【正文】 10) 樓體廣告 （建議位置：翠云閣、瑞云閣樓體） 11) 樓盤內(nèi)部、外圍廣告位： 將樓盤現(xiàn)場圍墻廣告、刀旗、指示牌，以及外圍所有的戶外廣告、車站廣告等，更換新的宣傳畫面 。 ? 售樓部 模型往門口移動，方便客戶看樓。 ? 可用升氣球拉起大型條幅，增加宣傳效果和銷售氣氛 ? 建議安排好自駕車客的停車問題，一旦進入熱銷期 售樓部外 的 停車位將會非常擁擠 8) 售樓部外部： ? 內(nèi)部分區(qū)雜亂，建議劃分區(qū)域管理：接待區(qū)、模型展覽區(qū)、洽談區(qū)（普通洽談區(qū)、 VIP 洽談區(qū)）、清潔區(qū)等。 7) 跟進方面 A. 滲透拉客工作的監(jiān)控與督導(dǎo)； B. 成本支出與客戶情況的跟進； C. 學(xué)生的日常管理與溝通； D. 工作計劃的實施與調(diào)整； E． 物料清單與妥善保管。 5) 早會及總結(jié)會議內(nèi)容 A. 讓學(xué)生有歸屬感，士氣激昂； B. 讓學(xué)生來到這里工作開心； C. 讓學(xué)生體會到工作的認(rèn)真； D. 讓學(xué) 生清晰目標(biāo)與工作動機； E. 讓學(xué)生在工作的過程中，得到價值。 成交獎： 成交客戶 1個額外獎 50元。 b、培養(yǎng)一名得到主管認(rèn)為合格的組長獎 20 元。 ? 時間： 12月 23日 下午 ? 地點：銷售中心 ? 活動內(nèi)容：發(fā)展商代表致辭，現(xiàn)場魔術(shù)、變臉、樂器表演，業(yè)主茶話會，抽獎 等 。 F、旺點咨詢點設(shè)置： ? 花都：新華鎮(zhèn)鎮(zhèn)中心旺點（如：新世紀(jì)廣場或大潤發(fā)廣場） ? 廣州：時代新都會設(shè)置咨詢點，并可接送客戶至項目看樓。 ? 發(fā)布內(nèi)容：樓盤動態(tài)新聞、圖片。 ? 發(fā)布內(nèi)容：樓盤動態(tài)新聞、軟性廣告。 ? 發(fā)布時間： 12月 10日后 ? 建議小區(qū)：競爭對手小區(qū)，如朗悅君廷、云鋒花園等。 ? 發(fā)布內(nèi)容：根據(jù)樓盤最新動態(tài)不斷變換主題。 ? 培訓(xùn)時間： 12月中旬 宣傳策略明細(xì) 1) 線上 媒體投放 A、電視媒體： 發(fā)布時間： 12月 17日 12月 31日 發(fā)布頻道：翡翠臺、本港臺、南方衛(wèi)視 宣傳內(nèi)容：項目形 象、公開發(fā)售信息 B、報紙廣告： 發(fā)布時間： 12月 21日、 12月 28日 發(fā)布頻道：考慮到花都本地報紙的可讀性不高，覆蓋范圍狹窄，而且我項目下一階 段的目標(biāo)客戶覆蓋廣州客戶，所以 建議選擇廣州日報 。 工作人員形象提升： ? 更換保安、清潔人員的工作服， 統(tǒng)一各自崗位制服、穿衣標(biāo)準(zhǔn)。 4) 樓體廣告 （建議位置：翠云閣、瑞云閣樓體） 5) 樓盤內(nèi)部、外圍廣告位： 將樓盤現(xiàn)場圍墻廣告、刀旗、指示牌，以及外圍所有的戶外廣告、車站廣告等，更換新的宣傳畫面。 ? 售樓部 模型往門口移動，方便客戶看樓。 ? 可用升氣球拉起大型條幅，增加宣傳效果和銷售氣氛 ? 建議安排好自駕車客的停車問題，一旦進入熱銷期 售樓部外 的停車位將會非常擁擠 2) 售樓部外部： ? 內(nèi)部分區(qū)雜亂，建議劃分區(qū)域管理：接待區(qū)、模型展覽區(qū)、洽談區(qū)（普通洽談區(qū)、 VIP 洽談區(qū)）、清潔區(qū)等。 各主題商業(yè)街（區(qū)）因集聚一起，形成了區(qū)域間鮮明而有序的特征區(qū)分，使得游 客的目標(biāo)及指向性更為清晰；其次，同類業(yè)態(tài)因集聚效應(yīng)，其自身生命力得到加強； 再次 ，每個 區(qū)域因主題鮮明， 則 更利于 設(shè)計師在 建筑或氛圍 上 的 可 塑 性； 最后，因 項目中 各業(yè)態(tài)自成規(guī)模， 將最終導(dǎo)致 整個項目對外的競爭力進一步 提升 。 將各類傳統(tǒng)工藝作坊組合成一條以傳統(tǒng)文化、傳統(tǒng)工藝展示， 即時可參與制作的 工坊 主題街，甚至賦予村落的建筑感，將使得該業(yè)態(tài)的趣味性及吸引力進一步加大。 我們認(rèn)為，將本項目的商業(yè)業(yè)態(tài)予以有選擇性的組合在一起，將有利于提高各 商業(yè) 業(yè)態(tài)自身的存活能力。 B． 商業(yè) 業(yè)態(tài) 的 集群 效應(yīng) 當(dāng)同一物種集聚到一定數(shù)量的時候，就會產(chǎn)生生物種群的出現(xiàn)， 并 一定程度地提高其整體的適存能力。 但也有 部分休閑餐飲類商業(yè)，如甜品店（ 擁有 露天座位），百年小吃店（鋪 面前有 傳統(tǒng)手藝 的 展示 ）等則由于其 本身 對商業(yè)街 街面 氛圍的 推動力 ， 因而 不 適合 設(shè)置于二樓。因此，只要合理解決二樓的通道問題，就能使得經(jīng)營者的成本 得到降低，而底層空間則完全可以分割為若干個或是一整間商鋪出售，由此而達(dá)到雙方利潤的最大化。 例如 ： 在傳統(tǒng)茶樓中，由于二樓的視野更為寬闊，游客往往喜歡選擇二樓消費，一樓則無形中成為了過道或是工作區(qū)。 但在各商業(yè)項目的實際調(diào)查中 我們 發(fā)現(xiàn)， 如果 合理搭配一、二層的 商業(yè)業(yè)態(tài) ，就能相應(yīng)解決一部分二層商業(yè)的去化問題 。 一般 來說，由于 常規(guī)消費 意識形態(tài)以及 人流 動向等潛在 規(guī)則 ，一層商鋪所觸發(fā)的 隨機消費幾率要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大過二層 。 我們認(rèn)為，其 總體 業(yè)態(tài)配比 中 應(yīng)更強調(diào)在餐飲、娛樂、休閑 部分 所占有的比例， 而 在常規(guī)的購物消費業(yè)態(tài)中，應(yīng)緊扣 文化消費的 旅游商業(yè) 核心， 通過這兩種 核心 業(yè)態(tài)的 生命力及 聚 核能 力 ， 來構(gòu)筑 出 本項目的 整體 商業(yè)骨架。 其中，傳統(tǒng) 文化 消費 成為了 撬動旅游 商業(yè) 利潤 的強力杠桿，而集購物、休閑、娛樂為一體的復(fù)合型城市商業(yè)也逐漸替代了 以往 單純購物的城市商業(yè)模式。這 與現(xiàn)代人的 收入 比 以及逐漸由生而轉(zhuǎn)向活的消費觀念 等客觀原因 息息相關(guān)。商業(yè)業(yè)態(tài)設(shè)置為包含餐飲、服務(wù)、娛樂、購物等多種業(yè)態(tài)的特色復(fù)合型商業(yè)街。 B． 國內(nèi)外 參考 案例 ① 東京 根據(jù)胡寶哲博士在東京地區(qū)所做的調(diào)查，銀座商業(yè)中心總占地面積為 ，南北長 1200米，東西寬 500600 米。 ② 我國經(jīng)驗 根據(jù)中國步行商業(yè)街工作委員會對全國二十多條著名商業(yè)街的調(diào)查，從國際國內(nèi)著名商業(yè)街的商業(yè)結(jié)構(gòu)和業(yè)態(tài)分布 來看，店鋪比例大致為購物占 50%左右，餐飲業(yè)占 20%左右，休閑、娛樂、酒店、服務(wù)等占 30%左右。 文化展示 類別 內(nèi)容 民風(fēng)民俗 江南古鎮(zhèn)民居展示館、朱家角古鎮(zhèn)歷史軌跡、許愿祠 手工 作 坊 類別 內(nèi)容 中華酒坊 傳統(tǒng)釀酒 工藝 、作坊展示 琉璃工坊 琉璃手工制品、作坊展示 陶 藝 工坊 各類陶制品、紫砂工藝品， 作坊展示 瓷藝工坊 瓷器成品，瓷塑瓷描， 作 坊 展示 牛角 工坊 各類 牛角制品，作坊展示 竹編 工坊 各類竹制工藝品， 作坊展示 民間剪紙 手工坊 剪紙類工藝品 木雕 工坊 各類木制工藝品， 作坊展示 鐵藝 工坊 各類鐵制用品、工藝品 石 刻作坊 各類石雕，奇石展示 中 式 家具 作坊 中式家具展示 （大件） 中華漢方 傳統(tǒng)中藥，坐診服務(wù) 中式服裝定制 旗袍、唐裝、繡花鞋等傳統(tǒng)中式服飾 絲綢制品 蠶絲、絲綢用品、刺繡工藝品 ，織 錦 工藝展示 手工巧克力 各式巧克力的制作工藝 ⑥ 服務(wù)配套類 類別 經(jīng)營范圍 配套 青年旅社、小型超市、煙草店、雜貨店 服 務(wù) 旅游咨詢、 管理 、 投訴中心、 個人銀行 ◎ 西鎮(zhèn)項目 商業(yè) 業(yè)態(tài)配比建議 A． 國際及國內(nèi)商業(yè)區(qū)配比經(jīng)驗 ① 國際經(jīng)驗 就 目前國際通行的商業(yè)區(qū)結(jié)構(gòu)和業(yè)態(tài)分布為，購物占 3035%， 餐飲企業(yè)占 2025%，休閑、娛樂、酒店、服務(wù)等占 3040%。 同時， 為了讓游客零距離融入中國傳統(tǒng)文化， 我們將通過 匯聚 了 中國民間技藝、傳統(tǒng)作坊工藝以及當(dāng)?shù)孛袼滋厣纫幌盗袔в袕娏椅幕卣鳛橐惑w的 傳統(tǒng)工藝 作坊街，來進一步勾勒出本項目文化消費的主題。 類別 經(jīng)營范圍 康體健身 洗浴桑拿 中心 、足浴 指壓 、 各式 SPA護理、 美發(fā)美甲、 健身館 娛樂休閑 各類酒吧（含清吧、 PUB吧、 迪 吧、 K歌吧等） ⑤ 文化展示類 項目要 打文化牌，就需要 有 文化集結(jié)的精神性場所 。 因此，我們將通過大量以體現(xiàn)中國傳統(tǒng)文化為核心的商業(yè)零售來迎合文化消費的主題， 具體 業(yè)態(tài)建議如下： 類別 經(jīng)營范圍 旅游用品 鞋帽、箱包、 眼鏡、攝影器材、防曬護膚品 紀(jì)念品 旅游紀(jì)念品，如地方特產(chǎn)、 珍珠飾品等 婚紗用品 中式、西式婚紗成品，禮儀用品 巧克力 手工巧克力專賣 絲綢制品 蠶絲、絲綢用品 、刺繡工藝品 茶具茶葉 中國茶文化、茶具展示、茶葉商品 古董字畫 各類古董字畫 文房四寶 筆、墨、紙、 硯， 中國傳統(tǒng)文化商品 傳統(tǒng)樂器 琴、箏、笛、簫、琵琶、二胡等傳統(tǒng)樂器 中國瓷器、玉器 中國瓷器、玉器，圖章篆刻 中式服裝定制 旗袍、唐裝、繡花鞋等傳統(tǒng)中式服飾 ，布類及成品展示 民間剪紙 民間剪紙類工藝品 傳統(tǒng)工藝制品 傳統(tǒng)竹制、陶制、木制等成品 ④ 康體娛樂類 在商業(yè)街的休閑娛樂部分，我們考慮將康體商業(yè)與娛樂商業(yè)兩者結(jié)合。 類別 經(jīng)營范圍 特色餐廳 意大利餐廳、法國餐廳、巴西燒烤、日本料理、韓國料理、藥膳料理、 啤酒餐廳、海鮮 餐 廳、 中式餐廳 （ 或 上海 本幫 菜） 、西式餐廳（可自助） 音樂餐廳 （ PUB 餐廳） 臺灣 爵士樂餐廳、 泰 國 歌舞餐廳 、搖滾餐廳酒廊 風(fēng)味小吃 港式（臺灣）茶餐廳、意式匹薩店、新加坡小吃、 傳統(tǒng) 中式小吃（老字號） 、本地小吃 ② 休閑飲品類 該部分 業(yè)態(tài)將融匯于商業(yè)購物街內(nèi)，作為游客休憩、停留的休閑區(qū)域 ，它進一步豐富了消費元素，同時也使得商業(yè)街的空間 趣味性更強 。 B． 西鎮(zhèn)項目 商業(yè) 業(yè)態(tài) 總體 構(gòu)想 西鎮(zhèn) 商業(yè)業(yè)態(tài) 構(gòu)想 商業(yè)類別 經(jīng)營范圍 主題餐廳類 特色 餐廳、音樂餐廳、 各國及中式傳統(tǒng) 風(fēng)味小吃等 休閑飲品類 咖啡、甜品、 中式 茶 樓 等 旅游購物類 旅游用品、 中國 文化消費品 康體娛樂類 康體健身類、各類休閑娛樂酒吧 文化展示類 江南古鎮(zhèn) 民居展示、朱家角古鎮(zhèn)歷史軌跡、許愿祠 、 傳統(tǒng) 工藝 作 坊 服務(wù)配套類 住宿、 日用超市、 旅游咨詢、 個人銀行 C． 分類業(yè)態(tài) 內(nèi)容構(gòu)想 ① 主題餐 飲 類 該部分將以 美食街的形式 ，通過 各國 主題 餐廳以及具有娛樂表演功能的音樂餐吧來聚攏人氣，形成國際時尚氣息，是項目夜 間生活 的序曲。 其次 ，從項目的階段定位及目標(biāo)客群來看，第一階段將強調(diào)項目特性及不可替代性，首先吸引這個城市的外國人及時尚前沿人士；第二階段是使之成為 健娛服務(wù)類 20 20% 娛樂 9 家 45% 康體 6 家 30% 服務(wù)（住宿、咨詢 ） 3 家 15% 其他 2 家 10% 總數(shù)量 100 100% 上海最具有文化特色的都市流行符號，吸引上海以及在上海生活的人；第三階段將使西鎮(zhèn)成為一個國際交流和聚會的地點， 繼 而成為上海的一張城市名片。兩者相比， 現(xiàn)代休閑商業(yè) 的業(yè)態(tài) 更偏重于當(dāng)今生活藝術(shù)、國際時尚潮流， 其 表現(xiàn) 形式也 相對 更為激躍。 ◎ 西鎮(zhèn)商業(yè)業(yè)態(tài)建議 A．結(jié)論 基礎(chǔ) 從周莊、新天地兩個典型案例的分析可以看出，傳統(tǒng)旅游商業(yè)與現(xiàn)代休閑商業(yè)在業(yè)態(tài)表現(xiàn)上是全然不同的。 其開發(fā)模式是 以 石庫門歷史文化為產(chǎn)品 基 架，以 餐飲、購物、休閑、娛樂為 產(chǎn)品表相 ，以 國際 時尚 潮流 、 現(xiàn)代 生活 藝術(shù)為 產(chǎn)品 內(nèi)核 ，形成了一個極具看點的 文化 型 現(xiàn)代 國際 時尚休閑區(qū)。 新天地 （ 南 、 北里 ） 商業(yè)業(yè)態(tài)一覽 商業(yè)類別 經(jīng)營范圍 主題餐廳 各國主題餐廳、餐吧、茶餐廳、風(fēng)味點心小吃等 休閑飲品 店 咖啡 廳 、甜品 屋 、冰淇淋等 時尚服飾 國際知名服裝 品牌 鞋包飾品 鞋帽、箱包、飾品品牌專賣、珠寶首飾、鐘表眼鏡 家居 藝術(shù) 家居精品 、生活藝術(shù)品 等 傳統(tǒng)工藝坊 古董字畫、中藥茶葉、絲 綢刺繡、木雕陶藝 等 文化展示 石庫門民居文化展示館、畫廊、藝術(shù)工作室、郵政歷史博物館 、旅游紀(jì)念品 等 健娛服務(wù) 美發(fā)美甲、 瑜珈、 SPA護理等康體項目；酒吧、影城、迪吧、娛樂總匯、高級會所等娛樂場所 ； 個人銀行、財富管理、 游客咨詢中心、華爾街英語、酒店式服務(wù)公寓等服務(wù)設(shè)施 如上 表 所示， 我們將 新天地 的 商業(yè) 業(yè)態(tài) 歸納為 八大 類 ，其具體內(nèi)容如下 ： ① 主題餐廳類 星際 餐廳（臺灣 爵士樂餐廳 ）、 百草傳奇（ 藥膳料理）、 新天地亞科音樂餐廳（日本）、 樂園石頭燒餐廳酒廊（ 火熱石頭燒）、 天泰餐廳（ 泰國菜肴 ）、寶萊納（ 巴伐利亞美食啤酒餐廳）、 真的好海鮮餐廳（臺灣）、上海錦江拉丁餐廳（ 巴西烤肉 ）、樂美頌法國歌舞餐廳、 y232。南里建成了一座總樓面面積達(dá) 25,000平方米的購物、娛樂、休閑中心，于二零零二年中正式開幕，這座充滿現(xiàn)代感的玻璃幕墻建筑物，進駐了各有特色的商戶，除了來自世界各地的 餐飲場所外，更包括了年輕人最愛的時裝專門店、時尚飾品店、美食廣場、電影院及極具規(guī)模的一站式健身中心，為本地和外地的消費者及游人提供了一個多元化和具品味的休閑娛樂熱點。 B． 商業(yè)業(yè)態(tài)情況 新天地分為南里和北里兩個部分，南里以現(xiàn)代建筑為主，石庫門舊建筑為輔。這片石庫門建 筑群的外表保留了當(dāng)年的磚墻、屋瓦、石庫門，仿佛時光倒流，宛如置身于 20世紀(jì) 20 年代。它以 上海歷史文化風(fēng)貌