【正文】 在這方面我們要引導(dǎo)當(dāng)?shù)厥袌?、領(lǐng)先市場，所以我們對上海幾家有代表性的會所、俱樂部作了調(diào)查，作為本項目會所定位的參考依據(jù)。這樣的市場情況提醒使我們對于會所的定位和功能配套設(shè)置要尤其重視，在后續(xù)的經(jīng)營方面能夠為社區(qū)住戶提供真正的服務(wù)，也能真正發(fā)揮會所的功能。真正到現(xiàn)樓，配套服務(wù)設(shè)施和景觀是最有吸引力的兩個方面。會 所 專 題項目所在市場會所調(diào)查顯示，由于當(dāng)?shù)亻_發(fā)商只注重造房，不擅物業(yè)經(jīng)營、管理，致使當(dāng)?shù)厥袌鰰^大部分處于虧損狀態(tài)。濱江明珠城濱江明珠城內(nèi)設(shè)幼兒園，、中學(xué)設(shè)在項目地塊南面小學(xué)和中學(xué)由開發(fā)商出資，政府籌辦。從上海、蘇州、無錫等城市調(diào)查顯示，這些城市的的高檔樓盤車庫配比為 1：～１: 綜合以上所有資料分析, 結(jié)合項目市場發(fā)展趨勢,建議本項目車位配比　　　　　　　　　　　　1:另:建議報規(guī)劃時指標(biāo)放底,按1:,實際建造可超出指標(biāo),超出部分面積開發(fā)商可以掌握自主權(quán)。另據(jù)汽車市場的統(tǒng)據(jù)反映，2004年常州市場總銷汽車32341輛（不包括金壇、溧陽），其中家用轎車19000輛，2005年1～4月家用轎車總銷6400輛，2004年,市區(qū)家庭戶數(shù)與增長車輛數(shù)的比例1：。分析：1999年～2001年間,由于政府規(guī)劃控制不嚴(yán),很多客戶將汽車車車庫改裝成小區(qū)店面,一時間車庫成為投資熱點,每個樓盤的汽車車庫都是搶手貨。分析：樓盤上投資性購房客戶占主導(dǎo)地位，導(dǎo)致車位與住宅銷售比例嚴(yán)重失調(diào)。在公共車庫與隔斷獨立車庫之間,業(yè)主寧愿多花錢也選獨立車庫。陽湖世紀(jì)苑在此熱點時做規(guī)劃方案，沒把握市場真正的需求信息，導(dǎo)致車庫配比規(guī)劃失誤。陽湖世紀(jì)苑與四季新城為湖塘區(qū)樓盤,，地上獨立汽車車庫960個，車位配比1:,70年使用權(quán),目前仍有汽車庫未售。據(jù)物業(yè)公司人員反映，晚上停在戶外的車輛有106輛，也就是說有106位有車業(yè)主沒購買車位。2001年規(guī)劃， 2002年推出，車位配比1：,該樓盤是同期推出樓盤中入住比率最高。附：新城南都規(guī)劃指標(biāo)規(guī)劃總用地 容積率 住宅用地 建筑密度 %公建用地 綠地率 道路廣場用地 居住戶數(shù) 5540戶防護綠地 居住人數(shù) 19390人小區(qū)公共綠地 停車位 2770個 地面停車 620個總建筑面積 地下停車 2150個住宅總建筑面積 高層住宅 多層住宅 別 墅 公建總建筑面積 步行商業(yè)街 沿街商業(yè) 小區(qū)公建 第二部分 專題規(guī)劃建議車 位 專 題區(qū)域市場車位配比項目總面積㎡總戶數(shù)車位配比車位形式車位價格備注售租竣工世紀(jì)名珠苑/998戶1：地上173個地下193個810萬120元/月目前尚余45個小車位,車位緊張?zhí)彀埠訛I花園8萬561戶1:半地下101地上100810萬300500/月車位缺乏陽湖世紀(jì)苑16萬1200戶1。也有樓盤聘請物業(yè)顧問的形式，引進國內(nèi)外知名的物管品牌、先進的物管模式，如香江華庭聘萬科物業(yè)、南大街聘戴德梁行、盛世名門聘香港七喜。開發(fā)商托管的物業(yè)公司多為本地物業(yè)公司，如常州當(dāng)?shù)乇容^知名的：高成物業(yè)、高正物業(yè)、中天物業(yè)、新城物業(yè)。根據(jù)市調(diào)反映，常州物業(yè)管理費普遍較低，~。據(jù)調(diào)查統(tǒng)計，新開發(fā)樓盤的賣點主要集中在：物業(yè)管理97%、位置94%、%、%、建筑質(zhì)量89%、環(huán)境84%、%、物有所值79%。公交車停車場設(shè)在南部延政路邊，主要是市政公交，小區(qū)接送巴士停車場沿長虹路、星火路、延政路分別設(shè)三處，便于接送小區(qū)住戶。別墅均設(shè)置私家停車庫，高層建筑區(qū)作地下停車。未來建筑風(fēng)格走勢：個性化現(xiàn)代生活豐富多彩，現(xiàn)代風(fēng)格推崇個人主義，突出人的個性張揚?！鸾ㄖL(fēng)格建議從全國房地產(chǎn)市場來剖析，常用風(fēng)格有：歐陸風(fēng)格、新古典主義與現(xiàn)代主義相結(jié)合、現(xiàn)代風(fēng)格、異域風(fēng)格、普通風(fēng)格。綠化設(shè)計時依據(jù)各種植物的隔聲、減噪作用及生態(tài)效應(yīng)（主要針對吸收CO2釋放O抗SO殺菌、滯塵、吸熱及增濕等作用）選擇樹種并確定數(shù)量、搭配和布置。項目景觀設(shè)計應(yīng)尊重現(xiàn)有自然生態(tài)環(huán)境，園林景觀主題風(fēng)格應(yīng)與項目定位相結(jié)合，與規(guī)劃方案相結(jié)合?！饒@林景觀建議 商品住宅開發(fā)中設(shè)計費和景觀綠化投資，是邊際利潤很大的兩個項目，其中景觀往往可以帶來五倍以上的收入。我司建議在戶型細(xì)節(jié)上更多參考順馳的產(chǎn)品。從上海、廣州等成熟市場來看，戶型創(chuàng)新理念主要體現(xiàn)在：綜上所述，我們對一期戶型建議如下：①標(biāo)準(zhǔn)型功能布局合理、分區(qū)明確；引入躍式設(shè)計；大飄窗臺、觀景、生活雙陽臺設(shè)計；門戶隱蔽歸一、家居布置靈活；主人房入墻衣柜空間，儲物空間的運用；雙向?qū)α髟O(shè)計；陽光餐廳設(shè)計：餐廳要臨窗或生活陽臺，采光充足，與廚房可分可合；層高3米；入戶花園設(shè)計；引入更多創(chuàng)新戶型元素。需求觀念改革購房群體日趨理性與個性，戶型設(shè)計呈多樣化的特征。體現(xiàn)個性品位中小戶型采用自由間隔設(shè)計，充分體現(xiàn)個性品味。打破單純外延空間落地窗、凸窗、角窗的普遍采用打破單純以陽臺作為居室外延空間的局面。戶型設(shè)計更為體貼廚房設(shè)計設(shè)計是出于現(xiàn)代家庭居家細(xì)節(jié)設(shè)身處地的為住戶考慮。功能分區(qū)空間層次與分區(qū)三大分區(qū)理念：動態(tài)靜態(tài)空間劃分、工作空間與生活空間劃分、公共空間與私密空間的劃分使的居家使用上更加科學(xué)合理。配套空間書房、兒童房、健身房、衣帽間的配置,使室內(nèi)生活更加豐富多彩,更舒適。功能配置主人房及衛(wèi)生間主人房帶衛(wèi)生間已成為中大戶型的必要設(shè)計。戶數(shù)減少，多邊形的平面布局使得戶型設(shè)計更趨合理。從設(shè)計院的走訪發(fā)現(xiàn)，隨著市場形勢的轉(zhuǎn)變，開發(fā)公司試圖在戶型上突破，下半年有幾家房產(chǎn)公司會推出相對常州市場來說有創(chuàng)新概念的戶型：如入戶花園、觀景電梯、情景浴室、夾層、空中花園。應(yīng)根據(jù)深入的市場調(diào)研結(jié)果、結(jié)合設(shè)計公司的意見，在單體設(shè)計階段詳細(xì)議定。同樣，一室戶還可和其他戶型搭配?？紤]到首次置業(yè)者的需求，以及考慮本項目定位高，定價較高，為控制總價，設(shè)置20%的二房戶型。湖塘及周邊的客戶基本屬于二次以上置業(yè)者，需求的戶型要求舒適、實用性。6月1日起非普通住宅契稅由原來的2%調(diào)整為4%。二房(%) 86㎡ 30戶 % .多層30戶，%92~98㎡ 186戶 %.多層186戶,%100㎡ 30戶 % .多層30戶,%三房(%) 104~108㎡ 42戶 % .多層42戶,%120~128㎡ %.多層65戶,% 小高層138戶,%130~139㎡ 376戶 %.多層304戶,% 小高層72戶,%四房(%) 140~149㎡ 299戶 %.多層184戶,% 小高層138戶,%154㎡ 336戶 %.多層88戶,% 小高層248戶,%165㎡ 108戶 %. 小高層,% 五房(%) 183㎡ 36戶 %. 小高層,%新城南都2。 項目入市時機將綜合考慮工程進展、市場機會等因素，原則上擬定：首期入市 第一區(qū)部分 時間2006年3月 體量126250平方米 第二區(qū)部分 時間2006年9月 體量100000平方米2．1期 第二區(qū)部分 時間2007年3月 體量100000平方米2．2期 第二區(qū)部分 時間2007年5月 體量126250平方米3期 第三區(qū) 時間2008年3月 體量226250平方米4．1期 第四區(qū) 時間2009年9月 體量100000平方米4．2期 第四區(qū) 時間2010年5月 體量126250平方米也可以按照規(guī)劃方案中的組團形式分期開發(fā)、建設(shè)、入市。就象吃葡萄，每次都挑葡萄中最好一顆吃，每次都是吃的最好的。C、西北角有很好的宣傳廣告優(yōu)勢，首推西北角能快速打造項目形象，樹立項目品牌。選擇西北角地塊作為首期開發(fā)地塊的出發(fā)點：A、西北角地塊最臨近湖塘目前的中心區(qū)域，首推西北角地塊目標(biāo)客群更易接受項目地段。,1919戶,這一體量按“快做跑量”的開發(fā)思路，銷售周期預(yù)計為18個月以內(nèi),預(yù)計總盤銷售周期為5~6年。以近常武路為首選開發(fā)地塊；各分期開發(fā)中要充分考慮水系的完整性和連續(xù)性；各分期開發(fā)中要充分考慮公建配套布局的兼顧性；分期過程中要充分考慮首期引爆市場后，后幾期能持續(xù)升溫之特點；首期開發(fā)面積所占比例可適當(dāng)調(diào)高。按市場供給及需求預(yù)測，我司建議在容積率和整體規(guī)劃布局允許的情況下，盡可能多作別墅。C、國家嚴(yán)格控制低密度住宅的建造，別墅更是物以稀為貴。湖塘及周邊地區(qū)的居民原來大多住在自建民房，因為公寓樓帶來了現(xiàn)代、便捷的城市生活，他們住進了公寓樓，經(jīng)歷過公寓樓的擁擠，他們更懷念民房的寬敞，和屋前院后的果園花園小河小橋。新城南都的聯(lián)排別墅大多在內(nèi)部認(rèn)購期即去化，區(qū)域市場內(nèi)售樓處無別墅可售。其中會所：共6300平米小學(xué)、幼兒園： 約35880平米商業(yè)部分面積: 農(nóng)貿(mào)市場：約3500平米行政管理用房：約1400~4000平米（與會所聯(lián)合設(shè)置）開閉所：約22個，約2200平米給水加壓站：約200平米垃圾運轉(zhuǎn)站：約200平米公共廁所兩座：約60平米。○不同產(chǎn)品建筑面積項目總占地730畝，按2的容積率計算，參照規(guī)劃設(shè)計條件建筑密度按25%計。坡屋頂更能體現(xiàn)項目的建筑風(fēng)格。輪廓線：建筑輪廓線建議采用坡屋頂設(shè)計，縱觀國際上經(jīng)典老建筑，例如威尼斯老建筑多為坡層頂設(shè)計，國內(nèi)知名的品質(zhì)樓盤星河灣也是采用坡屋頂。在項目所在地區(qū)少有采用的，咎其原因有：一是市場競爭尚沒有南方激烈，開發(fā)商還沒有對環(huán)境有足夠的重視程度；二是受日照間距限制，開發(fā)商更加難以割舍一層的銷售面積。建議參考樓盤：杭州九溪玫瑰園、桃花源○豎向空間組織建議架空層：社區(qū)東部近常武路中段的板樓樓體中，社區(qū)的綠化可從架空中穿過，也可在架空層設(shè)棋牌桌椅、休閑茶座、書畫展覽等。頂層露臺作屋頂花園，戶均一個車位、一個花園。別墅2－4聯(lián)聯(lián)排：一戶3層，戶均一個車位，前后花園、室內(nèi)中庭設(shè)計。我司在比較各大城市的樓盤后，建議本項目部分板樓可融入聯(lián)排別墅的花園概念作長廊式設(shè)計，結(jié)合復(fù)式戶型，打造空中別墅的概念。建議本項目小高層作1梯2戶設(shè)計，高層作2梯2戶和2梯3戶設(shè)計（一部為消防梯）。項目區(qū)域內(nèi)，板樓的電梯配置狀況通常為1梯2戶、2梯3戶、2梯4戶，其中2梯4戶較多。綜上分析，我們建議貴公司參照方案二重新調(diào)整規(guī)劃方案。方案二的高層洋房銷售仍可利用別墅區(qū)的優(yōu)勢提升價格；另按以“快做、銷量”為主導(dǎo)的銷售策略，高層洋房相對低價對別墅也不發(fā)生影響。而且高端產(chǎn)品別墅與相對低端的高層洋房之間的區(qū)域劃分不明顯，銷售會面臨別墅與高層洋房的價差不大，別墅相對滯銷。方案一的優(yōu)勢在于四周高層洋房都可看到別墅區(qū)中心景觀，視野開闊。高壓線退讓面積作配套的公交停車場及健身運動場地、布置風(fēng)情商業(yè)街、農(nóng)貿(mào)市場。建議在地塊相對悠靜的偏東南的方位設(shè)計別墅區(qū)，高層洋房以區(qū)位再次劃分三個區(qū)，每個小區(qū)內(nèi)以400~600戶數(shù)作一圍合式組團。本方案下社區(qū)以客戶種類簡單劃分為別墅區(qū)、高層洋房區(qū)。方案二客戶群定位法。東面入口增加景觀節(jié)點。設(shè)置三個公交車上下客點：即南北主入口各一個、東面次入口一個?！鹌矫娌季纸ㄗh平面整體布局方案兩種方案，方案一在興業(yè)的基礎(chǔ)上調(diào)整，方案二從營銷角度定位分區(qū)。實現(xiàn)完全的人車分流車流、住宅人流、商業(yè)人流完全分開。 實現(xiàn)人性化的行為空間建筑是有靈性的空間，力求人與建筑環(huán)境的高度融合，實現(xiàn)對人性的充分尊重，營造滿足人根本需求的輕松空間，讓人在適宜的空間享受極大的自由。一部分 產(chǎn)品規(guī)劃建議○產(chǎn)品設(shè)計原則社區(qū)規(guī)劃動態(tài)化園林景觀特色化戶型設(shè)計三維化建材設(shè)備科技化社區(qū)管理智能化物業(yè)管理人性化 本項目產(chǎn)品定位：建筑形式 高層：板樓為主 別墅：24聯(lián)聯(lián)排/疊加 擁有歐洲小城鎮(zhèn)元素的度假式島居社區(qū)○規(guī)劃總思路實現(xiàn)資源整合整合綠化的景觀生態(tài)資源、社區(qū)的人文資源和商業(yè)的活力資源，促進整體利益的最大化。市區(qū)另一類客戶即私營企業(yè)主，他們關(guān)注的重點是小區(qū)環(huán)境和物業(yè)帶來的尊榮感。對社區(qū)外的環(huán)境反而不強求。另外，個體工商戶比較關(guān)心價格，私營業(yè)主相對比較關(guān)心小區(qū)環(huán)境，公務(wù)員則關(guān)心物業(yè)管理。分析湖塘本地人的細(xì)分群體，在這些湖塘本地人之中，個體工商戶以及私營業(yè)主、民企老板是重要的客戶，其次是政府公務(wù)員等，在購房關(guān)注因素上，他們共同的特點是，最關(guān)注戶型及小區(qū)內(nèi)的規(guī)劃以及建筑的立面，其次是需要有物業(yè)管理、景觀、園林、會所好。按區(qū)域分湖塘地區(qū)湖塘地區(qū)的客戶是我們未來的主力客戶，其比例在60%以上，這些客戶大多是湖塘本地人或者已經(jīng)在湖塘工作、生活三年以上的時間，對湖塘的地理、人文、環(huán)境等各方面都非常熟悉，對湖塘有一定的感情，認(rèn)同湖塘的發(fā)展，對湖塘地區(qū)的建