【正文】 一個(gè)投資主體或單一的投資機(jī)制不利于有序的市場建設(shè)和積極參與激烈的競爭，因?yàn)橥顿Y主體多元化必然要求旅游區(qū)建立起責(zé)權(quán)分明、管理科學(xué)、激勵(lì)和約束相結(jié)合的內(nèi)部管理體制。 投資主體多元化是現(xiàn)代企業(yè)制度建設(shè)的基本要求。 要堅(jiān)持投資主體多元化的原則在相同條件下，各旅游區(qū)的競爭力的提升取決于旅游區(qū)游客的認(rèn)可程度，游客就是上帝，在游客心中的品牌是決定旅游區(qū)人氣興旺的重要因素。 沒有社會(huì)效益，旅游區(qū)發(fā)展和市場容量就會(huì)失去基礎(chǔ)；沒有旅游區(qū)效益就必然導(dǎo)致經(jīng)營者積極性的挫傷，旅游區(qū)的經(jīng)營就會(huì)失去動(dòng)力；沒有環(huán)境效益，旅游區(qū)的可持續(xù)發(fā)展和旅游資源的永續(xù)利用就是一句空話。 要正確處理好旅游區(qū)開發(fā)建設(shè)與當(dāng)?shù)剞r(nóng)村社會(huì)穩(wěn)定關(guān)系的原則。要堅(jiān)持“嚴(yán)格保護(hù)、統(tǒng)一管理、合理開發(fā)、永續(xù)利用”的工作方針。該旅游區(qū)的開發(fā)是對生態(tài)旅游的充分利用，建議應(yīng)按照國家對旅游業(yè)的有關(guān)規(guī)定，在開發(fā)時(shí)嚴(yán)格遵守“三同時(shí)”的環(huán)保要求，確保旅游區(qū)的生態(tài)平衡和永續(xù)利用。環(huán)境保護(hù)古仙界旅游業(yè)前途無限！ 該項(xiàng)目社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益顯著，抵抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)，市場競爭力強(qiáng)，建議各級政府及相關(guān)部門給予大力支持，并多方面開辟籌資渠道，廣泛吸納社會(huì)資金，使項(xiàng)目早日投產(chǎn)出效益。 可以斷言：古仙界旅游業(yè)一定能開發(fā)成功，一定能建成南國旅游勝地之因此，本報(bào)告認(rèn)為該項(xiàng)目建設(shè)是可行的。在當(dāng)代，利在千秋，其社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益都將十分顯著。各級人民政府和相關(guān)部門的關(guān)注與支持，是本項(xiàng)目順利進(jìn)行的有力保證。 第 十一章 結(jié)論與建議 該項(xiàng)目符合國家大力發(fā)展旅游業(yè)的相關(guān)政策、文件及法律法規(guī)，對促進(jìn)本鄉(xiāng)小城鎮(zhèn)健康、穩(wěn)步發(fā)展具有實(shí)際作用，是促進(jìn)農(nóng)業(yè)增效、農(nóng)民增收的有力舉措，對加大解決“三農(nóng)”問題的力度，具有積極作用。本項(xiàng)目開發(fā)成功后，不僅會(huì)產(chǎn)生一定的經(jīng)濟(jì)效益，還會(huì)形成一業(yè)帶百業(yè)而產(chǎn)生巨大的社會(huì)效益。不但可以有效地對部分旅游者進(jìn)行分流，就進(jìn)帶動(dòng)消費(fèi)者，同時(shí)也提高了游客的游覽體驗(yàn)質(zhì)量，豐富城鄉(xiāng)人民的消費(fèi)及文化生活。開發(fā)旅游的生產(chǎn)素材是當(dāng)?shù)厝伺c自然和諧共生的鄉(xiāng)村及自然風(fēng)景，因此對加快生態(tài)建設(shè)、農(nóng)地保護(hù)、規(guī)范開發(fā)、資源永續(xù)利用力度大，有利于促進(jìn)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)社會(huì)可持續(xù)發(fā)展。該項(xiàng)目可以促進(jìn)農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，加強(qiáng)城鄉(xiāng)交流，提高農(nóng)村生活質(zhì)量與品位、項(xiàng)目開發(fā)不但加快了基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)進(jìn)程，提升了農(nóng)村生活質(zhì)量，而且增強(qiáng)城鄉(xiāng)交流，加快觀念更新、提升品位、推動(dòng)進(jìn)步。該項(xiàng)目可以創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì)，增加農(nóng)民收入，縮小城鄉(xiāng)差距，加快脫貧和新農(nóng)村建設(shè)步伐。旅游業(yè)具有極強(qiáng)的關(guān)聯(lián)帶動(dòng)作用，開發(fā)旅游項(xiàng)目，向二、三產(chǎn)業(yè)交叉滲透深，對第三產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)作用強(qiáng)。該項(xiàng)目適應(yīng)了旅游產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化調(diào)整的客觀要求，是旅游開發(fā)形式轉(zhuǎn)型的新探索，推進(jìn)了現(xiàn)代旅游業(yè)和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的發(fā)展，不僅拓寬了旅游資源開發(fā)的路徑，而且把旅游、農(nóng)業(yè)、新農(nóng)村建設(shè)有機(jī)結(jié)合起來，加快了結(jié)構(gòu)調(diào)整，提升和豐富了旅游的內(nèi)涵，減少了旅游開發(fā)的投資風(fēng)險(xiǎn)，迎合了大眾消費(fèi)心理。因此，項(xiàng)目從財(cái)務(wù)上將是可行的。項(xiàng)目建設(shè)充分發(fā)掘當(dāng)?shù)刈匀毁Y源及人文文化，對于改善漣源市投資環(huán)境，提高當(dāng)?shù)厝嗣袷杖氲染哂蟹e極意義，社會(huì)效益顯著。由此可見，項(xiàng)目具有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。從分析的情況看，各因素的變化都不同程度的影響財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率及財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值，其中營業(yè)營業(yè)收入的提高或降低最為敏感，固定資產(chǎn)投資次之，經(jīng)營成本再次之。該項(xiàng)目做了投資的敏感性分析。據(jù)貸款還本付息（附表7）計(jì)算貸款償還期為6年（包括1年建設(shè)期）。投資回收期是以項(xiàng)目稅前收益抵償全部投資所需的時(shí)間，可根據(jù)財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表（全部投資所得稅前）累計(jì)凈現(xiàn)金流量欄中的數(shù)字計(jì)算求得，計(jì)算公式為：PT=（累計(jì)凈現(xiàn)金流量開始出現(xiàn)正值年份數(shù)1）+（上年累計(jì)凈現(xiàn)金流量絕對值/當(dāng)年凈現(xiàn)金流量）根據(jù)現(xiàn)金流量表（附表9）可知：稅前投資回收期（含建設(shè)期）= ；稅后投資回收期（含建設(shè)期）= 。根據(jù)損益表可知： 年均利潤 投資利潤率=——————————————100%=% 總投資 年均利稅+年均稅收 投資利稅率=———————————————100%=% 總投資 （2）財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）/財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）是反映項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)投資盈利能力的動(dòng)態(tài)評價(jià)指標(biāo)，它是項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值等于零時(shí)的折現(xiàn)率，表達(dá)式為：∑Nt=1 (CICo)t (1+FIRR)t =0式中：CI=現(xiàn)金流入量 Co=現(xiàn)金流出量 (CICo)t =第t年度的凈現(xiàn)金流量 n=計(jì)算期財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值是指按設(shè)定的折現(xiàn)率，將項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年得凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設(shè)初期的現(xiàn)值之和，計(jì)算公式為：FNPV=∑Nt=1 (CICo)t (1+ic)t 式中：ic=基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的折現(xiàn)率，本項(xiàng)目取8%。（1）投資利潤率、投資利稅率。（1）稅金營業(yè)稅及附加按銷售收入的3%計(jì)算（按稅法規(guī)定稅率為5%），所得稅按利潤總額的15%計(jì)算（按稅法規(guī)定稅率為25%）。企業(yè)所得稅=應(yīng)納稅所得額稅率。溶洞區(qū)：2080萬元/年；外景區(qū)：2180萬元/年；農(nóng)家休閑區(qū)：750萬元/年；水上休閑區(qū)：2085萬元/年；總成本費(fèi)用估算按十年合計(jì)計(jì)算。第十年生產(chǎn)負(fù)荷100%，年?duì)I業(yè)額7895萬元。第八年生產(chǎn)負(fù)荷100%，年?duì)I業(yè)額7895萬元。第六年生產(chǎn)負(fù)荷100%，年?duì)I業(yè)額7895萬元。第四年生產(chǎn)負(fù)荷100%，年?duì)I業(yè)額7895萬元。第二年生產(chǎn)負(fù)荷0%，年?duì)I業(yè)額0萬元。項(xiàng)目建設(shè)期1年，項(xiàng)目計(jì)算期擬定為10年，其中前1年為建設(shè)期，第2年全面進(jìn)入生產(chǎn)營業(yè)。第一期投入2億元，其中新投入流動(dòng)資金400萬元；第二期投入資金1億元，其中新投入流動(dòng)資金400萬元；第三期投資2000萬元，其中新投入流動(dòng)資金200萬元。（3）申請政府扶持配套資金：申請扶持配套資金100萬元。在建設(shè)期內(nèi)由于試運(yùn)行，會(huì)產(chǎn)生一定利潤，可滿足企業(yè)一部分自籌資金。項(xiàng)目所需用資金3億元。流動(dòng)資金屬于鋪底性質(zhì)的流動(dòng)資產(chǎn)，它將被長期占用，只在項(xiàng)目終結(jié)年一次性收回，一般采用公司自籌方式解決。本項(xiàng)目建設(shè)需向銀行貸款5000萬元，%計(jì)算。包括培訓(xùn)費(fèi)及宣傳廣告費(fèi)和其他客戶費(fèi)等，估算為260萬元。按工程費(fèi)用總額的5%進(jìn)行計(jì)算。本項(xiàng)投資額共計(jì)460萬元。包括租地費(fèi)、征地費(fèi)和上繳規(guī)費(fèi)。本項(xiàng)目的建設(shè)投資由建筑工程費(fèi)、土地征用及租賃費(fèi)、設(shè)備購置費(fèi)、工程預(yù)備費(fèi)、工程勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、建設(shè)期利息和培訓(xùn)等其他費(fèi)組成（詳情見附表3）。項(xiàng)目總投資=固定資產(chǎn)投資+流動(dòng)資產(chǎn)投資=+1000=。（包括綠化工程、安全衛(wèi)生與環(huán)保、娛樂設(shè)施、服務(wù)設(shè)施、基礎(chǔ)設(shè)施）。第七章 進(jìn)度安排項(xiàng)目建設(shè)期為3年：建設(shè)期：2011年——2014年，總投資：。下設(shè) 辦公室、財(cái)務(wù)部、人力資源部、保衛(wèi)消防部、維修部、環(huán)衛(wèi)部、市場營銷部、外景區(qū)管理部、溶洞區(qū)管理部。項(xiàng)目法人采用有限責(zé)任公司的形式。這種組織應(yīng)該有與項(xiàng)目管理相應(yīng)的功能、經(jīng)驗(yàn)，能夠?yàn)闃I(yè)主提供優(yōu)秀的項(xiàng)目管理服務(wù)，能夠?yàn)闃I(yè)主創(chuàng)造最大限度的效益。第六章 組織管理結(jié)構(gòu)與人力資源配置建設(shè)項(xiàng)目是一個(gè)系統(tǒng)工程，由于系統(tǒng)工程有其內(nèi)在的規(guī)律，需要通過與之相適應(yīng)的管理模式、管理程序、管理方法、管理技術(shù)去實(shí)現(xiàn)。 結(jié)合水系景觀等進(jìn)行河道改造。 地區(qū)幾乎沒有發(fā)生地震，震級都在6級以下，一般建筑按7度設(shè)防，生命線系統(tǒng)工程和地震發(fā)生后易發(fā)生二次災(zāi)害的建筑、高層建筑及重要建筑應(yīng)根據(jù)抗震評價(jià)進(jìn)行抗震設(shè)計(jì)。 火警臺與供水、供電、供氣、急救中心、交通部門之間應(yīng)設(shè)通訊專線，逐步建成圖象傳輸指揮系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)火災(zāi)現(xiàn)場的圖象聲音通訊。 消防通訊主要應(yīng)保障火災(zāi)報(bào)警和滅火指揮調(diào)度迅速、準(zhǔn)確可靠，要充分利用無線和有線兩種通信手段，不斷完善消防通信系統(tǒng)。消火栓距路邊不應(yīng)超過2m，距房屋外墻不宜小于5m。 消火栓設(shè)置：管網(wǎng)上布置地下式室外消火栓。消防通道不得小于4米。消防通道根據(jù)用地布局與功能結(jié)構(gòu)，項(xiàng)目區(qū)消防管理結(jié)合城區(qū)整體一并進(jìn)行消防規(guī)劃。.2（二）工程措施 .1 （一）消防工程規(guī)劃原則四、消防工程 經(jīng)過污水處理的后污水主要用于用于建筑內(nèi)沖廁用水，以及建筑施工、綠地和道路的澆灑、洗車等對水質(zhì)要求不高的建筑外用水。 項(xiàng)目為基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目，耗水量較小，在項(xiàng)目基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)階段，采取以下節(jié)水措施： 設(shè)計(jì)依據(jù) 其中，供、配電設(shè)計(jì)符合《評價(jià)企業(yè)合理用電導(dǎo)則》（GB/T34851998）的有關(guān)規(guī)定，優(yōu)先采用低壓電容器作為無功功率補(bǔ)償，以降低無功損耗；供熱管道采用保溫性能好、熱量運(yùn)輸散失小的高性能管材；路燈安裝選用節(jié)能燈具。 節(jié)能措施設(shè)計(jì)中所選設(shè)備采用國家推薦的節(jié)能產(chǎn)品，嚴(yán)禁采用國家規(guī)定淘汰的低效高耗能設(shè)備。 執(zhí)行國家現(xiàn)行的節(jié)約能源的政策、指令、規(guī)定及有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，合理, 利用能源，降低能源消耗，提高經(jīng)濟(jì)效益。 設(shè)計(jì)依據(jù) 生態(tài)系統(tǒng)服務(wù)功能。 景觀功能。 考慮到評價(jià)區(qū)的建設(shè)目的以及其在生態(tài)系統(tǒng)中的地位，將其環(huán)境功能分為景觀功能和生態(tài)系統(tǒng)服務(wù)功能。 聲環(huán)境質(zhì)量 生活固體廢棄物包括生活垃圾和糞便，目前均為有效處理（一部分用于農(nóng)用施肥）。.1（一）環(huán)境質(zhì)量現(xiàn)狀評價(jià)二、環(huán)境影響分析 軟硬件并重原則 高科技、高效益原則 區(qū)域發(fā)展原則 盡可能將生態(tài)旅游度假區(qū)與地方特色經(jīng)濟(jì)相結(jié)合，將小城鎮(zhèn)建設(shè)與區(qū)域生態(tài)環(huán)境綜合整治相結(jié)合，并與區(qū)域環(huán)境保護(hù)規(guī)劃方案相協(xié)調(diào)。 在基礎(chǔ)設(shè)施、建筑物構(gòu)造過程中，按照“三同時(shí)”原則，應(yīng)全面實(shí)施清潔建設(shè)，盡可能降低資源消耗和廢物產(chǎn)生；在建筑材料、能源使用、產(chǎn)品和服務(wù)中，鼓勵(lì)利用可再生資源和可重復(fù)利用資源。生態(tài)旅游度假區(qū)應(yīng)與區(qū)域自然生態(tài)系統(tǒng)相結(jié)合，保持盡可能多的生態(tài)功能。.3（三）環(huán)境保護(hù)原則 生活垃圾無害化處理率大于95%，主要有害廢棄物無害化處理率達(dá)到100% 環(huán)境噪聲分貝五類地區(qū)，要求全面達(dá)到國家GB309693標(biāo)準(zhǔn)中二類地區(qū)二類標(biāo)準(zhǔn)（晝夜40～45dB,夜間35～40dB） 地面水質(zhì)量 環(huán)境空氣質(zhì)量達(dá)到國家GB30951996一類地區(qū)中的二級標(biāo)準(zhǔn)。 將生態(tài)旅游度假區(qū)建設(shè)成為空氣清新、環(huán)境優(yōu)雅、水體清潔、景觀優(yōu)美、生態(tài)平衡的綠色度假區(qū)。 l 《中華人民共和國城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》（GB3096—93）； 《中華人民共和國環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》（GB3095—1996） 主要景點(diǎn)項(xiàng)目表序號景點(diǎn)占地面積（單位：畝）1古仙洞1502嫦娥洞1003古仙先天八卦1004古仙后天八卦1005皇母石娘1006九龍陣1007玉門陣1008天門大圓陣1009天子國太陣10010太子天廟陣10011河寶神立陣10012觀音太陽陣10013古觀青羅陣10014佛祖天云井10