關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)調(diào)研與定位培訓(xùn)文件(參考版)
2025-01-03 02:32本頁面
【正文】 ▌“ 人本化 、 人文化 ” 原則： 根據(jù)項(xiàng)目客群定位要求 ， 展示具有品位和品質(zhì)的商業(yè)文化 。 ▌“ 前瞻 ” 原則： 整體規(guī)劃及其實(shí)現(xiàn)效果不僅符合現(xiàn)代的要求 ， 而且在未來 3年內(nèi)仍然保持一定的先進(jìn)性 。 品牌競(jìng)爭(zhēng)策略 個(gè)案分析 產(chǎn)品規(guī)劃 規(guī)劃說明 總平規(guī)劃 ▌ “ 充分且必要 ” 原則： 規(guī)劃務(wù)必綜合考慮投入與產(chǎn)出 、 當(dāng)前與發(fā)展之間的關(guān)系 ， 體現(xiàn) “ 充分且必要 ” 的原則 。 競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目 ▌“ 兩種平衡 ” ： 收益、客流、商業(yè)形象等多因素之間的平衡， 目標(biāo)消費(fèi)與非目標(biāo)消費(fèi)之間的平衡。 業(yè)態(tài)組合及 配比 經(jīng)營定位 市場(chǎng)形象 管理模式 推廣定位 訴求 理念 形象 業(yè)態(tài)規(guī)劃 ▌“ 聚客效應(yīng) ” ： 通過業(yè)態(tài)、品類、服務(wù)的組合， 形成足夠的忠實(shí)客戶群體和足夠的逗留時(shí)間。在第三產(chǎn)業(yè)為主的城市，前者所占比例可達(dá) 70％－ 80％；在第一、第二產(chǎn)業(yè)為主的城市，前者比例一般為 60％－ 70％； 第三步：根據(jù)城市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的特征，取一個(gè)平均值，比如 70%。這個(gè)“社會(huì)零售總額”包含了一部分“生產(chǎn)資料”的社會(huì)零售總額。 體量 定位 三、“生活資料”的商業(yè)需求法 第一步：到項(xiàng)目所在城市政府方面的網(wǎng)站。 區(qū)域內(nèi)人均商業(yè)面積 = 營業(yè)商業(yè)物業(yè)總營業(yè)面積 常住人口數(shù) 項(xiàng)目最大可開發(fā)體量 = 項(xiàng)目所在片區(qū)人口 區(qū)域內(nèi)人均商業(yè)面積 體量 定位 二、賣場(chǎng)面積占有率法 根據(jù)商業(yè)調(diào)查的特定方法（如超市的提袋率調(diào)查），獲取相關(guān)目標(biāo)商業(yè)體的月度商業(yè)營業(yè)收入，然后計(jì)算出其每平米商業(yè)的市場(chǎng)營業(yè)額。 人口總量 目標(biāo)消費(fèi)群分析 范圍 目標(biāo)消費(fèi)群分析 ▌充分且必要的物 業(yè)規(guī)劃，滿足招 商、運(yùn)營的切實(shí) 需要。 ▌確保各品類、品牌 之間有機(jī)結(jié)合，強(qiáng) 化商品、服務(wù)整合 優(yōu)勢(shì)。 ▌各業(yè)態(tài)、品類之 間有機(jī)結(jié)合，促 進(jìn)整體、全面的 共榮發(fā)展。集團(tuán)專業(yè) 市場(chǎng) 部 市場(chǎng)調(diào)研定位 調(diào)研與定位意義與必要性 (要清楚的知道調(diào)研的目的 ) 商業(yè)地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)五方共贏 （和則共贏） 投資者 開發(fā)商 營運(yùn)商 經(jīng)營者 終端消費(fèi)者 ? 究 商業(yè)市 調(diào) 模塊結(jié)構(gòu) ? 查 ? ? 、消費(fèi)者、經(jīng)營者、投資者 ? ? ?歷史沿革 ?政治人文 ?經(jīng)濟(jì) ?人口 ?產(chǎn)業(yè) ?房地產(chǎn)板塊研究 ?功能分區(qū) ?城市發(fā)展歷程及方向 ?人口分布狀況 ?土地供應(yīng)狀況 ?重大交通和市政設(shè)施 ?商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃 ?城市商圈劃分 ?商圈交通范圍調(diào)查 ?商業(yè)體量、業(yè)態(tài)調(diào)查 ?商業(yè)租金售價(jià)狀況調(diào)查 ?代表性商業(yè)調(diào)查 ?競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分布狀況 ?競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目物業(yè)狀況調(diào)查 ?競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目經(jīng)營狀況調(diào)查 ?競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目銷售狀況調(diào)查 ?競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目營銷情況調(diào)查 ?開發(fā)商調(diào)查 ?消費(fèi)者調(diào)查 ?經(jīng)營者調(diào)查 ?投資者調(diào)查 ?地塊周邊路網(wǎng) ?地塊四至 ?人流車流狀況 ?臨近商業(yè)經(jīng)營售價(jià)、租金狀況 ?輻射人口 1， 2部分主要以文獻(xiàn)等二手資料為主， 3~6部分主要以實(shí)地調(diào)研的一手資料為主 ，此次文件 以 探討 3~6部分的調(diào)研方法為主 1 城市結(jié)構(gòu)掃描 2 地塊研究 3 相關(guān)測(cè)試（人流、車流、提袋率等） 4 商業(yè)體量 /業(yè)態(tài) /租金等調(diào)查 5 6 在營 /在售 /待
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