多類型住宅價格制定策略(參考版)
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【正文】 2023/3/27 11:44:0511:44:0527 March 20231一個人即使已登上 頂 峰，也仍要自 強 不息。 27 三月 202311:44:05 上午 11:44:05三月 211最具挑 戰(zhàn) 性的挑 戰(zhàn) 莫 過 于提升自我。 勝 人者有力，自 勝 者 強 。 三月 2111:44:0511:44Mar2127Mar211越是無能的人，越喜 歡 挑剔 別 人的 錯 兒。 三月 21三月 21Saturday, March 27, 2023 閱讀 一切好 書 如同和 過 去最杰出的人 談話 。 2023/3/27 11:44:0511:44:0527 March 20231空山新雨后，天氣晚來秋。 27 三月 202311:44:05 上午 11:44:05三月 211楚塞三湘接， 荊門 九派通。 11:44:0511:44:0511:44Saturday, March 27, 20231不知香 積 寺，數(shù)里入云峰。 11:44:0511:44:0511:443/27/2023 11:44:05 AM1成功就是日復(fù)一日那一點點小小努力的 積 累。 11:44:05 上午 11:44 上午 11:44:05三月 21沒有失 敗 ，只有 暫時 停止成功！。 三月 2111:44 上午 三月 2111:44March 27, 20231行 動 出成果，工作出 財 富。 三月 21三月 2111:44:0511:44:05March 27, 20231他 鄉(xiāng) 生白 發(fā) ，舊國 見 青山。 三月 2111:44:0511:44Mar2127Mar211故人江海 別 ，幾度隔山川。 三月 21三月 21Saturday, March 27, 2023雨中黃葉 樹 ，燈下白 頭 人。投資性物業(yè)的租金能否大于月供 ?一、定價目標(biāo)二、價格制定 公式 取值 （重點） 步驟三、價格審核 （重點）四、價格統(tǒng)計五、定價說明書六、實例演示內(nèi) 容 導(dǎo) 航總體性統(tǒng)計 1棟 2棟 合計 \均價 總面積（㎡） 4, 5, 9, 折前銷售總額（元） 23,148,166 26,804,825 49,952,991 48,154,684 折前銷售均價（元） 5,416 5,262 5,332 5,141 1棟 2棟 合計 \均價 平層面積（㎡） 3, 4, 8, 平層折前總額（元） 44,748,608 43,137,658 平層折前均價（元） 5,260 5,157 5,203 5,016 1棟 2棟 合計 \均價 復(fù)式面積（㎡） 復(fù)式折前總額（元） 2752023 2452023 5,204,000 5,016,656 復(fù)式折前均價（元） 6,940 6,604 6,777 6,533 結(jié)構(gòu)性統(tǒng)計讓項目組和售樓員掌握各房型的價格水平，便于口頭報價和引導(dǎo)客戶購房，以及促銷措施的制定。各戶型間的競爭度設(shè)計是否合理 ?216。各戶型的總價排序是否合理 ?216。 注：若有競爭對手價格，可加入比較均價 5000小區(qū)內(nèi)外價格屏障價格審核合理性 ?單價1 2 365748均價 5000小區(qū)內(nèi)外價格屏障均價排序是否合理 ?均價差額是否合理 ?與對手相比價格是否有競爭力 ?各單元最低最高價是否合理 ?各單元最低最高價差額是否合理 ?競爭性單元差額是否合理 ?與對手相比價格是否有競爭力 ?了解各戶型單價區(qū)間的數(shù)量分布為制定推售方案提供依據(jù)均價 5000小區(qū)內(nèi)外價格屏障9均價 5000價格審核合理性 ?總價各單元排序是否合理？同一單元不同樓層價差是否合理？是否有因誤操作造成的明顯錯誤？（曲線突變）有利于售樓員掌握價格規(guī)律，便于引導(dǎo)客戶。n 乘除時是否用函數(shù) ROUND進(jìn)行四舍五入。 綜合折扣系數(shù)銷控系數(shù)一、定價目標(biāo)二、價格制定 公式 取值 （重點） 步驟三、價格審核 （重點）四、價格統(tǒng)計五、定價說明書六、實例演示內(nèi) 容 導(dǎo) 航面積 :n 各單位的建筑面積、套內(nèi)建筑面積n 各棟建筑面積、套內(nèi)建筑面積n 總建筑面積、總套內(nèi)建筑面積n 方法 : 項目組及售樓代表核對各單位面積； 分棟匯總，將查丈報告分棟匯總面積和總面積標(biāo)注在旁邊核對 .價格 :n 檢查單元格引用是否正確（特別是奇偶層面積） 。實用率 247。增值系數(shù)（折算率）考慮因素： 將贈送的面積換算成統(tǒng)一價格口徑凸窗： 真凸窗、假凸窗、凸窗占所在功能區(qū)的面積比率、必要性；陽臺： 室外、室內(nèi)、景觀、必要性、私密性；露臺： 景觀、朝向、噪聲、必要性、私密性；入戶花園： 景觀、朝向、噪聲、必要性、私密性、封閉的可能性；隱形衣櫥： 占所在功能區(qū)的面積比率、必要性；夾層： 高度、采光通風(fēng)、景觀視野、布局合理性。低層看小面積園林，起價可適中中低層看園林價格可拔高些中高層景觀較差，視野一般應(yīng)壓低其價格高層視野采光較好，價格可適度拉高沙漏模式 案例小區(qū)中間，看園林，被樓包圍，距離適中價格分布：拉高中低層價格 ,壓低中高層價格 ,低層和高層價格適中；適用范圍：向園林
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