【正文】 2023/1/212023/1/21January 21, 2023 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。 2023年 1月 21日星期六 2023/1/212023/1/212023/1/21 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 2023/1/212023/1/212023/1/21Jan2321Jan23 1越是無(wú)能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。 2023/1/212023/1/21Saturday, January 21, 2023 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 2023/1/212023/1/21January 21, 2023 1空山新雨后，天氣晚來(lái)秋。 2023年 1月 21日星期六 2023/1/212023/1/212023/1/21 1楚塞三湘接，荊門九派通。 2023/1/212023/1/212023/1/21Saturday, January 21, 2023 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 2023/1/212023/1/212023/1/211/21/2023 2:31:02 PM 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 2023/1/212023/1/212023/1/212023/1/21 沒有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。 2023年 1月 2023/1/212023/1/212023/1/211/21/2023 1行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。 2023/1/212023/1/212023/1/212023/1/211/21/2023 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國(guó)見青山。 2023/1/212023/1/212023/1/21Jan2321Jan23 1故人江海別，幾度隔山川。 2023/1/212023/1/21Saturday, January 21, 2023 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 招商對(duì)象商家走訪 項(xiàng)目整體規(guī)劃（整體概況介紹） 商業(yè)規(guī)劃 商業(yè)功能設(shè)計(jì)與定位 周邊商業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展規(guī)劃 業(yè)態(tài)分布、產(chǎn)品定位、經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài) 區(qū)域市場(chǎng)狀況、其他區(qū)域市場(chǎng)狀況 面積需求、投資類型 價(jià)格需求、政策需求、市場(chǎng)接受程度 意向程度、意向標(biāo)的、提出意見和建議 了解客戶基本資料，并詳細(xì)記錄其提出的問題并盡能力范圍內(nèi)進(jìn)行釋疑。 對(duì)項(xiàng)目商業(yè)的營(yíng)銷運(yùn)作建議 委托招租 此方法是針對(duì)購(gòu)鋪投資的商家，具體操作是業(yè)主在購(gòu)鋪后，不進(jìn)行自主經(jīng)營(yíng)的業(yè)主，可以通過招商部進(jìn)行委托招租，條件可以是免費(fèi)或以低過中介的費(fèi)用幫業(yè)主將店鋪出租。 物管費(fèi)優(yōu)惠政策 ： 開業(yè)前半年提前簽訂租賃合同的； 裝修完畢在開業(yè)前一個(gè)月可進(jìn)行試營(yíng)業(yè)的； 特殊位置（轉(zhuǎn)角、陰暗角、空間利用不好的商鋪或存在其他硬傷之商鋪）招商不易處理的商鋪，可享市場(chǎng)開業(yè)之日起三個(gè)月到六個(gè)月的物管費(fèi)減免優(yōu)惠， 注：物管費(fèi)可與免租期或其他優(yōu)惠手段商家可同時(shí)享有。在本項(xiàng)目運(yùn)作初，連同泛會(huì)所招商、集中商業(yè)一起，統(tǒng)一進(jìn)行招商，特別是引入中型生活超市等主力店（如：永輝 \重百超市）爭(zhēng)取入伙后，目標(biāo)服務(wù)型商業(yè)能正常運(yùn)營(yíng)，營(yíng)造出良好的項(xiàng)目商業(yè)氛圍。 對(duì)項(xiàng)目商業(yè)的營(yíng)銷運(yùn)作建議 目標(biāo)服務(wù)型商業(yè) 目標(biāo)服務(wù)型商業(yè)定位在 中型生活超市、汽車銷售展廳、特色餐飲店、精品服飾廣場(chǎng)、網(wǎng)吧、休閑娛樂中心等。在項(xiàng)目進(jìn)入銷售運(yùn)作時(shí)，可對(duì)經(jīng)營(yíng)會(huì)所服務(wù)商家進(jìn)行招商洽談，確保入伙時(shí)，會(huì)所能運(yùn)營(yíng)服務(wù)。 對(duì)項(xiàng)目商業(yè)的營(yíng)銷運(yùn)作建議 泛會(huì)所商業(yè) 項(xiàng)目泛會(huì)所以小區(qū)服務(wù)功能為主，主要經(jīng)營(yíng)如棋牌室、乒乓球館、桌球室、音樂發(fā)燒友俱樂部、 24小時(shí)自助健身房等。在銷售安排上，采取以住帶鋪方式，先售住宅、辦公樓，聚集一定人氣，待接近入伙時(shí)，再集中發(fā)售商鋪。 對(duì)項(xiàng)目商業(yè)的營(yíng)銷策略安排 社區(qū)服務(wù)商業(yè) 根據(jù)項(xiàng)目情況以及商業(yè)規(guī)劃特點(diǎn)，將社區(qū)服務(wù)商業(yè)安排在 2號(hào)樓下的獨(dú)立店面中，這樣即方便了社區(qū)居民日常生活的需求，同時(shí)獨(dú)立商業(yè)由于面積較小、商鋪總銷售價(jià)格相對(duì)較低，又具有較好長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)基礎(chǔ)，對(duì)投資者吸引力較強(qiáng)。本項(xiàng)目除社區(qū)服務(wù)商業(yè)所剩 ，比較容易形成一定規(guī)模效應(yīng)，形成集群效應(yīng)。 對(duì)項(xiàng)目商業(yè)的運(yùn)作思路 由于專業(yè)市場(chǎng)對(duì)相應(yīng)配套倉(cāng)儲(chǔ)用地、物流交通系統(tǒng)等有較高要求，或?qū)Φ貐^(qū)輻射性要求較高等，這與本項(xiàng)目區(qū)位及定位有較大沖突，因此，市場(chǎng)型商業(yè)不適于本項(xiàng)目。從本項(xiàng)目上看，街區(qū)商業(yè)面積為 ，而項(xiàng)目規(guī)劃住宅 266戶，辦公樓 24層，按照住宅平均 /戶，辦公樓每層 50人計(jì)算，項(xiàng)目人口大約為 1599人。 關(guān)于 商業(yè) 運(yùn)作的思考 對(duì)項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃的認(rèn)識(shí) 由于地塊特性，項(xiàng)目南北地勢(shì)存在一定的高差，使得項(xiàng)目的商業(yè)布局南北不一。采用這種方式可有效的促使意向客戶在一定的優(yōu)惠或 變相折扣的刺激下產(chǎn)生購(gòu)買意向，早下抉擇。因此建議在銷售時(shí)給予較大 的折扣優(yōu)惠。 按照誠(chéng)意金等級(jí)順序及先后順序進(jìn)行樓層的選房順序安排。 我們?nèi)绾芜\(yùn)籌帷幄在競(jìng)爭(zhēng)中取勝？ 銷售策略： 在銷售策略上，采取“大客戶優(yōu)先制”的原則。 電話直銷 從商業(yè)電話簿或名片上找到客戶電話，用電話方式咨詢其 有否需求，達(dá)到宣傳和銷售的目的。這種 方式的特點(diǎn)為客戶購(gòu)買特征比較明顯，目的基本明確；同 時(shí)，客戶已通過對(duì)現(xiàn)場(chǎng)的觀察產(chǎn)生了一定程度的興趣，此時(shí) 輔以銷售人員的努力游說較容易達(dá)到促成成交的目的。樓書、宣傳單、軟文、展板等去 逐一闡釋具體樓盤賣點(diǎn)。在項(xiàng)目的推廣過程 中，我們將每一環(huán)節(jié)都緊緊圍繞主題定位，從訴求內(nèi)容到訴 求風(fēng)格進(jìn)行統(tǒng)一的形象包裝。 收尾期主要采?。好}沖式發(fā)布策略，減少發(fā)布頻率，但維 持較長(zhǎng)的發(fā)布時(shí)間，大眾性媒體廣告發(fā)布較少，專業(yè)性媒體較 多（如：新樓市等地產(chǎn)類雜志）。此 階段工作主要以散售為主，租賃為輔。 通過參加各種公司的會(huì)議及運(yùn)用前期積累的客戶數(shù)據(jù)進(jìn)行 行業(yè)掃蕩，完成客戶意向庫(kù)的整理收集開始 CRM管理，定期 進(jìn)行客戶維護(hù)。此時(shí)的廣告投 放以硬性廣告為主，針對(duì)主要賣點(diǎn)做純銷售式廣告，同時(shí)和 銷售有力配合，促成更高的成交額，減輕收尾工作的壓力。 強(qiáng)銷期，綜合運(yùn)用大眾媒體 (重慶主流報(bào)紙、廣播 )進(jìn)一步 提高提升產(chǎn)品形象。 我們?nèi)绾芜\(yùn)籌帷幄在競(jìng)爭(zhēng)中取勝？ 第三階段：全面銷售階段 (開盤期、強(qiáng)銷期 ) 在此期間，項(xiàng)目主體結(jié)構(gòu)封頂，項(xiàng)目以準(zhǔn)現(xiàn)房姿態(tài)推向市 場(chǎng)。因此本階段以企業(yè)新聞策劃為主要宣傳方式。 我們?nèi)绾芜\(yùn)籌帷幄在競(jìng)爭(zhēng)中取勝？ 第二階段：尋找大型客戶進(jìn)行整售 (項(xiàng)目導(dǎo)入期 ) 主動(dòng)招商確定大客戶名單，通過小組公關(guān)形式尋找大型客 戶進(jìn)行整售談判，并在友好協(xié)商下滿足大客戶在工程結(jié)構(gòu)、 企業(yè)冠名等合理且可行的需求，促進(jìn)成交，從而降低開發(fā)的 資金壓力和規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。 其他備選案名： 尚座 我們?nèi)绾芜\(yùn)籌帷幄在競(jìng)爭(zhēng)中取勝？ 項(xiàng)目定位 市場(chǎng)定位 ////// 北部中心 我們?nèi)绾芜\(yùn)籌帷幄在競(jìng)爭(zhēng)中取勝？ 案名建議 主推案名： 鼎峰 案名釋義： 鼎峰： 通“頂峰”，代表的一種高度，寓意項(xiàng)目寫字樓的區(qū)位高度、 產(chǎn)品高度、價(jià)值高度等特質(zhì)。 我們?nèi)绾芜\(yùn)籌帷幄在競(jìng)爭(zhēng)中取勝？ 運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略 綜合考慮項(xiàng)目規(guī)模、規(guī)劃特點(diǎn)本著降低運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和實(shí)現(xiàn)合理利潤(rùn)的原則，我司認(rèn)為本項(xiàng)目的營(yíng)銷推廣工作應(yīng)采取 “ 針對(duì)性媒體渠道宣傳 +多種銷售方式配合 ” 的方法進(jìn)行。該類客戶在投資時(shí)比較理性，對(duì)項(xiàng)目的區(qū)位價(jià)值、交通環(huán)境、發(fā)展前景和銷售價(jià)格都非常關(guān)注。特別是對(duì)場(chǎng)地的規(guī)格要求較高，因此可在項(xiàng)目前期進(jìn)行訪談，進(jìn)行定做式建設(shè)。 投資型客戶 是指被項(xiàng)目的主要區(qū)位優(yōu)勢(shì)、廣告宣傳、價(jià)格誘惑、發(fā)展前景所吸引的投資性客戶。 對(duì)項(xiàng)目辦公樓規(guī)劃的認(rèn)識(shí) 威脅點(diǎn)分析（ Threat） T1 政府針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀政策調(diào)控變動(dòng)性威脅； T2 新建競(jìng)品項(xiàng)目與已有競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分流客戶