【正文】 都市花園公寓開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目有寬松的優(yōu)惠政策作保障，有充足的投資來(lái)源作后盾，投資估算合理，市場(chǎng)前景好，經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益良好，從經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)角度考慮，項(xiàng)目切實(shí)可行，建議應(yīng)盡快實(shí)施。該樓位于達(dá)州市市中心，四周交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)，為達(dá)州市商業(yè)黃金地段，商場(chǎng)建成后是達(dá)州市最大的、最具知名度與美譽(yù)度的購(gòu)物中心，為達(dá)州第一商城，標(biāo)志性建筑，都市花園公寓樓是達(dá)州市現(xiàn)唯一的高層電梯公寓樓，具有較高的品牌效應(yīng)，該項(xiàng)目建設(shè)為達(dá)州市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)提供了品牌模式和城市建筑標(biāo)志性形象，項(xiàng)目建設(shè)中，已有重慶百貨和南充百貨2家較大的商企已與四方公司擬向簽訂了購(gòu)房協(xié)議，具有可靠的市場(chǎng)前景。第十章 結(jié)論本項(xiàng)目符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策，有利于推進(jìn)達(dá)州市向大中型城市發(fā)展，增加當(dāng)?shù)厝嗣竦氖杖?，提高人民生活、物質(zhì)水平。從上述指標(biāo)分析看，該項(xiàng)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于行業(yè)平均收益率，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值＞0。不確定分析收入增加10%，%，投資回收期為 ；收入減少10%，%。凈利潤(rùn)；總利潤(rùn)=總收入總成本稅金及附加所得稅==貸款償還期3年本項(xiàng)目向申請(qǐng)貸款20000萬(wàn)元，項(xiàng)目建成后以銷(xiāo)售收入償還貸款，還款計(jì)劃為2005年還本5000萬(wàn)元，2006年還本10000萬(wàn)元，還款計(jì)劃為2007年可還清全部貸款本息。營(yíng)業(yè)稅：５%＝城市建設(shè)維護(hù)稅及教育附加：７%=應(yīng)交稅金總額： 總成本費(fèi)用（見(jiàn)附表六）：。項(xiàng)目收費(fèi)收入；，據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與該項(xiàng)目實(shí)際情況與收入的相關(guān)和依存關(guān)系，經(jīng)工程、營(yíng)銷(xiāo)和財(cái)務(wù)部門(mén)分析后，從2004年起，各年收入依次為總收入的40%、40%、15%、5%。第九章 財(cái)務(wù)效益評(píng)價(jià)根據(jù)國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部一九九三年四月七日以計(jì)投資[1993]503號(hào)文發(fā)布《關(guān)于印發(fā)建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)的通知》及國(guó)家有關(guān)文件規(guī)定精神，本可行性研究報(bào)告對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)，從而論證本項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)合理性，為項(xiàng)目決策和審批提供可靠依據(jù)。）（二）申請(qǐng)銀行貸款20000萬(wàn)元。（五）建設(shè)期利息：按需貸款額20000萬(wàn)元計(jì)算貸款利息，%計(jì)算，貸款期限3年。 （三）工程監(jiān)理：按業(yè)主實(shí)際支付金額137萬(wàn)元計(jì)算。第八章 投資估算與資金籌措一、投資估算 根據(jù)建設(shè)部《建標(biāo)[1996]628號(hào)文》的規(guī)定，計(jì)取各項(xiàng)費(fèi)用，其中：（一） 建設(shè)單位管理費(fèi)：按業(yè)主實(shí)際支付金額100萬(wàn)元計(jì)算。其籌措計(jì)劃為申請(qǐng)銀行貸款20000萬(wàn)元。目前拆遷安置已全部結(jié)束，工程設(shè)計(jì)也全面完成，各土建工程已基本完工，現(xiàn)進(jìn)入工程裝修及設(shè)備設(shè)施安裝階段，從2004年3月至2004年9月，完成項(xiàng)目的全部建設(shè)目標(biāo)計(jì)劃2004年10月交付使用。從2002年 3月18日至2003年5月中旬，完成拆遷安置、工程設(shè)計(jì)、辦理相應(yīng)有關(guān)手續(xù)。市場(chǎng)定位是適當(dāng)?shù)模扇〉膽?hù)型設(shè)計(jì)，立面效果設(shè)計(jì)，地面平街廣場(chǎng)，裙樓樓頂，塔樓樓頂，四位一體，主體綠化，花、草坪、樹(shù)木完美組合，并能較好地利用高尚成熟的社區(qū)優(yōu)勢(shì)條件，這種大規(guī)模、上檔次的超市，達(dá)州市目前絕無(wú)僅有，具有成都“好又多”、“家樂(lè)?！鄙套堑奶攸c(diǎn)，由于都市花園公寓樓的興建將促進(jìn)達(dá)州市商氣和人氣的上升，這必將給該樓帶來(lái)增值的潛力。其中住宅420戶(hù)(含集體購(gòu)房15戶(hù))，；商業(yè)用房200戶(hù)。 首付10%，20%發(fā)展商免息貸款兩年，70%銀行按揭。 一次性付款，期房期間九八折優(yōu)惠，現(xiàn)房期間九九折優(yōu)惠。 根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查情況及地段估算，綜合項(xiàng)目本身的優(yōu)勢(shì)保守預(yù)測(cè)樓層平均售價(jià)： 商鋪價(jià)格： 5000元／平方米商場(chǎng)價(jià)格： 8000元／平方米 電梯公寓： 1600元／平方米 拆遷安置樓住宅： 1600元／平方米 地下車(chē)庫(kù)： 1000元／平方米 商鋪用房按最低市價(jià)測(cè)定，該地段商場(chǎng)價(jià)格一般再10000元／平方米以上，本報(bào)告按8000元／平方米保守估算,升值潛力空間非常大。立足于：居住環(huán)境的園林化，建筑空間的審美化，住宅設(shè)計(jì)的人本化及達(dá)州市標(biāo)志性建筑之一。電梯公寓運(yùn)用現(xiàn)代景觀，結(jié)合歐式建筑以歐洲藝園為參照，體現(xiàn)“精彩、時(shí)尚、休閑”的豪華生活，提升項(xiàng)目的名牌價(jià)值，現(xiàn)為達(dá)州市僅有的第一電梯公寓。根據(jù)達(dá)州市市府發(fā)[2000]65號(hào)文規(guī)定，達(dá)州市老城區(qū)舊城改造項(xiàng)目從2001年起一律停止，凡拆建單位一律要到新區(qū)去建設(shè)，因此，在老城區(qū)開(kāi)發(fā)的電梯公寓項(xiàng)目只此一家，使項(xiàng)目獲得了舊城商業(yè)中心區(qū)域的壟斷性，從而為銷(xiāo)售提供了保障。己完工項(xiàng)目7個(gè)，面積為37000平方米，已全部售出。%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿(mǎn)足市場(chǎng)的需求。 達(dá)州市區(qū)內(nèi)擁有常住人口50余萬(wàn)人，其流動(dòng)人口超過(guò)20萬(wàn)人，但市區(qū)僅18平方公里，人均占有土地面積僅僅26平方米。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)顯示：%?？罩谢▓@連接建筑群，空透有臻，虛實(shí)對(duì)比強(qiáng)烈，增強(qiáng)建筑吸引力，該項(xiàng)目水、電、氣、路、通訊等基礎(chǔ)設(shè)施完善?？偲矫娌贾米龅搅巳藛T分流，人車(chē)分流。都市花園公寓的平面布置注意了周邊間距，滿(mǎn)足通風(fēng)、采光、日照及消防間距要求。每產(chǎn)電話(huà)線(xiàn)兩對(duì)，戶(hù)內(nèi)設(shè)有線(xiàn)光纖電視網(wǎng)用戶(hù)。按二級(jí)防護(hù)設(shè)防，電氣安全系統(tǒng)采用TN—C—S接地系統(tǒng)。 電氣設(shè)計(jì)：電源由花園公寓變壓器采用電纜引至地下室配電房，配電方式為放射式。商場(chǎng)內(nèi)設(shè)置防排煙系統(tǒng)，公共場(chǎng)所均設(shè)置自動(dòng)報(bào)警及應(yīng)急消防系統(tǒng)。 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)：采用全現(xiàn)澆框架——剪力結(jié)構(gòu)，剪力墻抗震等級(jí)二級(jí)，框架抗震等級(jí)三級(jí)，樓蓋采用現(xiàn)澆梁板系統(tǒng)，基礎(chǔ)為全開(kāi)挖箱型基礎(chǔ)。 房屋層高：，一、二、住宅層高為3米。七、建設(shè)工程設(shè)計(jì) 戶(hù)型設(shè)計(jì)： 3號(hào)塔樓為23層，每層8戶(hù)；2號(hào)塔樓為26層，每層4戶(hù)；戶(hù)型從二室二廳一衛(wèi)至七室四廳三衛(wèi)，面積從70．9平方米到246．7平方米近20種不同類(lèi)型、不同面積的住宅，戶(hù)型面積搭配合理，適應(yīng)不同的消費(fèi)群體。 環(huán)境保護(hù)：項(xiàng)目綠化面積大于30%，生活污水采用先進(jìn)工藝進(jìn)行凈化處理后排放，擬由達(dá)州市城鎮(zhèn)污水處理站承擔(dān)污水處理工程。 道路、通訊系統(tǒng)：本項(xiàng)目四面臨街，交通十分方便。 供電：項(xiàng)目建設(shè)地有熱電廠和國(guó)家供電火網(wǎng)，其電力供應(yīng)充足，能保證項(xiàng)目建設(shè)及居住需要。 項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，是進(jìn)入達(dá)州市的門(mén)戶(hù)，地勢(shì)北高南低，高差約為2米，交通方便，都市花園公寓以其獨(dú)特造型和商業(yè)位置設(shè)施，為達(dá)州市的都市建筑增加新的形象，成為達(dá)州市的標(biāo)志性建筑之一。拆遷安置樓建筑面積26678平方米，功能分布：一、二層商業(yè)用房 5130平方米，三至十二層住宅房21548平方米。五、總體設(shè)計(jì)及布局建筑總面積為135832平方米。交通組織順暢便捷，減少人流、車(chē)流的相互干擾，減輕城市交通壓力。項(xiàng)目總占地25249平方米()，其中都市花園項(xiàng)目占地