【正文】 P8 ◎ 開發(fā)構(gòu)想 P8 ◎ 整體定位 P8 ◎ 階段定位 P8 CHAPTER FOUR / 第四 章 ：設(shè)計重點建議 P10 ◎ 商業(yè) 建筑風(fēng)格 建議 P10 商業(yè)總體風(fēng)格建議 P10 主入口設(shè)計的標(biāo)志性和唯一性 P11 建筑立面及材質(zhì)建議 P13 注重附屬建筑元素，深化商業(yè)氛圍 P16 ◎ 西鎮(zhèn) 商業(yè) 綜合 性 建議 P17 西鎮(zhèn)項目 總體 商業(yè)定位 P17 上海近郊傳統(tǒng)旅游商業(yè)綜合分析 P17 現(xiàn)代都市休閑商業(yè)綜合分析 P21 西鎮(zhèn) 項目 商業(yè) 總體 業(yè)態(tài) 構(gòu)想 P27 西鎮(zhèn)項目分類業(yè)態(tài)內(nèi)容構(gòu)想 P28 國際及國內(nèi)商業(yè)區(qū)配比經(jīng)驗 P32 國內(nèi)外 商業(yè)配比 參考案例 P33 西鎮(zhèn)項目商業(yè)業(yè)態(tài)配比建議 P34 各業(yè)態(tài)所需面積及 數(shù)量配比建議 P35 對于部分商業(yè) 情況 的合理性建議 P40 CHAPTER ONE / 第一 章 ：項目概況 ◎ 證大西鎮(zhèn)項目概況 朱家角鎮(zhèn)位于上海西郊淀山湖畔，與江蘇、浙江接壤， 318 國道橫貫全鎮(zhèn)，距上海虹橋國際機場 30 公里，是離上海最近的古鎮(zhèn)之一。 宋如林在《珠里小志》序中，曾有這樣描述：“今珠里為青溪一隅，煙火千家，北接昆山，南連谷水，其街衢綿亙，商販交通，水木清華，文儒輩出……過是里者，群羨讓耕讓畔之風(fēng)猶古，而比戶弦歌不輟也，雖與高陽里，冠蓋里媲美可也”。 西鎮(zhèn)項目規(guī)劃總平圖 ◎ 用地現(xiàn)狀 朱昆河至漕港河有一段分出一河汊，該河汊將用地分為兩個部分，西地塊呈三角洲狀、東地塊相對完整并約占總用地的 80％?；貎?nèi)現(xiàn)有在修并已修至青浦區(qū)朱家角中學(xué)操場的城市道路一條，并有聯(lián)系輔讀學(xué)校和漁民新村和上述幾家鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的小路若干條。它不同與一般城市近郊的“度假村”項目或者“江南古鎮(zhèn)”項目，而是通過各種形態(tài)的現(xiàn)代商業(yè)和休閑活動，以服務(wù)上海為主導(dǎo)，吸引在上海居住人群以及到上海旅游人群，成為繼新天地之后，上海新時代的休閑形態(tài)、旅游形態(tài)和生活形態(tài)。 3．階段定位 ◎ 第一 階段 強調(diào)特性和不可替代性。因為上海沒有一個地方能提供如此大規(guī)模的水域及戶外空間將餐飲、娛樂、購物和旅游、休閑等等全部集在一起。 CHAPTER FOUR / 第四 章 ：設(shè)計重點建議 1． 商業(yè) 建筑風(fēng)格 建議 ◎ 商業(yè)總體風(fēng)格建議 本項目接壤朱家角，規(guī)劃條件中要求 與朱家角原有建筑風(fēng)貌保持一致。 在本項目中， 主入口的設(shè)計顯然承擔(dān)著這一功能。 參考圖片 ： 無錫靈山九龍灌浴 參考圖片 ：哈爾濱冰雕莫斯科紅場鐘樓 參考圖片 ：上海東方明珠電視塔 ◎ 建筑立面及材質(zhì)建議 A． 立面多樣化，商業(yè)街的活力源泉 建筑個性大多是由色彩、大小、檔次、風(fēng)格、軟性材料等來決定的。在與整體調(diào)性不沖突的前提下，設(shè)計師應(yīng)有意識地放棄追求立面手法簡單的統(tǒng)一，甚至應(yīng)刻意創(chuàng)造多種風(fēng)格的店鋪共生的效果。據(jù)統(tǒng)計，天一廣場一共有 107個立面，主要的立面材料形式做法有 17種之多。 這樣的設(shè)計使得小型商業(yè)行為成為可能，維護了一種正在消亡的多樣化的傳統(tǒng)商 業(yè)方式?！薄爱?dāng)小型、生動的單 元 被大型的單元取代時，街頭生活就會大大減少。 從文化上看， 新天地 中西合璧的文化給人精彩紛呈的印象： 中式的合院式住宅與花崗石的厚重西式門框；中式的清水磚、黑漆大門、鱗狀瓦屋面、垂花柱與西式的券心石、愛奧尼柱；中式的狹窄里弄與西式的廣場；古老的石庫門與現(xiàn)代的玻璃幕墻；傳統(tǒng)的手工藝店面與現(xiàn)代的 酒吧、咖啡座 ......新天地的多 元化與兼容性正是她營造和重塑文化氛圍的成功之處，也同時體現(xiàn)了上海這座國際大都市的兼容并蓄與中西合璧的特點。 參考圖片：香榭麗舍大道 參考圖片 ： 奧地利維也納克恩頓大街 2． 西鎮(zhèn) 商業(yè) 綜合 性 建議 ◎ 西鎮(zhèn)項目 總體 商業(yè)定 位 項目 總 體開發(fā)構(gòu)思為一個具有上海都市特色的，豐富多彩的商業(yè)、酒店、娛樂、文化的混合型商業(yè)休閑空間，其不僅是 現(xiàn)代近郊休閑模式的一種集合體現(xiàn)，同時更是 朱家角古鎮(zhèn) 休閑 旅游的重要外圍補充 。據(jù)調(diào)查顯示，上海近郊型古鎮(zhèn)旅游商業(yè)業(yè)態(tài)大多較為相同，其中尤以周莊的商業(yè)氛圍最為濃重，且業(yè)態(tài)最為齊全 。鎮(zhèn)內(nèi) 臨水成街，因水成路，依水筑 屋，前街后河。 首先，傳統(tǒng)文化特色的商業(yè)， 例 如 瓷器、玉器、字畫、紫砂壺等 旅游紀(jì)念品類； 旗袍、唐裝、繡花鞋等傳統(tǒng)服裝和絲綢、蠶絲等布藝類；木雕、竹編、泥塑、陶塑、剪紙、鐵藝、牛角等民間手工作坊類；通過 游客對傳統(tǒng)文化的興 趣點，引發(fā)該類旅游商品的消費。 周莊商業(yè)配比情況一覽 商業(yè)類型 數(shù)量 比例 土特產(chǎn) 類 37 % 傳統(tǒng)布藝類 38 % 飾品類 37 % 紀(jì)念品類 65 % 服裝類 58 15% 民間手工作坊類 55 % 飲食休閑類 61 % 超市、雜貨類 8 % 旅游用品類 19 5% 住宿類 9 % 總計 387 100% D． 商業(yè) 使用面積 情況 序號 商業(yè)類型 面積（平方米） 1 土特產(chǎn)類 650 2 傳統(tǒng)布藝類 750 3 飾品類 1015 4 紀(jì)念品類 2080 5 服裝類 2560 6 民間手工作坊類 1530 7 飲食休閑類 10300 8 超市、雜貨類 10120 9 旅游用品類 830 10 住宿類 150 以上 37 38 37655558618199010203040506070土特產(chǎn)類傳統(tǒng)布藝類飾品類紀(jì)念品類服裝類民間手工作坊類飲食休閑類超市、雜貨類旅游用品類住宿類 ◎ 現(xiàn)代 都市 休閑商業(yè)分析 案例 —— 上海新天地 A． 新天地簡介 在現(xiàn)代休閑商業(yè) 模式 中，上海新天地?zé)o疑是一個極具代表性的成功案例。每座建筑內(nèi)部則按照 21 世紀(jì)現(xiàn)代都市人的生活方式、生活節(jié)奏、情感世界度身定做，成為國際畫廊、時裝店、主題餐館、咖啡酒吧……。北里由多幢石庫門老房子所組成，并結(jié)合了現(xiàn)代化的建筑、裝潢和設(shè)備，化身成多家高級消費場所及餐廳，菜式來自法國、美國、德國、英國、巴西、意大利、日本、臺灣和香港，充份展現(xiàn)了新天地的國際元素。 Just Diamond（ 香港時尚千足金首飾品牌專賣店）、 瑪士高（ 美國國際眼鏡連鎖）、 所羅門鐘表珠寶（亞洲頂級珠寶行） ⑤ 家居藝術(shù)類 Artemide（ 意大利燈具）、 嘉麟名坊（美國家具品牌）、 COCOON ＆ CIOCOCO（美國 居家用品）、 雷門九歌（手繪廚具和瓷器） 、 瓊耳 唯品（ 現(xiàn)代藝術(shù)品 ）、 Simply Life（ 家居用品 ）、 Xquisit（時尚家飾 精品店 ）、 朝安東尼（國際絲綢制品品牌） ⑥ 傳統(tǒng)工藝類 福林堂－新一代（ 云南老字號中藥店）、 雅木軒（ 木雕與漆畫藝術(shù)）、 堯陽茶行（ 百年老店 茶葉 ）、雨田小藝（ 軟陶手工藝 ）、安梨家居（中國絲繡品牌）、上海組合（中國刺繡 ）、 藏博堂（ 中國古董玉器及工藝品專賣店）、 長青藤（ 宜興陶藝作品專賣店 ） 、 吳誼藝術(shù)工作室（ 攝影和陶藝 ） ⑦ 文化展示類 屋里廂（上海民居文化 展示館）、 中央美術(shù)學(xué)院油畫廊、 新天地郵政所（博物館） 、新天地專賣店（ 新天地紀(jì) 念品 ） ⑧ 健娛服務(wù)類 新天地壹號（高級會所）、 CK Bar（ 公司聚會、時尚品牌發(fā)布會、結(jié)婚慶典、生日派對及私人派對 ）、上海東魅綜合娛樂中心（港式 餐廳、酒吧、 Disco、卡拉 OK 及私人會所 ） 、CLUB G PLUS（迪吧）、 亞歷山大會館（臺灣健身休閑）、 Y＋瑜珈生活館、 UME 新天地國際影城、 88 新天地酒店式服務(wù)公寓、美麗田園（ 歐洲最大的護膚機構(gòu) ）、比京美發(fā)（國際風(fēng)美發(fā)沙龍）、花旗財富管理中心 、 艾米利亞羅馬涅－上海服務(wù)中心（ 意大利商品進(jìn)口平臺 ）、美麗 20專業(yè)美甲沙龍、沙宣（上海）美發(fā)研修中心、游客咨詢中 心、華爾街英語、采蝶吧（中式酒吧）、樂園（酒吧）、老第坊（ 各式夏威夷雞尾酒吧 ）、 DR Bar（ 雞尾酒 吧） C． 新天地 商業(yè)配比情況 類別 數(shù)量 總比例 分類配比 主題餐廳（正餐廳 19 家 79． 1% 主題餐廳類 24 24% 休閑餐廳（茶座） 5 家 % 休閑飲品類 9 9% 咖啡店 3 家 % 甜品店 4 家 44． 4% 其他 2 家 % 時尚服裝類 17 17% 時尚時裝店 15 家 % 運動休閑店 2 家 % 鞋包飾品類 9 9% 鞋履箱包 5 家 % 珠寶飾品 4 家 % 家居藝術(shù)類 8 8% 家居用品 6 家 75% 居家飾品 2 家 25% 傳統(tǒng)工藝類 9 9% 民族文化類 4 家 % 手工工藝類 5 家 % 文化展示類 4 4% 歷史遺跡 1 家 25% 文化展示 1 家 25% 其他 2 50% 從新天地的 總體 定位來看，意圖打造具有強烈 海派 文化特征的 城 市 中心 風(fēng)景 商業(yè) 休憩區(qū)。前者因依托于旅游地資源，其主力業(yè)態(tài)基本圍繞傳統(tǒng)文化特色、地方飲食休閑兩大主題內(nèi)容而展開；而現(xiàn)代休閑商業(yè) 則 主要 依托于現(xiàn)代人對生活 時尚、 休閑娛樂的心理需求，通過刺激 該類需求形成 消費 熱點。 因此，我們認(rèn)為，本項目的商業(yè)業(yè)態(tài)應(yīng)更側(cè)重于現(xiàn)代休閑商業(yè) 模式中的休閑娛樂功能 ，并在傳統(tǒng)旅游 購物 中汲取 大量 中國 文化 元素 ， 形成 以 文化消費、休閑消費的兩大消費模式 互為犄角 的 整體 商業(yè) 構(gòu)架 （即做到傳統(tǒng)旅游商業(yè)與現(xiàn)代休閑商業(yè)的有機結(jié)合） ，以 此來 支撐 本項目的 總體 定位 。 類別 經(jīng)營范圍 咖啡店 美式休閑咖啡（如星巴克等）、手工現(xiàn)磨咖啡店 甜品店 各式甜品店（臺灣、香港品牌連鎖店）、冰淇淋店（ 品牌店 ） 中式茶樓 茶坊 茶館（可 附加 蘇州評彈、越劇、川劇坐唱等 形式以及傳統(tǒng)流動商販 ） ③ 旅游購物類 我們認(rèn)為，本項目 商業(yè) 購物部分 的核心 在于 中國 文化 元素 在商業(yè)中的體現(xiàn) ，這也是本項目地處古鎮(zhèn)旅游地的客觀條件之一。我們認(rèn)為，除了帶有中國文化特征的商業(yè)行為，更需要有類似江南古鎮(zhèn)居民展示館、朱家角歷史博物館、 許愿祠等地方性精神文化場所的出現(xiàn)，這將為本項目在文化塑造 上 加分。 這與所在 城市的人口，消費能力和消費水平，恩格爾系數(shù)，城市的輻射能力，交通的通達(dá)性等各種指標(biāo) 都有著一定的關(guān)系 ， 而 每一項指標(biāo)都會影響業(yè)態(tài)和業(yè)種的配比比例 。銀座商業(yè)區(qū)內(nèi)不同業(yè)態(tài)分布比例如下： 類別 數(shù)量 比例 零售商店 876 家 % 餐廳、茶館、咖啡廳 534 家 % 畫廊、展覽館、博物 館等文化設(shè)施 454 家 % 酒吧、歌舞廳 82 家 % 合計 2046 家 100% ② 北京 北京 金泉廣場商業(yè)步行街位于亞運村核心位置，總體商業(yè)面積約 ，由南北兩條商業(yè)街組成，設(shè)有四個主力店（夜總會、洗浴、卡拉 OK、迪廳）。 從國內(nèi)商業(yè)區(qū)的結(jié)構(gòu) 變化 情況來看，除了一些建成較早 且已定型 的商業(yè)街外，近代商業(yè)