【正文】 八、負責組織竣工驗收，進行質(zhì)量和資料的審查和工程的后期工作 ? 組織對完工項目進行成品保護。 ? 參與圖紙變更洽商，組織對重大規(guī)劃設(shè)計方案的調(diào)整； ? 負責設(shè)計規(guī)劃方案和施工圖紙的管理和發(fā)放。 四、負責對施工單位、監(jiān)理單位及其他合同單位的管理與協(xié)調(diào)工作 ? 在公司安排下，參與對施工單位和監(jiān)理單位的項目成員資格和管理制度的審查工作； ? 負責審查施工單位和監(jiān)理單位的工作計劃，及施工組織設(shè)計、施工方案等技術(shù)性文件； ? 負責監(jiān)督施工單位和監(jiān)理單位管理系統(tǒng)運行的有效性； ? 負責處理各合同單位的技術(shù)和施工中的協(xié)作關(guān)系，保證施工的順利進行； ? 負責監(jiān)督工程施工合同、監(jiān)理合同的履行； ? 負責監(jiān)督各合同單位的行為，發(fā)現(xiàn)違約情況及時進行處理和上報； ? 負責考核、評價工程承包單位和監(jiān)理單位。 二、負責工程部相關(guān)的計劃管理工作 ? 編制項目建設(shè)總體策劃方案，明確項目建設(shè)過程中各項工作的有效組織、計劃和控制； ? 負責嚴格執(zhí)行公司下達的年度和月度工作計劃； ? 負責與工程有關(guān)的資金使用計劃的申報工作。 65 北大縱橫管理咨詢公司世博偉業(yè)項目組 流程編制舉例：經(jīng)營計劃制定流程 流程輸出 流程設(shè)計出發(fā)點 流程負責人 流程輸入 年度經(jīng)營計劃制定 ? 公司 35年戰(zhàn)略發(fā)展目標 ? 部門年度經(jīng)營計劃 ? 戰(zhàn)略發(fā)展部 ? 確保公司經(jīng)營目標有效分解 月度經(jīng)營計劃制定 ? 戰(zhàn)略發(fā)展部 ? 確保各項工作有效開展 計劃完成情況監(jiān)督控制 ? 工作計劃 ? 計劃完成情況 ? 差異分析 ? 工作改進 ? 戰(zhàn)略發(fā)展部 ? 確保計劃有效實施 ? 部門年度工作計劃 ? 臨時性工作任務(wù) ? 部門月度工作計劃 66 北大縱橫管理咨詢公司世博偉業(yè)項目組 年度經(jīng)營計劃制定流程 時間 各部門 總經(jīng)理辦公會 戰(zhàn)略發(fā)展部 公司 35年戰(zhàn)略目標 確定公司年度經(jīng)營計劃 審核 通過 不通過 1 2 5 結(jié)束 每年 11月 分解為各部門年度經(jīng)營計劃 提出部門年度工作計劃 匯總為各部門年度經(jīng)營計劃 下發(fā)年度經(jīng)營 計劃 執(zhí)行年度經(jīng)營 計劃 4 8 3 6 7 9 67 北大縱橫管理咨詢公司世博偉業(yè)項目組 年度經(jīng)營計劃制定流程說明 流程步驟 工作內(nèi)容的簡要描述 重要輸入 重要輸出 相關(guān)表單 1. 戰(zhàn)略發(fā)展部根據(jù)公司 35年戰(zhàn)略目標確定年度經(jīng)營目標 公司 35年戰(zhàn)略目標 公司年度經(jīng)營目標 2. 戰(zhàn)略發(fā)展部將公司年度目標分解為各部門年度工作計劃 部門年度工作計劃 3. 各部門提出年度經(jīng)營計劃 部門年度經(jīng)營計劃 4. 戰(zhàn)略發(fā)展部匯總年度經(jīng)營計劃 部門年度工作計劃匯總 5. 計劃決策辦公會對各部門年度工作計劃進行初審 審核結(jié)果 6. 不通過的重新制定 重新編制年度工作計劃 7. 計劃決策辦公會通過公司年度經(jīng)營計劃進行審議 通過審批的年度計劃 8. 戰(zhàn)略發(fā)展部下達審議通過的年度工作計劃 計劃下發(fā) 8. 各部門執(zhí)行計劃 計劃執(zhí)行 68 北大縱橫管理咨詢公司世博偉業(yè)項目組 月度計劃完成情況監(jiān)督控制流程 時間 計劃執(zhí)行部門 戰(zhàn)略發(fā)展部 開始 收集計劃 執(zhí)行結(jié)果 差異檢查 有差異 1 2 3 結(jié)束 每月 比較計劃執(zhí)行 和下達標準 識別差異原因 4 5 月度經(jīng)營計劃 糾正績效 無差異 69 北大縱橫管理咨詢公司世博偉業(yè)項目組 計劃完成情況監(jiān)督控制流程說明 流程步驟 工作內(nèi)容的簡要描述 重要輸入 重要輸出 相關(guān)表單 1. 戰(zhàn)略發(fā)展部收集計劃執(zhí)行結(jié)果 執(zhí)行結(jié)果 結(jié)果收集 2. 比較計劃執(zhí)行和下達計劃之間的標準 月度工作計劃 比較結(jié)果 3. 戰(zhàn)略發(fā)展部對比較結(jié)果進行差異檢查 檢查結(jié)果 4. 有差異的，由執(zhí)行部門識別差異原因 差異原因 5. 執(zhí)行部門糾正績效 計劃執(zhí)行 70 北大縱橫管理咨詢公司世博偉業(yè)項目組 組織結(jié)構(gòu)圖導(dǎo)圖 總經(jīng)理 總經(jīng)理辦公會 營銷副總 工程副總 策 劃 助 理 銷 售 部 客 戶 服 務(wù) 部 工 程 項 目 部 合 約 部 物 資 部 計 劃 財 務(wù) 部 審計部 企 業(yè) 管 理 部 戰(zhàn) 略 發(fā) 展 部 總工程師 設(shè) 計 助 理 信 和 管 理 公 司 腦 庫 文 化 公 司 71 北大縱橫管理咨詢公司世博偉業(yè)項目組 市場營銷部 負責公司市場策劃的協(xié)調(diào)和管理工作，為實現(xiàn)公司使命和經(jīng)營目標提供準確的市場定位和營銷方案支持 部門使命 營銷副總 策劃助理 部門崗位設(shè)置 72 北大縱橫管理咨詢公司世博偉業(yè)項目組 市場營銷部職責 一、 負責公司的市場研究 ? 負責信息收集與市場調(diào)研工作，把握客戶需求變化和行業(yè)發(fā)展動向； ? 負責土地儲備和決策的分析工作； ? 負責進行機會研究工作； ? 根據(jù)收集的信息及研究成果起草； ? 負責編寫項目決策總結(jié) 二、 負責公司地產(chǎn)項目的策劃和營銷管理工作 ? 負責確定項目營銷方案的制定與配合實施 ? 監(jiān)督項目營銷進程，提出營銷計劃的修改建議 ? 配合銷售計劃和方案的事實，協(xié)助制定客戶政策 73 北大縱橫管理咨詢公司世博偉業(yè)項目組 組織結(jié)構(gòu)圖導(dǎo)圖 總經(jīng)理 總經(jīng)理辦公會 營銷副總 工程副總 策 劃 助 理 銷 售 部 客 戶 服 務(wù) 部 工 程 項 目 部 合 約 部 物 資 部 計 劃 財 務(wù) 部 審計部 企 業(yè) 管 理 部 戰(zhàn) 略 發(fā) 展 部 總工程師 設(shè) 計 助 理 信 和 管 理 公 司 腦 庫 文 化 公 司 74 北大縱橫管理咨詢公司世博偉業(yè)項目組 銷售部 銷售部經(jīng)理 銷售管理 銷售代表 負責建設(shè)公司的銷售和售后服務(wù)體系，對銷售額和售后服務(wù)的質(zhì)量負責，為實現(xiàn)公司的使命和經(jīng)營目標提供有力的銷售支持 部門使命 75 北大縱橫管理咨詢公司世博偉業(yè)項目組 銷售部職責 一、負責銷售管理工作 ?收集、整理、熟知并及時更新客戶信息，及時上報客服部； ?擬定銷售政策，經(jīng)批準后實施； ?負責擬定銷售方案、銷售策略； ?負責制定銷售計劃、銷售管理制度及服務(wù)標準； ?負責編寫銷售統(tǒng)一說詞； ?負責銷售代表招聘、業(yè)務(wù)培訓(xùn)工作，保證銷售人員熟習房地產(chǎn)及銷售政策和技能、銷售說詞等； ?參加房展等市場推廣活動。 五、負責取得土地的相關(guān)工作 〈一〉協(xié)議出讓方式下新開發(fā)項目的洽談及合同管理 ?調(diào)查土地和土地方的具體情況； ?進行土地出讓或合作開發(fā)談判； ?組織相關(guān)部門編制土地出讓合同或合作開發(fā)合同； ?負責合同的送審和修改。 ?科學、實用的規(guī)劃設(shè)計控制能降低工程成本的 60％～ 70％ ? 該部分人員素質(zhì)是保證規(guī)劃管理、降低規(guī)劃設(shè)計成本的關(guān)鍵，應(yīng)由具有多年設(shè)計工作經(jīng)驗的專業(yè)技術(shù)人員承擔 ? 部分房地產(chǎn)公司將該職能與預(yù)算部合并為一個部門；也有部分公司將該職能與工程部合并 37 北大縱橫管理咨詢公司世博偉業(yè)項目組 考慮到公司現(xiàn)狀，目前在工程副總下設(shè)設(shè)計助理，時機成熟時，可單獨成立設(shè)計部 工程副總 總工 工程項目經(jīng)理 設(shè)計助理 專業(yè)工程師隊伍 只是成本中心，對工程質(zhì)量、進度、成本控制負責 負責與設(shè)計公司協(xié)調(diào)工作 38 北大縱橫管理咨詢公司世博偉業(yè)項目組 一般地，完整的市場營銷職能應(yīng)包含市場研究、營銷策劃和銷售三方面 樓盤面市 銷售策劃 廣告 促銷組合 渠道 廣告 媒體 公共關(guān)系 房產(chǎn) 展示交易會 網(wǎng)絡(luò)銷售推廣 營業(yè)推廣 人員銷售 人員培訓(xùn) 銷售培訓(xùn)公司 代理銷售 自主銷售 公益活動 促銷活動 規(guī)劃階段 市場定位 整體營銷規(guī)劃 客戶服務(wù) 市場研究 營銷策劃與銷售 市場分析 39 北大縱橫管理咨詢公司世博偉業(yè)項目組 目前銷售部承擔尾樓的銷售，市場研究及營銷職能弱化，售后服務(wù)職能由客戶服務(wù)部承擔 市場研究和營銷策劃缺位 營銷總監(jiān) 宋云山 銷售員 李爽、陳雪、李玲、李琦、高國濤 營銷助理 策劃助理 客服主管 張凱 客服部經(jīng)理 連軍 客服專員 白巍、劉勇軍 售后服務(wù) 部門職責 一、負責直接管理物業(yè)公司 二、負責交房 三、負責接待客戶投訴，聯(lián)系有關(guān)部門解決客戶投訴問題 四、負責客戶投訴中發(fā)現(xiàn)的問題總結(jié)經(jīng)驗制作案例庫 五、參與底商的租售和管理 40 北大縱橫管理咨詢公司世博偉業(yè)項目組 考慮到市場營銷職能在項目前期有效加入，以及銷售與售后服務(wù)不脫節(jié)，建議將營銷管理職能并入營銷部，客戶服務(wù)保留在客戶服務(wù)部，客戶分析職能加入銷售部 ? 市場研究 ? 營銷策劃 ? 銷售和客戶分析 營銷部 環(huán)境研究 ： ? 經(jīng)濟環(huán)境 ? 政策環(huán)境 市場研究： ? 產(chǎn)品研究 ? 價格研究 ? 競爭對手研究 消費者研究： ? 消費者需求 ? 消費者購買能力 項目定位 市場營銷 ： ? 項目銷售目標的確定 ? 項目整體營銷策劃 ? 項目營銷預(yù)算 ? 營銷活動及工具整合管理 ? 外部專業(yè)公司的接觸、選擇與管理 售后服務(wù)部 客戶服務(wù) ? 辦理入住等手續(xù) ? 接待客戶投訴 ? 其他 銷售部 銷售 ： ? 營銷方案執(zhí)行 ? 日常銷售 客戶分析 ? 客戶檔案庫 ? 客戶分析 41 北大縱橫管理咨詢公司世博偉業(yè)項目組 一般地，完整的財務(wù)管理職能包括以下方面 企 業(yè) 經(jīng) 營 運 作 財務(wù) 審計 稅務(wù) 會計 投資 預(yù)算 宏觀經(jīng)濟預(yù)測 金融市場預(yù)測 BD資金供需預(yù)測 調(diào)度資金 ?... 資金籌措計劃 成本計劃 資金需要量計劃 利潤計劃 ?... 費用計劃 調(diào)查投資環(huán)境 制定投資報告 分析投資效益 投資事項處理 ?... 匯總報表 計帳職能 對帳職能 考核經(jīng)濟 效益 ?... 稅法分析掌握 交稅納稅 稅務(wù)效益分析 稅務(wù)事項處理 ?... 股權(quán)審計 預(yù)算審計 投資審計 會計審計 ?... 稅務(wù)審計 注： 表示財務(wù)部門現(xiàn)有職責 財務(wù)管理職能 財務(wù)管理各職能具備的職責 42 北大縱橫管理咨詢公司世博偉業(yè)項目組 審計是現(xiàn)代管理的重要職能之一，建議單獨設(shè)立審計部 參股公司 控股公司 項目公司 離任審計 預(yù)算審計 投資審計 會計審計 稅務(wù)審計 固定資產(chǎn)審計 項目審計 合同審計 職能部門 其他 43 北大縱橫管理咨詢公司世博偉業(yè)項目組 預(yù)算作為一種將資源分配給特定活動的數(shù)字性計劃，是經(jīng)營計劃實施的工具之一，建議在財務(wù)部加強預(yù)算管理職能 預(yù)算的方法 增量預(yù)算 零基預(yù)算 預(yù)算的種類 收入預(yù)算 費用預(yù)算 利潤預(yù)算 現(xiàn)金預(yù)算 資本支出預(yù)算 可變預(yù)算 固定預(yù)算 原料采購預(yù)算 生產(chǎn)預(yù)算 銷售預(yù)算 直接人工預(yù)算 制造費用預(yù)算 管理費用預(yù)算 售出產(chǎn)品成本預(yù)算 資本支出預(yù)算 預(yù)算損益表 預(yù)算資產(chǎn)負債表 預(yù)算現(xiàn)金流量表 直接材料預(yù)算 期末存貨預(yù)算 總預(yù)算圖 注：房地產(chǎn)行業(yè)服務(wù)與有形產(chǎn)品一樣，其生產(chǎn)過程抽象為與有形產(chǎn)品生產(chǎn)過程同一 44 北大縱橫管理咨詢公司世博偉業(yè)項目組 此外，還需要加強融資分析、財務(wù)分析等財務(wù)管理職能 財務(wù)部 會計核算 財務(wù)管理 ? 會計核算 ? 會計體系維護 ? 報表匯總 ? 工資發(fā)放 ? ?? ? 財務(wù)管理 ? 預(yù)算編制及管理