【正文】 12:08:57 下午 12:08 下午 12:08:57二月 21MOMODA POWERPOINTLorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. Fusce id urna blandit, eleifend nulla ac, fringilla purus. Nulla iaculis tempor felis ut cursus. 感謝您的下載觀看專家告訴。 二月 2112:08 下午 二月 2112:08February 17, 2023? 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 二月 21二月 2112:08:5712:08:57February 17, 2023? 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 12:08:5712:08:5712:08Wednesday, February 17, 2023? 1知人者智，自知者明。 12:08:5712:08:5712:082/17/2023 12:08:57 PM? 1越是沒有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 12:08:57 下午 12:08 下午 12:08:57二月 21? 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 二月 2112:08 下午 二月 2112:08February 17, 2023? 1少年十五二十時(shí)，步行奪得胡馬騎。 17 二月 202312:08:57 下午 12:08:57二月 21? 1楚塞三湘接，荊門九派通。 12:08:5712:08:5712:08Wednesday, February 17, 2023? 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 12:08:5712:08:5712:082/17/2023 12:08:57 PM? 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 12:08:57 下午 12:08 下午 12:08:57二月 21? 沒有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。 二月 2112:08 下午 二月 2112:08February 17, 2023? 1行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。 17 二月 202312:08:57 下午 12:08:57二月 21? 1比不了得就不比，得不到的就不要。 12:08:5712:08:5712:08Wednesday, February 17, 2023? 1乍見翻疑夢(mèng)，相悲各問年。 12:08:5712:08:5712:082/17/2023 12:08:57 PM? 1以我獨(dú)沈久，愧君相見頻。費(fèi)用類別THE EＮＤ！長沙市韶山北路華盛花園 2501地址：電話 /傳真： 073188941488EMAIL： : 郵編 : 410001? 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。營銷物料設(shè)計(jì)制作（含沙盤模型、 3D宣傳片、現(xiàn)場宣傳折頁等） 　工地現(xiàn)場包裝及美化 　媒體選定 　營銷中心選址、裝修及物料采購 　策劃、銷售團(tuán)隊(duì)組建與培訓(xùn) 　招商團(tuán)隊(duì)組建與培訓(xùn) 　政府相關(guān)部門及單位聯(lián)合招商洽談并確定 　廣告等合作單位選定 　首批媒體投放 　確定開發(fā)節(jié)奏 　客戶咨詢登記期 2023年 1月 16日~2023年 3月 30日接受客戶咨詢登記 　展開系列推廣 　定點(diǎn)行銷活動(dòng)展開 　客戶訪談 　制定內(nèi)部認(rèn)購方案 　初步價(jià)格區(qū)間設(shè)定 　行業(yè)性酒會(huì)等相關(guān)活動(dòng)組織 　交房標(biāo)準(zhǔn)等確定 　銷售付款方式等確定 　發(fā)放 VIP,接受客戶小訂基于年前通常是工業(yè)地產(chǎn)銷售高峰與返鄉(xiāng)置業(yè)高峰，根據(jù)客戶實(shí)際情況靈活調(diào)整執(zhí)行與否內(nèi)部認(rèn)購期 2023年 3月 31日~4月 15日接受客戶內(nèi)部認(rèn)購（大定） 根據(jù)實(shí)際客戶情況，考慮直接選房客戶跟蹤 　制定正式價(jià)格 　辦理預(yù)售許可證邀請(qǐng)函寄發(fā) 　公開銷售期（開盤期） 2023年 4月 16日 首期開盤 　促銷活動(dòng) 　異地巡展 　二批單位認(rèn)購 　二批單位認(rèn)購 　二、營銷費(fèi)用估算按照通常的經(jīng)驗(yàn)，項(xiàng)目啟動(dòng)期銷售費(fèi)用按照 %，銷售面積 14萬方，預(yù)計(jì)銷售均價(jià) 35003800元每平米，銷售總額約 。同時(shí)能夠鎖定大量誠意客戶。策略三：時(shí)差優(yōu)惠策略劃定一定的時(shí)間段，根據(jù)客戶交納定金的時(shí)間早晚來確定客戶購買的優(yōu)惠。組織行銷隊(duì)伍深入到各個(gè)行業(yè)內(nèi)部，并聯(lián)合雨花經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)招商局、長沙招商局、其他異地招商部門等政府相關(guān)部門積極快速開展大中型的項(xiàng)目推介會(huì)。同時(shí)兼顧家電行業(yè)、生物醫(yī)藥行業(yè)。策略一：大客戶策略營銷定位方面必須迎合省市重點(diǎn)發(fā)展行業(yè)，結(jié)合省市的產(chǎn)業(yè)特色及產(chǎn)業(yè)分布情況，建議大客戶定位四大千億產(chǎn)業(yè)集群及其上下游企業(yè)。因此，常規(guī)的營銷手段無法實(shí)現(xiàn)該目標(biāo)。第六部分： 項(xiàng)目客戶積累策略PART 6本項(xiàng)目規(guī)模高達(dá) 50萬方，若計(jì)劃在 3年左右時(shí)間開發(fā)完畢，預(yù)計(jì)在第一年銷售完成 14萬方的基礎(chǔ)上，意味著隨后兩年每年至少需要消化 20萬方左右。年前必須進(jìn)行戶外廣告發(fā)布。 依次推算，在項(xiàng)目正式銷售前，若要確保項(xiàng)目一期首批單位的快速消化，必須在年前積累不少于 100批誠意客戶。 盡管各自定位不一，但由于同屬工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，且大量項(xiàng)目本身在定位方面包括孵化器、標(biāo)準(zhǔn)廠房、綜合樓、物流等方面存在較大同質(zhì)化，造成市場熱點(diǎn)過多。依據(jù)三：市場競爭因素目前長沙各種類型的工業(yè)園區(qū)均在快速啟動(dòng)，正在銷售和招商的項(xiàng)目包括成城工業(yè)園、隆平都市工業(yè)園、長沙國際企業(yè)中心、麓谷鈺園 工業(yè)地產(chǎn)、 麓谷創(chuàng)業(yè)廣場等不少于 5個(gè)，正在籌備的項(xiàng)目包括恩瑞物流園、泰實(shí)家電物流園（ 800畝）、巨星創(chuàng)業(yè)基地 (400畝 )、灣田實(shí)業(yè)項(xiàng)目 (5000畝 )、太陽山置業(yè)項(xiàng)目等 10余個(gè)。項(xiàng)目必須在該階段做好展示和推廣工作。因此，在整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)的營銷部署方面通常在淡季進(jìn)行營銷籌備、推廣和客戶積累工作，在旺季進(jìn)行房地產(chǎn)的集中銷售，解決房源去化問題。第五部分： 項(xiàng)目入市時(shí)機(jī)評(píng)估 PART 5依據(jù)一：市場規(guī)律根據(jù)房地產(chǎn)市場交易的一般規(guī)律，房地產(chǎn)通常有三個(gè)黃金銷售周期： 45月、 910月， 12月 次年 1月中下旬。3)專刊推介：在地產(chǎn)雜志及?？戏制诘倪M(jìn)行項(xiàng)目宣傳，此類專刊比較多，可適當(dāng)選擇。招商的宣傳與推介宣傳和推介時(shí)項(xiàng)目拓展及信息擴(kuò)散的主要方式，也是招商中的重要環(huán)節(jié)，然而，傳統(tǒng)的招商宣傳和推介雖然有一定效果，但耗時(shí)耗力，效果并不是很明顯，如電視廣告、戶外廣告、展會(huì)推介等，為此，必須采取有效的宣傳途徑，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行推介和推廣，在這里簡單介紹幾種1)學(xué)術(shù)推介：把區(qū)域經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)作為推介主題，以論壇、訪談等多種形式進(jìn)行學(xué)術(shù)推介。 3)制定項(xiàng)目跟蹤方案 —— 根據(jù)劃分的客戶群體等級(jí)制定不同的招商方案，從時(shí)間、資金以及人力上進(jìn)行區(qū)分化、重點(diǎn)化實(shí)施招商。 獨(dú)立項(xiàng)目的包裝 —— 對(duì)園區(qū)內(nèi)的四大主要節(jié)點(diǎn)進(jìn)行獨(dú)立包裝，在招商工作中針對(duì)不同的客戶群體進(jìn)行針對(duì)化招商，要求每個(gè)項(xiàng)目詳細(xì)清晰，主要內(nèi)容有： 1）在整體項(xiàng)目中的位置描述 2）項(xiàng)目用地面積 3）項(xiàng)目用地的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)：容積率、綠化率、建筑密度、建筑系數(shù)等 4）特殊項(xiàng)目優(yōu)惠政策 招商的策劃 1)制定招商計(jì)劃 —— 包括年計(jì)劃、月計(jì)劃（考慮到招商工作的隨機(jī)性，不制定周計(jì)劃），確定招商任務(wù)。 根據(jù)上述分析，本項(xiàng)目在認(rèn)籌解籌中采取價(jià)格策略為： 模糊價(jià)格試探市場 策略簡析：在項(xiàng)目認(rèn)籌解籌時(shí)，用模糊的價(jià)格語言試探市場，制定符合市場需求的價(jià)格；同時(shí)通過項(xiàng)目造勢(shì)，提升項(xiàng)目在客戶心中預(yù)期值n入市價(jià)格策略 本項(xiàng)目要盡快入市迅速占領(lǐng)市場，至少要有兩個(gè)方面保證：其一是產(chǎn)品自身擁有良好的素質(zhì)，包括優(yōu)越的區(qū)域位置、政府鼎立支持、產(chǎn)業(yè)集群效益、建筑質(zhì)量、園林景觀、物流配套、物業(yè)管理、商業(yè)配套等；其二是有良好的銷售形式。 根據(jù)上述分析，本項(xiàng)目在價(jià)格執(zhí)行中采取策略為： 制定合理的銷控，提升價(jià)值，控制單位走勢(shì) n認(rèn)籌解籌價(jià)格策略 認(rèn)籌解籌是項(xiàng)目開盤前重要營銷事件，是項(xiàng)目第一次全面對(duì)外展示，認(rèn)籌是否順利，解籌是否成功將直接關(guān)系到項(xiàng)目開盤銷售效果。 策略簡析：制定符合項(xiàng)目特征的銷控，合理引導(dǎo)項(xiàng)目各單位各物業(yè)類型走勢(shì)，整體控制項(xiàng)目銷售情況。 進(jìn)行銷控的單位主要有兩種，對(duì)兩種產(chǎn)品進(jìn)行銷控保證價(jià)值基礎(chǔ)上提高其銷售率： 1. 市場急需的物業(yè)類型（包括價(jià)格、面積等），對(duì)這類產(chǎn)品進(jìn)行合理銷控，待價(jià)而沽，使此類產(chǎn)品價(jià)值最大化，提升項(xiàng)目實(shí)收均價(jià)； 2. 目前市場上滯銷的產(chǎn)品，合理的進(jìn)行銷控，適當(dāng)時(shí)機(jī)策略性部分發(fā)售，保證價(jià)格基礎(chǔ)上，保證其銷售率。 根據(jù)上述分析，本項(xiàng)目在價(jià)格執(zhí)行中采取的價(jià)格調(diào)整總思路為：結(jié)合工程節(jié)點(diǎn)、銷售節(jié)點(diǎn)等對(duì)價(jià)格進(jìn)行合理 調(diào)整 （注：由于促銷活動(dòng)會(huì)根據(jù)工程節(jié)點(diǎn)開展，因此某些銷售節(jié)點(diǎn)與工程節(jié)點(diǎn)有可能重合）。工程節(jié)點(diǎn)包括：主體結(jié)構(gòu)封頂?shù)龋? 252。六、營銷公關(guān)七、價(jià)格策略 n整體價(jià)格思路 項(xiàng)目采取低開高走小幅加價(jià)的價(jià)格策略，在價(jià)格執(zhí)行過程中，結(jié)合重要營銷節(jié)點(diǎn)合理對(duì)價(jià)格進(jìn)行調(diào)整，使項(xiàng)目最終達(dá)到或超過預(yù)計(jì)的實(shí)收均價(jià)。積極 策劃行業(yè)內(nèi)的專業(yè)會(huì)議。對(duì)已有客戶要進(jìn)行深度挖掘。做好行業(yè)內(nèi)大客戶的溝通聯(lián)絡(luò)工作。定期召開定向客戶專題招商會(huì)。加強(qiáng)與政府的聯(lián)絡(luò)， 得到大型招商項(xiàng)目的信息和支持。第二目標(biāo)對(duì)象為長沙各大園區(qū)廠家逐一派送。雜志： 高爾夫球會(huì)雜志、招商雜志、行業(yè)性雜志等車身廣告： 在經(jīng)過工業(yè)區(qū)或主要交通路線較多的公交車和長途客車上做一定的車身廣告DM：分成兩批次。網(wǎng)絡(luò)媒體選擇： 中國工業(yè)地產(chǎn)網(wǎng) +阿力士招商網(wǎng) +政府招商類網(wǎng)站戶外廣告： 京珠高速 1塊、機(jī)場高速 1塊、武廣高鐵燈箱、三一大道一塊現(xiàn)場包裝： 沿萬家麗大道道旗、工地現(xiàn)場圍墻廣告、工地塔吊巨幅推廣條幅廣告。因此我司建議本項(xiàng)目廣告推廣渠道策略盡量做到有的放矢。從推廣理念上即是：賣項(xiàng)目，先賣城市（本項(xiàng)目地處兩型試驗(yàn)區(qū)橋頭堡，交通便利、潛力無限）賣項(xiàng)目，先賣產(chǎn)業(yè)（項(xiàng)目整體定位為總部基地，起點(diǎn)高，集群化。所以首先必須明確到底本項(xiàng)目的營銷主線索是什么。同時(shí)掌握或控制好開盤當(dāng)天局勢(shì)與氛圍，確保項(xiàng)目現(xiàn)場及長沙營銷中心現(xiàn)場都有濃厚的喜慶和火熱氛圍，爭取將已認(rèn)購客戶全部轉(zhuǎn)為簽訂合同客戶；nACTION2：為了能夠達(dá)到持續(xù)熱銷的效果，可以考慮一周的時(shí)間全面開展項(xiàng)目開盤銷售活動(dòng)； nACTION3：在開盤周期間，結(jié)合項(xiàng)目和客戶情況舉辦各種開盤系列活動(dòng)； nACTION4：在開盤周期間落訂或簽定認(rèn)購合同的客戶可享受額外的優(yōu)惠或折扣； 策略三： 后期營銷制造 “ 興奮點(diǎn) ” ，持續(xù)銷售 在開盤高潮后，銷售前期積累客戶，銷售將會(huì)有所回落，此時(shí)需要結(jié)合銷售階段特點(diǎn)，運(yùn)用針對(duì)性營銷活動(dòng)和價(jià)格手段，推動(dòng)持續(xù)銷售。同時(shí)，在項(xiàng)目開盤之前還需要做好大量的準(zhǔn)備工作，如售樓處、工地包裝、宣傳資料、禮儀、銷售物料、背景音樂等具體工作應(yīng)完全就位，爭取給每個(gè)客戶留下一次難忘的購廠體驗(yàn)。 所謂造勢(shì)，就是要引起市場的關(guān)注度，通過一些精心策劃的 “事件 ” 以及報(bào)紙、戶外、廣播、網(wǎng)絡(luò)、公交車身、發(fā)放宣傳單張等宣傳渠道，來提高項(xiàng)目以及發(fā)展商品牌的知名度。三、營銷思路策略分解 在營銷推廣總策略的指導(dǎo)下，根據(jù)項(xiàng)目推廣節(jié)奏，將策略分解如下： 前期充分鋪墊、造勢(shì)、蓄積客戶 展示營銷引爆銷售高潮 不斷制造 “ 興奮點(diǎn) ” ，持續(xù)銷售 要達(dá)到開盤的集中引爆效果，前期鋪墊的作用非常關(guān)鍵，對(duì)于本項(xiàng)目而言，前期鋪墊可以起到兩個(gè)作用：一是發(fā)布項(xiàng)目信息，不斷積累客戶；二是通過對(duì)工業(yè)園投資前景的渲染，以及工業(yè)園內(nèi)各種利于企業(yè)主生產(chǎn)、銷售的措施與優(yōu)惠，提高客戶群體對(duì)項(xiàng)目價(jià)格的心理預(yù)期。第四部分： 營銷整體戰(zhàn)略 PART 4一、本項(xiàng)目營銷需要解決的主要問題 由項(xiàng)目定位分析中可以看出，本項(xiàng)目營銷需要解決的主要問題有以下四條 1）如何建立本項(xiàng)目的市場影響力 ?2）缺少第三產(chǎn)業(yè)服務(wù)業(yè)的支撐， 如何克服區(qū)域短期障礙 ?3）現(xiàn)有園區(qū)市場漸趨成熟，會(huì)給本項(xiàng)目進(jìn)入該市場帶來困難，在營銷過程中怎樣進(jìn)行 借勢(shì)聯(lián)動(dòng)營銷 ? 4）如何吸引外圍客戶，擺脫價(jià)格瓶頸打贏長沙市內(nèi)競爭盤？ 二、營銷戰(zhàn)略綱要 營銷手段補(bǔ)強(qiáng)產(chǎn)品軟素質(zhì)，支撐高端市場定位，確定本項(xiàng)目營銷戰(zhàn)略的制定原則采 用 強(qiáng)勢(shì)營銷戰(zhàn)略。中南高新企業(yè)總部基地形象廣告語國際平臺(tái) 財(cái)富源泉功能定位企業(yè)孵化功能、高新技術(shù)企業(yè)科研、辦公、居家于一體。擯棄一些可能不具備優(yōu)勢(shì)的行業(yè)。導(dǎo)致園區(qū)內(nèi)各種行業(yè)錯(cuò)綜復(fù)雜，缺乏一定的兼容性。我司認(rèn)為本項(xiàng)目項(xiàng)目核心價(jià)值點(diǎn)：—— 優(yōu)越的區(qū)位優(yōu)勢(shì)；—— 企業(yè)自身的品牌號(hào)召力；—— 規(guī)模巨大；—— 超前的規(guī)劃理念；—— 優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。特別是來自其他國家級(jí)園區(qū)的項(xiàng)目競爭以及作為總部基地定位下的企業(yè)規(guī)模和數(shù)量有可能不