【正文】 (五)業(yè)主大會賦予的其他職責。(三)及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議,監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務合同。　　第十五條　業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構,履行下列職責:(一)召集業(yè)主大會會議,報告物業(yè)管理的實施情況。住宅小區(qū)的業(yè)主大會會議,應當同時告知相關的居民委員會。經20%以上的業(yè)主提議,業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會臨時會議?！　〉谑龡l　業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。業(yè)主大會作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則,選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè),專項維修資金使用和續(xù)籌方案的決定,必須經物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主所持投票權2/3以上通過。　　業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議?！　〉谑l　業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式,也可以采用書面征求意見的形式。(五)制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度。(三)選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)?！　〉谑粭l　業(yè)主大會履行下列職責:(一)制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則。　　業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權,根據業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數等因素確定?！　〉谑畻l　同一個物業(yè)管理區(qū)域內的業(yè)主,應當在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產行政主管部門的指導下成立業(yè)主大會,并選舉產生業(yè)主委員會?！　∥飿I(yè)管理區(qū)域的劃分應當考慮物業(yè)的共用設施設備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設等因素。　　業(yè)主大會應當代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權益。未經業(yè)主大會同意,物業(yè)管理企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途。4物業(yè)管理用房：《物業(yè)管理條例》　　　　第三十條　建設單位應當按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內配置必要的物業(yè)管理用房。　　第二十六條　前期物業(yè)服務合同可以約定期限。投標人少于3個或者住宅規(guī)模較小的,經物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產行政主管部門批準,可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質的物業(yè)管理企業(yè)。 《物業(yè)管理條例》　　第二十四條　國家提倡建設單位按照房地產開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則,通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業(yè)管理企業(yè)。 　　國家提倡其他物業(yè)的建設單位通過招投標的方式，選聘具有相應資質的物業(yè)管理企業(yè)。投標人少于3個或者住宅規(guī)模較小的,經物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產行政主管部門批準,可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質的物業(yè)管理企業(yè)。 4物業(yè)招投標：《物業(yè)管理條例》　　　　第二十四條　國家提倡建設單位按照房地產開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則,通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業(yè)管理企業(yè)。第二十三條　建設單位應當在物業(yè)銷售前將業(yè)主臨時公約向物業(yè)買受人明示,并予以說明。 第二十二條　建設單位應當在銷售物業(yè)之前,制定業(yè)主臨時公約,對有關物業(yè)的使用、維護、管理,業(yè)主的共同利益,業(yè)主應當履行的義務,違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定。4業(yè)主公約及臨時業(yè)主公約：《物業(yè)管理條例》　　　　第十七條　業(yè)主公約應當對有關物業(yè)的使用、維護、管理,業(yè)主的共同利益,業(yè)主應當履行的義務,違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用的,從其約定,業(yè)主負連帶交納責任。 4空置房的交費：《物業(yè)服務收費管理辦法》第十六條　納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發(fā)建設單位原因未按時交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務費用或者物業(yè)服務資金由開發(fā)建設單位全額交納。 　　第十一條　物業(yè)管理企業(yè)不得利用虛假的或者使人誤解的標價內容、標價方式進行價格欺詐。 　　第九條　物業(yè)管理企業(yè)根據業(yè)主委托提供的物業(yè)服務合同約定以外的服務項目，其收費標準在雙方約定后應當以適當的方式向業(yè)主進行明示。 　　第七條　物業(yè)管理企業(yè)在其服務區(qū)域內的顯著位置或收費地點，可采取公示欄、公示牌、收費表、收費清單、收費手冊、多媒體終端查詢等方式實行明碼標價。 　　第六條　物業(yè)服務收費明碼標價的內容包括：物業(yè)管理企業(yè)名稱、收費對象、服務內容、服務標準、計費方式、計費起始時間、收費項目、收費標準、價格管理形式、收費依據、價格舉報電話12358等。政府價格主管部門對物業(yè)管理企業(yè)執(zhí)行明碼標價規(guī)定的情況實施監(jiān)督檢查。 　　第三條　物業(yè)管理企業(yè)實行明碼標價，應當遵循公開、公平和誠實信用的原則，遵守國家價格法律、法規(guī)、規(guī)章和政策。 《物業(yè)服務收費明碼標價規(guī)定》 　　酬金制是指在預收的物業(yè)服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務合同約定的支出，結余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。 　　第九條　業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務費用。具體收費標準由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)根據規(guī)定的基準價和浮動幅度在物業(yè)服務合同中約定。具體定價形式由省、自治區(qū)、直轄市人民政府價格主管部門會同房地產行政主管部門確定?！　ｍ椌S修資金收取、使用、管理的辦法由國務院建設行政主管部門會同國務院財政部門制定。 《物業(yè)管理條例》：　　第五十四條　住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主,應當按照國家有關規(guī)定交納專項維修資金。 　　維修基金收取比例由省、自治區(qū)、協(xié)轄市人民政府房地產行政主管部門確定。購房者應當按購房款2—3％的比例向售房單位繳交維修基金。 　　第四條　凡商品住房和公有住房出售后都應當建立住宅共用部位、共用設施設備維修基金（以下簡稱“維修基金”）。 　　第三條　本辦法所稱共用部位是指住宅主體承重結構部位（包括基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂等）、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。公共維修基金：《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》　　第二條　在直轄市、市、建制鎮(zhèn)和未設鎮(zhèn)建制的工礦區(qū)范圍內，新建商品住房（包括經濟適用住房，以下簡稱“商品住房”）和公有住房出售后的共用部位、共用設施設備維修基金的管理，均適用本辦法。3印花稅：《中華人民共和國印花稅暫行條例》　　第一條在中華人民共和國境內書立、領受本條例所列舉憑證的單位和個人，都是印花稅的納稅義務人（以下簡稱納稅人），應當按照本條例規(guī)定繳納印花稅。 應納稅額以人民幣計算。 應納稅額=契稅應納稅額，依照本條例第三條規(guī)定的稅率和第四條規(guī)定的計稅依據計算征收。契稅的計稅依據：━5 第三條前款第二項土地使用權轉讓，不包括農村集體土地承包經營權的轉移。二）土地使用權轉讓，包括出售、贈與和交換；（三）房屋買賣；（四）房屋贈與；（五）房屋交換。 (第二條在中華人民共和國境內轉移土地、房屋權屬，承受的單位和個人為契稅的納稅人，應當依照本條例的規(guī)定繳納契稅。 　　房產測繪收費標準按照國家有關規(guī)定執(zhí)行。經核驗，確屬主體結構質量不合格的，買受人有權退房；給買受人造成損失的，房地產開發(fā)企業(yè)應當依法承擔賠償責任。 《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》　 第十二條 因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。3主體結構質量不合格：《城市房地產開發(fā)經營管理條例》　　第三十二條　商品房交付使用后，購買人認為主體結構質量不合格的，可以向工程質量監(jiān)督單位申情重新核驗。房地產開發(fā)企業(yè)應當按照住宅質量保證書的約定，承擔商品房保修責任?！冻鞘蟹康禺a開發(fā)經營管理條例》第三十一條　房地產開發(fā)企業(yè)應當在商品房交付使用時，向購買入提供住宅質量保證書和住宅使用說明書?！?交付使用的房屋存在質量問題，在保修期內，出賣人應當承擔修復責任；出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，買受人可以自行或者委托他人修復。具體的保修范圍和最低保修期限由國務院規(guī)定。建筑工程的保修范圍應當包括地基基礎工程、主體結構工程、屋面防水工程和其他土建工程,以及電氣管線、上下水管線的安裝工程,供熱、供冷系統(tǒng)工程等項目。因不可抗力或者使用不當造成的損壞，房地產開發(fā)企業(yè)不承擔責任。 　　非住宅商品房的保修期限不得低于建設工程承包單位向建設單位出具的質量保修書約定保修期的存續(xù)期。保修期從交付之日起計算。 《商品房銷售管理辦法》　　第三十三條　房地產開發(fā)企業(yè)應當對所售商品房承擔質量保修責任。 　　第四十一條　建設工程在保修范圍和保修期限內發(fā)生質量問題的，施工單位應當履行保修義務，并對造成的損失承擔賠償責任。 　　建設工程的保修期，自竣工驗收合格之日起計算。 　　其他項目的保修期限由發(fā)包方與承包方約定。 　?。ㄋ模╇姎夤芫€、給排水管道、設備安裝和裝修工程，為2年。面的防滲漏，為5年； 　?。ㄒ唬┗A設施工程、房屋建筑的地基基礎工程和主體結構工程，為設計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限； 　　建設工程承包單位在向建設單位提交工程竣工驗收報告時，應當向建設單位出具質量保修書。 《建設工程質量管理條例》 第三十九條　建設工程實行質量保修制度。 　　第十五條　因保修不及時造成新的人身、財產損害，由造成拖延的責任方承擔賠償責任。 　　第十四條　在保修期內，因房屋建筑工程質量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方人身、財產損害的，房屋所有人、使用人或者第三方可以向建設單位提出賠償要求。 　　第十二條　施工單位不按工程質量保修書約定保修的，建設單位可以另行委托其他單位保修，由原施工單位承擔相應責任。 　　第十一條　保修完成后，由建設單位或者房屋建筑所有人組織驗收。發(fā)生涉及結構安全或者嚴重影響使用功能的緊急搶修事故，施工單位接到保修通知后，應當立即到達現場搶修。 　　第九條　房屋建筑工程在保修期限內出現質量缺陷，建設單位或者房屋建筑所有人應當向施工單位發(fā)出保修通知。 　　其他項目的保修期限由建設單位和施工單位約定。 3房屋建設質量保修《房屋建筑工程質量保修辦法》　　第六條　建設單位和施工單位應當在工程質量保修書中約定保修范圍、保修期限和保修責任等，雙方約定的保修范圍、保修期限必須符合國家有關規(guī)定。 　　房產測繪單位應當采用先進技術和設備，提高測繪技術水平，接受房地產行政主管部門和測繪行政主管部門的技術指導和業(yè)務監(jiān)督?！冻鞘凶≌^(qū)竣工綜合驗收管理辦法》第四條 住宅小區(qū)開發(fā)建設單位對所開發(fā)的住宅小區(qū)質量負最終責任，不得將工程質量不合格或配套不完善的房屋交付使用。 《城市房地產開發(fā)經營管理暫行辦法》　　第十七條　房地產開發(fā)項目的質量責任由房地產開發(fā)企業(yè)承擔。設計文件選用的建筑材料、建筑構配件和設備,應當注明其規(guī)格。建筑工程的勘察、設計單位必須對其勘察、設計的質量負責。第五十六條 建筑工程實行總承包的,工程質量由工程總承包單位負責,總承包單位將建筑工程分包給其他單位的,應當對分包工程的質量與分包單位承擔連帶責任。第五十五條 《中華人民共和國建筑法》 　　房地產開發(fā)企業(yè)應當對其開發(fā)建設的房地產開發(fā)項目的質量承擔責任。3擔保按揭合同的解除權：《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》　　第二十四條 因商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔保貸款合同的目的無法實現，當事人請求解除商品房擔保貸款合同的，應予支持。3按揭中商品房買賣合同中的解除權：《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》　　第二十三條 商品房買賣合同約定，買受人以擔保貸款方式付款、因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，對方當事人可以請求解除合同和賠償損失。以建設用地使用權抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。（五）以企業(yè)的設備和其他動產抵押的，為財產所在地的工商行政管理部門。（四）以航空器、船舶、車輛抵押的，為運輸工具的登記部門； （三）以林木抵押的，為縣級以上林木主管部門； （二）以城市房地產或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，為縣級以上 地方人民政府規(guī)定的部門； （一）以無地上定著物的土地使用權抵押的，為核發(fā)土地使用權證書的土地管理部 門； 辦理抵押物登記的部門如下： 第四十二條 抵押人和抵押權人應當以書面形式訂立抵押合同。第三十八條 《中華人民共和國擔保法》 第二十六條以房產作為抵押的、借款人需在合同簽訂前辦理房屋保險或委托貸款人代辦有關保險手續(xù)。以房地產作為抵押物的，解除抵押權時，應到原登記部門辦理抵押注銷登記手續(xù)。 抵押合同自抵押物登記之日起生效，至借款人還清全部貸款本息時終止。抵押期間，未經貸款人同意，抵押人不得將抵押物再次抵押或出租、轉讓、變賣、饋贈。對設定的抵押物，在抵押期屆滿之前，貸款人不得擅自處分。 第十八條 以房地產作抵押的，抵押人和抵押權人應當簽訂書面抵押合同，并于放款前向縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門辦理抵押登記手續(xù)。 第十六條貸款人發(fā)放個人住房貸款時，借款人必須提供擔保。 《個人住房貸款管理辦法》第二條 第四十八條　抵押人隱瞞抵押的房地產存在共有、產權爭議或者被查封、扣押等情況的，抵押人應當承擔由此產生的法律責任。 　　　　第四十一條　有本辦法第四十條規(guī)定情況之一的，經抵押當事人協(xié)商可以通過拍賣等合法方式處分抵押房地產。超過債權數額的部分，歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。 　　經抵押權人同意，抵押房地產可以轉讓或者出租。抵押權轉讓時，應當簽訂抵押權轉讓合同，并辦理抵押權變更登記。抵押權人有權按照抵押合同的規(guī)定監(jiān)督、檢查抵押房地產的管理情況。 　　第三十六條　已作抵押的房地產，由抵押人占用與管理。 　　第三十五條　抵押合同發(fā)生變更或者抵押關系終止時，抵押當事人應當在變更或者終止之日起15日內，到原登記機關辦理變更或者注銷抵押登記。 　　以預售商品房或者在建工程抵押的，登記機關應當在抵押合同上作記載。 　　第三十四條　以依法取得的房屋所有權證書的房地產抵押的，登記機關應當在原《房屋所有權證》上作他項權利記載后，由抵押人