【正文】 客戶需存放自行車時(shí) ,到保 安部領(lǐng)取自行車牌 ,保安內(nèi)勤在《自行車牌發(fā)放登記表》上做好記錄 ,并收取押金 10 元。 保安內(nèi)勤負(fù)責(zé)發(fā)放存車牌 ,并在《自行車牌發(fā)放登記表》上做好記錄。 適用于理工大廈自行車樓的管理。 保安部經(jīng)理。 留意進(jìn)入大廈車場(chǎng) 的車輛情況 ,對(duì)帶有危險(xiǎn)品車輛 ,禁止進(jìn)入車場(chǎng)。 隨時(shí)巡檢地面車輛情況 ,發(fā)現(xiàn)門、窗未關(guān)好 ,有漏油、漏水 ,刮蹭現(xiàn)象應(yīng)及時(shí)通知車主 ,并做好記錄。 地面停車場(chǎng) 指揮進(jìn)入車輛慢行 ,按規(guī)定行駛方向行駛 ,停放車輛位置適當(dāng) ,使車場(chǎng)車 76 / 82 輛停放整齊。 ,保安崗應(yīng)急時(shí)前往對(duì)可疑人員進(jìn)行查問(wèn) ,同時(shí)用對(duì)講機(jī)通知交通班長(zhǎng) ,由其他警隊(duì)人員及時(shí)巡視檢查停車所有車輛 ,有 無(wú)丟標(biāo)志 ,車輛有無(wú)損傷 ,車門 、車窗、后備箱有無(wú)撬痕 .如未發(fā)現(xiàn)問(wèn)題 , 可把可疑人員放行。 當(dāng)發(fā)現(xiàn)無(wú)關(guān)人員或可疑人員到車庫(kù)時(shí) ,保安崗應(yīng)按如下程序進(jìn)行處理。 是車主的親友 ,和車主聯(lián)系認(rèn)可 ,并有駕駛證方可放行。 禁止司機(jī) (車主 )用消防水源洗車 ,經(jīng)勸阻不聽(tīng)者按有關(guān)規(guī)定處理。 每隔半小時(shí)或臨時(shí)詳細(xì)檢查車輛的車況 ,發(fā)現(xiàn)漏水、漏油、未關(guān)好車門、窗、未上鎖等現(xiàn)象及時(shí)處理并通知車主。 大廈內(nèi)所有客戶的機(jī)動(dòng)車輛必須在保安部登記備案。 交通班長(zhǎng)和警衛(wèi)班長(zhǎng)負(fù)責(zé)車場(chǎng)管理、監(jiān)督、指導(dǎo)。 適用于理工科技大廈停車場(chǎng) (庫(kù) )。 2．《車輛管理工作標(biāo)準(zhǔn) 》 1. 道路線型、斷面與整個(gè)住宅區(qū)建筑群體布置相協(xié)調(diào)； 2. 車行道通至每幢住宅樓單元入口處； 3. 外來(lái)車輛未經(jīng)許可，不可進(jìn)入轄區(qū)； 4. 進(jìn)入物業(yè)轄區(qū)內(nèi)車輛，均服從物業(yè)公司管理； 5. 凡裝有易燃、易爆、劇毒品或有污染物品車輛或 噸以上貨車，一律不準(zhǔn)駛?cè)胼爡^(qū)； 6. 駛?cè)胼爡^(qū)內(nèi)車輛均需減速，時(shí)速不超過(guò) 15 公里，無(wú)鳴笛現(xiàn)象發(fā)生（救護(hù)車、警車、救火車除外） ； 7. 轄區(qū)內(nèi)所有車輛均納入物業(yè)公司管理范圍，作到一車一證、一證一位、車證齊全，見(jiàn)證放車； 8. 車輛管理員禮貌待人、熱情周到； 9. 車輛管理員熟知車主姓名、車型、車牌號(hào)、房號(hào)、車位； 10. 車輛管理員隨時(shí)巡查車輛停放情況及車輛的車況，遇有門未鎖、燈未關(guān)、漏油、漏水等現(xiàn)象發(fā)生時(shí)， 10 分鐘內(nèi)通知車主； 11. 停車場(chǎng)內(nèi)無(wú)貨物堆積、道路阻塞現(xiàn)象； 12. 停車場(chǎng)內(nèi)地面無(wú)水、無(wú)油、無(wú)污、無(wú)紙屑、無(wú)煙頭等雜物； 13. 停車場(chǎng)道路平整無(wú)坑、無(wú)尖銳物、無(wú)金屬釘狀物； 14. 停車場(chǎng)內(nèi)有明顯禁煙標(biāo)牌，且 消防器械及設(shè)施均配備齊全，使用功能完好率 100%； 74 / 82 15. 轄區(qū)內(nèi)交通事故年發(fā)生率不超過(guò) 2%，丟失事故發(fā)生率為 0%； 16. 地下停車場(chǎng)光線明亮，能見(jiàn)度高，目測(cè)距離 50 米以上； 17. 臨時(shí)停放車輛收費(fèi)率 100%； 18. 每車位文字檔案齊全、資料準(zhǔn)確率 100%； 19. 外來(lái)進(jìn)出車輛有登記，完成率 100%，準(zhǔn)確率 100%。 9．管理人員交接班時(shí)應(yīng)辦理交接手續(xù)，核對(duì)停車場(chǎng)車輛與登記記錄相符，并簽 73 / 82 字交接。 7．停車場(chǎng)不得試剎車、練習(xí)車、修理車輛，禁止裝載有毒、易燃易爆物品和其他危險(xiǎn)品的車。 5．停放時(shí)要注意周圍的人員、車輛及公共部位、設(shè)施設(shè)備的安全。 3．車輛進(jìn)入停車場(chǎng)應(yīng)一停二慢，必須服從管理員的指揮和安排，在規(guī)定位置上停放整體、有序。 [相關(guān)法規(guī)政策 ] 1．《停車場(chǎng)管理規(guī)定》 1．小區(qū)停車場(chǎng)實(shí)行日夜 24 小時(shí)值班制度，由保安值班員負(fù)責(zé)管理。具體做法上，可想向客戶陳述上述理由，協(xié)商解決。所以，物業(yè)管理公司不應(yīng)進(jìn)行賠償。 本案例物業(yè)管理公司提供的僅是停車位和停車秩序這種 “ 停車位有償使用合同關(guān)系，這在寫(xiě)有 “ 本大廈停車場(chǎng)只提供車輛的場(chǎng)地使用，不負(fù)責(zé)車輛的保管請(qǐng)各位車主自行保管！ ” 的停車卡上已經(jīng)表明，事實(shí)上，停車位本身并未造成車輛滅失，車輛的滅失也不是因?yàn)橥＼囍刃蛟斐傻?，所以物業(yè)管理公司提供停車服務(wù)不是保管合同關(guān)系，物業(yè)管理公司沒(méi)有對(duì)車輛進(jìn)出進(jìn)行檢驗(yàn)的義務(wù)。 [案例分析 ] 本案例爭(zhēng)論的焦點(diǎn)是物業(yè)管理公司提供停車位構(gòu)成的是 “ 停車位有償使用合同關(guān)系 ” 還是 “ 保管合同關(guān)系 ” 。當(dāng)時(shí)客戶進(jìn)入大廈時(shí)大廈停車場(chǎng)的車輛管理員對(duì)該車輛進(jìn)行了發(fā)卡工作，停車卡上寫(xiě)有（本大廈停車場(chǎng)只提供車輛的場(chǎng)地使用，不負(fù)責(zé)車輛的保管請(qǐng)各位車主自行保管！）。 7．滅火后，要保護(hù)好現(xiàn)場(chǎng)，禁止無(wú)關(guān)人員進(jìn)入。 4．關(guān)閉火場(chǎng)附近的電源開(kāi)關(guān)及門窗。 2．采用電話報(bào)警時(shí)，請(qǐng)打火警電話 “119” ，報(bào)警時(shí)講話聲音要清楚，要說(shuō)明起火地點(diǎn)，物質(zhì)燃燒種類，是否有人被圍困，火勢(shì)的情況以及是否正在采取撲救措施等，然后通報(bào)自己的姓名和部門，之后注意傾聽(tīng)對(duì)方是否有補(bǔ)充詢問(wèn)，并做認(rèn)真回答，得到允許后方可掛斷報(bào)警電話。 4．《保安員火警報(bào)警程序》 無(wú)論什么時(shí)候 ,發(fā)現(xiàn)火情的人應(yīng)保持鎮(zhèn)靜 ,切勿驚慌，如難以撲滅時(shí)，應(yīng)按照下列程序工作。 8．建立健全消防安全工作檔案。 7．對(duì)公司內(nèi)的各種危險(xiǎn)品（易燃品、易爆品等）實(shí)行監(jiān)管。 5．發(fā)現(xiàn)火警信號(hào)或接到火警報(bào)告，立即趕赴現(xiàn)場(chǎng)，發(fā)現(xiàn)火情，應(yīng)立即組織人員撲救，同時(shí)將 火勢(shì)情況、地點(diǎn)報(bào)告保安部主管和總經(jīng)理，由總經(jīng)理決定是否向公安消防部門報(bào)警。 3．定期對(duì)滅火設(shè)施、器材進(jìn)行檢查和維護(hù)保養(yǎng)，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)與有關(guān)部門商量整改，發(fā)現(xiàn)重大隱患或解決不了的問(wèn)題，用書(shū)面形式向上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)，同時(shí)采取有效的防范措施。 2．協(xié)助各部門制定部門防火安全計(jì)劃，并定期檢查其落實(shí)情況。 3．《消防員職務(wù)說(shuō)明書(shū)》 部門名稱：保安部 直屬上級(jí)：保安部領(lǐng)班 職務(wù)概述： 嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家有關(guān)消防安全工作的法規(guī)，做好公司工作人員的防火常識(shí)教育和消防培訓(xùn)工作。 3．救護(hù)疏散組接到指揮部指令后： （ 1）指揮用戶疏散，疏散順序先從著火層以上各層開(kāi)始，安撫暫不需疏散樓層 69 / 82 的用戶； （ 2）引導(dǎo)著火房間或樓層人員安全疏散，隨后查漏； （ 3）引導(dǎo)用戶從消防走火梯疏散到首層，無(wú)法 從消防走火梯疏散到首層時(shí)，引導(dǎo)用戶疏散到天臺(tái)上風(fēng)處等待營(yíng)救，并組織水槍掩護(hù)； （ 4）醫(yī)療救護(hù)小組攜帶急救藥品和器械到疏散集中點(diǎn)。 2．大廈消防監(jiān)控中心當(dāng)值保安員收到大廈當(dāng)值最高主管指令后： （ 1）啟用消防緊急廣播，通知用戶緊急疏散； （ 2）向市消防局報(bào)警，講清楚大廈地點(diǎn)、起火樓層、火勢(shì)等； （ 3）將監(jiān)控鏡頭定在起火樓層密切監(jiān)視； （ 4）檢查電梯有無(wú) 困人，若出現(xiàn)電梯困人，即時(shí)向當(dāng)值主管報(bào)告，并利用電梯對(duì)講機(jī)安定被困者情緒。 火災(zāi)緊急處理方案 初期火警撲救無(wú)效，火勢(shì)無(wú)法控 制并進(jìn)一步蔓延時(shí)，在場(chǎng)主管應(yīng)該即時(shí)向大廈當(dāng)值最高主管報(bào)告。 4．滅火后，當(dāng)值主管安排人員留守火警現(xiàn)場(chǎng)，等待公司調(diào)查。 2．消防監(jiān)控中 心當(dāng)值保安員收到現(xiàn)場(chǎng)報(bào)告后： （ 1）即時(shí)報(bào)告當(dāng)值主管； （ 2）聯(lián)絡(luò)保安部主管，報(bào)告情況； （ 3）密切監(jiān)視報(bào)警地點(diǎn)情況。 4．消防監(jiān)控中心當(dāng)值保安收到當(dāng)值主管指令后信號(hào)復(fù)位，并做好記錄。 （ 2）報(bào)警地點(diǎn)在寫(xiě)字樓單元內(nèi)或商場(chǎng)獨(dú)立鋪位且已上鎖時(shí)，若觀察到有明火或煙，必須破鎖進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)檢查，排除險(xiǎn)情后加鎖，并通知用戶。 3．當(dāng)值主管接到消防監(jiān)控中心保安報(bào)告后，即時(shí)帶領(lǐng)機(jī)動(dòng)人員最快速度趕到報(bào)警地點(diǎn)現(xiàn)場(chǎng)檢查。 （ 5）報(bào)警地點(diǎn)在商場(chǎng)獨(dú)立商鋪內(nèi)且已上鎖，即時(shí)報(bào)告當(dāng)值主管和商場(chǎng)當(dāng)值負(fù)責(zé)人，留守現(xiàn)場(chǎng)觀察，等待當(dāng)值主管和商場(chǎng)當(dāng)值負(fù)責(zé)人到場(chǎng)后決定是否破鎖進(jìn)入檢查。 （ 3）報(bào)警地點(diǎn)在商場(chǎng)內(nèi)，與商場(chǎng)管理人員一起進(jìn)入報(bào)警地點(diǎn)檢查。 2．巡樓保安員或管理員接到消防監(jiān)控中心當(dāng)值保安員呼叫后，以最快速度趕到報(bào)警地點(diǎn)核實(shí)，并且遵循以下規(guī)則： （ 1）報(bào)警地點(diǎn)在公共地方，直接進(jìn)入報(bào)警地點(diǎn)檢查。 1986 年公安部頒布的《高層建筑消防管理規(guī)則》第四條第二款停止執(zhí)行。 第十四條 本規(guī)則所稱以下、以下，均含本數(shù)。 第十二條 房產(chǎn)管理部門或房屋產(chǎn)權(quán)單位需要改變高層居民住宅樓地下室的用途時(shí)，其防火安全必須符合國(guó)家有關(guān)規(guī)范、規(guī)定的要求，并經(jīng)市 (市轄區(qū) )、縣公安機(jī)關(guān)審核同意。 第十條 燃?xì)饨?jīng)營(yíng)單位應(yīng)當(dāng)定期對(duì)高層居民住宅的燃?xì)夤艿?、儀表、閥門等進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)損壞或泄漏，要及時(shí)維修、更換。 第七條 居民所在工作單位，應(yīng)當(dāng)積極支持街道辦事處和居民委員會(huì)做好防火工作。 第六條 居民委員會(huì)負(fù)責(zé)高層居民住宅樓的日常防火工作。 第四條 高層居民住宅樓的防火管理實(shí)行分工負(fù)責(zé)制，由市 (市轄區(qū) )、縣公安機(jī)關(guān)及其派出機(jī)構(gòu)監(jiān)督實(shí)施。 第三條 本規(guī)則適用于十層以上的居民住宅樓。 [相關(guān)法規(guī)制度 ] 1．《高層居民住宅樓防火管理規(guī)則》 公安部 1992 年 10 月 12 日發(fā)布施行 第一條 為了加強(qiáng)高層居民住宅樓防火管理，保障居民生命財(cái)產(chǎn)安全，根據(jù)《中華人民共和國(guó)消防條例》及其實(shí)施細(xì)則，制定本規(guī)則。 物業(yè)管理公司痛定思痛，大力落實(shí)各項(xiàng)消防措施，加強(qiáng)消防巡查。 先生也因火情控制較早，損失相對(duì)不大，尤其是物業(yè)管理公司較好的認(rèn)識(shí)態(tài)度，表示不再追究法律責(zé)任。 物業(yè)管理公司在發(fā)現(xiàn)有人使用消防栓的水時(shí)，應(yīng)該依法耐心說(shuō)服并制止，必要時(shí)可處以適 當(dāng)?shù)奶幜P，但決不能因噎廢食，關(guān)掉消防栓。于是， 先生向該小區(qū)物業(yè)管理公司投訴，要求賠償經(jīng)濟(jì)損失。幸虧樓層滅火器箱內(nèi)有幾只滅火器，在聞?dòng)嵹s來(lái)的周圍鄰居和物業(yè)管理公司值班保安員的幫助下，及時(shí)撲滅了火焰。 [案例四 ] 62 / 82 消防栓為何噴不出水 先生入住 小區(qū)一高層住宅還不到 1 個(gè)月。 。 20 元。 (按每戶 20 元計(jì)收 )。 （初裝費(fèi)每戶 300 元）市有線電視每月維護(hù)費(fèi) 14 元，省有線電視每月維護(hù)費(fèi) 17 元。管理處按業(yè)主 61 / 82 的棟號(hào)和房號(hào)進(jìn)行建檔編號(hào) ,檔案中應(yīng)包括的內(nèi)容 : ① 業(yè)主入住通知單 ② 入住驗(yàn)房表 ③ 業(yè)主家庭情況登記表 ④ 裝修申請(qǐng)表 四、交費(fèi) (按 市物價(jià)局規(guī)定 180元 /平方米 /月 ,指建筑面積 )以商品房入住通知單上發(fā)出的日期為準(zhǔn) ,當(dāng)月 15日前 (含 15日 )計(jì)收全月管理服務(wù)費(fèi) ,當(dāng)月 15 日以后計(jì)收半月管理服務(wù)費(fèi)。 4．《 花園業(yè)住入作業(yè)程序及辦法》 一、入住流程圖 驗(yàn)證 資料發(fā)放 交費(fèi) 鑰匙發(fā)放 驗(yàn)房 二、驗(yàn)證 ； (或同住人 )身份證復(fù)印件各一分； (一張存檔 ,一張辦理出人證 )。 4．協(xié)助維修隊(duì)加強(qiáng)對(duì)外來(lái)施工隊(duì)伍的管理。 2．負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)各安全系統(tǒng)的運(yùn)行和保養(yǎng)，對(duì)運(yùn)行中因設(shè)施、設(shè)備的故障而發(fā)生的妨礙安保工作正常進(jìn)行及時(shí)與維修隊(duì)溝通，進(jìn)行檢查和改建更新。 園區(qū)門崗工作標(biāo)準(zhǔn) 1. 著裝整齊、統(tǒng)一，帽不歪戴、衣扣扣好、衣物平整，目測(cè)衣物無(wú)污、無(wú)油、無(wú)破損； 2. 儀 容、儀表潔凈、端莊，不留胡須，發(fā)不過(guò)耳、不過(guò)領(lǐng)，目視無(wú)不舒適感； 3. 每班次交接應(yīng)完成全套交接崗動(dòng)作，作到熟練、準(zhǔn)確、動(dòng)作到位； 59 / 82 4. 站立時(shí)，姿態(tài)端正，兩手自然下垂至褲邊兩側(cè)，兩腿微微并攏，兩腿間距不得超過(guò)兩肩間距； 5. 對(duì)住戶及來(lái)訪者笑容可掬、親切、耐心； 6. 器械佩帶整齊有序，目視感覺(jué)協(xié)調(diào)、自然； 7. 短時(shí)間內(nèi)熟知、熟記轄區(qū)內(nèi)住戶及其車輛（包括車號(hào)）； 8. 對(duì)住戶要用規(guī)范用語(yǔ)問(wèn)好； 9. 認(rèn)真作好來(lái)客登記工作，并及時(shí)與巡邏崗人員保持聯(lián)絡(luò)； 10. 遇緊急情況發(fā)生時(shí)，按《緊急事件處理程序 》辦； 11. 指揮車輛進(jìn)出時(shí)，動(dòng)作統(tǒng)一、規(guī)范、不僵硬，目視無(wú)不舒適感； 12. 熟知各種器械使用方法，熟練掌握使用技巧； 13. 不得與各工作人員在當(dāng)崗期間聊天、說(shuō)笑、打鬧（正常工作需要除外）； 14. 下班換崗后，在公共區(qū)域均需保持衣帽工整及步伐形態(tài)整齊要求； 15. 按規(guī)定責(zé)任路線巡視檢查，登樓至高，徒步下樓，呈 S 型巡視。 ” 隨后，業(yè)主對(duì)自己找來(lái)的裝修人員勸說(shuō)批評(píng)了幾句，四個(gè)人怏怏地走了。于是，保安員不再與裝修人員理論，而是馬上向業(yè)主說(shuō)明情況。 [解決方法 ] 在案例的實(shí)際處理過(guò)程中，當(dāng)保安員和保安班長(zhǎng)文明勸說(shuō)的時(shí)候，巡邏保安員已去邀請(qǐng)業(yè)主。 在對(duì)裝修人員的具體管理中，一定要注意方式方法， 要文明執(zhí)法，因?yàn)檠b修人員的素質(zhì)可以說(shuō)是良莠不齊，魚(yú)龍混雜的，處理上稍有不慎，就可能激化矛盾，甚至發(fā)生治安事件，給管理工作增加難度。 對(duì)裝修人員管理的規(guī)章制度主要見(jiàn)于我們前面案例分析中所提到的《物業(yè)管理公司裝修管理規(guī)定》、《小區(qū)業(yè)主手冊(cè)》等，再就是在為保安部制定管理標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范時(shí)要有明確的要求。尤其是在業(yè)主入住裝修期間，一旦出現(xiàn)盜竊案件，物業(yè)管理公司的改造就更加被動(dòng)。 [案例分析 ] 進(jìn)入小區(qū)裝修的隊(duì)伍中魚(yú)龍混雜，如何加強(qiáng)對(duì)其人員的有效管理，以確保安全，是物業(yè)管理中安全管理的一個(gè)重要課題。 56 / 82 這四人見(jiàn)保安員不放行，便破口大罵，說(shuō)是樓上住戶請(qǐng) 他們來(lái)的，若不放行就強(qiáng)行沖上去。保安員要求他們出示裝修出入證，對(duì)方敷衍說(shuō)裝修已經(jīng)搞完，只是來(lái)收一下尾。四人手提工具，旁若無(wú)人似地徑直朝大堂閘門闖去。 嚴(yán)格