【正文】 調(diào)解人的報(bào)酬，包括涉及調(diào)解的。雙方選擇由調(diào)解小組進(jìn)行調(diào)解的，則各自選擇1名專家，再由雙方共同選擇1名專家作為調(diào)解小組的組長(zhǎng)，由公證處在雙方在場(chǎng)的情況下抽簽確定。調(diào)解人人數(shù)：雙方可選擇由一名調(diào)解人進(jìn)行調(diào)解或者3名調(diào)解人組成調(diào)解小組進(jìn)行調(diào)解。雙方可以直接約定調(diào)解人，也可以約定調(diào)解人選擇范圍、人數(shù)以及最終確定方式。第十節(jié) 合同對(duì)爭(zhēng)議解決的約定第55條 合同對(duì)調(diào)解的約定55．1一般規(guī)定調(diào)解是指合同當(dāng)事人自愿將合同爭(zhēng)議提交給合同之外的第三方，在第三方的主持下協(xié)商解決的方式。第54條 律師為開(kāi)發(fā)商提供法律服務(wù)時(shí)的風(fēng)險(xiǎn)提示54．1 除了合同約定情形外，具有《司法解釋》第8條規(guī)定的情形，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無(wú)法取得房屋的買受人可以要求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。53．7買受人沒(méi)有按合同約定辦理或配合辦理商品房的過(guò)戶手續(xù)，使得商品房的權(quán)屬證書無(wú)法申領(lǐng)，無(wú)法辦理抵押登記，會(huì)導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商對(duì)按揭銀行的擔(dān)保責(zé)任無(wú)法解除，如發(fā)生買受人所購(gòu)的商品房被司法機(jī)關(guān)查封或買受人不按時(shí)歸還銀行按揭等事宜，開(kāi)發(fā)商的損失很大。53．6 出現(xiàn)買受人沒(méi)有按合同約定的時(shí)間收房的情況的主要原因在于商品房的質(zhì)量存在諸多問(wèn)題，買受人因此拒絕收房。53．4 國(guó)家有關(guān)住房按揭貸款政策發(fā)生變化，要求買受人增加首付比例的，應(yīng)當(dāng)約定買受人應(yīng)在接到開(kāi)發(fā)商或按揭銀行通知后一定時(shí)間內(nèi)增加支付首付款以滿足按揭貸款申請(qǐng)要求。除此之外，開(kāi)發(fā)商還應(yīng)當(dāng)注意在商品房買賣合同中約定導(dǎo)致買受人資金實(shí)力受影響的其他因素等出現(xiàn)而使得買受人不能或可能不能按合同約定的時(shí)間付款的情況出現(xiàn)時(shí)的處理原則。第53條 律師為開(kāi)發(fā)商提供法律服務(wù)時(shí)的重點(diǎn)內(nèi)容53．1 約定買受人違約的主要情形：(1)買受人沒(méi)有按合同約定的時(shí)間付款；(2)沒(méi)有按合同約定的時(shí)間收房；(3)沒(méi)有按合同約定辦理或配合辦理商品房的過(guò)戶手續(xù)。對(duì)于因當(dāng)事人違約行為給對(duì)方當(dāng)事人造成財(cái)產(chǎn)損失的，應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方當(dāng)事人因違約所受到的損失，這就是承擔(dān)賠償損失的違約責(zé)任形式。違約金分為法定違約金和約定違約金，凡法律規(guī)定的違約金是法定違約金，由合同雙方當(dāng)事人在合同中約定的違約金是約定違約金?！逗贤ā返?4條規(guī)定了合同法定解除的五種情形：因不可抗力致使合同目的不能實(shí)現(xiàn)；在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；法律規(guī)定的其他情形。當(dāng)事人也可以約定一方解除合同的條件。合同的解除，可分為約定解除和法定解除兩種主要類型。由于《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《消防法》、《建筑法》等法律法規(guī)規(guī)定商品房必須經(jīng)驗(yàn)收合格后方能交付使用，因此合同約定的房屋交付使用條件不符合法律法規(guī)規(guī)定的，該條款無(wú)效。但開(kāi)發(fā)商可以免責(zé)的其他事由應(yīng)在合同中約定，如規(guī)劃部門根據(jù)法律規(guī)定調(diào)整市政規(guī)劃的，在施工現(xiàn)場(chǎng)有重大考古發(fā)現(xiàn)的，因政府部門的原因?qū)е率姓涮自O(shè)施不到位的等。 49．2一些地方為保護(hù)購(gòu)房者的權(quán)益，規(guī)定商品房達(dá)到交付使用條件的標(biāo)志，是經(jīng)驗(yàn)收合格后取得當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門頒發(fā)的商品房可以交付使用的批準(zhǔn)文件。第49條 律師為開(kāi)發(fā)商提供法律服務(wù)時(shí)的重點(diǎn)內(nèi)容49．1 2004年5月19日國(guó)發(fā)(2004)16號(hào)文件《國(guó)務(wù)院關(guān)于第三批取消和調(diào)整行政審批項(xiàng)目的決定》將包括“住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收”在內(nèi)的385項(xiàng)行政審批項(xiàng)目取消。房屋所有權(quán)登記還包括房屋所有權(quán)初始登記和房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，經(jīng)房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記后，買受人才取得房屋的所有權(quán)。47．2．5交納先期物業(yè)服務(wù)費(fèi)以及代辦產(chǎn)權(quán)證所需要繳納的稅、費(fèi)。47．2．4 簽署房屋交接單。47．2．2檢查驗(yàn)收。47．2商品房交付使用程序我國(guó)現(xiàn)行法律、法規(guī)、規(guī)章及規(guī)范性文件對(duì)商品房交付的具體程序并無(wú)明確規(guī)定，商品房交付的一般程序如下：47．2．1人住通知。47．1．3竣工驗(yàn)收備案我國(guó)現(xiàn)有法律法規(guī)規(guī)定，國(guó)家對(duì)建設(shè)工程質(zhì)量采用備案制度。47．1．2工程竣工驗(yàn)收合格根據(jù)《中華人民共和國(guó)建筑法》(以下簡(jiǎn)稱《建筑法》)第61條的規(guī)定，交付竣工驗(yàn)收的建筑工程，必須符合規(guī)定的建筑工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，有完整的工程技術(shù)經(jīng)濟(jì)資料和經(jīng)簽署的工程保修書，并具備國(guó)家規(guī)定的其他竣工條件。因此，國(guó)家環(huán)?？偩衷?999年7月1日環(huán)發(fā)(1999)154號(hào)復(fù)函曾經(jīng)對(duì)此作出規(guī)定：對(duì)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目可在主體工程驗(yàn)收時(shí)先對(duì)環(huán)境保護(hù)設(shè)施進(jìn)行預(yù)驗(yàn)收，待居民入住率達(dá)75％以上時(shí)，再對(duì)環(huán)境保護(hù)設(shè)施進(jìn)行正式驗(yàn)收。(3)環(huán)保驗(yàn)收。根據(jù)《中華人民共和國(guó)消防法》(以下簡(jiǎn)稱《消防法》)第10條的規(guī)定，按照國(guó)家工程建筑消防技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行消防設(shè)計(jì)的建筑工程竣工時(shí)，必須經(jīng)公安消防機(jī)構(gòu)進(jìn)行消防驗(yàn)收；未經(jīng)驗(yàn)收或者經(jīng)驗(yàn)收不合格的，不得投入使用。在一些市縣，建設(shè)項(xiàng)目完成后，由規(guī)劃部門進(jìn)行驗(yàn)收，符合規(guī)劃許可證及附件等規(guī)劃文件載明的規(guī)劃條件的，出具相應(yīng)的合格證書。驗(yàn)收合格包括以下內(nèi)容與程序： 47．1．1取得規(guī)劃、消防、環(huán)保等單項(xiàng)驗(yàn)收合格證明(1)規(guī)劃驗(yàn)收合格。第八節(jié) 合同對(duì)商品房交付條件、交付程序及權(quán)屬登記的約定第47條 一般規(guī)定47．1商品房的交付使用條件根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第26條規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、施工，必須符合國(guó)家的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。 45．2如果在商品房銷售時(shí)，規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)變更已經(jīng)發(fā)生，建議在商品房買賣合同中向買受人告知。買受人有權(quán)在通知達(dá)到之日起15日內(nèi)作出是否退房的書面答復(fù)。44．2詳見(jiàn)20．20．20．4。確實(shí)需要變更的應(yīng)取得設(shè)計(jì)單位同意和規(guī)劃部門批準(zhǔn)。第七節(jié) 合同對(duì)設(shè)計(jì)變更與規(guī)劃變更的約定第43條 一般規(guī)定43．1 經(jīng)依法審定的修建性詳細(xì)規(guī)劃、建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案的總平面圖不得隨意修改；確需修改的，城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)當(dāng)采取聽(tīng)證會(huì)等形式，聽(tīng)取利害關(guān)系人的意見(jiàn)；因修改給利害關(guān)系人合法權(quán)益造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法給予補(bǔ)償。第42條 律師為開(kāi)發(fā)商提供法律服務(wù)時(shí)的風(fēng)險(xiǎn)提示42．1 買受人以按揭貸款方式付款且其首付款也分期支付的，在首付款沒(méi)有付清之前(如零首付、10％首付)，開(kāi)發(fā)商不能向銀行出具首付款已經(jīng)付清的證明，以避免被認(rèn)定為開(kāi)發(fā)商出具虛假證明騙取銀行貸款，這種情形下，不但貸款協(xié)議無(wú)效，而且還有可能涉嫌貸款詐騙。 41．2商品房分期付款買賣中，除買受人支付的首期購(gòu)房款外，其余商品房?jī)r(jià)款既可按約定的時(shí)間付款，也可以按約定的付款條件付款。第41條 律師為開(kāi)發(fā)商提供法律服務(wù)時(shí)的重點(diǎn)內(nèi)容41．1 買受人以銀行票據(jù)或轉(zhuǎn)賬形式支付購(gòu)房款，開(kāi)發(fā)商應(yīng)注意付款人與買受人是否為同一人，單位(包括法人或其他組織)為其他單位代付商品房?jī)r(jià)款或者自然人為他人(包括單位和自然人)代付商品房?jī)r(jià)款的，應(yīng)由出票人出具代付說(shuō)明。39．4銀行按揭按揭付款的非訴法律服務(wù)詳見(jiàn)本編第六章。39．2一次性付款一次性付款是指買受人在簽訂商品房買賣合同時(shí)或在合同約定的時(shí)間一次性支付全部商品房?jī)r(jià)款的付款方式。第38條 律師為開(kāi)發(fā)商提供法律服務(wù)時(shí)的風(fēng)險(xiǎn)提示根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第31條規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售商品房時(shí)設(shè)置樣板房的，應(yīng)當(dāng)說(shuō)明實(shí)際交付的商品房質(zhì)量、設(shè)備及裝修與樣板房是否一致，未作說(shuō)明的，實(shí)際交付的商品房應(yīng)當(dāng)與樣板房一致。37．7 由于商品房買賣合同的履行期限長(zhǎng)，特別是預(yù)售合同從合同簽訂到房屋交付往往需要一年以上的時(shí)間，而裝飾材料、設(shè)備的市場(chǎng)價(jià)格是在不斷變動(dòng)的，不同日期的裝飾、設(shè)備差價(jià)也不一樣。37．5由于精裝修商品房在裝修工程竣工后需要定期保養(yǎng)維護(hù)，如房屋長(zhǎng)期封閉，而且會(huì)影響到裝修工程質(zhì)量，因此，精裝修商品房應(yīng)在竣工驗(yàn)收后短時(shí)間內(nèi)交付給買受人使用，并在商品房買賣合同中約定由于買受人原因不能按期交付時(shí)，開(kāi)發(fā)商對(duì)裝修工程的質(zhì)量享有適度的免責(zé)權(quán)利。37．4約定裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)時(shí)不應(yīng)使用諸如“高檔”、“高級(jí)”、“豪華”、“進(jìn)口”、“名牌”、“一流”等模糊詞語(yǔ)，如果在簽訂合同時(shí)，設(shè)備、材料的品牌、規(guī)格型號(hào)、產(chǎn)地已經(jīng)確定的，應(yīng)在合同中明確，確實(shí)難以確定的可以在合同中約定最低標(biāo)準(zhǔn)。(5)其他重要配置：家用中央空調(diào)系統(tǒng)、地暖系統(tǒng)、凈水系統(tǒng)、熱水器、內(nèi)門鎖具、開(kāi)關(guān)插座的品牌、產(chǎn)地和保修期限。(3)廚房裝配：整體櫥柜中的柜體板材、臺(tái)面、門板的品牌和顏色，廚房配件中的抽屜軌道、水槽、龍頭、煤氣灶、油煙機(jī)、消毒柜、拉手、米箱的品牌、產(chǎn)地和型號(hào)，以上各項(xiàng)的保修期限。37．2約定裝修范圍及具體裝修要求，可包括以下內(nèi)容(推薦)：(1)裝修范圍和裝修風(fēng)格，以三居室為例，約定客廳、餐廳、主臥、次臥、書房、主衛(wèi)、次衛(wèi)、廚房、陽(yáng)臺(tái)的天花板(吊頂)、地面(地毯、大理石、實(shí)木地板)、墻面(墻紙、瓷磚、大理石)的裝修材料及工藝，每一處的裝修材料是否有多項(xiàng)選擇，材料的品牌、產(chǎn)地、規(guī)格、保修期限。鑒于此，開(kāi)發(fā)商可與買受人約定裝修工程竣工作為交付使用條件，如通過(guò)建設(shè)、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理單位組織的竣工驗(yàn)收；對(duì)于業(yè)主比較關(guān)心的裝修質(zhì)量的檢測(cè)指標(biāo)，如空氣質(zhì)量，也可約定通過(guò)相關(guān)部門檢測(cè)，達(dá)到一定標(biāo)準(zhǔn)，并以此作為精裝修商品房的交付使用條件或條件之一。第36條 律師為開(kāi)發(fā)商提供法律服務(wù)時(shí)的內(nèi)容詳見(jiàn)20．20．20．4。2002年，建設(shè)部住宅產(chǎn)業(yè)化促進(jìn)中心頒發(fā)了《商品住宅裝修一次到位實(shí)施細(xì)則》和《商品住宅裝修一次到位材料、部品技術(shù)要點(diǎn)》，建設(shè)部已經(jīng)將此標(biāo)準(zhǔn)推廣到康居示范工程3a級(jí)住宅里面，并推薦給全行業(yè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、設(shè)計(jì)和施工單位參照?qǐng)?zhí)行。第五節(jié) 合同對(duì)精裝修標(biāo)準(zhǔn)與樣板房的約定第35條 一般規(guī)定35．1 精裝修房又稱全裝修住宅，是指房屋交鑰匙前，所有功能空間的固定面全部鋪裝或粉刷完成，廚房和衛(wèi)生間的基本設(shè)備全部安裝完成。34．4除合同約定的內(nèi)容外，如開(kāi)發(fā)商發(fā)布的廣告樓書對(duì)商品房質(zhì)量所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為合同的組成部分，對(duì)開(kāi)發(fā)商具有約束力。開(kāi)發(fā)商拒絕修復(fù)或在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受人可自行或者委托他人修復(fù)。34．3 房屋的其他質(zhì)量問(wèn)題。因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，買受人有權(quán)要求退房和賠償損失。上述內(nèi)容應(yīng)盡量約定在相關(guān)條款中。為避免糾紛，律師可建議開(kāi)發(fā)商在商品房買賣合同中就上述問(wèn)題作出約定。33．2在商品房買賣合同中，買賣雙方可以約定當(dāng)雙方對(duì)是否存在質(zhì)量問(wèn)題或者對(duì)質(zhì)量問(wèn)題的性質(zhì)發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)的處理方式，如提交某質(zhì)量監(jiān)督部門檢驗(yàn)。第33條 律師為開(kāi)發(fā)商提供法律服務(wù)時(shí)的重點(diǎn)內(nèi)容33．1設(shè)計(jì)、施工環(huán)節(jié)均可能產(chǎn)生商品房質(zhì)量問(wèn)題，從整改難度而言，因設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)而引起的質(zhì)量問(wèn)題整改難度更大。第32條 律師為開(kāi)發(fā)商提供法律服務(wù)時(shí)的內(nèi)容32．1 根據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定起草《住宅質(zhì)量保證書》或其他有關(guān)質(zhì)量保修范圍、保修期限和保修責(zé)任的補(bǔ)充條款。供熱與供冷系統(tǒng)的最低保修期限為兩個(gè)采暖期、供冷期。如電器照明的開(kāi)關(guān)、插座安裝傾斜、插座缺項(xiàng)或短路，給排水管道漏水、堵塞、給水閥門關(guān)閉不嚴(yán)、脫絲、連接件滴水或滲水、截止閥生銹、水表空走等均屬安裝工程質(zhì)量問(wèn)題。地面工程質(zhì)量問(wèn)題，如室內(nèi)地坪空鼓、開(kāi)裂、起沙、地面滲水；樓面工程質(zhì)量問(wèn)題，如墻面漿活起堿脫皮、龜裂，頂棚抹灰、墻紙、面磚鑲貼、油漆等飾面脫落，衛(wèi)生間、廚房地面泛水、積水、陽(yáng)臺(tái)積水漏水；門窗工程質(zhì)量問(wèn)題，如鋁合金窗框扇相碰、密封條、毛刷條短缺、密封股封閉不嚴(yán)向內(nèi)滲水等質(zhì)量問(wèn)題。按照建設(shè)部2000年頒布的《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》規(guī)定，在正常使用下房屋防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，最低保修期限為5年。建筑物在合理使用壽命內(nèi)，必須確保地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)的質(zhì)量。31．2質(zhì)量問(wèn)題房屋質(zhì)量問(wèn)題是指房屋的地基基礎(chǔ)工程、主體結(jié)構(gòu)工程、屋面防水工程、其他土建工程、電氣管線、給排水系統(tǒng)管線的安裝工程、供熱、供冷系統(tǒng)工程等出現(xiàn)的質(zhì)量問(wèn)題，主要表現(xiàn)為：(1)地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程的質(zhì)量問(wèn)題。(16)gb 502102001《建筑裝飾裝修工程質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》(精裝修房適用)。(14)gb 50096—1999住宅設(shè)計(jì)規(guī)范(2003版)。(12)gb 503252001(2006版)民用建筑工程室內(nèi)環(huán)境污染控制規(guī)范。(10)gbj 242采暖與衛(wèi)生工程施工及驗(yàn)收規(guī)范。(8)gbj 207屋面工程施工及驗(yàn)收規(guī)范。(6)gbj 45高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范。(4)gbj 14室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范。(2)gbj 10鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范。30．3綠地未按法律法規(guī)規(guī)定方法明示的，不得以出售、贈(zèng)與等方式承諾給個(gè)別業(yè)主使用，也不得就綠地的使用向業(yè)主收取費(fèi)用。30．2根據(jù)《汽車庫(kù)建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》，汽車庫(kù)室內(nèi)最小凈高應(yīng)符合以下規(guī)定：微型車、小型車：2．20米；輕型車：2．80米；中、大型、鉸接客車：3．40米。29．4開(kāi)發(fā)商如將外墻面、屋頂?shù)氖褂脵?quán)約定給開(kāi)發(fā)商或個(gè)別業(yè)主的，應(yīng)在與建筑區(qū)劃內(nèi)每一位買受人所簽的商品房買賣合同中約定。當(dāng)車位、車庫(kù)向買受人出售、出租、贈(zèng)與時(shí)，再另行簽署相關(guān)協(xié)議。第29條 律師為開(kāi)發(fā)商提供法律服務(wù)時(shí)的重點(diǎn)內(nèi)容29．1 商品房買賣合同約定的內(nèi)容不得違反《物權(quán)法》等法律法規(guī)的效力性、強(qiáng)制性規(guī)定，不得將法定屬于全體業(yè)主共有的空間約定屬于開(kāi)發(fā)商或個(gè)別業(yè)主所有。28．4起草車庫(kù)、車位權(quán)屬轉(zhuǎn)讓、出租、贈(zèng)與的相關(guān)合同。28．2根據(jù)開(kāi)發(fā)商提供的規(guī)劃文件及《建筑物區(qū)分所有權(quán)的司法解釋》的規(guī)定，確定可以通過(guò)合同約定轉(zhuǎn)讓權(quán)屬的車庫(kù)、車位范圍。27．6其他未涉及的內(nèi)容詳見(jiàn)《物權(quán)法》第六章和《建筑物區(qū)分所有權(quán)的司法解釋》的規(guī)定。在絕大多數(shù)地方性法規(guī)、規(guī)章中，建設(shè)單位或產(chǎn)權(quán)所有人是建筑物、構(gòu)筑物地名的命名申請(qǐng)人。但是，民政管理部門(或地名委員會(huì))一般不會(huì)主動(dòng)對(duì)建筑物、構(gòu)筑物命名，而是根據(jù)申請(qǐng)人的申請(qǐng)進(jìn)行審核、命名。(對(duì)于本條中的何為“明示”目前尚沒(méi)有具體法律、法規(guī)確定)27．3商品房外墻面和屋頂屬于全體業(yè)主共有，但其使用權(quán)歸屬可以在合同中約定。27．2建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地屬于個(gè)人，應(yīng)予以明示。上述車位、車庫(kù)