【正文】 都市花園公寓開發(fā)建設(shè)項目有寬松的優(yōu)惠政策作保障，有充足的投資來源作后盾，投資估算合理，市場前景好，經(jīng)濟效益和社會效益良好，從經(jīng)濟效益評價角度考慮，項目切實可行，建議應(yīng)盡快實施。該樓位于某市市中心，四周交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達，為某市商業(yè)黃金地段，商場建成后是某市最大的、最具知名度與美譽度的購物中心，為某第一商城，標志性建筑，都市花園公寓樓是某市現(xiàn)唯一的高層電梯公寓樓，具有較高的品牌效應(yīng)，該項目建設(shè)為某市房地產(chǎn)開發(fā)提供了品牌模式和城市建筑標志性形象，項目建設(shè)中，已有重慶百貨和南充百貨2家較大的商企已與四方公司擬向簽訂了購房協(xié)議，具有可靠的市場前景。第十章 結(jié)論本項目符合國家產(chǎn)業(yè)政策，有利于推進某市向大中型城市發(fā)展，增加當?shù)厝嗣竦氖杖?，提高人民生活、物質(zhì)水平。從上述指標分析看，該項財務(wù)內(nèi)部收益率遠遠大于行業(yè)平均收益率，財務(wù)凈現(xiàn)值＞0。不確定分析收入增加10%，%，投資回收期為 ；收入減少10%，%。凈利潤；總利潤=總收入總成本稅金及附加所得稅==貸款償還期3年本項目向申請貸款20000萬元，項目建成后以銷售收入償還貸款，還款計劃為2005年還本5000萬元，2006年還本10000萬元，還款計劃為2007年可還清全部貸款本息。營業(yè)稅：５%＝城市建設(shè)維護稅及教育附加：７%=應(yīng)交稅金總額： 總成本費用（見附表六）：。項目收費收入；，據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)與該項目實際情況與收入的相關(guān)和依存關(guān)系，經(jīng)工程、營銷和財務(wù)部門分析后，從2004年起，各年收入依次為總收入的40%、40%、15%、5%。第九章 財務(wù)效益評價根據(jù)國家計委、建設(shè)部一九九三年四月七日以計投資[1993]503號文發(fā)布《關(guān)于印發(fā)建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)的通知》及國家有關(guān)文件規(guī)定精神，本可行性研究報告對項目進行財務(wù)評價，從而論證本項目的經(jīng)濟合理性，為項目決策和審批提供可靠依據(jù)。）（二）申請銀行貸款20000萬元。（五）建設(shè)期利息：按需貸款額20000萬元計算貸款利息，%計算，貸款期限3年。 （三）工程監(jiān)理：按業(yè)主實際支付金額137萬元計算。第八章 投資估算與資金籌措一、投資估算 根據(jù)建設(shè)部《建標[1996]628號文》的規(guī)定，計取各項費用，其中：（一） 建設(shè)單位管理費：按業(yè)主實際支付金額100萬元計算。其籌措計劃為申請銀行貸款20000萬元。目前拆遷安置已全部結(jié)束，工程設(shè)計也全面完成，各土建工程已基本完工，現(xiàn)進入工程裝修及設(shè)備設(shè)施安裝階段，從2004年3月至2004年9月，完成項目的全部建設(shè)目標計劃2004年10月交付使用。從2002年 3月18日至2003年5月中旬，完成拆遷安置、工程設(shè)計、辦理相應(yīng)有關(guān)手續(xù)。市場定位是適當?shù)?，采取的戶型設(shè)計，立面效果設(shè)計，地面平街廣場，裙樓樓頂，塔樓樓頂，四位一體，主體綠化，花、草坪、樹木完美組合，并能較好地利用高尚成熟的社區(qū)優(yōu)勢條件，這種大規(guī)模、上檔次的超市，某市目前絕無僅有，具有成都“好又多”、“家樂福”商住樓的特點，由于都市花園公寓樓的興建將促進某市商氣和人氣的上升，這必將給該樓帶來增值的潛力。其中住宅420戶(含集體購房15戶)，；商業(yè)用房200戶。 首付10%，20%發(fā)展商免息貸款兩年，70%銀行按揭。 一次性付款，期房期間九八折優(yōu)惠，現(xiàn)房期間九九折優(yōu)惠。 根據(jù)市場調(diào)查情況及地段估算，綜合項目本身的優(yōu)勢保守預(yù)測樓層平均售價： 商鋪價格： 5000元／平方米商場價格： 8000元／平方米 電梯公寓： 1600元／平方米 拆遷安置樓住宅： 1600元／平方米 地下車庫： 1000元／平方米 商鋪用房按最低市價測定，該地段商場價格一般再10000元／平方米以上，本報告按8000元／平方米保守估算,升值潛力空間非常大。立足于：居住環(huán)境的園林化，建筑空間的審美化，住宅設(shè)計的人本化及某市標志性建筑之一。電梯公寓運用現(xiàn)代景觀，結(jié)合歐式建筑以歐洲藝園為參照，體現(xiàn)“精彩、時尚、休閑”的豪華生活，提升項目的名牌價值，現(xiàn)為某市僅有的第一電梯公寓。根據(jù)某市市府發(fā)[2000]65號文規(guī)定，某市老城區(qū)舊城改造項目從2001年起一律停止，凡拆建單位一律要到新區(qū)去建設(shè)，因此，在老城區(qū)開發(fā)的電梯公寓項目只此一家，使項目獲得了舊城商業(yè)中心區(qū)域的壟斷性，從而為銷售提供了保障。己完工項目7個，面積為37000平方米，已全部售出。%，遠遠不能滿足市場的需求。 某市區(qū)內(nèi)擁有常住人口50余萬人，其流動人口超過20萬人，但市區(qū)僅18平方公里，人均占有土地面積僅僅26平方米。據(jù)國家統(tǒng)計局統(tǒng)計顯示：%?？罩谢▓@連接建筑群，空透有臻，虛實對比強烈，增強建筑吸引力，該項目水、電、氣、路、通訊等基礎(chǔ)設(shè)施完善?？偲矫娌贾米龅搅巳藛T分流，人車分流。都市花園公寓的平面布置注意了周邊間距，滿足通風、采光、日照及消防間距要求。每產(chǎn)電話線兩對，戶內(nèi)設(shè)有線光纖電視網(wǎng)用戶。按二級防護設(shè)防，電氣安全系統(tǒng)采用TN—C—S接地系統(tǒng)。 電氣設(shè)計：電源由花園公寓變壓器采用電纜引至地下室配電房，配電方式為放射式。商場內(nèi)設(shè)置防排煙系統(tǒng)，公共場所均設(shè)置自動報警及應(yīng)急消防系統(tǒng)。 結(jié)構(gòu)設(shè)計：采用全現(xiàn)澆框架——剪力結(jié)構(gòu)，剪力墻抗震等級二級，框架抗震等級三級，樓蓋采用現(xiàn)澆梁板系統(tǒng)，基礎(chǔ)為全開挖箱型基礎(chǔ)。 房屋層高：，一、二、住宅層高為3米。七、建設(shè)工程設(shè)計 戶型設(shè)計： 3號塔樓為23層，每層8戶；2號塔樓為26層，每層4戶；戶型從二室二廳一衛(wèi)至七室四廳三衛(wèi)，面積從70．9平方米到246．7平方米近20種不同類型、不同面積的住宅，戶型面積搭配合理，適應(yīng)不同的消費群體。 環(huán)境保護：項目綠化面積大于30%，生活污水采用先進工藝進行凈化處理后排放，擬由某市城鎮(zhèn)污水處理站承擔污水處理工程。 道路、通訊系統(tǒng)：本項目四面臨街，交通十分方便。 供電：項目建設(shè)地有熱電廠和國家供電火網(wǎng)，其電力供應(yīng)充足，能保證項目建設(shè)及居住需要。 項目地理位置優(yōu)越，是進入某市的門戶，地勢北高南低，高差約為2米，交通方便，都市花園公寓以其獨特造型和商業(yè)位置設(shè)施，為某市的都市建筑增加新的形象，成為某市的標志性建筑之一。拆遷安置樓建筑面積266