yè)最具競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)是片區(qū)經(jīng)濟(jì)的最大增長(zhǎng)點(diǎn)鹽田區(qū)在全市范圍內(nèi)工業(yè)經(jīng)濟(jì)缺乏競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，工業(yè)增加值增長(zhǎng)速度為 %，發(fā)形勢(shì)基本停滯；但出口總值占有較大比重；從出口增長(zhǎng)速度來看，鹽田區(qū)的出口產(chǎn)業(yè)具有很強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)2023年，鹽田區(qū)生產(chǎn)總值達(dá) 316億元，其中第二產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 75億元，增長(zhǎng) %，第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 250億元，增長(zhǎng) %，區(qū)域產(chǎn)業(yè)高度集中且單一，黃金珠寶業(yè)、物流貿(mào)易業(yè)以及生物科技成為區(qū)域支柱產(chǎn)業(yè)n 總部經(jīng)濟(jì)持續(xù)良好的發(fā)展勢(shì)頭。為加快推進(jìn)周大福、大百匯、中寶生物等總部基地建設(shè)，支持總部企業(yè)關(guān)聯(lián)發(fā)展、扎根發(fā)展，將加大公共服務(wù)資源的配套。1寫字樓規(guī)模小，昭示性強(qiáng)，商務(wù)配套支撐較好客戶定位分析區(qū)域近 5年商用物業(yè)的 “ 空白期 ” 、商用物業(yè)樓齡 “ 老 ” 且“ 舊 ” ，片區(qū)商務(wù)形象 “ 差 ” 導(dǎo)致行業(yè)部分總部搬遷2023年 2023年 2023年1994年 海港大廈海港大廈 94年物業(yè)，目前大廈內(nèi)部主要辦公行業(yè)為 物流業(yè)占 59%，而由物流所衍生出來的行業(yè)占到整體辦公的 86%沙頭角保稅區(qū)沙頭角保稅區(qū) 04年物業(yè)，目前園區(qū)內(nèi)部主要業(yè)態(tài)為 電子行業(yè)占 57%，其次為珠寶行業(yè)占 29%保發(fā)大廈保發(fā)大廈 05年物業(yè)，目前大廈內(nèi)部主要業(yè)態(tài)為 物流行業(yè)占 26%，地產(chǎn)物業(yè)占 17%，由物流所衍生的行業(yè)占整體行業(yè)的 54%金港盛世金港盛世 06年物業(yè)， A座物業(yè)性質(zhì)為商住兩用，目前大部分用于商業(yè)辦公，其中大廈業(yè)態(tài)主要以 物流行業(yè)為主，占 83%2023年至今“ 零”二手寫字樓放盤量稀少、成交不活躍，片區(qū)商用物業(yè)以長(zhǎng)期持有和長(zhǎng)期租賃兩種形式為主二手樓交易的停滯 寫字樓租賃情況：寫字樓成交情況：2023年全年，鹽田區(qū)寫字樓 成交僅 1套， 為保發(fā)大廈物業(yè)， 面積段為 ， 單價(jià)為 13890元 /㎡ ；全年寫字樓 無租賃交易；備注： 目前鹽田的政府對(duì)于注冊(cè)商務(wù)辦公的政策較為放松，任何商品房只要繳納一定的費(fèi)用就可以辦理注冊(cè)辦公；片區(qū)未來產(chǎn)業(yè)將進(jìn)入 “ 四化 ” 高速發(fā)展期，區(qū)域?qū)⒁劳?“總部 ” 經(jīng)濟(jì)下的物流、生物科技行業(yè)推動(dòng)產(chǎn)業(yè)升級(jí)和轉(zhuǎn)型生物科技政策 ...港口物流規(guī)劃...總部經(jīng)濟(jì)策略...區(qū)域產(chǎn)業(yè)新規(guī)劃政府將著力打造 “ 物流 +總部 ” 、 “ 物流 +金融 ” 等特色經(jīng)濟(jì)模式，推動(dòng)港口物流產(chǎn)業(yè)升級(jí)和轉(zhuǎn)型，將鹽田的港口物流由世界第四位提升至第三位加大力度推動(dòng)生物醫(yī)藥、新能源等高新技術(shù)企業(yè)發(fā)揮原創(chuàng)技術(shù)優(yōu)勢(shì)，加快科技成果產(chǎn)業(yè)化。n 項(xiàng)目包含商業(yè)、住宅、五星級(jí)酒店等業(yè)態(tài)，商務(wù)氣氛支持條件較好。n 戶型面積段較為分散，客戶需求不同，面臨客戶群體范圍較廣?？蛻粽J(rèn)同項(xiàng)目的價(jià)值點(diǎn)主要來自于區(qū)域發(fā)展?jié)摿Ρ尘跋?，整合多個(gè)因素，達(dá)到資源最大化市民階層富裕市民階層新資產(chǎn)階層穩(wěn)定資產(chǎn)階層財(cái)富階層權(quán)利階層赤貧階層客戶形象定位：城市意見領(lǐng)袖壹海城 項(xiàng)目未來目標(biāo)客戶群構(gòu)成及研判資源豪宅客戶研判居住觀 他們追求寧靜的環(huán)境、優(yōu)質(zhì)的空氣，一種可進(jìn)可退的人生感受。同時(shí)保證自身生活的私密。在滿足日常生活的基礎(chǔ)上需要足夠舒適，能夠體現(xiàn)身份，希望得到合理的空間，而不是單純的面積。支付趨向 ： 擁有 較強(qiáng)的支付能力 ，能夠承受較高的單價(jià)與總價(jià)， 愿為服務(wù)買單。?福田南山客戶占 65%，香港客戶占 12%。2. 內(nèi)地、香港及國(guó)外均有，且香港客戶占 31%3. 福田客戶占 35%，羅湖客戶占30%幸福里客戶群整體特征描述：客戶整體年齡層次偏年輕，家庭結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單，基本為公司高管和企業(yè)主等事業(yè)成功人士，購買幸福里大多并非為第一居所，大多為偶爾小住享受城市生活或投資使用，典型都市生活向往型客戶大中華總裁公寓客戶分析大中華總裁公寓客戶基本特征：?約 70%為投資目的或者自用兼投資。未來隨著鹽田中心區(qū)完善、交通發(fā)展、深圳其余區(qū)域供需失衡的壓力，鹽田中心區(qū)將迎來最好的機(jī)會(huì)！n置業(yè)趨勢(shì)由深圳中心組團(tuán)向外溢 —— 非主流區(qū)域資源型豪宅物業(yè) 受到市場(chǎng)接受和追捧；n北線、西線對(duì)東線外溢的參考 1—— 客戶來源區(qū)域更廣泛 ，打破了距離尺度固定模式，客戶為 財(cái)富階層 /穩(wěn)定財(cái)富階級(jí) ；n北線、西線對(duì)東線外溢的參考 2—— 客戶需求歷程變化從投資行為為主轉(zhuǎn)變?yōu)?居住或兼投資行為為主 ：早期精明投資客介入極大提升樓盤知名度與價(jià)值；目前置業(yè)中組團(tuán)客戶中 需求以中大戶型為主 ；n區(qū)域利好規(guī)劃驅(qū)動(dòng)作用下 —— 客戶置業(yè)從被動(dòng)擠出 向主動(dòng)溢出轉(zhuǎn)變 ：未來 投資客戶 也會(huì)成為本項(xiàng)目重要的 補(bǔ)充型客戶群 ；新型產(chǎn)業(yè)全面啟動(dòng)，來自 世界頂尖級(jí)具有高學(xué)歷學(xué)位客戶群體 ； 國(guó)內(nèi)、珠