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天津萬科水晶城的可研報告(參考版)

2024-08-14 12:02本頁面
  

【正文】 該項目在城市西南部樹立了一個具有知名品牌、高品質(zhì)、高檔的大型規(guī)模社區(qū),為萬科 在天津又樹立一個標志性產(chǎn)品,同時投資回報率較高,具有開發(fā)價值,該項目可行。:(1)但就本項目目前主要出行方向解放南路兩側(cè)來看,仍有天津油氈廠、天津無縫鋼管廠 等工廠企業(yè),同時道路兩側(cè)房屋、綠化均較破舊,同友誼路沿線比較,差別較大,地 理位置不占據(jù)絕對優(yōu)勢。(4)本案所在區(qū)域的購買力較強,中高檔市場發(fā)育較為成熟,據(jù)統(tǒng)計,今年上半年成交貨值在30萬元以上的產(chǎn)品占本區(qū)需求量的52%,占全市該檔次產(chǎn)品成交的32%,占全市該檔次產(chǎn)品成交之首。(2)萬科的品牌已經(jīng)深得消費者認同,但由于萬科在西南部市場一直未有開發(fā)項目,故造成了一定的追隨萬科品牌的潛在客群存在,宗地的開發(fā),將極充分的調(diào)動這部分潛在人群。:(1)政府對梅江的宣傳導向,以及梅江項目自身的炒做,提升了河西區(qū)黑牛城道外側(cè)的地位,吸引了有效消費群體的關注。第八章: 依據(jù)目前掌握情況及設想,預計該項目資金缺口為:2001年3季度缺口5000萬元、4季度缺口5000萬元、2002年1季度約500萬元,天津公司現(xiàn)有項目不能提供資金支持,希望總部結(jié)算中心支持。 十、地價支付貼現(xiàn)比 52% 八、獲利指數(shù) 六、資金成本 245 325 1,330 1,330 1,330 3,990 稅金 35,150 38,570 38,000 2,280 114,000 現(xiàn)金流入現(xiàn)值NPV 89,784 二、現(xiàn)金流出 付地價款 8,091 11,320 11,983 114,000 回款額 銷售面積(m2) 100,000 100,000 100,000 300,000 平均售價(元/m2) 15,200 15,200 15,200 45,600 銷售額 01年 02年 03年 04年 05年 合計 一、現(xiàn)金流入 資金流量及有關指標:總體上來看該項目收益水平相當理想。 保本銷售率: % :就項目本身的收益水平而言,%的銷售凈利率較高,但該項目尚存在以下操作層面上的因素對項目收益有較大影響:1)稅務資源的充分運用:若實現(xiàn)用萬科住宅發(fā)展公司或興業(yè)發(fā)展公司操作該項目,取得營業(yè)稅及所得稅50%的優(yōu)惠,則可增加稅后利潤5472萬元,%。 保本售價:3046元/m2(2)(1) 售價變動對各項經(jīng)濟指標的影響:一、售價的影響預計售價預計售價預計售價預計售價預計售價敏感系數(shù)(100%)(95%)(90%)(105%)(110%)銷售均價(元/m2)3,8003,6103,4203,9904,180 營業(yè)收入114,000108,300102,600119,700125,400 項目利潤25,46520,05314,64130,87736,289 稅后利潤14,38810,7627,13618,01421,641 銷售凈利率%%%%%% 內(nèi)部收益率%%%%%%3)估算成本估算成本估算成本估算成本估算成本1)啟動資金獲利倍數(shù)資金峰值比例銷售毛利率%銷售凈利率% :根據(jù)上述售價、成本及稅務測算,該項目總體經(jīng)營情況如下:經(jīng)濟指標單位數(shù)值(元/m2)項目總金額(萬元)銷售收入3800 所得稅:稅前利潤的33%; 天津地區(qū)通過公司爭取,一般可從政府取得靈活的優(yōu)惠稅收政策,目前興業(yè)發(fā)展公司享受所得稅50%、營業(yè)稅20%(區(qū)外項目均為50%)的優(yōu)惠;住宅發(fā)展公司享受營業(yè)稅及所得稅50%的優(yōu)惠,目前初步計劃以住宅發(fā)展公司名義開發(fā)該項目,但能否實現(xiàn)稅收優(yōu)惠尚有一定的不確定性,保守測算,按國家法定稅率考慮:十一、營銷費用3,990133銷售收入*%十二、總投資86,7682,892非營業(yè)性公建45015會所、居委會等3000平米,土建1200元/平米,設備及裝修300元/平米七、直接費合計80,3062,677網(wǎng)球場753建造成本及配套物品購置,一個標準尺寸的網(wǎng)球場為40萬游泳池45015室外照明923室外照明電氣工程,如路燈、草坪燈,建筑小品923環(huán)境設計1615環(huán)境工程總造價*10%綜合管網(wǎng)設計2037工程費的2%。室外燃氣系統(tǒng)1,55652含氣源發(fā)展基金20元/平米、區(qū)內(nèi)工程費28元/平米、灶表費3元/平米;臨時設施費1425臨時圍墻31萬/臨時辦公室50(裝修)/臨時圍板61萬三、主體工程費28,500950新城東區(qū)多層簽約價827元/平米,變更及簽證35元/平米,本項目按860元/平米考慮。交易費472%出讓金1,96065出讓面積525畝(35萬平米),評估價約800元/平米,應按17%計算,應為136元/平米,污染企業(yè)外遷可優(yōu)惠到7%,計56元/平米合作方補償費1,00033與合作方初步確定。土地方補償費22,470749總用地525畝。 成本預測依據(jù)項目現(xiàn)狀條件、各專業(yè)配套收費標準及其他政策性收費標準、新城東區(qū)實際成本水平,在不考慮可售商業(yè)配套的情況下,單位可售面積完全成本2892元/平米,詳細構(gòu)成如下:項 目總成本(萬元)單位成本說 明一、土地成本31,3941,046一.第七章:2002年銷售6萬平米,結(jié)算6萬平米;2003年銷售8萬平米,結(jié)算8萬平米;2004年銷售7萬平米,結(jié)算7萬平米2005年銷售4萬平米,結(jié)算4萬平米。 2003年開發(fā)7萬平米。:玻璃廠項目如果按我司的規(guī)劃設想進行調(diào)整后,,,考慮配套的學校約1萬平米由合作方建設,。 鑒于以上幾點,計劃2002年開發(fā)該項目,初步預計可在2002年初開工。,但大氣候還未形成,該項目如 果今年開發(fā)將具有優(yōu)勢。第六章 項目開發(fā)計劃,當前基本生活配套設施不健全,需按規(guī)劃配套建設公建,并考慮部分與梅江及梅江南居住區(qū)生活配套設施的資源共享,周邊地區(qū)可利用大的商業(yè)、醫(yī)療、教育、文化、體育以及娛樂設施完備,方便居民使用,規(guī)劃中可考慮少建營業(yè)性公建。總體來講場地情況良好,適于完成我司規(guī)劃設想。東至市政干道——解放南路,需退綠化隔離帶50米;北至市政規(guī)劃路,需退綠化隔離帶10米;西至市政景觀河——衛(wèi)津河,需退綠化隔離帶20米;南至市政規(guī)劃路。,朝向南偏東15。:①總用地面積: 其中: 市政待征地: 居住用地: ②總建筑面積: 居住用地容積率: 其中:非營業(yè)性公建:營業(yè)性公建:住宅總建筑面積: 住宅容積率:            ?、圩≌ㄔO用地: 。,該小學不單純?yōu)樵擁椖糠?而是為總個控規(guī)單元區(qū)域內(nèi)居民服務,由于項目用地南側(cè)梅江二期用地內(nèi)規(guī)劃有一規(guī)模較大的國際學校距離本項目較近,本項目內(nèi)小學就有可能不必須建設,我司希望規(guī)劃調(diào)整掉該學校,但目前未確定,在規(guī)劃時仍考慮建設,同時合作方表示他們出面來調(diào)規(guī)劃或建設學校,我司按規(guī)定交納有關教育建設費用。部分配套設施可考慮與梅江及梅江南居住區(qū)規(guī)劃的配套資源共享,但周邊地區(qū)當前可利用的配套資源較為缺乏。 玻璃廠項目位于梅江居住區(qū)東南、梅江南居住區(qū)以東,西臨市政景觀河——衛(wèi)津河,北側(cè)為城市規(guī)劃道路,東臨城市主干道——解放南路,交通十分便利。5.但在現(xiàn)階段也存在著熱點開發(fā)節(jié)奏較為緩慢、開發(fā)產(chǎn)品單一的弊端。4.并以小高層來提高項目容積率。 產(chǎn)品特征 以低層住宅產(chǎn)品為主,多層與小高層住宅為輔。2.并注意從以下幾方面著手,以達到完善的規(guī)劃設計效果。第五章 規(guī)劃設計要點客戶輔助體:追求高品質(zhì)生活質(zhì)量的改善型客戶。在職業(yè)特點上主要集中于經(jīng)商人士、外企白領、政府官員等收入水平較高并且穩(wěn)定的人群,他們追求高品質(zhì)的生活質(zhì)量,對小區(qū)的環(huán)境、配套設施等要求比區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有小區(qū)要提高一個檔次。此類人群購房首要條件是房型、面積,在經(jīng)濟條件允許的情況下在考慮地點、環(huán)境等其它因素。 追求高品質(zhì)生活質(zhì)量的改善型客戶:此類客戶以購置第一居所為主,以全面改善現(xiàn)有住房條件為主要購房目的,追求面積指標增大、產(chǎn)品改進,同時又追求居住環(huán)境改善、居住品質(zhì)提高,此類客戶消費觀念較為成熟、冷靜,往往不為媒體宣傳所左右。l 追求高檔物業(yè)的多次置業(yè)人士:此類人群由于已具備改善型住房,故具備對住宅各項指標全方位挑剔的資本,尤其注重區(qū)域地點、環(huán)境景觀、文化氛圍、科技運用、物業(yè)品牌等方面。: 該區(qū)域客戶基本分為三類:l在沒有強大外因刺激的情況下,市場各檔次的需求量基本是相對恒定的,而占地192公頃的梅江居住區(qū)的陸續(xù)開發(fā),將搶占大量中高檔消費個體。梅江居住區(qū)作為第一個大型的生態(tài)居住區(qū),倡導環(huán)保、節(jié)能,注重配套、高科技的運用,使得購房者的觀念進一步更新,產(chǎn)品的更新?lián)Q代又促使市場培養(yǎng)了一批追求高品質(zhì)生活的實力客群,同時,大戶型產(chǎn)品的集中開發(fā),又形成了改善型消費較為集中的市場特征。(2)梅江小區(qū)整體規(guī)模大,政府極其重視和支持,在政府和商家的雙向宣傳導向下,該區(qū)域已經(jīng)形成了消費者關注的熱點和商家開發(fā)的熱點,致使項目的價格已經(jīng)跳出了區(qū)域市場的圈子,形成了自身的價格發(fā)展體系。多層:小高層:聯(lián)排別墅:價格多層:起價3120小高層:起價3400別墅:起價5000元/平方米多層:3800起價小高層:3300起價聯(lián)排別墅:4800起價主力戶型118 m2熱銷面積118 m2產(chǎn)品對比:優(yōu)劣勢對比項云水園天玻平均單價2450元/m22950元/m2元/m2戶型配比多層(4層半):70%高層(9層):20%別墅():10%主力面積118 m2綠化率38%交通距離外環(huán)線不足1公里,有上外環(huán)的出入口現(xiàn)階段梅江南地域內(nèi)僅有一個開盤項目即云水園,國際老人村就坐落于該項目。梅江南:,規(guī)劃保留水面60公頃,居住區(qū)建筑密度不大于22%,其中建筑面積約在130萬平方米,4層左右的多層住宅將占總住宅規(guī)劃的75%左右,每戶平均面積約為120平方米。多層小高層高層多層:小高層:聯(lián)排別墅:價格多層:起價3400小高層、高層:起價3300別墅:10000元/平方米左右連體別墅:5000元/平方米左右多層小高層高層多層:小高層:
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