某地區(qū)土地產權管理與財務知識分析制度(參考版)
2025-01-06 16:09本頁面
【正文】 65 土地經濟理論與政策 石曉平 3. 我國土地制度的產生與變遷 ? 國有企業(yè)土地資產處置 ? 出讓土地使用權可采取的處置的方式 – 租賃（在土地使用權的年限內） – 作價入股 66 土地經濟理論與政策 石曉平 3. 我國土地制度的產生與變遷 ? 國有企業(yè)土地資產處置 ? 方式選擇的依據(jù) –國家、地方和企業(yè)的利益關系分配的問題 –企業(yè)隸屬關系涉及的利益分配的問題 –企業(yè)職工股的問題 –不同處置方式企業(yè)負擔均衡的問題 67 土地經濟理論與政策 石曉平 3. 我國土地制度的產生與變遷 討論： ?進一步的改革？ 68 土地經濟理論與政策 石曉平 。下崗職工的安置等 64 土地經濟理論與政策 石曉平 3. 我國土地制度的產生與變遷 ? 國有企業(yè)土地資產處置 ? 劃撥土地使用權可采取的處置的方式 – 出讓 – 租賃（年租制） – 作價入股 – 保留行政劃撥 – 授權經營 187。 –物權法對到期的土地使用權的規(guī)定 62 土地經濟理論與政策 石曉平 3. 我國土地制度的產生與變遷 ? 現(xiàn)行城市土地使用制度的完善 ?是否需要保留行政劃撥 –劃撥土地入市？ ?招標、掛牌、協(xié)議和拍賣等方式的使用 –市場化程度的差異 ? 土地的短期出租的問題 63 土地經濟理論與政策 石曉平 3. 我國土地制度的產生與變遷 ? 國有企業(yè)土地資產處置 ? 處置的原則 –無償變有償 –保障國有資產不流失 –靈活的選擇處置的方式，降低處置的成本 187。 61 土地經濟理論與政策 石曉平 3. 我國土地制度的產生與變遷 現(xiàn)行城市土地使用制度的基本內容 ?土地使用權抵押 ?土地使用權抵押時，其地上建筑物、其他附著物隨之抵押。 ?其地上建筑物、其他附著物所有權也隨之轉讓。是指通過發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在市土地交易市場掛牌公布，接受競買人的報價申請并更新掛牌價格，根據(jù)掛牌期限截止時的出價結果確定土地使用人的行為。 –面向所有合法主體。 –土地使用權出讓的地塊、用途、年限和其它條件，由市縣人民政府土地管理部門會同城市規(guī)劃和建設管理部門、房地產管理部門共同擬定方案。隨后在撫順、廣州等城市推行 ? 開展土地使用權有償出讓和轉讓的試點 –1987年下半年，深圳經濟特區(qū)率先進行土地使用權的有償出讓和轉讓的試點 –一次性收取土地的出讓金，同時容許土地的使用權抵押和轉讓 57 土地經濟理論與政策 石曉平 3. 我國土地制度的產生與變遷 改革開放后的城市土地使用制度的形成 ?城市 ?制定地方性土地使用權有償出讓和轉讓的法規(guī) –修改 《 憲法 》 和 《 土地管理法 》 187。不利于改革的進行 56 土地經濟理論與政策 石曉平 3. 我國土地制度的產生與變遷 改革開放后的城市土地使用制度的形成 ?城市 ?征收土地的使用費（稅） – 針對中外合營企業(yè)提出的 187。不利于城市的發(fā)展（城市用地結構不合理、建設資金不足） 187。企業(yè)之間的合理公平的競爭環(huán)境難以形成 187。禁止土地使用者以買賣、出租、贈與、交換等方式將土地直接轉給其他單位或個人使用 54 土地經濟理論與政策 石曉平 城市土地產權制度的產生與變遷 傳統(tǒng)的城市土地使用制度的形成 ? 城市土地國有制的形成 ? 自全國解放到 1956年，私有土地是可以買賣、出租、入股、典當、贈與、交換的 –在 1950年的政務院的 《 契稅暫行條例 》 中可以得到說明 –自 1956年開始城市私有房產的社會主義改造之時起，一些私有土地開始被收歸國有，同時禁止買賣 –到改革開放之前基本形成了城市土地的國有制 55 土地經濟理論與政策 石曉平 城市土地產權制度的產生與變遷 傳統(tǒng)的城市土地使用制度的形成 ? 城市土地國有制的形成 ? 主要的弊端： –不利于土地的集約利用和合理的配置 187。國家機關、部隊、學校、國有企業(yè)等使用國有土地的過程中不需要支付地價 187。國家如因社會公益事業(yè)的需要，需要使用國有企業(yè)、事業(yè)單位的土地，不需通過購買、租賃，通過行政手段取得。具體包括：國家機關、部隊、學校、國營企業(yè)等如果需要使用土地，不是通過市場購買或租賃所得， 187。 38 土地經濟理論與政策 石曉平 案例蕪湖 蕪湖試點的主要內容 39 土地經濟理論與政策 石曉平 案例蕪湖 40 土地經濟理論與政策 石曉平 案例 蕪湖 政 府 承包者或原土地使用者 新的土地使用者 直接洽談交易 向上級政府繳納一定的流轉收益 2023年蕪湖確定的縣（區(qū)）、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、集體經濟組織三級隊土地流轉收益和土地增值收益的分成比例： 1： 4： 5 41 土地經濟理論與政策 石曉平 案例 蕪湖 ?集中在集體建設用地（沒有突破農地轉用的界限） ?實現(xiàn)了“工業(yè)向園區(qū)集中、土地向規(guī)模經營者集中、居民向小城鎮(zhèn)集中” ? 提出了對失地農民進行補償和
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