中信地產(chǎn)廣州市三舊改造流程梳理與關(guān)鍵點(diǎn)總(參考版)
2025-01-07 10:33本頁(yè)面
【正文】 2023年 6月 30日之后發(fā)生的違法用地不適用上述完善用地手續(xù)的規(guī)定。 ? 納入 “ 三舊 ” 改造范圍、需完善征收手續(xù)的土地，由當(dāng)?shù)厥?、縣人民政府制訂改造方案，報(bào)省人民政府批準(zhǔn)后實(shí)施。 ? 對(duì)用地手續(xù)不完善的各類歷史用地的分類處置 ： ① 納入 “ 三舊 ” 改造范圍、符合土地利用總體規(guī)劃和 “ 三舊 ” 改造規(guī)劃、沒(méi)有合法用地手續(xù)且已使用的建設(shè)用地，用地行為發(fā)生在 1987年 1月 1日之前的，由市、縣人民政府土地行政主管部門(mén)出具符合土地利用總體規(guī)劃的審核意見(jiàn)書(shū)，依照原國(guó)家土地管理局 1995年 3月 11日發(fā)布的 《 確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定 》 進(jìn)行確權(quán)后，辦理國(guó)有建設(shè)用地確權(quán)登記發(fā)證手續(xù)； ② 用地行為發(fā)生在 1987年 1月 1日之后、 2023年 6月 30日之前的，已與農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或農(nóng)戶簽訂征地協(xié)議并進(jìn)行補(bǔ)償，且未因征地補(bǔ)償安置等問(wèn)題引發(fā)糾紛、迄今被征地農(nóng)民無(wú)不同意見(jiàn)的， 可按照用地發(fā)生時(shí)的土地管理法律政策落實(shí)處理（處罰）后按土地現(xiàn)狀辦理征收手續(xù)，屬于政府收購(gòu)儲(chǔ)備后再次供地的，必須以招標(biāo)拍賣(mài)掛牌方式出讓，其他可以協(xié)議方式出讓。用地報(bào)批經(jīng)有審批權(quán)的人民政府批準(zhǔn)后，市國(guó)土房管局出具用地批復(fù)意見(jiàn)。 ③ 集體舊廠房改造中，以結(jié)合城中村改造和留用地管理處置無(wú)合法手續(xù)用地的，由市“三舊” 辦審核后逐級(jí)呈報(bào)省政府審批。 3. 舊廠房改造 ① 需要完善歷史用地手續(xù)的 國(guó)有 舊廠房改造，逐級(jí)呈報(bào)省政府審批。 39 （三） 各級(jí)政府審批權(quán)限 ?省政府 廣州市“三舊”改造工作中需要省人民政府審批的事項(xiàng)主要有： 需要完善歷史用地手續(xù)的 舊城 改造，逐級(jí)呈報(bào)省政府審批。 38 （三） 各級(jí)政府審批權(quán)限 ?區(qū)政府 各區(qū)政府是“三舊”改造的第一責(zé)任主體，主要負(fù)責(zé)前期現(xiàn)場(chǎng)摸查、確定改造規(guī)劃范圍和改造范圍、編制改造方案和拆遷補(bǔ)償安置方案等三舊改造前期工作；根據(jù)市政府的委托或授權(quán)，享有控制性詳細(xì)規(guī)劃范圍內(nèi)推進(jìn)“三舊”改造的決策權(quán)、市政府儲(chǔ)備土地以外的改造收益權(quán)、維護(hù)穩(wěn)定實(shí)行行政強(qiáng)制的決定權(quán)等。 ? 舊廠房在 2023年底前完成搬遷、拆除的，按成交價(jià) 10%追加補(bǔ)償比例 ，在 2023年底前完成搬遷、拆除的，按成交價(jià) 5%追加補(bǔ)償比例。 ② 方式二：規(guī)劃（毛）容積率在 3． 5以內(nèi)的，按原址用地、房屋及設(shè)備收購(gòu)評(píng)估價(jià)格、加上土地出讓成交價(jià)扣除收購(gòu)價(jià)款后的土地純收益的 40%計(jì)算補(bǔ)償款，超出規(guī)劃（毛）容積率 3． 5的，按原址用地、房屋及設(shè)備收購(gòu)評(píng)估價(jià)格、加上（毛）容積率 3． 5以內(nèi)部分用地產(chǎn)生的土地出讓成交價(jià)扣除收購(gòu)價(jià)款后的土地純收益的 40%計(jì)算補(bǔ)償款，超出部分產(chǎn)生的土地純收益不再計(jì)算補(bǔ)償款。 2. 集體舊廠房改造 ①自行改造 —— 通過(guò) 協(xié)議出讓 方式取得土地使用權(quán) —— 商品住宅開(kāi)發(fā)以外的經(jīng)營(yíng)性開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 /連同舊村一并改造的商品住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 ②公開(kāi)出讓 —— 通過(guò) 公開(kāi)出讓 方式取得土地使用權(quán) —— 商品住宅開(kāi)發(fā)以外的經(jīng)營(yíng)性開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 （ 可 以） /不與舊村一并改造的商品住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 （ 必須 ） 35 （二） 土地出讓收益返還 ?城中村改造 除市政府土地儲(chǔ)備項(xiàng)目外，未來(lái) 5年 （ 2023—— 2023） 全面改造項(xiàng)目的土地純收益（土地公開(kāi)出讓收入扣除土地儲(chǔ)備成本及按規(guī)定計(jì)提、上繳的專項(xiàng)資金）的 60%支出用于支持村集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展。 兩種改造運(yùn)作方式的適用范圍尚無(wú)明確規(guī)定。 ?城中村改造 1. 采取 村集體經(jīng)濟(jì)組織自行改造 方式的 ，通過(guò)協(xié)議出讓方式取得土地使用權(quán)。 31 實(shí)施改造方案 ?方式五：結(jié)合城中村改造和留用地管理 所有權(quán)人將需完善用地手續(xù)情況核查表（包含具體范圍和面積）、落實(shí)違法用地查處情況取得區(qū)（縣）國(guó)土房管部門(mén)和當(dāng)?shù)卣畷?shū)面證明，報(bào)市“三舊” 辦審核后逐級(jí)呈報(bào)省政府審批后，按以下程序?qū)嵤? 1. 屬于納入城中村改造方式處置無(wú)合法手續(xù)用地的，按照城中村改造程序辦理；有留用地指標(biāo)未兌現(xiàn)的，同時(shí)抵扣留用地指標(biāo)； 2. 屬于兌現(xiàn)和預(yù)支留用地指標(biāo)情形且不需要納入城中村改造范圍的，參照集體舊廠房自行改造處置方式程序辦理； 3. 屬于征收納入?yún)^(qū)（縣）政府統(tǒng)籌使用的，由區(qū)（縣）政府征收為國(guó)有建設(shè)用地后，參照國(guó)有舊廠房程序辦理。 30 實(shí)施改造方案 ?方式三：依法流轉(zhuǎn) 由市“三舊” 辦轉(zhuǎn)市國(guó)土房管局納入全市年度出讓計(jì)劃后，按市集體土地流轉(zhuǎn)的程序辦理。 27 28 1 ? 提出改造意向 2 ? 區(qū)出具統(tǒng)籌使用意見(jiàn) 3 ? 批復(fù)改造方案編制指引 4 ? 編制和上報(bào)改造方案 5 ? 批復(fù)改造方
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