【正文】 2023年 1月 30日星期一 7時(shí) 7分 41秒 07:07:4130 January 2023 ?1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。 2023年 1月 30日星期一 上午 7時(shí) 7分 41秒 07:07: ?1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 :07:4107:07Jan2330Jan23 ?1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。 , January 30, 2023 ?閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 2023年 1月 30日星期一 7時(shí) 7分 41秒 07:07:4130 January 2023 ?1空山新雨后，天氣晚來秋。 。 :07:4107:07:41January 30, 2023 ?1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 :07:4107:07Jan2330Jan23 ?1世間成事，不求其絕對(duì)圓滿，留一份不足，可得無限完美。 , January 30, 2023 ?很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 2023年 1月 30日星期一 7時(shí) 7分 41秒 07:07:4130 January 2023 ?1做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 。 :07:4107:07:41January 30, 2023 ?1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國(guó)見青山。 :07:4107:07Jan2330Jan23 ?1故人江海別，幾度隔山川。 , January 30, 2023 ?雨中黃葉樹，燈下白頭人。 項(xiàng)目品牌關(guān)鍵戰(zhàn)術(shù) 以后轉(zhuǎn)化為 項(xiàng)目品牌 戰(zhàn)術(shù) 武漢市首屆城市定向挑戰(zhàn)賽 109 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 三江航天 項(xiàng)目品牌（航天 〃 雙城） 關(guān)鍵戰(zhàn)術(shù) 固定的城市級(jí)別營(yíng)銷活動(dòng)（從 2023開始每年舉辦）： 魅力都市－ 武漢市首屆城市定向挑戰(zhàn)賽 主辦單位：湖北省體委、武漢市體委 合辦單位：商業(yè)部分的一線運(yùn)動(dòng)品牌 NIKE、 ADIDAS 邀請(qǐng)： ?業(yè)主 ?誠(chéng)意客戶 ?社會(huì)大眾 ?媒體 ?。 ?組織征集社區(qū)標(biāo)志、社區(qū)藝術(shù)節(jié)等。 三江航天 物業(yè)品牌 關(guān)鍵戰(zhàn)術(shù) C 親情社區(qū) 溫馨社區(qū)系列活動(dòng) ?國(guó)慶悠然假期自駕游 ?歡樂圣誕嘉年華 ?中秋國(guó)標(biāo)之夜 ?組織各類自主活動(dòng)團(tuán)隊(duì)、規(guī)劃時(shí)預(yù)設(shè)各類交流的空間。重視對(duì)社區(qū)生活方式和社區(qū)活動(dòng)動(dòng)態(tài)信息的發(fā)布。 三江航天 物業(yè)品牌 關(guān)鍵戰(zhàn)術(shù) A 社區(qū)安全性 嚴(yán)格業(yè)主卡管理 社區(qū)巡邏隊(duì)管理 三江航天 公共管理契約 增加業(yè)主對(duì)社區(qū)的 信任感 106 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 104 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 三江航天 企業(yè)品牌 關(guān)鍵戰(zhàn)術(shù) “魯豫有約”都市綜合示范社區(qū) 主持人 :鳳凰衛(wèi)視名主持 合辦單位：湖北電視臺(tái)、武漢電視臺(tái)、楚天都市報(bào) 邀請(qǐng)：三江老業(yè)主、行業(yè)人士、各大媒體 形式：關(guān)于城市住宅榜樣話題辯論 活動(dòng)亮點(diǎn)： 以話題討論的形式，引起業(yè)界思考，在一段時(shí)間內(nèi)形成業(yè)內(nèi)話題 活動(dòng)目的： 加深市場(chǎng)對(duì)三江航天企業(yè)核心 都市綜合示范社區(qū) 的認(rèn)識(shí) 企業(yè)品牌關(guān)鍵戰(zhàn)術(shù) 103 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 如何形成持續(xù)的品牌開發(fā)戰(zhàn)略，讓三江航天穩(wěn)健向前，而避免形成品牌提升的瓶頸？ 中國(guó)標(biāo)桿地產(chǎn)品牌企業(yè) ——萬科的啟示 101 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 住宅開發(fā)推盤節(jié)奏建議 時(shí)間 附件一： 07 下半年 08上半年 08下半年 09下半年。 06。 渠道推廣費(fèi)用預(yù)算 渠道類型 所占比例 推廣費(fèi)用（萬元） 活動(dòng) 18% 64% 100 350 戶外廣告 28% 150 報(bào)紙 18% 100 展會(huì) 6% 30 模型、 3d等銷售工具 4% 20 樓書、戶型等物料 3% 15 網(wǎng)站 4% 20 電視 6% 30 現(xiàn)場(chǎng)包裝 6% 30 其它 9% 50 總計(jì) 100% 545 費(fèi)用預(yù)算說明： 按項(xiàng)目總體銷售額 2%計(jì)，約 2500萬，一期攤 30%約 750萬， 按回款 億目標(biāo)，營(yíng)銷費(fèi)用 3%－ 5%， 360600萬區(qū)間， 545萬占目標(biāo)的 ％，但其中戶外、網(wǎng)站、銷售工具、物料等 200萬費(fèi)用應(yīng)該分?jǐn)偟秸麄€(gè)項(xiàng)目之中。 各物業(yè)類型推盤節(jié)奏計(jì)劃 10月 9月 7－ 8月 時(shí)間 公寓 1112月 … 住宅 商業(yè) 蓄客期 蓄客期 蓄客期 開盤 間隔大約10－ 15天 間隔大約 1個(gè)月 開盤 開盤 目的：聚集項(xiàng)目人氣、推高項(xiàng)目基礎(chǔ)價(jià)格 目的：先期高調(diào)入市，建立項(xiàng)目形象 目的：商業(yè)的價(jià)值最大化是在人氣和繁華的基礎(chǔ)之上 住宅與商業(yè)的開盤節(jié)奏及后續(xù)推售安排后續(xù)討論方案 96 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 10月 89月 7月 時(shí)間 階段 目標(biāo) 銷售 節(jié)奏 展示、工程符合預(yù)售條件 局部實(shí)景園林展示 營(yíng)銷中心到位、展示區(qū)包裝 圍墻、導(dǎo)示、 銷售物料完成 工程 進(jìn)度 蓄客期 形象期 持銷期 營(yíng)銷節(jié)奏鋪排 營(yíng)銷 強(qiáng)度 營(yíng)銷 費(fèi)用比 40% 50% 1112月 … 開盤強(qiáng)銷 10% 建立項(xiàng)目形象 ，引起市場(chǎng)關(guān)注 客戶充分感知認(rèn)同項(xiàng)目?jī)r(jià)值 ，完成蓄客目標(biāo) 促進(jìn)銷售 ， 積累二期客戶 有效去化 94 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 大盤營(yíng)銷節(jié)奏參考 ?我們參考了： 深圳 .波托菲諾 廣州 .星河灣 深圳 .蔚藍(lán)海岸 北京 .富力城 二期開盤 開展體驗(yàn)式文 化活動(dòng) 示范區(qū)展 示 地標(biāo)售樓處建成，一期開盤 大事件造勢(shì)，客 戶參與設(shè)計(jì) 富力城 三期開盤，營(yíng)造尊貴品質(zhì) 建立社區(qū)文化品牌，創(chuàng)造新新賣點(diǎn) 二期開盤 文化體驗(yàn) 活動(dòng) 一期開盤，配 套跟進(jìn) 示范區(qū)展示、開發(fā)理念及社區(qū)文化宣傳 蔚藍(lán) 海岸 創(chuàng)造新價(jià)值點(diǎn)，提升社區(qū)品牌 二期開盤 社區(qū)品牌建立 展示細(xì)節(jié)賣點(diǎn)及資源品質(zhì) 一期開盤 區(qū)域、資源概念、 開發(fā)理念宣傳 星河灣 三期開盤 第三屆意大 利文化周 二期開盤 意大利文化周體驗(yàn) 一期開盤 開發(fā)理念宣傳與 蓄客 波托 菲諾 92 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 空姐服飾銷售代表 服務(wù)系列－把服務(wù)融入流程，讓客戶感受前所未有的尊貴 酒店式服務(wù)人員服飾，禮服門童、清潔、保安、物管人員等 壟斷展示 為看樓客戶撐傘，護(hù)送至售樓處 停車場(chǎng)車－遮陽罩、車牌貼 銷售人員服飾參考 和接待流程結(jié)合的銷售服務(wù)體系、物業(yè)服務(wù)體系設(shè)計(jì)，良好的氣質(zhì)、房地產(chǎn)的專業(yè)知識(shí)，極強(qiáng)的服務(wù)意識(shí)，為客戶提供最優(yōu)質(zhì)的銷售服務(wù)，極強(qiáng)的團(tuán)隊(duì)精神，最訓(xùn)練有素的銷售隊(duì)伍。 產(chǎn)品指標(biāo)系列－安防系統(tǒng)展示 不僅是高檔住宅的必備，而且從心理上消除客戶對(duì)區(qū)域環(huán)境的憂慮。 88 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 商業(yè)展示 —— 打造國(guó)際感，營(yíng)造濃烈的都市生活氛圍 壟斷展示 前廣場(chǎng)：電視柱（播放項(xiàng)目宣傳片或不同國(guó)家的電視片），充分體現(xiàn)都市生活 入口：巨大的入口吊燈成為商業(yè)街獨(dú)特體驗(yàn) 商業(yè)街的提前展示：極富特色的櫥窗（人物 +名品）統(tǒng)一的廣告牌位 地面結(jié)合導(dǎo)視的處理 87 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 都市生活場(chǎng)景展示系列 —— 打造國(guó)際購(gòu)物氛圍，渲染示范社區(qū)生活感受 85 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 壟斷展示 都市生活場(chǎng)景展示系列 —— 路面，處理的國(guó)際化元素，富有情趣而親切 83 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 巡展標(biāo)配： ?項(xiàng)目主背板一張 ?展板一套 ?區(qū)域位臵圖、社區(qū)鳥瞰圖各一幅 ?接待臺(tái)一張 ?展位規(guī)格約 6米 x 6米 備選地點(diǎn)： 武商武廣 大福源 徐東商圈沃爾瑪 81 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 80 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 壟斷展示 擴(kuò)展項(xiàng)目邊界 ——— 向城市核心方向擴(kuò)展，占據(jù)解放大道和長(zhǎng)江二橋交匯的戰(zhàn)略要地 另外，項(xiàng)目周邊主要路口設(shè)立強(qiáng)勢(shì)的導(dǎo)視； 項(xiàng)目地塊包裝圍墻尺寸5米以上，彰顯項(xiàng)目氣勢(shì) 79 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 9月份：讓“航天 〃 雙城”的都市生活擁有無限奢華體驗(yàn) 取勢(shì)攻勢(shì) 輔助動(dòng)作： ?三江老業(yè)主、雙城誠(chéng)意客戶獨(dú)享的商業(yè) VIP資格 營(yíng)銷 ?中心專設(shè)客戶大使，提供專業(yè)服務(wù) 重點(diǎn)動(dòng)作： 豪華陣容的項(xiàng)目品牌暨產(chǎn)品推介酒會(huì) 以上活動(dòng)后續(xù)階段細(xì)案 77 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 7月份：強(qiáng)勢(shì)營(yíng)銷“航天 〃 雙城”的都市屬性，主動(dòng)融入城市主流生活 取勢(shì)攻勢(shì) 輔助動(dòng)作： ? 發(fā)布航天雙城是一個(gè)具有國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的都市復(fù)合社區(qū) ? 與深圳或上海著名社區(qū)開發(fā)商建立互訪機(jī)制 重點(diǎn)動(dòng)作： 聯(lián)合媒體與政府資源“話說解放大道”系列媒體炒作 以上活動(dòng)后續(xù)階段細(xì)案 75 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 里程碑取勢(shì)如何實(shí)現(xiàn) 取勢(shì)攻勢(shì) 壟斷展示 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 取勢(shì)城市、壟斷區(qū)域 本項(xiàng)目的營(yíng)銷核心戰(zhàn)略 取勢(shì) 高立意，躋身城市主流 壟斷 快速建立區(qū)域話語權(quán) 最具價(jià)值的都市資源 解放大道 都市綜合示范社區(qū) 城市層面 區(qū)域?qū)用? 71 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 69 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目戰(zhàn)略 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 銀湖山 城市別墅 CEO官邸 ?與深圳政府合作，共同推廣 “銀湖山郊野公園” ，鏈接高端區(qū)域“銀湖區(qū)”直接提高區(qū)域“含金量”； 66 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目當(dāng)時(shí)面臨的困局 地理位臵：二線關(guān)口 項(xiàng)目背景：一期普通工薪盤豐澤湖山莊 目標(biāo)：打造成為被市場(chǎng)和客戶認(rèn)可的 一線豪宅 65 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。雙城 雙城解放大道 都市雙核生活中心 63 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目的形象元素 外在屬性 內(nèi)在屬性 解放大道 區(qū)域核心 區(qū)域前景 升值潛力 規(guī)模 項(xiàng)目特色 產(chǎn)品特色 園林 雙城 雙核 演繹 外延 客戶觀念溝通 分享都市生活 中央生活區(qū) 整合 區(qū)域共享 競(jìng)爭(zhēng) 62 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 競(jìng)合項(xiàng)目 —— 金色家園， 07下半年漢口都市樓盤綜合品質(zhì)標(biāo)桿 兩項(xiàng)目核心客戶群不同 ,該項(xiàng)目目前一期對(duì)外的報(bào)價(jià)均價(jià) 8000元 /平米 ,繼續(xù)抬升漢口價(jià)格 航天雙城 VS 產(chǎn)品 :創(chuàng)新復(fù)式戶型設(shè)計(jì) 主力面積： 面積 80130 裝修 :全面家居解決方案 物管 :獨(dú)具特色的“ 3G”物業(yè)服務(wù)模式 生活 :都市核心，極致文明，私享奢華 容積率： …… 規(guī)模 :40萬平米 產(chǎn)品 :高舒適度板式大宅 主力面積： 4070、 130160 生活 :都市雙生活 (大社區(qū) \園林 ) 容積率： 3 …… 60 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 58 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 都市品質(zhì)生活示范社區(qū) pk 普通住宅社區(qū) ?東立國(guó)際建筑園林粗放，挑戰(zhàn)追求品質(zhì)的客戶； ?百步亭項(xiàng)目，工薪樓盤，位臵處于區(qū)域邊緣，交通、規(guī)劃前景劣勢(shì) ? 。 區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng) —— 核心問題是價(jià)格競(jìng)爭(zhēng) 航天雙城 VS 區(qū)域項(xiàng)目： 東立國(guó)際 百步亭項(xiàng)目 ?項(xiàng)目居于區(qū)域的核心位臵，為區(qū)域未來利益的最大受惠者； ?享有區(qū)域最優(yōu)質(zhì)的配套； ?項(xiàng)目自身品質(zhì)高； ?項(xiàng)目規(guī)劃起點(diǎn)區(qū)域最高，配臵最優(yōu)； ? 。 按客戶區(qū)域來源特性，本項(xiàng)目未來市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)比較激烈 2023年 2023年 2023年 三季度 四季度 一季度 二季度 三季度 四季度 一季度 二季度 三季度 四季度 微量 1期 約 56萬㎡ 下半年約 6萬㎡ 約 67萬 板塊 競(jìng)爭(zhēng) 區(qū)域 內(nèi) 競(jìng)爭(zhēng) 項(xiàng)目市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng) 后續(xù)約 10萬 后續(xù)約 8萬 后續(xù) 約 30多萬㎡ 后續(xù) 25期約 30萬㎡ 融科天城， 總建 45萬 ㎡ 三鑫國(guó)際， 總建 48萬 ㎡ 美林公館， 總建 20萬 ㎡ 東立國(guó)際， 總建 45萬 ㎡ 百步龍庭， 總建 18萬 ㎡ 后續(xù)約 10萬㎡ 競(jìng)合 1期約 3萬㎡ 后續(xù)約 13萬㎡ 金色家園， 總建 16萬 ㎡ 1期