橋頭鎮(zhèn)華爾登舊改項(xiàng)目可行性及橋頭鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場調(diào)查情況的分析報告(參考版)
2025-08-07 02:18本頁面
【正文】 按照現(xiàn)時社會上層人群的生活方式，建議增加健身館、各種球類、游泳館等康體設(shè)施，也可以作為商業(yè)的一部分。如兩戶合并成一戶銷售單價沒有提高的話就失去意義了。建議主力戶型按現(xiàn)時東莞市成交量最大的120150平方米的高檔住宅。特別是定位高端商住的項(xiàng)目，如項(xiàng)目的規(guī)劃和房型設(shè)計(jì)不合理，難以銷售到高價，最后只能按普通住宅的價格進(jìn)行銷售。建議與政府協(xié)商調(diào)整為商住用地，商業(yè)比例盡可能減少，定位為高檔住宅區(qū)，配套商業(yè)，建議商業(yè)面積控制在10%以下。根據(jù)東莞市橋頭鎮(zhèn)中心城區(qū)（西片）控制性詳細(xì)規(guī)劃，華爾登舊改項(xiàng)目首期約30000多平方米用地規(guī)劃用途為商業(yè)金融業(yè)用地，限高90米。故建議針對的客戶群以橋頭鎮(zhèn)的兩個成熟小區(qū)，正豐豪苑、凱達(dá)華庭的現(xiàn)有客戶群和改善型買家，主要面向在橋頭鎮(zhèn)及相鄰鎮(zhèn)區(qū)的本地居民，在此區(qū)域投資辦廠、做生意和工作的外地人員，包括香港、臺灣的老板和員工，定位高端商住區(qū)，參考東莞市內(nèi)及其它地區(qū)的高端住宅的規(guī)劃設(shè)計(jì)，在容積率不變的情況下，合理提高樓宇高度（建議控高在100米以內(nèi)），盡可能降低建筑密度，首層設(shè)置不計(jì)容的架空活動空間，采用人車分流的設(shè)計(jì)，盡量采用地下停車場，減少對公共活動空間的影響，提高小區(qū)的檔次。由于國家對建設(shè)用地，特別是房地產(chǎn)開發(fā)有地的控制越來越嚴(yán)格，如果支付少量的費(fèi)用，能夠確保兩年后取得地塊的開發(fā)也是一個很好的思路，雖然現(xiàn)時國家對房地產(chǎn)實(shí)行調(diào)控，但長遠(yuǎn)來說房地產(chǎn)市場還是會向好的，而且對于橋頭鎮(zhèn)這樣樓價還不高的地區(qū)受調(diào)控政策的影響不大，兩年后橋頭鎮(zhèn)的房地產(chǎn)市場應(yīng)該會上一個臺階。還有一個提高利潤的方法就是將樓盤定位為開發(fā)高端商住區(qū)，通過合理的投入提高樓宇質(zhì)素，將其作為一個賣點(diǎn)來提高售價，從而達(dá)到提高利潤的目的，我認(rèn)為該地塊還是比較適合象我司這樣的剛起步的地產(chǎn)公司進(jìn)行開發(fā)的，因?yàn)樵擁?xiàng)目承擔(dān)的開發(fā)風(fēng)險相對郊區(qū)樓盤（如石竹山水園等）低很多。根據(jù)東莞市房產(chǎn)管理局?jǐn)?shù)據(jù)（截至19:00時），11月1日東莞市樓市成交情況如下：以上數(shù)據(jù)可作為樓市調(diào)控新政實(shí)施后，華爾登舊項(xiàng)目規(guī)劃及項(xiàng)目定位的參考。據(jù)對橋頭鎮(zhèn)相鄰鎮(zhèn)區(qū)的樓盤調(diào)查顯示，改善型買家對中大戶型需求比較多，而投資型買家對中小戶型比較青睞。預(yù)計(jì)橋頭鎮(zhèn)及相鄰鎮(zhèn)區(qū)未來類似的高檔樓盤還有很大的市場和上升空間。經(jīng)調(diào)查橋頭鎮(zhèn)相鄰鎮(zhèn)區(qū)做得好的高檔樓盤，即便價錢很高也基本上是供不應(yīng)求的。現(xiàn)時華爾登舊改片區(qū)屬于商業(yè)中心組團(tuán)當(dāng)中，按照以上的三舊改造規(guī)劃，橋頭鎮(zhèn)的居住環(huán)境將大大改善，從而可以提高橋頭鎮(zhèn)房地產(chǎn)的價值。將建6處標(biāo)志性景觀節(jié)點(diǎn)，包括“橋頭行政中心”、“橋頭商業(yè)中心”、“橋頭體育中心”、“橋頭西部產(chǎn)業(yè)綜合服務(wù)中心”共6處，其中“橋頭商業(yè)中心”3處。規(guī)劃顯示：橋頭鎮(zhèn)的“三舊”改造規(guī)劃結(jié)構(gòu)為二帶、二軸、四片、十一組團(tuán)。按橋頭鎮(zhèn)的用地規(guī)劃圖，新增建設(shè)用地部分用于居住用地的比例也不大，由此可預(yù)計(jì)未來新增的建設(shè)用地用于住宅用途也不多。如常平鎮(zhèn)、企石鎮(zhèn)的一些大型樓盤也到會到橋頭鎮(zhèn)進(jìn)行宣傳與促銷。加上橋頭鎮(zhèn)早期的規(guī)劃不夠完善，現(xiàn)狀的工業(yè)用地與商住用地很多地方都是混雜的，形成工業(yè)項(xiàng)目與商住項(xiàng)目相互影響且不協(xié)調(diào)。橋頭鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)處于東莞市32個鎮(zhèn)區(qū)的中游，較相鄰的謝崗、企石、石排等鎮(zhèn)區(qū)經(jīng)濟(jì)好，但樓價卻比這些鎮(zhèn)區(qū)低，橋頭鎮(zhèn)的房地產(chǎn)市場還不活躍，商業(yè)氣氛還未形成，商業(yè)氣氛比較活躍的地區(qū)主要集中在橋光大道松景酒店片區(qū)一帶，橋頭鎮(zhèn)整個鎮(zhèn)區(qū)的產(chǎn)業(yè)以工業(yè)為主，%，%，%。東莞市到目前暫時未出臺限購政策，而且根據(jù)搜房網(wǎng)公布的資訊，%的情況，這主要是東莞市鄰近深圳的鎮(zhèn)區(qū)吸引了部分深圳投資和自住的客戶，而且傳統(tǒng)上9月和10月俗稱“金九銀十”，是傳統(tǒng)的銷售旺季，發(fā)展商大多在這段時間推新盤。經(jīng)過上述數(shù)據(jù)分析，橋頭鎮(zhèn)現(xiàn)時的樓價合理，未來普通住宅的樓價每平方上升1000多元左右都在橋頭鎮(zhèn)居民可承受的范圍內(nèi)。按此計(jì)算2010年上半年的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，橋頭鎮(zhèn)在東莞市的經(jīng)濟(jì)排在中間位置，橋頭鎮(zhèn)的收入按東莞市的平均水平計(jì)算，按現(xiàn)時石竹山水園每平方米4000元的售價計(jì)算，低于東莞市及全國的平均水平，也在國際上36之間合理的房價收入比范圍內(nèi)。（見下表）結(jié)果顯示，從2004年以來，東莞房價收入比一直高于6的警戒線，和一線城市基本持平。 參照上海易居房地產(chǎn)研究院提供的計(jì)算方式，房價收入比=住宅價格/居民有效購買力=（住宅銷售單位面積價格城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積家庭平均人口）/城鎮(zhèn)居民人均可支配收入家庭平均人口=（住宅銷售單位面積價格城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積）/城鎮(zhèn)居民人均可支配收入。 還有一個衡量一個地區(qū)住宅樓價水平的指標(biāo)，就是房價收入比，所謂“房價收入比”是指一個地方的房屋總價與居民家庭年收入的比值，這一指標(biāo)主要用于衡量房價是否處于居民收入能夠支撐的合理水平，按照國際通行說法，房價收入比在3~6之間為合理區(qū)間。投資的人也是以長期投資收租為目的占多數(shù)，反映出橋頭鎮(zhèn)現(xiàn)時購房人群均以自住、改善型居住或長期投資為主。這地塊也屬于國有用地，受讓方也需有東莞市本地戶口，由于本樓宇位于橋頭鎮(zhèn)商業(yè)氣氛最好的地方，日后的升值空間很大。據(jù)中介公司透露現(xiàn)時整棟樓的租金約為每月7000元。⑶房屋三位于橋光大道南一巷2號，占地面積約為100平方米，建筑面積約360平方米，共有三層半，首層三面臨路，現(xiàn)設(shè)置了商鋪，商業(yè)氣氛很好，現(xiàn)已出租作為電器商店，二到四層分別已出租給不同租戶居住。這地塊也屬于國有用地，受讓方也需有東莞市本地戶口。據(jù)中介公司透露現(xiàn)時整棟樓的月租金約為4000元。由于位于橋光大道一線主路旁，適合公司和廠在橋頭鎮(zhèn)設(shè)立辦事處及門市部，整幢進(jìn)行買下或租下來，也適合本地投資者進(jìn)行長期投資。該樓宇整棟月租金大約在6000元左右，按此計(jì)算租售比約1：210左右。橋光大道附近的二手民宅 由于華爾登舊改項(xiàng)目涉及到拆遷大量的民宅，故本次調(diào)查還從二手中介中調(diào)查了橋光大道附近的民宅的售價。二房單位建筑面積在 6883 平方米，售價在 3040萬元左右，折
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