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2024-08-14 05:25本頁面
【正文】 由于島內、外購房者所占比例基本相當，因此開發(fā)商應針對他們不同的實際需要對所開發(fā)的商品房合理搭配，避免盲目跟風，不能一味追求建設高檔樓盤，防止供需脫節(jié)斷鏈，才利于房地產(chǎn)地市場的健康發(fā)展。2）從消費目的來看，第一類消費者大多為二次置業(yè)，該類消費者中的島內人士目的主要在于對原有住房的更新升級，島外人士則有相當部分是用于休閑度假或者養(yǎng)老。消費者對房產(chǎn)所在區(qū)域的選擇實際上也反映出他們在消費能力以及消費目的方面的差別：1）從消費能力看，第一類消費者一般經(jīng)濟條件相對較好，消費能力較強，在?？诘臉潜P中，他們看重的是海的元素，喜歡環(huán)境清幽的地段，對海景、水景等概念有明確的消費需求。該類消費者中，島外人士多于島內人士；第二類消費者目標定位在普通樓盤，交通方便、生活、商業(yè)、文化設施較齊全的熱鬧地段受到歡迎。據(jù)銷售人員介紹，島內、外消費者約各占50%。2004年是?？诜康禺a(chǎn)全面、持續(xù)、大幅升溫的一年，在整體市場回暖的條件下，受銷售旺勢的影響，在用地條件允許的前提下，開發(fā)商大都有意持續(xù)投資，以期獲取更大利潤。房屋銷售價格最終由市場需求決定，需求市場的強勁增長促進了銷售市場的日益走強。房屋價格的成本構成主要包括地價、建材成本等。上述數(shù)據(jù)不排除銷售人員營銷“造勢”策略的成份，但整體銷售率較高卻是事實，尤其是高檔樓盤，銷售率普遍達到70%以上，有的樓盤是開盤不久便告售罄，有的樓盤則是尚未開盤就預訂出大半。樓盤價格走勢見下圖：則，各區(qū)域樓盤均價自高至低為：濱海（2813＋2813＋850）/2＝3238元；國貿（2400＋2400＋850）/2＝2825元海甸島（2184＋2184＋850）/2＝2609（海景房均價基本上不低于（2500＋2500＋850）/2＝2925元）秀英（1918＋1918＋850）/2＝2343元其他區(qū)域（1750＋1750＋850）/2＝2175元區(qū)域濱海國貿海甸島秀英其他價格（元/m2）323828252609234321753）最高價最高價等于起價加上層差總價，則根據(jù)上述數(shù)據(jù)，可求得各區(qū)域樓盤的最高售價：區(qū)域濱海國貿海甸島秀英其他價格（元/m2）36633250303427682600在新建樓盤中，帶電梯的高層樓盤占了大多數(shù)，因此售價均存在樓層差異，不同樓層價格也不同根據(jù)調查人員的統(tǒng)計，高層建筑樓層一般介于1732層之間，而以20層左右居多；層差價在10100元/m2之間， 4060元/m2的層差較為集中。區(qū)域濱海國貿海甸島秀英其他價格（元/m2）28132400218419181750由此可見，?？谛聵潜P整體價格水平（起價）介于10003500元之間（不含別墅價格），呈中間大兩頭小橄欖形狀，價格密度區(qū)間為15003000元。1000元以下，3500元以上沒有統(tǒng)計數(shù)字。價格區(qū)間（元/m2）所在區(qū)域（幢數(shù)）所占比例（%）1081536此外，由于面積相對適中，總售價不太高，一般購房者較易承受。中等戶型熱銷有其客觀原因：小戶型及大戶型的消費者數(shù)量均未占優(yōu)勢，前者主要是單身一族或者是兩口之家，其購房目的主要是作為過渡方式，而后者則大多具有較強的資金支付能力。因為“非典”不僅讓許多人改變了衛(wèi)生習慣，也讓更多的人認識到生活環(huán)境和居住品質的重要性，生態(tài)健康住宅日益受到人們的關注，原本停留在理論界的帶有學術色彩的“健康住宅”逐漸成為普通老百姓所知曉的概念，同時形成強有力的消費需求。這在一定程度上得益于“非典”的影響。除上述因素外，值得一提的是，相對于以往樓盤，新樓盤更注重了建筑的通風、采光、房間布局的美觀大方以及建筑面積的有效利用等，同時注入了一些流行元素，比如出現(xiàn)了錯層等新的戶型結構。各小區(qū)一般均辟有專屬綠地，配套風情園林，綠地率相對較高，與此相適應的是建筑密度也得到控制。新建樓盤的各項指標均明顯優(yōu)于續(xù)建樓盤，小區(qū)配套也較為齊全。有相當部分由于受政府的規(guī)劃管控，或者是開發(fā)商為適應市場消費需求，適當調整了建筑密度、容積率等標準，同時相應增加了綠化率。如麗晶海景花園總建筑面積為12萬m2，奧林匹克花園總建筑面積接近15萬m2，世貿雅苑僅三期工程建筑面積就達到16萬m2；寶安江南城總占地面積達600畝，綠色佳園四期規(guī)劃用地面積也有400多畝。新建樓盤一般比停緩建工程規(guī)模大。項目建筑規(guī)模建筑密度%容積率%綠地
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