房地產(chǎn)融資實(shí)務(wù)中的若干法律問題(參考版)
2025-01-03 10:30本頁面
【正文】 第 9 頁 共 9 頁。但正是由于種種不規(guī)范融資行為的存在，開發(fā)商自有資金短缺的現(xiàn)實(shí)，開發(fā)商對(duì)于“杠桿理論”的偏好、自有資金對(duì)于開發(fā)項(xiàng)目重要性意識(shí)的淡薄，以及各主管部門監(jiān)管不力，導(dǎo)致了大量糾紛和風(fēng)險(xiǎn)（包括潛在風(fēng)險(xiǎn)）的出現(xiàn)。而工程則由承包商墊資，設(shè)備、材料采取賒欠形式或者由第三方墊款。啟動(dòng)資金往往用于辦理前期手續(xù)和繳納土地出讓金、取得土地使用權(quán)。在融資路徑模式的選擇上，開發(fā)商更多考慮的是融資難度和融資成本問題。同時(shí)，開發(fā)商原股東與投資者簽訂協(xié)議約定，或由原股東直接承諾，在一定的期限內(nèi)購回（或引進(jìn)其他投資者購回）投資者原受讓的股權(quán)和增加的出資，購回價(jià)格采用溢價(jià)形式，當(dāng)然包括了投融資雙方約定的投資回報(bào)。但從實(shí)質(zhì)目的看，是利用了合法形式掩蓋非法目的。為了保證該合同的履行，開發(fā)商以土地使用權(quán)或其他資產(chǎn)向投資者提供抵押擔(dān)保，或者干脆提供信譽(yù)保證擔(dān)保。比較典型的有：（一）采購擔(dān)保式融資開發(fā)商為了滿足建設(shè)資金的需求，往往與投資者虛擬一個(gè)采購合同，約定由投資者負(fù)責(zé)相當(dāng)數(shù)量的設(shè)備、材料的采購，直接采購的價(jià)款由投資者與供給商結(jié)算，因此而形成的投資者與開發(fā)商之間的債務(wù)由雙方另行結(jié)算。所以，實(shí)踐中為了規(guī)避這一規(guī)定，開發(fā)商與投資者往往采取各種變通的形式。盡職調(diào)查的內(nèi)容主要包括：一、開發(fā)商的主體情況，主要審核其營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、法人代碼證、資質(zhì)證書或有關(guān)的批復(fù)、公司章程等；如為外商投資企業(yè)，還要審核其設(shè)立合同、批準(zhǔn)證書；二、開發(fā)商的股東情況，主要審核法人股東的營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、法人代碼證等，審核自然人股東的身份證實(shí)文件；三、原股東出資的驗(yàn)資報(bào)告；歷屆董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)、股東會(huì)決議；四、開發(fā)商的股東名錄、董事名錄、監(jiān)事名錄以及經(jīng)理、副經(jīng)理、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人等高管人員的名錄；五、開發(fā)商的主要資產(chǎn)文件，如主要資產(chǎn)明細(xì)表，主要資產(chǎn)的權(quán)屬證照或批準(zhǔn)文件；六、開發(fā)商的主要債務(wù)文件，如主要債務(wù)明細(xì)表（包括或有負(fù)債），主要債權(quán)人明細(xì)表等；七、開發(fā)商最近一期的資產(chǎn)負(fù)債表、損益表、現(xiàn)金流量表；八、開發(fā)商的主要合同文件，包括但不限于勘查、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、咨詢、委托、采購、技術(shù)轉(zhuǎn)讓、擔(dān)保、租賃、土地出讓、聯(lián)營、聯(lián)建、投資、融資等方面的合同或協(xié)議，也包括開發(fā)商的對(duì)外聲明、保證或承諾性文件；九、開發(fā)項(xiàng)目的有關(guān)批準(zhǔn)文件，如計(jì)委立項(xiàng)批復(fù)、審定設(shè)計(jì)方案通知書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證、預(yù)售許可證（如有），土地批準(zhǔn)文件等；十、開發(fā)商對(duì)項(xiàng)目的投資明細(xì)表十一、項(xiàng)目工程的主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)資料，如可行性報(bào)告、項(xiàng)目建議書、預(yù)算書、各種圖紙和方案等；十二、開發(fā)商的涉訟、涉裁以及行政處罰等情況；十三、開發(fā)商的稅務(wù)狀況；十四、開發(fā)商及其股東的資信狀況。在開始階段，律師會(huì)組織提供一覽子的盡職調(diào)查清單或盡職調(diào)查問卷，并根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行補(bǔ)充和調(diào)整。盡職調(diào)查工作一般應(yīng)由專業(yè)人士來完成，可分為工程、財(cái)務(wù)、法律三方面的工作，分別由工程師、注冊(cè)會(huì)計(jì)師、律師來完成，從實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)來看，律師應(yīng)作為盡職調(diào)查工作開展的主協(xié)調(diào)人、組織人或者說是“牽頭人”。三、房地產(chǎn)投融資的盡職調(diào)查在融通資金之前，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目、房地產(chǎn)公司開展盡職調(diào)查，是進(jìn)行每一項(xiàng)房地產(chǎn)投資決策的基礎(chǔ)和前提。北京天創(chuàng)房地產(chǎn)開發(fā)公司與“貴華旅業(yè)”進(jìn)行了股權(quán)置換，成為其大股東，并將該公司更名為“天創(chuàng)置業(yè)”。%的股份，成為其第一大股東。從發(fā)展趨勢(shì)來看，有必要對(duì)“房地產(chǎn)開發(fā)基金”這樣一種金融衍生品種進(jìn)行法學(xué)理論和法律實(shí)務(wù)方面的研究和總結(jié)。本文所說的“房地產(chǎn)開發(fā)基金”系指在海外發(fā)起成立的基金形式，其所募集的資金主要用于房地產(chǎn)領(lǐng)域的投資。此例即采用了投資形式。信托計(jì)劃資金在出資形式上以受讓外環(huán)隧道項(xiàng)目公司原有股東出資和追加出資的方式進(jìn)行。上海愛建信托投資有限責(zé)任公司（以下稱“愛建信托”）還推出了上海外環(huán)隧道項(xiàng)目資金信托計(jì)劃產(chǎn)品，信托計(jì)劃規(guī)模為信托合同不超過200份(包括200份)，信托計(jì)劃期限為3年。水榭花都”項(xiàng)目發(fā)放貸款，貸款期限為2年，該貸款由深圳信托房地產(chǎn)開發(fā)有限公司提供保證擔(dān)保。水榭花都”房地產(chǎn)項(xiàng)目集合資金信托計(jì)劃產(chǎn)品。信托收益主要來自于貸款利息收入等。例如北京國際信托投資有限公司于2002年9月推出了北京商務(wù)中央?yún)^(qū)（CBD）土地開發(fā)項(xiàng)目資金信托計(jì)劃產(chǎn)品，發(fā)行規(guī)模為不超過人民幣15億元，信托期限為5年，資金將用于北京CBD土地開發(fā)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目，資金運(yùn)作方式為以信托貸款形式貸放給北京市土地整理儲(chǔ)備中心商務(wù)區(qū)分中心。特定的房地產(chǎn)項(xiàng)目是指資金信托計(jì)劃中受托人確定的擬投資的房地產(chǎn)項(xiàng)目。委托人是指基于資金信托計(jì)劃的委托主體，限于中國境內(nèi)具有完全民事行為能力的自然人、法人及依法成立的其他組織。這種創(chuàng)新一方面適應(yīng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展和集聚大量資金的需求，另一方面也有利于平衡各方利益格局、分散和化解投資風(fēng)險(xiǎn)。二、房地產(chǎn)融資路徑的創(chuàng)新房地產(chǎn)投融資市場(chǎng)是資本市場(chǎng)的重要組成部分。以上是對(duì)房地產(chǎn)融資路徑基本模式的陳述和分析，有學(xué)者提出還有項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓、項(xiàng)目公司轉(zhuǎn)讓、
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