【正文】 工程部維修負(fù)責(zé)人編制《〓〓〓項目新建、改造工程臺帳》。 質(zhì)量控制 ?后期質(zhì)量管理 項目移交后的新建、改造工程的管理辦法 ? 地產(chǎn)公司提出的新建、改造需求： 該類工程具有頻次低、工程量大、社會效應(yīng)明顯的特征，提議可能產(chǎn)生于多個方面，一般由部門經(jīng)理例會討論，由總經(jīng)理審批執(zhí)行。 特殊情況及處理辦法 :若物業(yè)公司在運行觀察期結(jié)束前，未向地產(chǎn)公司提交《〓〓〓項目建設(shè)遺留問題》，視為物業(yè)公司無此需求；若工程部在對運行觀察期內(nèi)未對《〓〓〓項目建設(shè)遺留問題》做出書面回復(fù)，該項目的運行觀察期順延 。考慮到該項目施工在繼續(xù)進行，地產(chǎn)公司繼續(xù)管理新建改造工程有較好的資源（比如能較方便協(xié)調(diào)施工單位等），同時，物業(yè)對第一次交房區(qū)域進行分析總結(jié)的難度也相對更大，所以，經(jīng)物業(yè)公司項目管理處提出、地產(chǎn)公司工程部同意，運行觀察期可以延期，但最遲不得晚于該項目最后一次交房后 6個月。 運行觀察期結(jié)束后：地產(chǎn)公司不再受理物業(yè)公司提出的新建改造工程建議，物業(yè)公司對項目的新建、改造工程需求自行負(fù)責(zé)處理。地產(chǎn)公司工程部維修工程師組織工程部、物業(yè)公司討論后形成《〓〓〓項目建設(shè)遺留問題討論會會議紀(jì)要》，會議目的是：對遺留問題的處理達成共識；提出委托物業(yè)公司安排后期新建、改造工程的綜合工程費用。地產(chǎn)公司工程部在 3個工作日內(nèi)以書面形式回復(fù)意見，回復(fù)內(nèi)容包括處理時間、處理意見等（包括不能明確處理時間的情況，明確不處理的情況）。 質(zhì)量控制 ?后期質(zhì)量管理 項目移交后的新建、改造工程的管理辦法 ? 管理要點 : 項目工程移交后設(shè) 6個月運行觀察期，以分部工程書面移交記錄為計時依據(jù)。 ? 工作標(biāo)準(zhǔn)： 政策標(biāo)準(zhǔn)：地產(chǎn)公司將項目移交物業(yè)管理公司后，僅需承擔(dān)保修責(zé)任。 物業(yè)項目經(jīng)理 工程部總監(jiān) 工程部文員 物業(yè)項目管理處經(jīng)理 項目管理處經(jīng)理地產(chǎn)公司財務(wù)部 采購部文員 開始 審批 施工 費用報銷 結(jié)束 項目移交后的新建、改造工程的管理辦法 ? 目的： 提出項目移交后的新建、改造工程的指導(dǎo)原則和管理要點 ? 范圍 ： 物業(yè)公司向業(yè)主辦理交接房手續(xù)、進行物業(yè)管理的項目（不包括經(jīng)營性項目） ? 管理崗位 ： 地產(chǎn)公司工程部維修負(fù)責(zé)崗位 ? 基本概念： 項目投入運行后，或者發(fā)現(xiàn)有新的功能需求、或者發(fā)現(xiàn)原設(shè)計原選材雖然符合規(guī)范但不能滿足需要、或者發(fā)現(xiàn)存在較高的維修維護成本，于是產(chǎn)生新建和改造需求。 ； 《關(guān)于工程后續(xù)成本臺賬的登記》進行費用劃分； OA報銷流程為：文員提交付款申請；會簽人 ― 項目造價組長；審批人 ― 造價采購部經(jīng)理。 物業(yè)項目管理處組織實施。 質(zhì)量控制 ?后期質(zhì)量管理 地產(chǎn)公司委托物業(yè)公司實施零星工程的管理辦法【 2023元以下工程（單次單項 ） 】 質(zhì)量控制 ?后期質(zhì)量管理 管理流程 說明 責(zé)任人 物業(yè)項目管理處以《項目維修需求工作聯(lián)系單》或《項目新建、改造需求工作聯(lián)系單》形式向工程部提出需求，內(nèi)容包括能否接受委托施工，費用預(yù)算限額多少。 ? 協(xié)調(diào)、安排、組織相關(guān)施工單位進行工程維修； ? 協(xié)調(diào)、安排、組織相關(guān)施工單位的質(zhì)保金賠付； ? 協(xié)調(diào)、安排、組織權(quán)威第三方檢測單位對待檢部位進行檢測，并跟蹤檢測報告的形成和結(jié)論； ? 參與賠付處理意見的會簽（ OA）； ? 代表地產(chǎn)公司的權(quán)威技術(shù)專家形象，過程中對配合的工作人員（主要是物業(yè)人員）進行培訓(xùn)； ? 收集各種返修問題數(shù)據(jù)及總結(jié)，并發(fā)往公司相關(guān)部門。一般情況說明原因并提供專業(yè)解決方案，重大問題（如涉及結(jié)構(gòu)安全的問題）要與總工程師會商后再提出。 ? 參與報事問題的現(xiàn)場“會診”，從專業(yè)技術(shù)角度給予解釋，并出專業(yè)的處理意見和可行的整改方案。 質(zhì)量控制 ?后期質(zhì)量管理 16成都公司工程部竣工交房項目質(zhì)保期內(nèi)業(yè)主報事整改流程指引 .doc 工程、營銷、物業(yè)客戶報事處理工作界面 一、龍湖地產(chǎn)客戶中心： ? 根據(jù)目前的資源配臵，以牽頭協(xié)調(diào)為主的工作方式開展工作，原則上不直接到一線進行問題處理，一般問題委托物業(yè)管理處客戶中心進行處理。 ? 管理內(nèi)容 質(zhì)量控制 ?后期質(zhì)量管理 15成品裝飾房后期質(zhì)量管理專業(yè)指導(dǎo)書 .doc 成都公司工程部竣工交房項目質(zhì)保期內(nèi)業(yè)主報事整改流程指引 ? 目的： 規(guī)范成都公司對竣工交房項目質(zhì)保期內(nèi)業(yè)主報事整改管理，避免因處理不及時造成的業(yè)主投訴。 ? 適用單位： 本辦法適用于精裝飾施工單位及精裝飾其他配合參建單位。 質(zhì)量控制 ?停止點檢查 質(zhì)量控制 ?停止點檢查 工作項 內(nèi)容 提交人 審批人 見附表 工程經(jīng)理 項目負(fù)責(zé)人 在月、周計劃中體現(xiàn) 專業(yè)工程師 工程經(jīng)理 判斷是否通知其他相關(guān)部門人員 專業(yè)工程師 工程經(jīng)理 日程安排：提前 1～ 2天通知工程部技術(shù)中心、監(jiān)理、總包 人員安排：按下述檢查項數(shù)量，對各方人員分若干組，甲方人員任組長 技術(shù)準(zhǔn)備： 檢查范圍： 重點內(nèi)容：（列出檢查項） 查閱圖紙、規(guī)范 技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)：對檢查項，列出具體的設(shè)計、規(guī)范要求的條款 檢查方法：對應(yīng)檢查項，列出具體的檢查方法 工具準(zhǔn)備： 甲方： 監(jiān)理： 乙方： 專業(yè)工程師 工程經(jīng)理 ：明確分組、宣讀檢查項、時間安排 ：分組，按檢查表中逐項檢查，留存照片 ：宣讀檢查項的結(jié)果（照片示意），結(jié)論，確定整改時間 專業(yè)工程師 工程經(jīng)理 對整改結(jié)果復(fù)查 專業(yè)工程師 工程經(jīng)理 工程部技術(shù)中心抽查 專業(yè)工程師 工程經(jīng)理 停止點檢查清單 月、周計劃中體現(xiàn)停止點檢查工作 提前 3天制定計劃，填寫檢查表 組織實施 填寫完善檢查表 存檔、復(fù)查 發(fā)出通知 龍湖 工程停止點檢查管理辦法基本流程 現(xiàn)行非并聯(lián)驗收程序 質(zhì)量控制 ?分戶驗收 環(huán)保驗收 消防驗收 檔案驗收 防雷驗收 規(guī)劃驗收 竣工預(yù)驗收 竣工驗收 竣工備案 分戶檢驗 保溫節(jié)能驗收 現(xiàn)行非并聯(lián)驗收程序 質(zhì)量控制 ?分戶驗收 檔案驗收 竣工驗收 并聯(lián)審批 消防驗收 規(guī)劃驗收 環(huán)保驗收 報送資料至建委窗口 備案 各項驗收通過并出具批準(zhǔn)決議書 備案資料報送 防雷驗收 分戶檢驗 保溫節(jié)能驗收 什么是分戶檢驗 ? 建立在《建筑工程施工質(zhì)量驗收統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》（ GB503002023）基礎(chǔ)上的專項檢驗； ? 分戶檢驗是對 Gb503002023驗收規(guī)范的進一步補充和完善； ? 分戶檢驗是以每戶為檢驗批的檢查、整改、驗收； ? 分戶檢驗由建設(shè)單位組織對每戶及公共部分使用功能、使用安全、幾何尺寸、觀感質(zhì)量進行的專項檢查； 為什么推行分戶檢驗 ? 客戶對建筑產(chǎn)品的理性消費； ? 政府部門的投訴及社會影響； ? 進一步加強房地產(chǎn)開發(fā)公司產(chǎn)品質(zhì)量的責(zé)任； ? 較大可能的減少地區(qū)特有的建筑質(zhì)量通病； ? 在材料、技術(shù)、管理成熟基礎(chǔ)上全面提高地區(qū)建筑工程施工質(zhì)量水平； ? 對 GB503002023的進一步補充和完善； 質(zhì)量控制 ?分戶驗收 分戶檢驗檢查內(nèi)容 ? 房間及公共部分空間尺寸； ? 建筑結(jié)構(gòu)外觀及尺寸； ? 門窗安裝工程質(zhì)量； ? 墻面、地面和頂棚面層質(zhì)量； ? 防水工程質(zhì)量； ? 給水、排水系統(tǒng)安裝工程質(zhì)量； ? 電氣工程安裝工程質(zhì)量； ? 其他規(guī)定、標(biāo)準(zhǔn)中要求分戶檢查的內(nèi)容。 ? 前一停止點檢查未通過，工程實施不得進入下一階段。 ? 停止點檢查不能完全取代隱檢、預(yù)檢，在有重復(fù)的檢查項時，可以合并一次檢查，但檢查成果資料不能用隱預(yù)檢資料代替。 質(zhì)量控制 ?資料管理 ? 在工程實施過程中，通過強制性的設(shè)臵停止點檢查，以保證工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。獎勵金的 30％支付給監(jiān)理公司；獎勵金的 70％給現(xiàn)場監(jiān)理組成員。乙方派駐的總監(jiān)理工程師或監(jiān)理工程師，在工作中有嚴(yán)重不稱職，或不負(fù)責(zé)任，嚴(yán)重失職造成工程質(zhì)量缺陷或經(jīng)濟損失，徇私舞弊，濫用職權(quán)造成嚴(yán)重不良影響的，甲方有權(quán)責(zé)令其退出現(xiàn)場，由乙方另行選派合格監(jiān)理人員。 ? 對監(jiān)理人員的管控： 監(jiān)理公司須保證項目監(jiān)理人員的穩(wěn)定性，未經(jīng)龍湖項目部同意，不能隨意更換項目監(jiān)理人員；必須更換項目監(jiān)理人員的，須由項目總監(jiān)書面說明擬更換人員、更換原因、接替人員及其履歷介紹，經(jīng)項目部批準(zhǔn)后方可實施。 ； ； ；