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2025-03-26 10:22本頁面
【正文】 。由于島內(nèi)、外購房者所占比例基本相當(dāng)，因此開發(fā)商應(yīng)針對(duì)他們不同的實(shí)際需要對(duì)所開發(fā)的商品房合理搭配，避免盲目跟風(fēng)，不能一味追求建設(shè)高檔樓盤，防止供需脫節(jié)斷鏈，才利于房地產(chǎn)地市場的健康發(fā)展 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。2）從消費(fèi)目的來看，第一類消費(fèi)者大多為二次置業(yè)，該類消費(fèi)者中的島內(nèi)人士目的主要在于對(duì)原有住房的更新升級(jí)，島外人士則有相當(dāng)部分是用于休閑度假或者養(yǎng)老。消費(fèi)者對(duì)房產(chǎn)所在區(qū)域的選擇實(shí)際上也反映出他們?cè)谙M(fèi)能力以及消費(fèi)目的方面的差別：1）從消費(fèi)能力看，第一類消費(fèi)者一般經(jīng)濟(jì)條件相對(duì)較好，消費(fèi)能力較強(qiáng)，在?？诘臉潜P中，他們看重的是海的元素，喜歡環(huán)境清幽的地段，對(duì)海景、水景等概念有明確的消費(fèi)需求。該類消費(fèi)者中，島外人士多于島內(nèi)人士；第二類消費(fèi)者目標(biāo)定位在普通樓盤，交通方便、生活、商業(yè)、文化設(shè)施較齊全的熱鬧地段受到歡迎。據(jù)銷售人員介紹，島內(nèi)、外消費(fèi)者約各占50%。2004年是海口房地產(chǎn)全面、持續(xù)、大幅升溫的一年，在整體市場回暖的條件下，受銷售旺勢的影響，在用地條件允許的前提下，開發(fā)商大都有意持續(xù)投資，以期獲取更大利潤。房屋銷售價(jià)格最終由市場需求決定，需求市場的強(qiáng)勁增長促進(jìn)了銷售市場的日益走強(qiáng)。房屋價(jià)格的成本構(gòu)成主要包括地價(jià)、建材成本等。上述數(shù)據(jù)不排除銷售人員營銷“造勢”策略的成份，但整體銷售率較高卻是事實(shí)，尤其是高檔樓盤，銷售率普遍達(dá)到70%以上，有的樓盤是開盤不久便告售罄，有的樓盤則是尚未開盤就預(yù)訂出大半。樓盤價(jià)格走勢見下圖：則，各區(qū)域樓盤均價(jià)自高至低為：濱海（2813＋2813＋850）/2＝3238元；國貿(mào)（2400＋2400＋850）/2＝2825元海甸島（2184＋2184＋850）/2＝2609（海景房均價(jià)基本上不低于（2500＋2500＋850）/2＝2925元）秀英（1918＋1918＋850）/2＝2343元其他區(qū)域（1750＋1750＋850）/2＝2175元區(qū)域?yàn)I海國貿(mào)海甸島秀英其他價(jià)格（元/m2）323828252609234321753）最高價(jià)最高價(jià)等于起價(jià)加上層差總價(jià)，則根據(jù)上述數(shù)據(jù)，可求得各區(qū)域樓盤的最高售價(jià)：區(qū)域?yàn)I海國貿(mào)海甸島秀英其他價(jià)格（元/m2）36633250303427682600在新建樓盤中，帶電梯的高層樓盤占了大多數(shù)，因此售價(jià)均存在樓層差異，不同樓層價(jià)格也不同根據(jù)調(diào)查人員的統(tǒng)計(jì)，高層建筑樓層一般介于1732層之間，而以20層左右居多；層差價(jià)在10100元/m2之間， 4060元/m2的層差較為集中。區(qū)域?yàn)I海國貿(mào)海甸島秀英其他價(jià)格（元/m2）28132400218419181750由此可見，?？谛聵潜P整體價(jià)格水平（起價(jià)）介于10003500元之間（不含別墅價(jià)格），呈中間大兩頭小橄欖形狀，價(jià)格密度區(qū)間為15003000元。1000元以下，3500元以上沒有統(tǒng)計(jì)數(shù)字。價(jià)格區(qū)間（元/m2）所在區(qū)域（幢數(shù)）所占比例（%）1081536此外，由于面積相對(duì)適中，總售價(jià)不太高，一般購房者較易承受。中等戶型熱銷有其客觀原因：小戶型及大戶型的消費(fèi)者數(shù)量均未占優(yōu)勢，前者主要是單身一族或者是兩口之家，其購房目的主要是作為過渡方式，而后者則大多具有較強(qiáng)的資金支付能力。因?yàn)椤胺堑洹辈粌H讓許多人改變了衛(wèi)生習(xí)慣，也讓更多的人認(rèn)識(shí)到生活環(huán)境和居住品質(zhì)的重要性，生態(tài)健康住宅日益受到人們的關(guān)注，原本停留在理論界的帶有學(xué)術(shù)色彩的“健康住宅”逐漸成為普通老百姓所知曉的概念，同時(shí)形成強(qiáng)有力的消費(fèi)需求。這在一定程度上得益于“非典”的影響。除上述因素外，值得一提的是，相對(duì)于以往樓盤，新樓盤更注重了建筑的通風(fēng)、采光、房間布局的美觀大方以及建筑面積的有效利用等，同時(shí)注入了一些流行元素，比如出現(xiàn)了錯(cuò)層等新的戶型結(jié)構(gòu)。各小區(qū)一般均辟有專屬綠地，配套風(fēng)情園林，綠地率相對(duì)較高，與此相適應(yīng)的是建筑密度也得到控制。新建樓盤的各項(xiàng)指標(biāo)均明顯優(yōu)于續(xù)建樓盤，小區(qū)配套也較為齊全。有相當(dāng)部分由于受政府的規(guī)劃管控，或者是開發(fā)商為適應(yīng)市場消費(fèi)需求，適當(dāng)調(diào)整了建筑密度、容積率等標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)相應(yīng)增加了綠化率。如麗晶海景花園總建筑面積為12萬m2，奧林匹克花園總建筑面積接近15萬m2，世貿(mào)雅苑僅三期工程建筑面積就達(dá)到16萬m2；寶安江南城總占地面積達(dá)600畝，綠色佳園四期規(guī)劃用地面積也有400多畝。新建樓盤一般比停緩建工
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