【正文】 綜上所述，經(jīng)進一步研究分析論證，某鎮(zhèn)成教中心學(xué)員公寓樓項目的建設(shè)是十分必要的，也是可行的。特別要準備好抗風(fēng)險資金，不可挪用。項目成本須合理控制，以保留市場波動時的降價應(yīng)對空間。要做精品。實行速度管理，加強項目運作進度，以避免市場可能的由高峰期向下降期轉(zhuǎn)折的風(fēng)險?？v觀開發(fā)全過程，從經(jīng)濟效益，社會效益和環(huán)境效益來看，該開發(fā)方案是完全可行的。由于本小區(qū)注重環(huán)境營造和公共設(shè)施的建設(shè)，它將成為某縣建筑的又一個亮點，為市民提供優(yōu)越的住宅環(huán)境，進一步的推動了某縣的房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展，因此社會效益極為可觀。社會效益本項目整體規(guī)劃充分利用本地塊的地理優(yōu)越性及周邊的自然資源，注意人文和環(huán)境的可持續(xù)性發(fā)展，符合城市總體規(guī)劃的要求，并且該項目建設(shè)風(fēng)格獨特，各樓間立面形式錯落有致。成教中心學(xué)員公寓樓項目可行性研究報告48第十二章 項目結(jié)論與建議一、效益分析經(jīng)濟效益由于某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在項目開發(fā)建設(shè)前，進行了廣泛、深入的市場調(diào)研，了解客戶的需求，目前較大部分住宅已有意向性客戶提前預(yù)定，前景十分看好。從投資開發(fā)來看，項目全過程的投資、 進度和質(zhì)量是重點。這樣就能把不確定性降低到最低限度，較好地控制房地產(chǎn)投資過程中的風(fēng)險。通過市場調(diào)查來降低風(fēng)險通過市場調(diào)查，獲得盡可能多的信息。針對該項目，我們招投標的辦法和建設(shè)單位簽訂具有法律效應(yīng)的承包合同，以保證資金的充分供應(yīng)，與建筑材料等物資供應(yīng)商簽訂施工材料供成教中心學(xué)員公寓樓項目可行性研究報告47應(yīng)合同。其次，開發(fā)經(jīng)營周期越長，項目建成以后的政治形勢也越難預(yù)測。房地產(chǎn)投資的成功在很大程度上依賴于對風(fēng)險的認識和管理。內(nèi)部決策和管理風(fēng)險內(nèi)部決策和管理風(fēng)險是指由于開發(fā)商策劃失誤、決策失誤或經(jīng)營管理不善導(dǎo)致預(yù)期的收入水平不能夠?qū)崿F(xiàn)，包括投資方式、地點、類 型風(fēng)險選擇、人、財、物組織管理風(fēng)險等。社會風(fēng)險社會風(fēng)險因素主要是指由于人文社會環(huán)境因素的變化對房地產(chǎn)市場的影響，從而給從事房地產(chǎn)商品生產(chǎn)和經(jīng)營的投資者帶來損失的可能性。成教中心學(xué)員公寓樓項目可行性研究報告46技術(shù)風(fēng)險房地產(chǎn)技術(shù)風(fēng)險是指由于科學(xué)技術(shù)的進步、技術(shù)結(jié)構(gòu)以及相關(guān)變量的變動給房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營者可能帶來的損失。經(jīng)濟風(fēng)險經(jīng)濟風(fēng)險因國民經(jīng)濟狀況變化風(fēng)素主要是指一系列與經(jīng)濟環(huán)境和經(jīng)濟發(fā)展有關(guān)的不確定因素。所以，應(yīng)該密切關(guān)注房地產(chǎn)政策的變化趨勢，以便及時處理由此而引發(fā)的風(fēng)險。政策風(fēng)險政策風(fēng)險是指由于政策的潛在變化給房地產(chǎn)市場中商品交換者與經(jīng)營者帶來各種不同形式的經(jīng)濟損失。一、定性分析自然風(fēng)險自然風(fēng)險是指由于自然因素的不確定性對房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)過程和經(jīng)營過程造成的影響，以及對房地產(chǎn)商品產(chǎn)生直接破壞，從而對房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營者造成經(jīng)濟上的損失。分析結(jié)果見下表： 敏感性分析表序號 不確定因素 財務(wù)凈現(xiàn)值（萬元） 內(nèi)部收益率（%）1 基本方案 %2 建設(shè)投資增加 5% %3 建設(shè)投資減少 5% %4 銷售收入增加 5% %5 銷售收入減少 5% %由以上計算結(jié)果表明，本項目抗風(fēng)險能力較強，對建設(shè)投資與銷售收入都較為敏感，但銷售收入更為敏感，所以在開發(fā)期要注意控制投資，制定切實可行的銷售計劃，并及時做好營銷策略。（） =%由以上分析可以得出，本項目的盈虧平衡點較低，抗風(fēng)險能力較強。 計算結(jié)果為銷售價格表示的盈虧平衡點 %，即測算達到正常銷售價格的 %（住宅銷售價格 1734 元/平方米）時，項目即能保本，公式如下：BEP（售價比率）=總成本247。分析表明，本項目盈利能力較好，項目投資財務(wù)內(nèi)部收益率為 %，大于基準收益率 12%，說明項 目在財務(wù)上是可行的，詳見附表 8“項目投資現(xiàn) 金流量表” 。100% =%根據(jù)以上計算，投資利潤率與資本金凈利潤率指標反映本項目盈利能力較好。資本金100% =247。2247。投資利潤率=年平均利潤總額247。四、貸款償還本項目暫不考慮貸款。通過以上分析可以看出，本項目具有較好的經(jīng)濟效益。三、利潤預(yù)測利潤測算過程：第一年建設(shè)投資，按 600 萬元計入，主要為土地費用、前期費用和部分工程費用；第二年建設(shè)投資主要為工程費用，估算為363 萬元。二、銷售收入本項目銷售部分主要為商品住宅，其中開發(fā)住宅 5880 平方米，銷售價格暫按 2100 元/ 平方米計算，預(yù)計總銷售收入為 萬元。所得稅：根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，所得稅稅率為 25%。行業(yè)基準收益率按 12%計算。第二節(jié) 效益分析對本項目進行經(jīng)濟效益分析評價的主要依據(jù)是國家計委、建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第三版），參照我國新的財會制度，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)的實際情況，計算本項目的經(jīng)濟效益。項目總投資綜合以上項目，**鎮(zhèn)成教中心學(xué)員公寓樓項目總投資為前 7項成本費用之和，估算結(jié)果為 萬元。銷售費用銷售費用按建筑面積 20 元/ 平方計提，本項目銷售面積為 9萬平方米，銷售費用共 萬元。（1）基本預(yù)備費：根據(jù)本項目實際情況，取第 2 至第 4 項費用為基數(shù)（工程費用、前期費用和管理費用），費率 5%，為 萬元。建設(shè)單位管理費用管理費用取費基數(shù)為前 3 項之和（土地費用、工程費用、前期費用），費率取 %，共 萬元。根據(jù)有關(guān)收費規(guī)定和項目實際情況估算投資，前期工程費合計 萬元。（3）電氣工程：包括強電和弱電工程，其中強電工程包括照明、動力配線、變壓器、配電柜等；弱電工程包括綜合布線、有線電視、電話、 閉路監(jiān)視、門禁保安等（4）電梯工程：高層每棟暫按 4 部電梯考慮。 安裝工程（1）給排水工程：包括給水、排水、消防等系統(tǒng)工程。 土建工程（1）建筑工程：包括基礎(chǔ)、柱、梁、樓板、墻體（承重墻及非承重墻）、樓梯、陽臺挑檐雨罩、屋面、防水等。經(jīng)估算，建筑安裝工程費為 551 萬元。成教中心學(xué)員公寓樓項目可行性研究報告39工程費用 建筑安裝工程費本項目建筑安裝工程費投資包括土建工程和安裝工程。詳見附表 1《項目總投資估算表》。二、 投資估算估算范圍本項目總投資估算包括：土地費用、工程費用、前期費用、管理費用、 銷售費用、其他費用和預(yù)備費。確定投標企業(yè)資質(zhì)（1）設(shè)計成教中心學(xué)員公寓樓項目可行性研究報告37建筑工程設(shè)計乙級資質(zhì)企業(yè)；（3）房屋建筑施工房屋建筑工程叁級及其以上資質(zhì)企業(yè)；（4）道路及園林景觀綠化市政公用工程叁級或園林綠化工程叁級及其以上資質(zhì)企業(yè)；（5）工程監(jiān)理房屋建筑工程監(jiān)理丙級及以上資質(zhì)；（6）設(shè)備及其它材料具備相關(guān)產(chǎn)品的生產(chǎn)許可、類似業(yè)績和履約能力。（5）設(shè)備采購及安裝招標：主要包括電梯、室外健身器材等，根據(jù)采購內(nèi)容具體劃分標包。（3）工程施工招標：1 個標段。劃分標段（1）工程勘察招標：1 個標段。三﹑招標方式本工程按各分項工程、設(shè)備采購金額估算均應(yīng)超過了《招標投標法》公開招標金額的標準，且本項目不滿足其它采購方式的適用條件，所以本項目招標采購工作必須采用公開招標方式進行。項目實施進度計劃詳見下表：成教中心學(xué)員公寓樓項目可行性研究報告35項目實施進度安排表2022 2022時間內(nèi)容 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12項目前期手續(xù)辦理工程設(shè)計工程招標土建安裝施工道路及小區(qū)景觀綠化工程竣工驗收投入使用第二節(jié) 項目招標方案根據(jù)《中華人民共和國招標投標法》﹑山東省實施《中華人民共和國招標投標法》辦法和原國家發(fā)展計劃委員會第 9 號令（2022年 6 月 18 日）等有關(guān)文件的要求，確保本項目建設(shè)質(zhì)量，縮短工期，節(jié)省投資，提高效益，防范和化解工程建設(shè)中的違規(guī)違法行為，保護國家利益，本項目的各主要實施環(huán)節(jié)應(yīng)通過招標方式進行，提出招標方案如下：一﹑項目招標內(nèi)容根據(jù)項目的建設(shè)內(nèi)容，招標范圍主要包括：項目的設(shè)計、土建安裝工程、監(jiān)理以及主要設(shè)備采購等。二、項目實施計劃本項目建設(shè)期 1 年。一、工程進度建議本項目申請報告正式核準后，應(yīng)及時委托設(shè)計單位進行總體規(guī)劃設(shè)計， 優(yōu)選土建、安裝施工單位等，保證項目早施工，早投入使用，早見效益。成教中心學(xué)員公寓樓項目可行性研究報告34第八章 項目實施進度與招標方案第一節(jié) 項目實施進度為了本項目的順利進行，某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司應(yīng)成立專門的項目部，內(nèi)設(shè)工程部、財務(wù)部、采購部、辦公室等相應(yīng)部門，實行項目法人負責(zé)制，并落實資金，同時做好招投標工作。從項目所建建筑物的火災(zāi)危險性，建筑物耐火等級，建筑物高度及體積等考慮，火災(zāi)危險等級為戊類，根據(jù)建筑設(shè)計防火規(guī)范(GB500162022)規(guī)定：同一時間的火災(zāi)次數(shù)按一次計，建筑物的室外消火栓用水量為 25L/s，室內(nèi)所需水量 為 15L/s，火災(zāi)時間按 2小時計， 則一次火災(zāi)所需水量為 480m3，該工程有消防、生活共用水箱一座。根據(jù)《建筑設(shè)計防火規(guī)范》的有關(guān)規(guī)定，在公共樓梯間按要求布置消火栓，并配備相應(yīng)滅火器若干；室外設(shè)置一定數(shù)量的地上式消火栓，以滿足消防車的使用。本項目新建建筑物多為高層，更要嚴格執(zhí)行防火規(guī)范，在醒目位置設(shè)有安全標志。設(shè)計中考慮了合理的防火、防爆區(qū)，疏散通道、安全門的設(shè)置均滿足安全疏散要求，并選擇符合防火要求的各類耐火性能好與非燃燒的建筑材料。第二節(jié) 消 防一、設(shè)計依據(jù)及采用標準山東省建委、省公安廳魯建[1996]140 號“ 關(guān)于印發(fā)《建筑防火設(shè)計專篇要點》的通知；《建筑防火設(shè)計專篇要點》；《中華人民共和國消防法》；《建筑設(shè)計防火規(guī)范》(GB500162022)成教中心學(xué)員公寓樓項目可行性研究報告32《建筑滅火器配置設(shè)計規(guī)范》(GBJ14090)《民用建筑設(shè)計通則》(GB503522022)《廠礦道路設(shè)計規(guī)范》(GBJ2287)二、消防措施消防工程是為防止不正常事態(tài)的蔓延和減少事故災(zāi)害損失程度的重要措施和保障，按照“預(yù)防為主、防消 結(jié)合” 的消防工程指導(dǎo)方針，本 項目設(shè)計依據(jù)有關(guān)消防法規(guī)與規(guī)定，應(yīng)采取如下必要的消防安全措施：總圖總圖設(shè)計中，按照有關(guān)技術(shù)規(guī)范要求合理布局，保證各建筑物之間的安全距離，同時各主要生產(chǎn)建筑物周圍均設(shè)置了消防通道，保證消防車能夠暢通無阻，及時進行安全施救。水箱入口加蓋密封并加鎖，溢流管采用濾網(wǎng)扎。主樓屋頂均設(shè)置避雷帶作為防雷措施。樓梯踏步設(shè)有扶手和防滑措施，以防行走時滑到。成教中心學(xué)員公寓樓項目可行性研究報告31第七章 勞動安全衛(wèi)生與消防第一節(jié) 勞動安全衛(wèi)生本工程設(shè)計本著“安全第一， 預(yù)防為主” 的方 針，為確保工程建設(shè)符合規(guī)定的勞動安全標準，保障人們在工作過程的安全與健康，在設(shè)計過程中充分考慮影響勞動衛(wèi)生安全的主要危險和危害因素，制定出相應(yīng)措施，根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定的要求，所有設(shè)計均應(yīng)滿足是人力資源市場及綜合服務(wù)大廳的使用功能。項目建成后，小區(qū)綠化率可達 36%，同 時實現(xiàn)點、線、面綠化相結(jié)合，形成視覺舒適的景觀。固體廢棄物對環(huán)境影響較小固體廢物 土、沙、石就地處理或外運利用無排放施工期：挖土機、挖掘機、打夯機等施工場界噪音22:00 至次日 6:00停止施工噪聲營運期：車輛出入 噪聲減速慢行，低聲鳴號其他使用安全、美觀、高質(zhì)量的建筑裝修材料，使室內(nèi)空氣質(zhì)量達到《室內(nèi)空氣質(zhì)量標準》（GB/T188832022）生態(tài)保護措施及預(yù)期效果：在施工期，嚴格控制和管理產(chǎn) 生噪音的設(shè)備， 嚴禁在夜間和人 們休息時使用，減少使用強噪聲機械，進出車輛減輕鳴笛；施工作 業(yè)區(qū)應(yīng)進行圍擋，并采取地面硬化，裸露地面定期灑水，堆放的土方和砂石料要進行遮蓋；設(shè)備及車輛沖洗時應(yīng)固定地點，不允許將沖洗水隨時隨地地排放，同時應(yīng)提倡節(jié)約用水，生活污水要妥善處理。建設(shè)項目擬采取的防治措施及預(yù)期治療效果見下表（見下頁）。日計，年新增垃圾共 約 60 噸。固體廢棄物環(huán)境影響分析項目運營后，隨著居民的入住，會產(chǎn)生大量的固體廢棄物，主要為生活垃圾。污水經(jīng)化糞池處理后排入市政污水管道，污廢水中 COD、SS 濃度分 別為成教中心學(xué)員公寓樓項目可行性研究報告29250mg/L、200mg/L，經(jīng)污水處理后，COD、SS 濃度分別降低到50mg/L、10mg/L，排放不會加重對地表水的污染。 廢氣中主要污染物為 SO煙塵 、和 NO2，車輛尾氣主要污染物為 CO、NOX 等，由于天然氣為清潔燃料，故廢氣中污染中污染物排放量較少，此外，車輛尾氣、油煙和惡臭產(chǎn)生量也較小。施工過程中產(chǎn)生的建筑廢料主要是各種碎磚塊、混凝土塊、砂漿、廢舊木料等，數(shù)量較大，這些建筑垃圾可以作為場地回填用料，也可以作為小區(qū)內(nèi)道路路基材料。（3）固體廢棄物環(huán)境影響分析固體廢棄物主要包括基坑開挖棄土、建筑材料及施工人員產(chǎn)生的生活垃圾。施工期間施工單位可與建設(shè)單位協(xié)商排水去向，在進行設(shè)備及車輛沖洗時應(yīng)固定地點，不允許將沖洗水隨時隨地排放，避免造成對環(huán)境的影響，同時應(yīng)