【正文】 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 景觀層面 —— 和室外景觀的結(jié)合更加極致： ?強(qiáng)調(diào)室內(nèi)空間向室外空間的景觀通廊； ?在泳池 、 花園等空間上也趨向功能的模糊化 ，強(qiáng)調(diào)在任何空間對(duì)外部景觀的占有； ?有的產(chǎn)品將主臥放在一樓 ， 采用多門 、 多落地窗設(shè)計(jì)強(qiáng)調(diào)對(duì)景觀的占有 。 ? 從 Bay Harbor和 Mauna Lani的案例我們可以看到，度假別墅對(duì)景觀面的追求更大，在海景和高爾夫的選擇中，高爾夫景觀的價(jià)值稍次于前者。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?室內(nèi)空間強(qiáng)調(diào)大尺度、無間隔。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?別墅灰空間外的無邊界泳池將外部景觀盡收眼底。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?每個(gè)套間設(shè)計(jì)兩個(gè)以上的出口，分別通往過道和灰空間。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 43 由于地處熱帶， Largo具有大量南加州風(fēng)格度假別墅，強(qiáng)調(diào)庭院和景觀，度假氛圍濃郁 ?大尺度、無間隔的共享空間包含廚房、餐廳和客廳； ?室內(nèi)、灰空間和外部景觀的無縫連接。 42 Key Largo（基拉戈灣）以熱帶風(fēng)情、水上項(xiàng)目等聞名于世，同樣也是高爾夫愛好者的天堂 ?區(qū)位： Largo位于美國佛羅里達(dá)中南部，是著名熱帶度假勝地； ?交通： 距離邁阿密國際機(jī)場 55分鐘車程； ?功能定位： 以海灘、熱帶旅游度假為主題的多功能，是游艇和高爾夫愛好者的天堂； ?自然資源： 熱帶風(fēng)光、海洋資源結(jié)合發(fā)展多年的度假區(qū)成熟配套。 41 泳池設(shè)臵個(gè)性的同時(shí)保證一定私密性，開放式廚房被普遍使用，模糊化功能空間的阻隔 ?泳池的設(shè)臵十分靈活，大部分為露天的室外泳池，利用泳池造型為建筑造型增添細(xì)部亮點(diǎn)； ?開放式廚房的使用模糊化了生硬的功能空間，并使得空間動(dòng)線更加靈活 功能空間的模糊化是度假別墅打造的一個(gè)關(guān)鍵， Noosa的別墅在這方面做的非常極致；國內(nèi)產(chǎn)品目前也很在這方面下功夫，但廚房空間的處理應(yīng)當(dāng)考慮中國的生活習(xí)慣不同而不建議照搬。 室內(nèi)空間、灰空間和外部的自然搭接是國外度假別墅中常見的處理方式，目前在國內(nèi)部分度假別墅中也開始出現(xiàn)，但普遍處理方式非常生硬，對(duì)度的把握欠缺。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 38 別墅區(qū)位于整個(gè)球場的偏西側(cè)，鄰湖及較高地勢地區(qū)集中布臵了兩個(gè)組團(tuán) ?高爾夫球場的地勢起伏相對(duì)較小，總體相對(duì)高程較低，同時(shí)距離海岸線最短距離有 2公里，故別墅組團(tuán)的布臵優(yōu)先考慮了內(nèi)部和臨近景觀的利用； ?北側(cè)組團(tuán)的部分別墅嵌入球場內(nèi)部，與高爾夫景觀的搭接度高，同時(shí)充分利用了水岸線和建筑物的關(guān)系； ?南側(cè)組團(tuán)為集中式布臵，除外圍建筑鄰湖或臨球場外，內(nèi)圈建筑相對(duì)較為獨(dú)立。 在強(qiáng)勢自然資源下建造的高爾夫球場，別墅居住物業(yè)成了必然的搭配物業(yè)，同時(shí)亦成為了整個(gè) Noosa內(nèi)眾多不同資源稟賦別墅群中，擁有自身特色的產(chǎn)品線。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 35 Noosa Golf Villas是澳大利亞旅游度假 Noosa灣區(qū)的一個(gè)組成部分，全球著名的高爾夫別墅區(qū) ?Noosa 灣區(qū) —— 澳大利亞人夢想的天堂，noosa河與南太平洋交匯處，兼有內(nèi)河與海景 ?在澳洲布里斯班附近的灣區(qū)小鎮(zhèn)，距離布里斯班市區(qū) 。 ?該組團(tuán)提供的的服務(wù)、商業(yè)、康體設(shè)施等都和游艇碼頭結(jié)合得相當(dāng)緊密。 34 Boyne能提供的大旅游區(qū)配套較強(qiáng)， Bay Harbor的別墅物業(yè)自身的配套弱化 ?Boyne擁有多種類型、完善的度假配套，每一個(gè)組團(tuán)都相對(duì)獨(dú)立； ?Bay Harbor的游艇會(huì)和高爾夫共同組成了完整的功能組團(tuán)。 33 喬木、原生植被充當(dāng)了別墅和球場景觀上的過渡 ?密西根地處四季分明的溫帶北端，原生植被是以灌木和溫帶落葉樹種為主； ?Boyne在物業(yè)的排布上盡量照顧別墅的私密性，用較為密集的樹種充當(dāng)過渡； ?從球場的角度來看，別墅在樹林中若隱若現(xiàn)。 ?增大采光面積，室外景觀最大化。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?臥室和露臺(tái)通過泳池相連接。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?The Cottages在高爾夫的環(huán)抱中，但離湖比較遠(yuǎn)； ?以面積較小的獨(dú)棟產(chǎn)品為主，土地價(jià)值較低。 29 Bay Harbor的高爾夫物業(yè)沿山脊布臵，且根據(jù)對(duì)景觀占有的不同分為四個(gè)組團(tuán) ?Crooked Tree組團(tuán)被球道環(huán)抱，對(duì)湖景的占有較好； ?是 Bay Harbor價(jià)值最高的高爾夫物業(yè)。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 27 Boyne是美國密西根洲著名度假勝地，是湖區(qū)都市圈周邊的首選旅游度假地點(diǎn) ?區(qū)位： 位于美國密歇根州中西部，和五大湖都市圈的核心城市車程在 13小時(shí)； ?交通： 項(xiàng)目周邊有多條洲級(jí)和國家級(jí)公路，交通便利； ?功能定位： 以健康、養(yǎng)生為主題的多功能的度假圣地，包含三大的組團(tuán)：Boyne Highland、 Boyne Mountain和 Bay Harbor。 26 國際案例的選擇和研究要點(diǎn) —— ?度假高爾夫物業(yè)的產(chǎn)品傾向和產(chǎn)品亮點(diǎn)； ?國際一流度假產(chǎn)品和國內(nèi)旅游度假產(chǎn)品的區(qū)別； ?并結(jié)合我們的市場經(jīng)驗(yàn)，評(píng)判產(chǎn)品亮點(diǎn)在中國的可行度。 25 問題的梳理和再思考 —— 是什么決定了高爾夫物業(yè)的價(jià)值和產(chǎn)品特性？ ?通過國內(nèi)案例的研究我們發(fā)現(xiàn)： 從球場和別墅的關(guān)系來看，我們屬于高爾夫配套型物業(yè) 高爾夫配套型物業(yè)的價(jià)值往往不是被球場所決定的 決定產(chǎn)品特征的因素往往在于別墅物業(yè)在市場體系中的占位 ?回顧案例細(xì)節(jié)： 春城高爾夫在產(chǎn)品上的居所傾向?qū)е铝似錈o法擺脫球場價(jià)值的束縛，向度假產(chǎn)品的轉(zhuǎn)型并不成功 麓山國際和觀瀾在產(chǎn)品上各有傾向，定位清晰 在配套上，不同類型的高爾夫別墅需要的配套也各異 根據(jù)案例分析和世聯(lián)經(jīng)驗(yàn)我們發(fā)現(xiàn)，做為高爾夫配套型旅游度假型別墅，決定本項(xiàng)目產(chǎn)品屬性和價(jià)值的是度假物業(yè)的價(jià)值，高爾夫只是景觀附加值之一。 代表樓盤 ?觀瀾高爾夫、春城高爾夫 ?天麓第七區(qū)、麓山國際 ?單純從球場層面來說，巽寮灣南區(qū)的球場定位在趣味性的濱海休閑度假球場，我們并沒有高爾夫驅(qū)動(dòng)的條件； ?在巽寮灣旅游度假區(qū)中，高爾夫僅僅是眾多旅游配套中的一環(huán)，相比高爾夫，整個(gè)度假區(qū)能提供更多的價(jià)值來支撐我們的別墅。 高爾夫?qū)ξ飿I(yè)的推動(dòng) ?運(yùn)營價(jià)值＋景觀價(jià)值 ?景觀價(jià)值 產(chǎn)品特性 ?不愁銷售，球會(huì)帶來的球迷客和商務(wù)客已經(jīng)基本解決問題。 ?較為廣泛 開發(fā)周期以及盈利模式 ?周期長，前期投入大，對(duì)管理要求高，而后期球場和地產(chǎn)可以同時(shí)盈利。 ?高爾夫僅作為項(xiàng)目的增值設(shè)施； ?球場的管理和運(yùn)營相對(duì)較弱，甚至可以外包和完全脫鉤。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 景觀層面 —— 立體景觀的打造和強(qiáng)調(diào)和室外景觀的互動(dòng)： ?強(qiáng)調(diào)室內(nèi)和庭院景觀的互動(dòng)：多灰空間 、 落地窗設(shè)計(jì)； ?立體景觀的打造：雙首層設(shè)計(jì)，露臺(tái)和花園的連接。 23 總結(jié) 1—— 高爾夫別墅在產(chǎn)品上具有一定特性，但決定產(chǎn)品策略的還有其它條件 高爾夫別墅產(chǎn)品要點(diǎn) 1 2 3 4 規(guī)劃層面 —— 景觀價(jià)值最大化且組團(tuán)區(qū)隔明顯 ? 由于外部強(qiáng)勢景觀