房地產(chǎn)精細(xì)化管理指南(參考版)
2025-01-08 22:54本頁(yè)面
【正文】 房地產(chǎn)項(xiàng)目精細(xì)化管理 開(kāi)發(fā)管理的新主張 —— “五圖一書” 企業(yè)管理關(guān)聯(lián)因素分析圖 設(shè)計(jì)管理關(guān)聯(lián)因素分析圖 管理施工關(guān)聯(lián)因素分析圖 設(shè)計(jì)與成本管理因果分析圖 成本管理與管理成本分析圖 房地產(chǎn)項(xiàng)目全程運(yùn)作指導(dǎo)書 企業(yè)管理關(guān)聯(lián)因素分析圖 設(shè)計(jì)管理關(guān)聯(lián)因素分析圖 I Ⅳ Ⅱ Ⅲ 施工管理關(guān)聯(lián)因素分析圖 設(shè)計(jì)與成本管理因果分析圖 成本管理與管理成本分析圖 房地產(chǎn)項(xiàng)目全程運(yùn)作指導(dǎo)書 內(nèi) 容 機(jī)會(huì)選擇 啟動(dòng)項(xiàng)目 開(kāi)工與建設(shè) 營(yíng)銷與策化 驗(yàn)收與交樓 財(cái)稅管理 選地要點(diǎn)：宗地資料、土地成本、 產(chǎn)權(quán)狀況、開(kāi)發(fā)價(jià)值 可行性研究：技術(shù)比選、經(jīng)濟(jì)比選 經(jīng)營(yíng)管理：合作方式比選、融資方式比選、 管理模式比選 企業(yè)外部：立項(xiàng)、報(bào)建、報(bào)批 企業(yè)內(nèi)部：組建項(xiàng)目公司、籌措啟動(dòng)資金、 選擇合作伙伴 外部：接受政府監(jiān)督與指導(dǎo) 內(nèi)部：質(zhì)量、進(jìn)度、投資、 安全生產(chǎn)與文明施工管理 外部：進(jìn)行單項(xiàng)和綜合驗(yàn)收，辦理產(chǎn)權(quán)登記 內(nèi)部：加強(qiáng)核算，保障資金供給 交樓：驗(yàn)收后交樓，進(jìn)行售后服務(wù)和物業(yè)管理 外部：接受政府的財(cái)、稅監(jiān)督與檢查； 接受股東或銀行的監(jiān)督 外部：辦理預(yù)售證 內(nèi)部：在售價(jià)與銷售速度之間尋求平衡 準(zhǔn)備 實(shí)施 企業(yè)管理的新主張 —— “五圖一書” 管理組織參考圖 管理需求分析圖 管理目標(biāo)控制圖 管理水平測(cè)試圖 管理文化剖析圖 績(jī)效考核白皮書 管理組織規(guī)劃圖 內(nèi) 容 依據(jù) 選擇 管理跨度 空間跨度 單項(xiàng)目管理 多項(xiàng)目管理 行業(yè)跨度 多元化經(jīng)營(yíng) 品牌連鎖 品牌建設(shè) 企業(yè)戰(zhàn)略 發(fā)展愿景 專業(yè)化 1 市場(chǎng)化 專業(yè)外判：設(shè)計(jì) /施工 /監(jiān)理 /營(yíng)銷 /物管 專業(yè)顧問(wèn) 項(xiàng)目托管 當(dāng)?shù)剡\(yùn)作 異地運(yùn)作 管理需求分析圖 人才 人才難求 資源 內(nèi) 容 工作環(huán)境 中小企業(yè) 工作待遇 合作資源 管理工具 中小城市 企業(yè)承受能力 新老員工矛盾 適應(yīng)環(huán)境 融入文化 傳播先進(jìn)理念 促進(jìn)管理提升 改造環(huán)境 人才難留 技術(shù)服務(wù) 設(shè)計(jì)公司 營(yíng)銷策劃 管理咨詢 技術(shù)咨詢 顧問(wèn)公司 技術(shù)類 管理類 2 工作模板 信息平臺(tái) 3 消除隔閡 質(zhì)量 管理目標(biāo)控制圖 計(jì)劃 決策 贏利 選擇 面積最大化 利潤(rùn)最大化 盤活現(xiàn)金流 操盤手 組織架構(gòu) 運(yùn)作模式 變化 外部 內(nèi)部 報(bào)批 /報(bào)建 施工環(huán)節(jié) 重大技術(shù)變更 材料 /設(shè)備定板 干擾 人為 非人為 推卸責(zé)任 謀取利益 機(jī)制 素質(zhì) 合伙人 合作人 價(jià)格 品牌 服務(wù) （資金 /進(jìn)度） 摩擦 （利潤(rùn)） 市場(chǎng) 整體水平提升 開(kāi)發(fā)成本上升 產(chǎn)品 管控 土地 材料 政策 土地 信貸 銷售 輿論 管理水平測(cè)試圖 觀察 旁聽(tīng) 了解 訪談 技術(shù)管理 成本管理 已建項(xiàng)目實(shí)物 擬建項(xiàng)目圖紙 文件庫(kù) /信息庫(kù) 技術(shù)軟件 /管理軟件 溝通水平 專業(yè)水平 內(nèi)部例會(huì) 外部專題會(huì) 評(píng)標(biāo)會(huì) 評(píng)審會(huì) 控制能力 贏利能力 成本指標(biāo) 資金平衡 銷售均價(jià) 銷售速度 管理制度 較適用 管理文化 員工價(jià)值觀 員工忠誠(chéng)度 內(nèi)容 不適用 管理文化剖析圖 文化內(nèi)涵 經(jīng)營(yíng)哲學(xué) 管理導(dǎo)向 文化特點(diǎn) 文化功效 內(nèi) 容 企業(yè)發(fā)展：成長(zhǎng)速度 /成長(zhǎng)管理 價(jià)值分配：股東 /員工 /合作者 / 客戶利益分配 重結(jié)果 /重過(guò)程 對(duì)員工的基本假設(shè) 老板文化 團(tuán)隊(duì)文化 4 團(tuán)隊(duì)文化 老板文化 導(dǎo)向作用：引導(dǎo)員工看什么 ?怎么看 ? 凝聚作用：告訴員工想什么 ?怎么想 ? 規(guī)范作用：規(guī)范員工做什么 ?怎么做 ? 績(jī)效管理白皮書 考核方式 目標(biāo)經(jīng)營(yíng)（無(wú)免責(zé)條件） 目標(biāo)管理（有免責(zé)條件） 不可抗力：拆遷 /報(bào)建 /政策 /資金 配合責(zé)任：主辦與協(xié)辦部門 計(jì)劃管理 顯性成本：工程成本、期間成本 隱性成本：過(guò)失成本、決策成本 成本管理 考核指標(biāo) 考核效果 考核管理體系 考核管理目的 內(nèi) 容 設(shè)計(jì)管理技術(shù) ——“五圖一書” 外部管理合作關(guān)系圖 內(nèi)部管理任務(wù)分配圖 設(shè)計(jì)文件評(píng)審控制圖 設(shè)計(jì)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析圖 設(shè)計(jì)質(zhì)量管理分析圖 設(shè)計(jì)發(fā)包操作建議書 外部管理合作關(guān)系圖 開(kāi)發(fā)商 概念設(shè)計(jì) 地質(zhì)勘察 設(shè)計(jì)監(jiān)理 建筑設(shè)計(jì) 施工圖審查 專項(xiàng)設(shè)計(jì) 總圖、建筑 結(jié)構(gòu) 水、電、暖通 消防 人防 土建工程：深基坑支護(hù)、幕墻、鋼結(jié)構(gòu)、 預(yù)應(yīng)力結(jié)構(gòu)、網(wǎng)架、地基處理 裝修與景觀：園林、綠化、室內(nèi)外裝修、 標(biāo)識(shí)、景觀照明 公用工程：供水、供電、供熱、通訊、煤氣、 智能化、市政道路與管網(wǎng)、發(fā)電機(jī) 及環(huán)保、停車交通系統(tǒng)、中水系統(tǒng)等 綜合：廚房設(shè)備及環(huán)保、體育設(shè)施
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