【正文】 室內(nèi)空間靈動分割 空中會所 我最 我有 我是 東直門 國門商圈 戶型面積: 平米, 戶型面積:140200平米,200平米以上 平米 平米以上 銷售結(jié)果:月均銷售 套 銷售均價20000元/平米 銷售結(jié)果:月均銷售40套,銷售均價 元 平米 本報告所有權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問(深圳)有限公司 成功案例營銷模式 建筑可以復(fù)制, ——建筑可以復(fù)制,精神無法超越 項目 形象 (引人注目) 核心價值載體 (促進(jìn)成交) 昆侖公寓 尊崇 使館區(qū)+ 使館區(qū)+極度稀缺的頂級品質(zhì) 柏悅居 尊貴 柏悅酒店 MOMA 現(xiàn)代 恒溫恒濕, 恒溫恒濕,高科技系統(tǒng) 極致形象引人注目,核心價值載體促進(jìn)成交 本報告所有權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問(深圳)有限公司本TXT由“文庫寶”下載:20 / 20。 恒溫恒濕科技系統(tǒng),天棚采暖, 恒溫恒濕科技系統(tǒng),天棚采暖,獨(dú)立新 優(yōu)質(zhì)外維護(hù), 風(fēng),600mm優(yōu)質(zhì)外維護(hù),地源熱泵體系。 空間錯落立體園林。 園林設(shè)計:日本景觀大師秋山寬。 建筑外立面:鋁鈦合金。 空中連廊式建筑。 室內(nèi)設(shè)計 位于頂層60層的, 位于頂層 層的,最高的酒店大堂 層的 集中中央空調(diào) 全套Miele廚房電器… 廚房電器… 全套 廚房電器 CBD金十字 金十字 長安街第一排 國貿(mào)正對面 我是 戶型面積: 戶型面積:140,240平米 , 平米 2,月均銷售 銷售結(jié)果:均價47500元/m 月均銷售2030套,銷售率超過 銷售結(jié)果:均價 元 套 銷售率超過85% 本報告所有權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問(深圳)有限公司 成功案例3 當(dāng)代MOMA 成功案例3:當(dāng)代MOMA 東直門 國門商圈 總建面22萬平米 800套 位置 規(guī)模 戶型 140200平米 200平米以上 價格 1800020000元/平米 本報告所有權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問(深圳)有限公司 成功案例3 當(dāng)代MOMA 成功案例3:當(dāng)代MOMA 科技, 科技,現(xiàn)代 建筑設(shè)計:斯蒂芬霍爾。 我有 tonychi and associates室內(nèi)設(shè)計。 柏悅酒店御用 家世界頂級的國際 柏悅酒店御用 28家世界頂級的國際 化專業(yè)團(tuán)隊。 米地標(biāo)建筑 我最 引入凱悅旗下頂級酒店品牌柏悅。 。2居240,242平米 柏悅府4001600平米 43000元/平米 位置 規(guī)模 戶型 價格 本報告所有權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問(深圳)有限公司 成功案例2 成功案例2:柏悅居 尊貴 約翰波特曼建筑設(shè)計事務(wù)所設(shè)計。 南臨亮馬河,東臨昆侖飯店。 燕莎區(qū)域。 賽克波浪型浴缸。 度全景觀 僅23套。 1梯1戶,360度全景觀。 通過對產(chǎn)品,入市時間,資源, 通過對產(chǎn)品,入市時間,資源,影響力等因素的 綜合分析,華潤幸福里項目均無明顯的競爭優(yōu)勢, 綜合分析,華潤幸福里項目均無明顯的競爭優(yōu)勢, 延展時間和空間,隨著市場的供應(yīng)加強(qiáng), 延展時間和空間,隨著市場的供應(yīng)加強(qiáng),競爭項 目將會造成本項目的高低端客戶分流, 目將會造成本項目的高低端客戶分流,需在營銷階 強(qiáng)化項目差異點(diǎn), 段不斷強(qiáng)化項目差異點(diǎn),樹立新的價值體系使得項 目與競爭對手脫離同一競爭水準(zhǔn). 目與競爭對手脫離同一競爭水準(zhǔn). 本報告所有權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問(深圳)有限公司 競爭策略 行業(yè)老大 —壟斷價格 壟斷價格 非行業(yè)老大, 非行業(yè)老大,中大規(guī)模市場 —改變游戲規(guī)則 改變游戲規(guī)則 強(qiáng)調(diào)新的評估標(biāo)準(zhǔn) 挑戰(zhàn)者 —強(qiáng)調(diào)新的評估標(biāo)準(zhǔn) —強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的特色和價值 強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的特色和價值 —目標(biāo)明確,挖掘客戶 目標(biāo)明確, 目標(biāo)明確 領(lǐng)導(dǎo)者 —產(chǎn)品有不可重復(fù)性 產(chǎn)品有不可重復(fù)性 —過河拆橋 過河拆橋 —搭便車,借勢 搭便車, 搭便車 以小博大, 以小博大 瞄準(zhǔn)市場縫隙 追隨者 —以小博大,殺傷戰(zhàn)術(shù) 補(bǔ)缺者 —瞄準(zhǔn)市場縫隙 —價格戰(zhàn)的制造者 價格戰(zhàn)的制造者 次/非主流市場 —創(chuàng)新產(chǎn)品和需求點(diǎn) 創(chuàng)新產(chǎn)品和需求點(diǎn) 敏銳的機(jī)會主義者 競爭策略: 形象上的領(lǐng)導(dǎo)者,策略上的挑戰(zhàn)者. 形象上的領(lǐng)導(dǎo)者,策略上的挑戰(zhàn)者. 顛覆原有價值體系,改變游戲規(guī)則,建立新的物業(yè)類型,自主定義 顛覆原有價值體系,改變游戲規(guī)則,建立新的物業(yè)類型, 評價標(biāo)準(zhǔn). 評價標(biāo)準(zhǔn). 競爭,因稀缺,而無界限…… 競爭,因稀缺, 我們唯有與市場和客戶賽跑 本報告所有權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問(深圳)有限公司 第三部分 提出第二個問題并解答 三,憑何競爭? 憑何競爭? 案例研究及項目解析 客戶取向的研究 本報告所有權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問(深圳)有限公司 營銷案例借鑒 成功案例選取選擇: 城市高尚住宅 實(shí)現(xiàn)快速銷售 在區(qū)域平臺價格基礎(chǔ)之上實(shí)現(xiàn)營銷溢價 成功塑造/提升項目(開發(fā)商)品牌 本報告所有權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問(深圳)有限公司 成功案例1 成功案例1:昆侖公寓 燕莎區(qū)域 南鄰亮馬河 東臨昆侖飯店 總建面29000平米 公寓約11000平米 商業(yè)約10000平米 23套 地下一層至地上三層 以 393平方米和720平方米 為主 地上五層至十七層 68萬元/平米 位置 規(guī)模 戶型 價格 本報告所有權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問(深圳)有限公司 成功案例1 成功案例1:昆侖公寓 尊崇, 尊崇,神秘 加拿大阿瑟埃里克森設(shè)計。 與市場在售豪宅三房相比,朝向與附加值無優(yōu)勢. 與市場在售豪宅三房相比,朝向與附加值無優(yōu)勢. 本報告所有權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問(深圳)有限公司 競爭分析 資源 星河丹堤: 天然湖景,山景稀缺資源 卓越維港:一線海景資源. 百仕達(dá)花園:東湖水庫景觀 天安高爾夫瓏園:高爾夫景觀 中信紅樹灣:高爾夫景觀 資源配套對比分析 我們的配套 1,萬象城 2,華潤大廈 3,君悅酒店 4,整個羅湖中心區(qū)的配套 地段 星河丹堤:梅林關(guān)口,銀湖山郊野公園 卓越維港:后海灣規(guī)劃前景 百仕達(dá)花園:百仕達(dá)片區(qū),成熟居家片區(qū) 首地容御:華僑城稀缺地段 配套 星河丹堤:丹桂軒,中航健身會 卓越維港:未來市政配套(口岸,學(xué)校 ,公園等) 天安高爾夫瓏園:緊臨CBD 中信紅樹灣:灣區(qū) 我們的地段 1,城市核心成熟區(qū)域 2,金融及娛樂休閑中心 3,工作交通極其便利 4,財富精英人群聚集 我們的資源 Ⅰ,部分可看香港山景 Ⅱ,近處城市景觀 百仕達(dá)花園: 大型超市,商業(yè),寫字樓酒店 首地容御:華僑城配套 天安高爾夫瓏園:天安數(shù)碼城配套 本項目自然景觀資源不占優(yōu)勢,區(qū)位前景利好亦各有千秋,但成熟便利 本項目自然景觀資源不占優(yōu)勢,區(qū)位前景利好亦各有千秋, 的核心位置及綜合體所賦予的頂級商務(wù)及娛樂休閑配套資源, 的核心位置及綜合體所賦予的頂級商務(wù)及娛樂休閑配套資源,競爭項 目無法超越. 目無法超越. 本報告所有權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問(深圳)有限公司 競爭力分析 本項目競爭必須顛覆原有的價值評判體系 地段價值各有千秋: 項目未處非傳統(tǒng)豪宅 區(qū)域,無優(yōu)勢規(guī)劃利 好,但都市生活便利 性繁華度不可比擬 產(chǎn)品滿足高尚物業(yè) 舒適度需求,但附 加值及舒適度不具 明顯競爭優(yōu)勢. 產(chǎn)品 地段 本項目屬于城市資源項 目, 配套 自身綜合體配套資 源具備唯一性,優(yōu) 勢非常突出. 華潤幸福里 百仕達(dá)五期 發(fā)展商品牌 開發(fā)商品牌方面,華 潤置地在深圳尚無豪 宅開發(fā)經(jīng)驗,但華潤集 團(tuán)作為國有大財團(tuán)擁 有品牌優(yōu)勢. 本報告所有權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問(深圳)有限公司 形象 萬象城的形象已成功 建立,因此項目有望 依托綜合體價值建立 高端形象. 卓越維港 天安高爾夫瓏園 中信紅樹灣 星河丹堤 與競爭對手相比,在戶型產(chǎn)品,景觀上無競爭優(yōu)勢,本項目在城市資源及綜合體配 套及有差異化競爭空間. 競爭分析 結(jié)論 但生活便利度,配套成熟度及知名度上沒有直面競 但生活便利度, 爭的強(qiáng)勁對手,具備絕對優(yōu)勢,可形成不可逾越的 爭的強(qiáng)勁對手, 差異點(diǎn)。 該項目景觀資源是其最大賣點(diǎn),因此, 該項目景觀資源是其最大賣點(diǎn),因此, 寬景露臺+空中院館 陽臺的設(shè)計促成了 寬景露臺 空中院館+陽臺的設(shè)計促成了 空中院館 大景觀面加大增送。 空中院館不可改房, 空中院館不可改房,使得功能分區(qū) 有所缺失。 戶型方正實(shí)用,南北通透。 每戶均有生活陽臺以及觀景陽臺雙陽臺設(shè)計。 空中院館可變多功能房設(shè)計實(shí)用 性大增。 中信紅樹灣四期 126㎡小3房 164㎡3房 138143㎡ 大兩房 140180㎡3房 星河丹堤E區(qū) 本項目 與三房產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重,贈送面積,功能及舒適度未見優(yōu)勢. 與三房產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重,贈送面積,功能及舒適度未見優(yōu)勢. 本報告所有權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問(深圳)有限公司 產(chǎn)品分析 本項目 三房主力產(chǎn)品比較 中信紅樹灣四期 陽臺 生活 陽臺 空中院館 寬景露臺 空中 院館 164平米 房 平米3房 平米 140平米 平米3+1房 平米 房 豪華精裝修。萬象城資源。湖景,山景。高爾夫景,海 景。海景。水庫 景觀。 每戶均有入戶花園以及觀景陽臺. 每戶均有入戶花園以及觀景陽臺. 目前在售項目中兩房戶型設(shè)計亮點(diǎn)突出,我項目產(chǎn)品無明顯優(yōu)勢. 目前在售項目中兩房戶型設(shè)計亮點(diǎn)突出,我項目產(chǎn)品無明顯優(yōu)勢. 本報告所有權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問(深圳)有限公司 產(chǎn)品分析 樓盤名稱 百仕達(dá)花園5期 面積區(qū)間 114140 三房產(chǎn)品競爭細(xì)致分析