【正文】 。加強(qiáng)與高等院校、科研機(jī)構(gòu)之間的合作，從高等院校和科研院所聘請專家教授定期開展培訓(xùn)。試行帶薪學(xué)習(xí) 制度，鼓勵在職人員參加脫產(chǎn)學(xué)習(xí)和培訓(xùn)。對于華潤置地（合肥）公司 來說，重點是要拓寬培訓(xùn) 渠道，按照不同類型成本管理人才的成長規(guī)律，制定各類成本管理人才培養(yǎng)規(guī) 劃，多渠道培養(yǎng)成本管理人才的學(xué)習(xí)能力、實踐能力和創(chuàng)新能力。 人是第一生產(chǎn)力，專業(yè)的人才能做專業(yè)的事。一個房地產(chǎn)企業(yè)成本管理水平的提高， 不是靠哪個部門更不是靠哪個人就能實現(xiàn)的，也不是單靠加強(qiáng)哪個開發(fā)階段的 成本管理工作就能管控好企業(yè)成本的，因此只有樹立全員全過程成本管理意識， 配合考核獎罰機(jī)制，讓每個員工真正地對自己管轄范圍的成本負(fù)責(zé)，同時 在整 個開發(fā)過程中都必須建立相應(yīng)的 PDCA循環(huán)成本管理機(jī)制，及時發(fā)現(xiàn)問題、解決 問題，只有這樣才能最后真正提高房地產(chǎn)成本管理的實際水平。顯然，這些因素都在不 同程度地影響著項目成本的控制效果，成為項目投 資控制要注意的內(nèi)容。合同措施主要指用簽訂合同的方式來明確各單位 的權(quán)利和義務(wù)，制約參與建設(shè)的各方嚴(yán)格按照合同的要求實施工程建設(shè) 。技術(shù)措施主要指技術(shù)方案、工藝方案、設(shè)備和材料選擇、設(shè)計方 案、規(guī)劃方案的制定等 。要實施有效的控制，必須是全方位的。 要有效的控制項目的開發(fā)成本，必須從組織、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、合同以及信息 管理等多方面采取措施。 3)銷售階段的時間控制：銷售的 及 早介入，制定銷售策略，及時啟動預(yù)售；實行銷售業(yè)績的激勵制度，促進(jìn)銷 售收入的快速實現(xiàn)；監(jiān)控售房款的及時回收，以便及時歸還銀行貸款。保證原材料、設(shè)備的 組織供應(yīng)及時到位，以免停工待料，延誤工期。根據(jù)進(jìn)度要求配備足夠 的工程技術(shù)管理人員，以保證技術(shù)指導(dǎo)、監(jiān)督適時到位。 2)施工階段的時間控制：在搞好 工程招標(biāo)和認(rèn)真簽訂好承包合同的基礎(chǔ)上，抓好以下工 作：根據(jù)工程進(jìn)度目 標(biāo)逐級編制工作計劃，包括工程項目總進(jìn)度計劃、項目年度計劃、建設(shè)監(jiān)理單 位的計劃系統(tǒng)和設(shè)計單位的設(shè)計系統(tǒng)。 ，通過編制建設(shè)資金使用計劃、 現(xiàn)金流量表及貸款計 劃，在滿足項目需求的前提下，盡量壓縮存量資金，減少貸款總額，縮短貸款 期限，控制財務(wù)費用。 （ 1）安排合理的融資方案：貸款金融機(jī)構(gòu)的選擇；融資方式的選擇；貸款 額度的合理確定，利率的談判；籌資費用的節(jié)約，進(jìn)度的合理安排等。財務(wù)費用的控制實際是對資金時 間價值的控制，其中主要是貸款利息的降低。 財務(wù)費用（約占項目總成本的 68%左右），主要為資金成本和稅務(wù)成本， 由項目總成本確定。 （ 4）推行各部門管理費用承包、限額獎懲，調(diào)動節(jié)約管理費用的積極性 和責(zé)任心。 （ 2）在理順公司產(chǎn)權(quán)關(guān)系的基礎(chǔ)上，將公司房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)管理費用明 確出來，并按照項目進(jìn)行科學(xué)的分?jǐn)偂＞唧w做 法如下： （ 1）定崗定員，精簡機(jī)構(gòu)，減少人員冗積情況出現(xiàn)。管理費用控制的措施主要是全員樹立降 低成本、增加效益的觀念，全方位對項目的開發(fā)間接費進(jìn)行監(jiān)控，如提高工作 效率，減少浪費、減少管理費用的開支等，具體方案如下： 根據(jù)目前公司的實際情況，在投資估算和成本控制體系上，將 開發(fā)間接費 用即企業(yè)直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的工資、福利、勞保、折舊、辦公、水 電、周轉(zhuǎn)房攤銷等費用計入管理費用。人 力資源成本由人力資源部負(fù)責(zé)，依據(jù)項目規(guī)模及發(fā)展進(jìn)度合理制度人員配備方 案，預(yù)算人力資源成本。 ，降低期間費用的支出 解決問題 :單純強(qiáng)調(diào)直接成本的管理，而忽略了期間費用等間接成本的控 制。 成本分析預(yù)警制度指的是成本管理部門與有關(guān)部門配合，在項目發(fā)展的不 同階段根據(jù)項目發(fā)展的具體情況實時 ，定期調(diào)整成本臺帳，及時反饋有關(guān)成本 變動情況，預(yù)測成本變動趨勢，并通過各種有效途徑（如成本控制小組會議制 度）及時進(jìn)行調(diào)整、消除造成成本異常波動的不合理因素。自 20世紀(jì) 70年代開始，人們將系統(tǒng)和控制論的研究成果應(yīng)用于管理控 制理論后，不再滿足于這種事后的反饋控制，而提出了事前預(yù)防。 ，及時糾正成本管理偏差 解決問題 :單純強(qiáng)調(diào)財務(wù)部門對成本的核算和分析，沒有建立各職能部門按 業(yè) 務(wù)職責(zé)共同對成本負(fù)責(zé)的全員成本管理制度。提出一套完事的功能、布局需求調(diào)研報告，并將調(diào)研報告 的相關(guān)內(nèi)容與設(shè)計師進(jìn)行充分溝通，把各種需求盡可能地考慮到產(chǎn)品設(shè)計中。 隨著人們生活水平的不斷提高，人們對住房功能的完善性與合理性有著越 來越高的需求。 （ 6）常用欄桿百葉做成標(biāo)注做法備選，減少重復(fù)優(yōu)化工作。 金屬構(gòu)件 （ 1）欄桿百葉等非承重構(gòu)件，需控制斷面尺寸不宜過大或過厚，滿足強(qiáng) 度和剛度即可（需注意節(jié)點構(gòu)造設(shè)計）； （ 2）注意對欄桿百葉的間距控制（滿足安全間距和遮擋要求）； （ 3）玻璃雨篷等承重鋼構(gòu)件，需由結(jié)構(gòu)工程師進(jìn)行強(qiáng)度復(fù)核（裝飾設(shè)計 計算一般保守）和結(jié)構(gòu)優(yōu)化； （ 4）面層防腐處理：鋼構(gòu)件需區(qū)分使用場所（室內(nèi)外），分別采用不同的 防腐處理：如室內(nèi)樓梯扶手、樓梯間欄桿刷防銹漆＋ 調(diào)和漆即可；室外欄桿選 擇氟碳噴涂或鍍鋅＋靜電噴涂。 （ 8）門窗五金 件選擇：根據(jù)門窗系統(tǒng)（木、鋁、塑）、項目產(chǎn)品定位、建 設(shè)期和使用期全壽命周期費用綜合選擇門窗五金件系統(tǒng)。 （ 6）在考慮滿足通風(fēng)要求的條件下盡量減少開啟扇數(shù)量，并注意防止空氣滲漏以及緊急出口設(shè)置，平開窗可以較推拉窗獲得高的通風(fēng)能力，但是開啟 形式設(shè)計需要考慮風(fēng)壓作用。 （ 4）高性能窗的熱性 能弱點是窗框材料和玻璃邊部材料，因為玻璃中心 是高效率的，窗框和玻璃邊部傳導(dǎo)相對較高，應(yīng)該選擇絕緣間隔條（沒有金屬 / 很少金屬）及熱隔斷性能好、低傳導(dǎo)的窗框材料。 （ 2）根據(jù)建筑施工圖進(jìn)行門窗分格設(shè)計時，在滿足采光通風(fēng)要求前提下， 避免門窗面積過大和窗型過多過小。清單編制完成后，作出最后的完整的預(yù)算并 同目標(biāo)成本比較按照以上園建估算方法一樣提出最后 的修改和復(fù)核意見。 智能化設(shè)計優(yōu)化 室外智能化、景觀燈具設(shè)計優(yōu)化應(yīng)結(jié)合項目定位、市場接受程度、銷售 價格，周邊樓盤使用狀況、小區(qū)場地布置（含綠化組團(tuán)和道路布置）綜合 考慮， 在提升產(chǎn)品品質(zhì)前提下還應(yīng)兼顧實用性、經(jīng)濟(jì)性；以項目的市場定位、規(guī)劃設(shè) 計思想和物業(yè)管理思路來確定智能化系統(tǒng)規(guī)劃設(shè)計方案（如：封閉管理社區(qū)選 用紅外對射周界防翻越系統(tǒng)、開放的大社區(qū)管理結(jié)合封閉的單元管理選用電視 監(jiān)控加電子巡更系統(tǒng)）。 水暖施工圖審核成本要點 滿足壓力、流量等技術(shù)條件時的管徑選擇（達(dá)到要求即可，不能過大）， 如給水干、立管、支管、戶內(nèi)管管徑應(yīng)經(jīng)計算核定，一般每戶住宅給水進(jìn)戶管 管徑控制在 DN20以內(nèi)。 （ 12）消防工程中消防報警器材、消防預(yù)埋管材的選用：滿足功能前 規(guī)格 500以上；鋼筋混凝土管→ UPVC波紋管→ PE波紋管。 （ 7）配電箱內(nèi)斷路器、接觸器等器件不同品牌、不同組合方案比選： （ 8）盡量選用國產(chǎn)或合資產(chǎn)品會使價格降低，注意要符合當(dāng)?shù)毓╇姴块T 的地方要求，避免來回反復(fù)，浪費工期。 （ 5）室外供配電線路設(shè)計優(yōu)化： （ 6）小區(qū)配電線路：最省方案排序：鎧裝電纜直埋 +過路套管→導(dǎo)線 +全 程穿管→普通電纜 +全程穿管→鎧裝電纜 +全程穿管→普通電纜 +電纜溝→鎧裝 電纜 +電纜溝。 （ 3）配電主干線路不同材料、不同敷設(shè)方式、不同走向方案比選： （ 4）一般情況下，價格遞增順序為；電纜 +電纜穿刺接頭，電纜 +預(yù)分支 接頭，母線槽；防火橋架（或線槽） +普通電纜（或阻燃電纜）敷設(shè)方式，普 通橋架（線槽） +耐火電纜的敷設(shè)方式。但若實際使用容量不能達(dá)到或 接近本臺較大變壓器容量的、會形成空轉(zhuǎn)，在按變壓器計量收費情況下，電費 可能較高，單臺容量要綜合評選。在需求總?cè)萘坎蛔兦闆r下，選用變壓器臺數(shù) 越少 越經(jīng)濟(jì)。 安裝方面 （ 1）估算比選高壓柜、低壓柜不同品牌、型號、及不同組合方案情況下 成本。 （ 5）減少精裝房的差異，對應(yīng)不同建筑產(chǎn)品的裝修方案統(tǒng)一材料選用。（ 3）根據(jù)裝修建筑尺寸，選擇合適模數(shù)的材料尺寸，將各類材料損耗降 到最低。減少精裝房的差異，對應(yīng)不同建筑產(chǎn)品的裝修方案統(tǒng)一材料選用，便于 提高經(jīng)濟(jì)采購批量。復(fù)核部品 材料設(shè)計選用表，不符合項要與設(shè)計管理部協(xié)商解決方案并進(jìn)行相關(guān)成本估算 分析。 （ 6）配合設(shè)計開展節(jié)能方案估算比選，選擇符合節(jié)能要求的成本最優(yōu) 方 案：在立面方案已經(jīng)確定的情況下，節(jié)能方案經(jīng)濟(jì)性優(yōu)先順序為：減小窗墻比 加厚外墻砌體材料 外墻聚苯顆粒砂漿 外墻保溫板 采用 LOWE玻璃。 估算結(jié)果符合目標(biāo)成本要求后再出施工圖紙；如果局部或者全部指標(biāo)超標(biāo) 需要分列細(xì)項詳細(xì)分析超標(biāo)部位原因，并將結(jié)果發(fā)給設(shè)計管理部和主管結(jié)構(gòu)優(yōu) 化的工程師以及相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)，推進(jìn)設(shè)計優(yōu)化工作完成，遇到特殊情況確實需要超 標(biāo)的要報設(shè)計總監(jiān)審批同意后，再進(jìn)行下一步的設(shè)計工作。其中重點審查：結(jié)構(gòu)計 算時輸入的荷載值、結(jié)構(gòu)計算參數(shù)、結(jié)構(gòu)計算結(jié)果、結(jié)構(gòu)構(gòu)件的幾何尺寸及配 筋率。一般情況，各基礎(chǔ) 類型的成本按以下順序遞增：天然淺地基基礎(chǔ)、復(fù)合地基淺基礎(chǔ) (有時采用強(qiáng)夯 擠密砂樁等處理方式代替 )、筏板、預(yù)應(yīng)力管樁、人工挖孔樁 (逐漸受限制 )、灌 注樁。 建筑、結(jié)構(gòu)方面 （ 1）明確結(jié)構(gòu)含量控制指標(biāo)：向設(shè) 計院發(fā)放“施工圖結(jié)構(gòu)設(shè)計成本控制要點”，明確結(jié)構(gòu)含量設(shè)計限額；結(jié)構(gòu)含量中需要將各部位含量細(xì)化便于以后 估算控制，如果遇到山地建筑等地形比較復(fù)雜而設(shè)計院不肯簽訂設(shè)計限額指標(biāo) 時可以采用地上限額，地下部分過程控制的方法來簽訂設(shè)計合同；限額后一 定要設(shè)立合適的獎懲措施保證條款可執(zhí)行。 （ 7）控制木作的使用面積，盡量少用水景 (主要是后期維護(hù)管理成本太 高 )。 （ 5）選擇合適的材料尺寸，控制各類材料損耗。 （ 3）提供基層標(biāo)準(zhǔn)做法，供設(shè)計管理部及設(shè)計院使用。 （ 6）地塊內(nèi)高壓線路改線，其成本從高至低依次為：入地方式、電纜溝 方式、管道埋設(shè)方式、建設(shè)高壓走廊。 （ 3）估算供電方案采用環(huán)網(wǎng)式或是開閉所式的綜合經(jīng)濟(jì)性，提出優(yōu)選方 案。需根據(jù)場地等實際情況分按不同方案計算測定。注意從客戶角度衡量其是 否需要并考慮是否可以不計建筑面積或者容積率，盡量規(guī)避政策風(fēng)險。注意：擋土高度超過 3米以上時有可能砼 擋墻成本比毛石擋土墻還便宜，因此高擋土墻需要進(jìn)行方案估算比較。 （ 10）山 地建筑必須比選邊坡支護(hù)方式 邊坡支護(hù)方式成本遞增順序一般是：自然土方放坡、預(yù)應(yīng)力錨桿＋砼噴設(shè)， 毛石擋墻，砼擋墻。） 減少挑板、外掛裝飾鋼構(gòu)件數(shù)量。 （ 8）結(jié)構(gòu)方案優(yōu)化 結(jié)構(gòu)模板平面確定后，設(shè)計管理部、成本管理部配合審核柱網(wǎng)布置，結(jié)構(gòu) 形式，選擇最優(yōu)結(jié)構(gòu)方案。優(yōu)化比選具體做法。關(guān)注外墻立面復(fù)雜程度，并提出改進(jìn)建議。 （ 5）外墻裝飾設(shè)計優(yōu)化方案的初步確定 提供目前不同產(chǎn)品外墻不同做法價格表，以便作為參考（平涂、質(zhì)感涂料、 劈開磚、釉面磚、石材等綜合價格）；提供目前各種產(chǎn)品外墻平涂、質(zhì)感涂料、 面磚、石材各自占有比率，以便設(shè)計合理確定外墻涂料、面磚、石材的面積比 率。 （ 4）欄桿、欄板的限定 估算以往項目單體戶型欄桿、欄板的單價，建議欄桿類型盡量少。 特殊項目除外。 （ 2）確定合理層高 結(jié)合銷售、成本等因素確定層高，一般情況下，住宅層高 優(yōu)，層高每增加 35％； （ 3）窗地比控制 通過節(jié)能估算 指標(biāo)來控制窗地比。 建筑、結(jié)構(gòu)方面 （ 1）建筑方案選型 評估平面、豎向等各方向的復(fù)雜程度，選擇規(guī)則的建筑平面，盡可能減小 建筑專業(yè)的不合理布置帶來成本的增加。 （ 3）明確軟硬景控制比例：統(tǒng)計已有項目軟硬景面積比例，提供給設(shè)計 管理部及設(shè)計院作為設(shè)計控制參考。 園林環(huán)境方面 （ 1）充分考慮 利用場地景觀資源（天然景觀及人造景觀），提升產(chǎn)品品質(zhì)： 不同景觀與建筑產(chǎn)品的合理搭配；不同分期、不同產(chǎn)品與景觀位置、特性的均 衡組合。 （ 2）在市場無特殊要求下，采用一梯多戶（或四戶以上）方案。避免洼地堆山、水系開挖的大量土方施工費用和地下管線反刨以及大面積 新作水系增加防水、補水費用（此項優(yōu)化工作需要