【正文】 麗水馨庭營(yíng)銷策劃報(bào)告 33萬㎡國(guó)際原生態(tài)濱水小墅 ? 因本案所在莘閔別墅區(qū)內(nèi)疊加產(chǎn)品供給有限，有主要集中在本案，故為了加強(qiáng)價(jià)格比較效果，以疊加產(chǎn)品、花園洋房、聯(lián)排別墅三種產(chǎn)品進(jìn)行比較后，對(duì)本案疊加產(chǎn)品進(jìn)行價(jià)格補(bǔ)充修正。 麗水馨庭營(yíng)銷策劃報(bào)告 33萬㎡國(guó)際原生態(tài)濱水小墅 本案聯(lián)排產(chǎn)品 8月參考均價(jià)為 8521元 /平方米 樓盤名稱 影響力權(quán)重 樓盤時(shí)價(jià) 綜合得分 比較價(jià)格 所占權(quán)重 權(quán)重值 意墅家 25% 8845 8527 25% 2132 英郡雷丁 20% 8900 8526 20% 1705 心易墅 40% 9114 8367 40% 3347 達(dá)安圣芭芭花園 15% 9425 8916 15% 1337 本案市場(chǎng)參考均價(jià)： 8521 沿海 可對(duì)比樓盤選取說明 沿海 聯(lián)排產(chǎn)品選取 意墅家、英郡雷丁、心易墅、達(dá)安圣芭芭花園 四個(gè)項(xiàng)目作為定價(jià)參考。 一、價(jià)格研判方法解析 沿海 標(biāo)準(zhǔn)是： 1分為同樣水平， 12分為本案高于競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目水平； ?得分 =權(quán)重 *打分，根據(jù)每個(gè)因素得分求和，得出每個(gè)項(xiàng)目分?jǐn)?shù)； ?比較價(jià)格 =樓盤時(shí)價(jià) *綜合得分； ?各樓盤權(quán)重值 =比較價(jià)格 *影響力權(quán)重值； ?本案參考均價(jià) =各樓盤權(quán)重值求和。 麗水馨庭營(yíng)銷策劃報(bào)告 33萬㎡國(guó)際原生態(tài)濱水小墅 第六章 / 定價(jià)策略 沿海 麗水馨庭營(yíng)銷策劃報(bào)告 33萬㎡國(guó)際原生態(tài)濱水小墅 第二強(qiáng)銷期 — 媒體配合，賣點(diǎn)出擊、客戶培育 重要節(jié)點(diǎn)把握： ★ 1月 12日二期 B波段開盤 ★ 2月 9日 新年聯(lián)歡會(huì) 售樓處現(xiàn)場(chǎng)營(yíng)造春節(jié)節(jié)日氛圍 樣板房 、 樣板區(qū)營(yíng)造春節(jié)節(jié)日氛圍 上海樓市 租售情報(bào) 新聞晨報(bào) 搜房網(wǎng)（開盤信息、配合軟文） 第一財(cái)經(jīng)地產(chǎn)欄目合作 沿海大上?？蛻粜履曷?lián)歡會(huì) 參與 07年地產(chǎn)評(píng)獎(jiǎng)活動(dòng) 現(xiàn)場(chǎng)展示 媒體整合 活動(dòng)促進(jìn) 沿海 麗水馨庭營(yíng)銷策劃報(bào)告 33萬㎡國(guó)際原生態(tài)濱水小墅 目的：讓客戶體驗(yàn)項(xiàng)目所擁有的生活品位 時(shí)間： 12月每個(gè)周末 地點(diǎn)：現(xiàn)場(chǎng)會(huì)所 參與者：意向客戶、部分一期購買業(yè)主 形式：圍繞著沿海品牌、產(chǎn)品、的小品、游戲的互動(dòng)酒會(huì) 時(shí)間 活動(dòng) 主題 預(yù)算 浙商客戶產(chǎn)品推薦會(huì) A8之下的別墅市鎮(zhèn) 5萬 開發(fā)區(qū)客戶置業(yè)會(huì) 33萬方國(guó)際原生態(tài)濱水小墅 5萬 車友會(huì)客戶置業(yè)會(huì) 驅(qū)動(dòng)城市的綠色引擎 5萬 圈層營(yíng)銷 沿海 麗水馨庭營(yíng)銷策劃報(bào)告 33萬㎡國(guó)際原生態(tài)濱水小墅 禮品杯 沿海 麗水馨庭營(yíng)銷策劃報(bào)告 33萬㎡國(guó)際原生態(tài)濱水小墅 信簽 沿海 麗水馨庭營(yíng)銷策劃報(bào)告 33萬㎡國(guó)際原生態(tài)濱水小墅 手提袋 沿海 麗水馨庭營(yíng)銷策劃報(bào)告 33萬㎡國(guó)際原生態(tài)濱水小墅 指示牌 沿海 麗水馨庭營(yíng)銷策劃報(bào)告 33萬㎡國(guó)際原生態(tài)濱水小墅 道旗 2 沿海 麗水馨庭營(yíng)銷策劃報(bào)告 33萬㎡國(guó)際原生態(tài)濱水小墅 售樓處樓體大條幅 沿海 麗水馨庭營(yíng)銷策劃報(bào)告 33萬㎡國(guó)際原生態(tài)濱水小墅 第一強(qiáng)銷期 — 品牌形象全體驗(yàn)、圈層營(yíng)銷、媒體集中攻擊 重要節(jié)點(diǎn)把握： ★ 11月 10日二期 A波段開盤 ★ 11月 3日 二期樣板區(qū)全面公開 售樓處二期形象系統(tǒng)更新 戶外廣告牌更換畫面 全新制作樓書 、 銷售海報(bào) 、 戶型冊(cè) 上海樓市 租售情報(bào) 晨報(bào)、晚報(bào) 搜房網(wǎng)（開盤信息、配合軟文） 第一財(cái)經(jīng)地產(chǎn)欄目合作 DM數(shù)據(jù)庫發(fā)放（電信帳單、信用卡金卡客戶） “沿海 麗水馨庭營(yíng)銷策劃報(bào)告 33萬㎡國(guó)際原生態(tài)濱水小墅 市區(qū)售樓處及動(dòng)線 市區(qū)售樓處建議設(shè)在徐家匯周邊。 麗水馨庭營(yíng)銷策劃報(bào)告 33萬㎡國(guó)際原生態(tài)濱水小墅 時(shí)間 形式 目的 主題 預(yù)算 新聞發(fā)布會(huì) 品牌建設(shè) 別墅新市鎮(zhèn)的綠色引擎 5萬 —— 巡展（徐家匯或者南方商城） 吸引看房客戶 33萬方國(guó)際原生態(tài)濱水小墅 15萬 —— 房展會(huì) 吸引看房客戶 33萬方國(guó)際原生態(tài)濱水小墅 30萬 —— 巡展（徐家匯或者南方商城） 吸引看房客戶 33萬方國(guó)際原生態(tài)濱水小墅 15萬 外展活動(dòng)，吸引市區(qū)客群 “別墅新市鎮(zhèn)的綠色引擎” 目的：業(yè)內(nèi)傳播，并通過媒體向社會(huì)傳播 時(shí)間： 9月 23日 地點(diǎn)：市區(qū)賓館大廳 參加人：業(yè)內(nèi)專家、政府官員、記者 形式：新聞會(huì)加冷餐酒會(huì) “ 33萬方國(guó)際原生態(tài)濱水小墅” 目的：吸引看房人潮 時(shí)間： 9月 24日 —— 9月 30日 10月 7日 —— 10月 17日 地點(diǎn)：徐家匯港匯室外廣場(chǎng)、南方商城室外廣場(chǎng) 形式：靜態(tài)展示、小游戲 活動(dòng)發(fā)放“十七周年晚會(huì)”入場(chǎng)券，和 VIP卡 沿海 麗水馨庭營(yíng)銷策劃報(bào)告 33萬㎡國(guó)際原生態(tài)濱水小墅 日期 媒體 規(guī)格 主題 費(fèi)用（萬） 新聞晨報(bào) 封底半版 原生態(tài)濱水小別墅，現(xiàn)房現(xiàn)景盛情公開 新聞晨報(bào) 軟文 莘閔別墅新市鎮(zhèn)的綠色引擎 —— 沿海地產(chǎn) 贈(zèng)送 新民晚報(bào) 封底半版 原生態(tài)濱水小別墅，現(xiàn)房現(xiàn)景盛情公開 16 新民晚報(bào) 軟文 莘閔別墅新市鎮(zhèn)的綠色引擎 —— 沿海地產(chǎn) 贈(zèng)送 新聞晨報(bào) 封底整版 現(xiàn)房現(xiàn)景盛大公演，典藏流水別墅壓軸登場(chǎng) 26 新聞晨報(bào) 軟文 莘閔別墅區(qū)， 33萬平方米國(guó)際原生態(tài)濱水小墅 贈(zèng)送 新民晚報(bào) 半版 現(xiàn)房現(xiàn)景盛大公演，典藏流水別墅壓軸登場(chǎng) 16 新民晚報(bào) 軟文 莘閔別墅區(qū)， 33萬平方米國(guó)際原生態(tài)濱水小墅 贈(zèng)送 租售情報(bào) 封二整版 現(xiàn)房現(xiàn)景盛大公演，典藏流水別墅壓軸登場(chǎng) 6 上海樓市 軟文 莘閔別墅區(qū)， 33萬平方米國(guó)際原生態(tài)濱水小墅 新民晚報(bào) 軟文 原生態(tài)活水造園，彰顯及致水魅力 贈(zèng)送 新聞晨報(bào) 軟文 原生態(tài)活水造園，彰顯及致水魅力 贈(zèng)送 平面媒體廣告發(fā)布計(jì)劃 沿海 麗水馨庭營(yíng)銷策劃報(bào)告 33萬㎡國(guó)際原生態(tài)濱水小墅 高炮廣告牌 沿海 麗水馨庭營(yíng)銷策劃報(bào)告 33萬㎡國(guó)際原生態(tài)濱水小墅 看房通道內(nèi)圍墻 2 沿海 麗水馨庭營(yíng)銷策劃報(bào)告 33萬㎡國(guó)際原生態(tài)濱水小墅 手提袋 沿海 麗水馨庭營(yíng)銷策劃報(bào)告 33萬㎡國(guó)際原生態(tài)濱水小墅 宣傳資料折頁 沿海 麗水馨庭營(yíng)銷策劃報(bào)告 33萬㎡國(guó)際原生態(tài)濱水小墅 售樓處吊旗 沿海 麗水馨庭營(yíng)銷策劃報(bào)告 33萬㎡國(guó)際原生態(tài)濱水小墅 道旗 2 沿海 麗水馨庭營(yíng)銷策劃報(bào)告 33萬㎡國(guó)際原生態(tài)濱水小墅 售樓處樓體大條幅 沿海 沿海 1/沿海大上?？蛻粜履曷?lián)歡會(huì) 2/報(bào)紙廣告、戶外廣告、雜志廣告、網(wǎng)絡(luò)廣告、 DM等媒體組合攻擊。 第二強(qiáng)銷期 ~ 二期 B波段 約 1/借節(jié)日之機(jī)，強(qiáng)化老客戶回饋活動(dòng)，實(shí)現(xiàn)客戶忠誠(chéng)度。 2/沿海中國(guó) 17年周年慶典、圣誕歡樂送。 4/媒體整合集中推廣，引爆關(guān)注。 2/圈層客戶營(yíng)銷，逐個(gè)攻破。 4/報(bào)紙廣告、戶外廣告、雜志廣告、網(wǎng)絡(luò)廣告、 DM等媒體組合攻擊。 2/市區(qū)靜態(tài)巡展活動(dòng)、秋季房展會(huì)。 3/現(xiàn)場(chǎng)展示包裝細(xì)化，以展示誘惑力，增強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)殺客力。 公開期 ~1 一期 B波段 約 2萬平方 1/以 SP展示活動(dòng)為主，積極吸引市區(qū)客源，弱化心理距離。 2/戶外廣告牌、引道旗形象更新。 2/媒體整合，集中兵力快速突擊，為開盤聚集人氣。 麗水馨庭營(yíng)銷策劃報(bào)告 33萬㎡國(guó)際原生態(tài)濱水小墅 8月 29日進(jìn)駐售樓處 ★ 營(yíng)銷推廣分期 一期 B波段開盤 ★ ★ 二期 A波段開盤 二期 B波段開盤 公開期 第一強(qiáng)銷期 第二強(qiáng)銷期 調(diào)整期 沿海 有節(jié)奏提升項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)格，以保證項(xiàng)目的利潤(rùn)的最大化。在一期熱銷的基礎(chǔ)上幫助建立良好的市場(chǎng)口碑，樹立公司企業(yè)品牌形象。 整體推出有利于后期景觀制作及房屋的交付，并保證項(xiàng)目推案的整體性。 麗水馨庭營(yíng)銷策劃報(bào)告 33萬㎡國(guó)際原生態(tài)濱水小墅 一、二期推盤波段分期戰(zhàn)略 二期 B波段 約 二期 A波段 約 3萬平方米 一期 B波段 約 2萬平方米 一期 A波段 （ 已售 ） 樣板保留區(qū) 推出河岸景觀聯(lián)體別墅一方面可奠定本案的品質(zhì)基礎(chǔ)，另外為本案后續(xù)產(chǎn)品的推出奠定堅(jiān)實(shí)的價(jià)格基礎(chǔ)。盧瓦河谷 二期：沿海 水映長(zhǎng)島 三期：沿海 麗水馨庭營(yíng)銷策劃報(bào)告 33萬㎡國(guó)際原生態(tài)濱水小墅 第五章 / 營(yíng)銷推廣策略 沿海 [要素 9]價(jià)格及付款方式包裝 對(duì)于本案大盤啟動(dòng)，價(jià)格必定低開高走，所以一期產(chǎn)品具有較強(qiáng)的性價(jià)比優(yōu)勢(shì)，在開盤、促銷等廣告中性價(jià)比亦是本案的主訴求之一，依實(shí)際情況，可以用利基、單價(jià)、總價(jià)或首付款進(jìn)行訴求。[要素 8]利益基本點(diǎn)的訴求 企業(yè)品牌 ：構(gòu)筑藝術(shù)空間，締造健康之家 高性價(jià)比 ：以公寓的價(jià)格，享受世界別墅級(jí)的景觀大視界 地段升值 ：莘閔別墅新市鎮(zhèn)，現(xiàn)在賣未來賺！ 生態(tài)健康： 找到綠色根據(jù)地，回到居住原生態(tài) 社區(qū)配套： 自成一體城中之城，快意享受別樣新生活 文化氛圍： 與水為鄰，與有同樣夢(mèng)想的朋友為鄰 沿海 麗水馨庭營(yíng)銷策劃報(bào)告 33萬㎡國(guó)際原生態(tài)濱水小墅 沿海 開發(fā)量達(dá) 120萬㎡建筑面積 ， 擁有 500余萬㎡土地儲(chǔ)備 ， 開發(fā)規(guī)模 、 銷售額和盈利呈現(xiàn)出倍數(shù)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì) 。 2023中國(guó)房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè) 、 中國(guó)房地產(chǎn)最具成長(zhǎng)性企業(yè) TOP10， 成為全國(guó)性經(jīng)營(yíng)的著名房地產(chǎn)企業(yè) 。 麗水馨庭營(yíng)銷策劃報(bào)告 33萬㎡國(guó)際原生態(tài)濱水小墅 沿海 麗水馨庭 10大生態(tài)住宅技術(shù) ， 全方位定義生態(tài)人居各項(xiàng)指標(biāo) ， 全面提高居住舒適度 。 室內(nèi)新風(fēng)系統(tǒng) 、 無菌衛(wèi)生間 、 室內(nèi)隔聲技術(shù)體系 、 外遮陽技術(shù)體系 、 綠色建筑裝修材料 、 綠色能源照明體系 、 有機(jī)垃圾生化處理技術(shù) 、 公共道路系統(tǒng)無障礙設(shè)計(jì) 、 生態(tài)場(chǎng)地系統(tǒng) ， 生態(tài)的建筑 、 生態(tài)的室內(nèi) 、 生態(tài)的環(huán)境 ， 讓別墅如植物一樣生長(zhǎng)出來 ， 沐浴陽光 ， 呼吸氧氣 。 麗水馨庭營(yíng)銷策劃報(bào)告 33萬㎡國(guó)際原生態(tài)濱水小墅 沿海 同樣以水流為脈 ， 不管在西歐還是北美 ， 都在時(shí)空的對(duì)望中 ， 找到同氣相求的契合 ， 讓夢(mèng)想走進(jìn)中國(guó)上海 。 盧瓦河谷 是法國(guó) 王室城堡的聚集地 ， 充滿著貴族的記憶；萊茵河是歐洲著名的國(guó)際河流 ， 是歐洲文明的麥加 。 麗水馨庭營(yíng)銷策劃報(bào)告 33萬㎡國(guó)際原生態(tài)濱水小墅 33萬平米別墅大盤 ， 數(shù)千人居的生活之城 ， 倡導(dǎo)多種文化相融合的 、 世界性的 、 豐富多彩的現(xiàn)代人居文化 。 精彩如綠野泉蹤，起起落落，噴噴涌涌，仿佛音樂?。粡娜萑绫趟B瀑， 淙淙而下，織成水紋 …… 6大主題原生態(tài)水景，水之魅力傾倒眾生 沿海 藍(lán)如半島藍(lán)灣，坦蕩舒展、水印長(zhǎng)天、落落大方；靜如金色池塘，倒影蒼翠、柔中有剛、深邃無窮。 麗水馨庭的水 ， 從天然河流引進(jìn)而來 ， 以原生態(tài)的手法匯聚而來 ， 形態(tài)各異 ， 風(fēng)韻獨(dú)具 。 麗水馨庭營(yíng)銷策劃報(bào)告 33萬㎡國(guó)際原生態(tài)濱水小墅 沿海 麗水馨庭 ， 享受天然水景的曠美與閑趣 ， 不是難得一次的奢侈 ， 而是每天的園景 ， 每戶的窗景 。 在河水的波光映襯中 ， 垂岸依依的樹木 、 起伏的青草綠波 、 旖旎的倒影 ， 2公里水岸風(fēng)光帶第一排專享 。 北靠新磚河千米水岸 ， 西靠一號(hào)橋河近 500米水岸 ， 小茜浦涇河南北向貫穿 ， 縱橫打開水岸大格局 。 麗水馨庭營(yíng)銷策劃報(bào)告 33萬㎡國(guó)際原生態(tài)濱水小墅 沿海 專設(shè) 社區(qū)穿梭巴士 ， 連通莘莊與徐家匯 ， 告別城市交通的擁擠和無奈 ， 從容奔馳在回家的路上 。 室內(nèi)外雙泳池 、 羽毛球場(chǎng) 、 網(wǎng)球場(chǎng) …… 在 運(yùn)動(dòng)主題會(huì)所 ， 際遇歡樂與激情 ， 將運(yùn)動(dòng)場(chǎng)成為自家的會(huì)客室 。 麗水馨庭的配套不在于大 ， 而在于精致的對(duì)位 ， 契合新知富階層的生活需求與高尚品位 。 沿海 河流滌蕩了都市的塵囂 ， 沿海 近擁莘莊生活圈成熟配套 、 新橋鎮(zhèn) 1公里商業(yè)配套 ， 巴比倫生活廣場(chǎng) 、 莘閔購物廣場(chǎng)展現(xiàn)都市繁華 。 這里是居住與世界對(duì)接的原點(diǎn) ， 萬國(guó)居住風(fēng)情群聚而來 ， 便利生活配套更讓人怡然自得 。 經(jīng)過近 10年的發(fā)展 ， 以及城市