【正文】 營銷策略| 賣點(diǎn)整合| 推廣策略| 費(fèi)用預(yù)算 內(nèi)外銷策略 體驗策略 銷售服務(wù)。 銷售回款估算表風(fēng)險及抗風(fēng)險分析項目面臨的主要風(fēng)險主要體現(xiàn)在五個方面1）開發(fā)期內(nèi)帶來的開發(fā)風(fēng)險及資金風(fēng)險；2）總投資額巨大帶來的融資風(fēng)險；3）客戶區(qū)域未來發(fā)展的認(rèn)知不足，將會帶來一定的市場風(fēng)險；4）政策以及全球經(jīng)濟(jì)環(huán)境的走勢，使得惠州房地產(chǎn)市場前景不大明朗；5）區(qū)域主要競爭將會是來自江北開發(fā)用地的建筑用地供應(yīng)，將會是形成與本項目的正面競爭。分三期開發(fā)：第一期： 2023年住宅 、購物中心 / 第二期： 2023年住宅、寫字樓 /第三期： 2023寫字樓 2023年動工 2023年 2023年 2023年 2023年住宅開盤購物中心營業(yè)寫字樓開盤住宅交付使用一期建設(shè)期 二期寫字樓交付使用三期 地塊解析| 區(qū)域分析| 地塊特征| SWOT分析 項目定位| 整體定位| 商業(yè)定位| 寫字樓定位| 公寓定位 物業(yè)發(fā)展建議| 規(guī)劃設(shè)計建議| 開發(fā)戰(zhàn)略 風(fēng)險評估| 財務(wù)分析| 風(fēng)險及抗風(fēng)險分析征服者打造征服者打造The Conqueror’s Creating財務(wù)分析 —— 開發(fā)成本序號 項目 單價 (元 ) 面積（萬㎡） 總投資 (萬元 )　 開發(fā)建設(shè)總投資 710500 1 開發(fā)成本 710500 土地成本 130000 前期工程費(fèi) 710500 建筑安裝工程費(fèi) 5170 710500 地下工程 1700 134600 開發(fā)期間稅費(fèi) 710500 不可預(yù)見費(fèi) 710500 2 開發(fā)費(fèi)用 710500 管理費(fèi)用 710500 財務(wù)費(fèi)用 0　 　 0 銷售費(fèi)用 710500 財務(wù)分析 —— 銷售回款估算以及贏利能力分析 　 住宅 　 商業(yè) 　 寫字樓 　　 面積（萬平米） 售價 面積（萬平米） 售價面積（萬平米） 售價2023 5 11000 2 35000 0 14000 2023 9 11330 4 36050 0 14420 2023 9 11670 4 37132 4 14853 2023 9 12023 4 38245 4 15298 2023 12381 39393 4 15757 2023 0 12752 0 40575 16230 類別 靜態(tài)指標(biāo)（年度） 動態(tài)指標(biāo)　 FNPV(單位：萬元 ) FIRR(單位： %)項目 凈投資利潤率 投資利稅率 稅后 稅后全部投資 % % %財務(wù)效益指標(biāo)匯總表本項目所得稅后財務(wù)凈現(xiàn)值為 ，動態(tài)投資回收期為 ，本項目贏利能力良好。商場外立面建議 住宅外立面日本 Prada 青山店寫字樓外立面環(huán)境景觀設(shè)計建議精致、典雅、簡潔，讓人體驗到一種 “文化 ”和 “品味 ”怡人的空間尺度，豐富的空間層次，營造多元的交往空間室內(nèi)綠化動態(tài)水景倡導(dǎo) “有生命的都市綜合體 ”環(huán)境景觀設(shè)計建議墻體幕字、主題畫面，體現(xiàn)一種建筑精神，一種建筑文化瀑布電子墻，為空間注入生機(jī)開發(fā)戰(zhàn)略開發(fā)原則：住宅銷售速度快，便于回現(xiàn)，減輕項目運(yùn)轉(zhuǎn)壓力。屋頂造型上作些變化，增強(qiáng)建筑的輪廓感和每棟建筑的可識別性在建筑立面上增加一些現(xiàn)代建筑符號，打破立面線條的單調(diào)感，豐富立面層次住宅可以通過局部色彩的變化，使建筑立面層次豐富多彩建筑朝向尤其重要，本地人重視朝向以及風(fēng)水，建議戶型盡量東南朝向，尤其大戶型。—— 分期開發(fā)的連續(xù)性 原則，給后期開發(fā)留下足夠的空間和彈性，使整個項目成為一個統(tǒng)一的整體。月）。、經(jīng)濟(jì)及營銷附加值，以及博弈定價法則進(jìn)行客戶與競爭項目博弈分析，預(yù)計本項目寫字樓售價（靜態(tài)）定位為均價 13000—15000元 /㎡ 。寫字樓客戶定位本項目作為惠州最高端的寫字樓主要客戶 ：本土大中型實力企業(yè)為主輔助客戶 ：本土發(fā)展型中小企業(yè)及投資客核心客戶重要客戶邊緣客戶偶得客戶本土以及外地大中型實力企業(yè)本土發(fā)展型中小企業(yè)本土發(fā)展型中小企業(yè)及投資客跨國企業(yè)寫字樓市場戶型分析：目前市場產(chǎn)品以中等開間 100300㎡占據(jù)主流項目名稱戶型配比 項目名稱戶型配比德威大廈170200(20%)500(50%)650800(30%)外商投資大廈85(10%) 110(40%)150(50%)凱賓斯基(60%)(30%)(10%)德賽大廈500(20%)800(30%)1000(50%)信合大廈(5%)(42%)(53%)麗日雙子星101(20%)120(30%)140(50%)和慶大廈90(30%) 150(40%)200(30%)華陽大廈90(20%) 180(40%)300(40%)中信城市時代8096(21%)127154(26%)174217(53%)廣發(fā)大廈150(30%)300(40%)550(30%)世貿(mào)大廈70(30%) 100(30%)150(40%)達(dá)利大廈150(30%)180(50%)200(30%)隆生商務(wù)大廈80(30%) 150(35%)300(35%)博美堂大廈110(30%)180(50%)200(20%)交銀大廈85(20%) 120(20%)200(60%)政盈大廈80(40%) 180(30%)200(30%)寫字樓市場戶型分析：片區(qū)供應(yīng)以 100200㎡開間為主，其次為 300 ㎡以上。雙子星大廈： 對外立面滿意度高。寫字樓用家客戶訪談 —— 華陽大廈建筑設(shè)計公司老總客戶姓名： 吳先生年齡： 45學(xué)歷： 大專物業(yè)： 華陽大廈交通工具： 自駕車華陽大廈是很受中小型企業(yè)歡迎的寫字樓，由于目前公司規(guī)模不是特別大 ，所以選擇了華陽作為辦公地點(diǎn)，周邊配套也算齊全，但是 沒有地下停車場，電梯少而且速度很慢，樓宇里面的餐飲嚴(yán)重降低了寫字樓檔次，物業(yè)管理略差 。世貿(mào)中心周邊配套齊全，電梯也快，但是里面酒樓多，且與寫字樓共用電梯感覺很不好，還有一點(diǎn)就是中央空調(diào)質(zhì)量差，物業(yè)管理不是很好。不錯的考慮。因此公司員工很多都建議更換到其他寫字樓辦公，現(xiàn)在領(lǐng)導(dǎo)層也開始重視這個建議。但進(jìn)駐以后發(fā)現(xiàn)辦公室內(nèi)條件較好，周邊環(huán)境、景觀視野，周邊有公園、體育樂園等。信合大廈 以深圳、東莞等地投資客為主，主要是看好其價格低，升值空間大。樓盤名稱 購買客戶峰璟國際 以惠州本地高端客戶投資為主，其此是在惠州的中小企業(yè)。市場對高檔寫字樓的需求逐步加大。惠城區(qū)主要在用寫字樓出租率統(tǒng)計名稱 租金（元 /㎡） 最小出租面積（㎡） 最短租期雙子星大廈 4055 200 2年交銀大廈 3035 200 2年隆生商業(yè)廣場 5060 300 2年世貿(mào)中心 3040 190 2年華陽大廈 3035 78 2年達(dá)利大廈 23 110 1年風(fēng)尚國際 25 100 1年世紀(jì)新天 2730 70 1年惠城區(qū)主要在用寫字樓租金統(tǒng)計寫字樓未來競爭：假設(shè)本項目寫字樓 2023年入市，約中信城市時代德威大廈 凱賓斯基商務(wù)寫字樓富力麗港中心寫字樓佳兆業(yè)中心寫字樓地段 江北 江北 江北 江北 江北可售面積 33,000 54,200 34,800㎡ 約 74,000 約 80,000 預(yù)計競爭體量約 10,000 約 15,000 約 10,000 約 60,000 約 80,000 最小出租面積80 ㎡ 170 ㎡ 82 ㎡ ——— ———開盤時間 預(yù)計預(yù)計 2023均價 8000 8800 8400 ——— ———銷售率 ——— 55% 65% ——— ———與本項目存在競爭的寫字樓競爭體量統(tǒng)計：未來需求量分析： 市場存量 62萬㎡，未來 3年新增需求 2540萬㎡方法一： 按照城市甲級寫字樓的需求增長規(guī)律： (城市 GDP增長保持 10%以上時 ) ： 城市對寫字樓吸納量增長率 = 城市 GDP增長量 年 份 2023 2023 2023 需求量（㎡） 72356 84657 99048新增需求總量 256061方法二： 寫字樓存量與GDP成正比，通過線性回歸法，得出寫字樓存量與GDP的線性關(guān)系大致為y=+惠州現(xiàn)有寫字樓存量約 62萬㎡， 2023年 GDP1085億，預(yù)計 2023年惠州 GDP將達(dá)到 1588億，寫字樓存量將達(dá)到 103萬㎡，缺口 41萬㎡。高檔寫字樓租金水平在 4060元 /（㎡ 盡管銷售狀況不佳， 但江北寫字樓的銷售價格依然保持堅挺但江北寫字樓的銷售價格依然保持堅挺 ，未出現(xiàn)大幅度下調(diào)，但于 2023年 5月開盤的中信城市時代銷售均價較之前預(yù)期有所回調(diào)，銷售均價為 8000元 /㎡。 2023年上半年江北寫字樓銷售總面積僅為 ㎡， 寫字樓整體市場不佳，主要原因為新政寫字樓整體市場不佳，主要原因為新政后寫字樓投資客銳減。起步階段 發(fā)展階段 快速發(fā)展階段江北富力項目2023年后大隆中心廣場華貿(mào)中心佳兆業(yè)中心分布：主要集中于花邊嶺和江北。月）。中心區(qū)最大綜合體配套的社會、經(jīng)濟(jì)及營銷附加值：預(yù)計本項目住宅售價（靜態(tài)）定位為均價 11000—13000 元 /㎡ 。戶型配比結(jié)論 4：戶型 一房 兩房 三房 四房 五房　 五房及以上（含復(fù)式面積 4070 7090 90110 115—125 135—144 140—160 170—200 180—220比例 10% 10％ 20% 10% 20% 20% 5% 5%項目自身條件及未來競爭推導(dǎo)結(jié)論四：暢銷戶型配比結(jié)論：戶型 一房 兩房 三房 四房 五房　 五房及以上（ 含復(fù)式面積 4070 7090 90110 115—125 135—144 140—160170—200 180—220比例 15% 15％ 20% 10% 15% 15% 5% 5%住宅價格預(yù)估 市場比較法 估算價格：富力麗港中心、合生帝景灣權(quán)重 40%，金裕碧水灣權(quán)重 20%，本項目住宅靜態(tài)售價平均為9220元 /㎡。工業(yè)園區(qū)的外籍客戶如韓國、日本、荷蘭等外籍客戶對江北高端公寓的需求較高，且需求面積略大。未來惠州發(fā)展將帶來更多二三產(chǎn)業(yè)中高端客戶，如石化、工業(yè)園、商務(wù)、旅游客戶。本地居住文化特點(diǎn)特點(diǎn)一：客家文化的群居特點(diǎn)，關(guān)照而不干擾；特點(diǎn)二：對居住功能空間功能的要求比較高，雖然小但要全。建議在結(jié)論三的基礎(chǔ)上適當(dāng)增加二房的比例，四房的比例略減少，戶型面積適當(dāng)減小。建議在結(jié)論三的基礎(chǔ)上調(diào)整部分五房的戶型，但面積基本保持在 140平方以下；適當(dāng)增加二房和小三房的比例。戶型配比結(jié)論 3：戶型 一房 兩房 三房 四房 五房　 五房及以上（ 含復(fù)式面積 4070 7090 90110 115—125 135—144 140—160 170—200 180—220比例 5% 5％ 15% 15% 25% 20% 10% 5%項目自身條件及未來競爭推導(dǎo)結(jié)論 3：暢銷戶型配比結(jié)論：戶型 一房 兩房 三房 四房 五房　 五房及以上（ 含復(fù)式面積 4070 7090 90110 115—125 135—144 140—160 170—200 180—220比例 10% 10％ 20% 10% 20% 20% 5% 5%推導(dǎo)過程 4：社會人口結(jié)構(gòu)及發(fā)展趨勢對戶型需求的進(jìn)一步修正；客戶置業(yè)周期的特點(diǎn)；社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展與人均消費(fèi)能力的狀況；地區(qū)文化對戶型產(chǎn)品的需求修正。適合增加 1房、 2房的公寓型產(chǎn)品，但加大戶型的面積；未來競爭分析未來片區(qū)競爭戶型多元化，主要以 4房以上戶型為主。戶型配比結(jié)論 2：暢銷戶型配比推導(dǎo)結(jié)論 2：戶型 一房 二房 三房 四房 五房 五房以上 /復(fù)式面積 4070 7095 90120130160140160170—200180212 260300比例 5% 15% 45%—55% 25%—40% 3%—15% 5%市場主力戶型配比：戶型 一房 兩房 三房 四房 五房　 五房及以上（ 含復(fù)式面積 4070 7090 90110 115—125 135—144 140—160 170—200 180—220比例 5% 5％ 15% 15% 25% 20% 10% 5%推導(dǎo)過程 3：分析項目自身條件限制，推導(dǎo)本項目所必須規(guī)避的劣勢；考慮未來競爭局面，對戶型進(jìn)行修正。一房、兩房暢銷戶型項目名稱 一房 二房荷蘭水鄉(xiāng) 738310%