【正文】 兒童房、健身房、衣帽間的配置,使室內(nèi)生活更加豐富多彩,更舒適。玄觀設(shè)計(jì)增加空間的層次，與入室更衣?lián)Q鞋等新風(fēng)尚變?yōu)榭赡?，促進(jìn)居家健康。功能分區(qū)空間層次與分區(qū)三大分區(qū)理念：動(dòng)態(tài)靜態(tài)空間劃分、工作空間與生活空間劃分、公共空間與私密空間的劃分使的居家使用上更加科學(xué)合理。戶型設(shè)計(jì)利用凸出的邊角臺(tái)階隱避走道等設(shè)計(jì)進(jìn)行空間劃分，使空間層次感更強(qiáng)，空間變化更大。戶型設(shè)計(jì)更為體貼廚房設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)是出于現(xiàn)代家庭居家細(xì)節(jié)設(shè)身處地的為住戶考慮。臥室門的朝向朝向注意避免與其它門相對(duì)的現(xiàn)象。打破單純外延空間落地窗、凸窗、角窗的普遍采用打破單純以陽(yáng)臺(tái)作為居室外延空間的局面。低窗臺(tái)設(shè)計(jì)可坐可臥，既增加了使用空間，又開(kāi)闊了視野。體現(xiàn)個(gè)性品位中小戶型采用自由間隔設(shè)計(jì)，充分體現(xiàn)個(gè)性品味。設(shè)計(jì)觀念朝向觀念改革在追求戶戶朝陽(yáng)的同時(shí),景觀與朝向變的同樣重要。需求觀念改革購(gòu)房群體日趨理性與個(gè)性，戶型設(shè)計(jì)呈多樣化的特征。戶型設(shè)計(jì)的重視程度日趨激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)使得開(kāi)發(fā)商認(rèn)識(shí)到戶型設(shè)計(jì)的重要性，加強(qiáng)了與設(shè)計(jì)單位的溝通協(xié)商。從上海、廣州等成熟市場(chǎng)來(lái)看，戶型創(chuàng)新理念主要體現(xiàn)在：綜上所述，我們對(duì)一期戶型建議如下：①標(biāo)準(zhǔn)型功能布局合理、分區(qū)明確；引入躍式設(shè)計(jì)；大飄窗臺(tái)、觀景、生活雙陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)；門戶隱蔽歸一、家居布置靈活；主人房入墻衣柜空間，儲(chǔ)物空間的運(yùn)用；雙向?qū)α髟O(shè)計(jì)；陽(yáng)光餐廳設(shè)計(jì)：餐廳要臨窗或生活陽(yáng)臺(tái)，采光充足，與廚房可分可合；層高3米；入戶花園設(shè)計(jì)；引入更多創(chuàng)新戶型元素。（各功能區(qū)合理尺度見(jiàn)附表一）②復(fù)式型頂層復(fù)式，多功能空間體現(xiàn)人性化設(shè)計(jì)；客廳+餐廳+休閑廳+的合理分配位置、面積層次要分明；大面積屋頂花園設(shè)計(jì)，主臥臨露臺(tái)設(shè)計(jì)；分區(qū)要明確，功能布置合理、躍式設(shè)計(jì)；嵌入式衣柜分隔墻，科學(xué)提高空間使用率；科學(xué)控制由戶內(nèi)到屋頂花園的布局內(nèi)容；客廳或餐廳挑高，超高樓層設(shè)計(jì)；主臥270度全景飄窗設(shè)計(jì)；④聯(lián)排/疊加別墅型動(dòng)靜分區(qū)，生活私密性要求；獨(dú)立式車庫(kù)可直接進(jìn)入客廳設(shè)計(jì)大飄窗，雙陽(yáng)臺(tái)人性化設(shè)計(jì)的體現(xiàn)；雙向?qū)α髟O(shè)計(jì)；陽(yáng)光餐廳的設(shè)計(jì)客廳餐廳中庭設(shè)計(jì)在控制面積的同時(shí)拉大開(kāi)間，增加采光面屋頂和首層私家花園；主人房270度全景飄窗；細(xì)分客廳功能，多廳設(shè)計(jì)。我司建議在戶型細(xì)節(jié)上更多參考順馳的產(chǎn)品。順馳從二手房起步，對(duì)客戶的了解更充分，產(chǎn)品更加市場(chǎng)化、人性化?！饒@林景觀建議 商品住宅開(kāi)發(fā)中設(shè)計(jì)費(fèi)和景觀綠化投資，是邊際利潤(rùn)很大的兩個(gè)項(xiàng)目，其中景觀往往可以帶來(lái)五倍以上的收入。既然景觀有如此高的回報(bào)率，建議開(kāi)發(fā)商在這方面加大投入，邀請(qǐng)國(guó)際級(jí)大師進(jìn)行設(shè)計(jì)，形成項(xiàng)目一大賣點(diǎn)。項(xiàng)目景觀設(shè)計(jì)應(yīng)尊重現(xiàn)有自然生態(tài)環(huán)境，園林景觀主題風(fēng)格應(yīng)與項(xiàng)目定位相結(jié)合，與規(guī)劃方案相結(jié)合。建議項(xiàng)目主入口作中央景觀區(qū)，各區(qū)域作主題景觀，區(qū)域內(nèi)圍合間作院景，考慮景觀均好性，做到戶戶有景。綠化設(shè)計(jì)時(shí)依據(jù)各種植物的隔聲、減噪作用及生態(tài)效應(yīng)（主要針對(duì)吸收CO2釋放O抗SO殺菌、滯塵、吸熱及增濕等作用）選擇樹(shù)種并確定數(shù)量、搭配和布置。綠化設(shè)計(jì)包括樹(shù)木的造型、草地的選種和布置、花卉的選種和布置，爭(zhēng)取做到社區(qū)內(nèi)四季常青、三季有花草，即使在冬季落葉樹(shù)也要有優(yōu)美的樹(shù)型，同時(shí)要保證在樹(shù)在生長(zhǎng)過(guò)程中便于管理，并具有良好的觀賞性?！鸾ㄖL(fēng)格建議從全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)剖析，常用風(fēng)格有：歐陸風(fēng)格、新古典主義與現(xiàn)代主義相結(jié)合、現(xiàn)代風(fēng)格、異域風(fēng)格、普通風(fēng)格。常州市場(chǎng)以現(xiàn)代風(fēng)格為主，個(gè)案差異化不大。未來(lái)建筑風(fēng)格走勢(shì)：個(gè)性化現(xiàn)代生活豐富多彩，現(xiàn)代風(fēng)格推崇個(gè)人主義，突出人的個(gè)性張揚(yáng)。 設(shè)計(jì)理念更理性成熟，用本質(zhì)的創(chuàng)造去代替風(fēng)格的模仿建筑風(fēng)格多樣化建筑風(fēng)格景致化本項(xiàng)目建筑風(fēng)格建議：富含歐陸元素的現(xiàn)代建筑風(fēng)格○配套設(shè)施在總體規(guī)劃上要考慮到配套設(shè)施見(jiàn)下表：第一期：項(xiàng)目營(yíng)銷中心 綠化停車 住戶接送專車站場(chǎng) 景觀高爾夫練習(xí)場(chǎng) 社區(qū)運(yùn)動(dòng)系統(tǒng) 綜合型會(huì)所 第二期：高爾夫會(huì)所 地下停車庫(kù) 小學(xué)、幼兒園風(fēng)情商業(yè)街（部分） 社區(qū)運(yùn)動(dòng)系統(tǒng) 第三期：名人島嶼俱樂(lè)部 商業(yè)街 第四期：商業(yè)街 社區(qū)運(yùn)動(dòng)休閑系統(tǒng)商業(yè)街功能建議如下：a、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) b、大中型超市c、快餐店d、中西式餐飲場(chǎng)所e、郵局f、銀行等金融機(jī)構(gòu)g、網(wǎng)吧h、娛樂(lè)場(chǎng)所i、洗衣店j、書(shū)店及文化體育用品店k、藥店及醫(yī)療中心l、服飾鞋帽店n、家居用品店停車系統(tǒng)：住戶車輛停放分半地上、地下兩種停車，半地上停車形式為綠化停車場(chǎng)，并設(shè)造型車棚，車庫(kù)有采光。別墅均設(shè)置私家停車庫(kù)，高層建筑區(qū)作地下停車?？紤]建筑成本車位配比盡可能作半地上景觀停車場(chǎng)。公交車停車場(chǎng)設(shè)在南部延政路邊，主要是市政公交，小區(qū)接送巴士停車場(chǎng)沿長(zhǎng)虹路、星火路、延政路分別設(shè)三處，便于接送小區(qū)住戶?！鹞飿I(yè)管理隨著房地產(chǎn)業(yè)的日趨完善和消費(fèi)心理的日漸成熟，客戶的注意力不僅僅停留在實(shí)物品質(zhì)上，他們將更加關(guān)注入住后的與之長(zhǎng)期相伴的物業(yè)服務(wù)品質(zhì)。據(jù)調(diào)查統(tǒng)計(jì)，新開(kāi)發(fā)樓盤(pán)的賣點(diǎn)主要集中在：物業(yè)管理97%、位置94%、%、%、建筑質(zhì)量89%、環(huán)境84%、%、物有所值79%。因此高品質(zhì)的物業(yè)，高品質(zhì)的服務(wù)已經(jīng)成為眾多開(kāi)發(fā)商吸引目標(biāo)客戶的重要手段之一。根據(jù)市調(diào)反映，常州物業(yè)管理費(fèi)普遍較低，~。常州多數(shù)樓盤(pán)采用由專業(yè)物業(yè)管理公司來(lái)經(jīng)營(yíng)管理的方式，少數(shù)采取了開(kāi)發(fā)商自管方式。開(kāi)發(fā)商托管的物業(yè)公司多為本地物業(yè)公司，如常州當(dāng)?shù)乇容^知名的：高成物業(yè)、高正物業(yè)、中天物業(yè)、新城物業(yè)。其中新城物業(yè)是新城房產(chǎn)集團(tuán)下屬的物管分公司，接管新城房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的所有樓盤(pán)。也有樓盤(pán)聘請(qǐng)物業(yè)顧問(wèn)的形式，引進(jìn)國(guó)內(nèi)外知名的物管品牌、先進(jìn)的物管模式，如香江華庭聘萬(wàn)科物業(yè)、南大街聘戴德梁行、盛世名門聘香港七喜。對(duì)于本項(xiàng)目的物管，考慮到開(kāi)發(fā)商的實(shí)際情況，建議托管給國(guó)內(nèi)知名物業(yè)公司。附：新城南都規(guī)劃指標(biāo)規(guī)劃總用地 容積率 住宅用地 建筑密度 %公建用地 綠地率 道路廣場(chǎng)用地 居住戶數(shù) 5540戶防護(hù)綠地 居住人數(shù) 19390人小區(qū)公共綠地 停車位 2770個(gè) 地面停車 620個(gè)總建筑面積 地下停車 2150個(gè)住宅總建筑面積 高層住宅 多層住宅 別 墅 公建總建筑面積 步行商業(yè)街 沿街商業(yè) 小區(qū)公建 第二部分 專題規(guī)劃建議車 位 專 題區(qū)域市場(chǎng)車位配比項(xiàng)目總面積㎡總戶數(shù)車位配比車位形式車位價(jià)格備注售租竣工世紀(jì)名珠苑/998戶1：地上173個(gè)地下193個(gè)810萬(wàn)120元/月目前尚余45個(gè)小車位,車位緊張?zhí)彀埠訛I花園8萬(wàn)561戶1:半地下101地上100810萬(wàn)300500/月車位缺乏陽(yáng)湖世紀(jì)苑16萬(wàn)1200戶1。地上8萬(wàn)空置較多四季新城20萬(wàn)2000戶1:半地下337個(gè)/無(wú)大量空置潤(rùn)德半島15萬(wàn)1200戶1:半地下/地下7萬(wàn)/空置較多在建鵬欣麗都12萬(wàn)700多戶1:地下未售//香江華廷38萬(wàn)2100戶1:地下未售//盛世名門20萬(wàn)1200戶1:地下//都市桃源38萬(wàn)地下/半地下68萬(wàn)//河景花園23萬(wàn)1300戶1:地下未售//新城北苑9萬(wàn)700戶地上未售//隨園20萬(wàn)1600戶1:地下未售//中天名園23萬(wàn)1500戶1:地下/半地下未售//陽(yáng)湖名城35萬(wàn)2300戶1:半地下/地下未售//奧林匹克花園1:地上/半地下未售//濱江明珠城100萬(wàn)7000戶1:地下/半地下未售//新城南都86萬(wàn)5540戶1:地下/地面未售//特殊情況說(shuō)明及建議世紀(jì)名珠苑和天安河濱花園為五年前的高端產(chǎn)品,是常州上游階層的集中地,實(shí)際戶數(shù)與車輛數(shù)比例為1::,小區(qū)內(nèi)車位十分緊張.潤(rùn)德半島，中高檔樓盤(pán)，住戶屬中上階層。2001年規(guī)劃， 2002年推出，車位配比1：,該樓盤(pán)是同期推出樓盤(pán)中入住比率最高。目前入住戶數(shù)1003戶,總建地下及半地下汽車車庫(kù)600個(gè),2002年開(kāi)始銷售,70年使用權(quán),約7萬(wàn)元/位,至今銷售238位。據(jù)物業(yè)公司人員反映，晚上停在戶外的車輛有106輛，也就是說(shuō)有106位有車業(yè)主沒(méi)購(gòu)買車位。實(shí)際戶數(shù)與車輛數(shù)的比例為1：。陽(yáng)湖世紀(jì)苑與四季新城為湖塘區(qū)樓盤(pán),，地上獨(dú)立汽車車庫(kù)960個(gè)，車位配比1:,70年使用權(quán),目前仍有汽車庫(kù)未售。分析：1999年～2001年間,由于政府規(guī)劃控制不嚴(yán),很多客戶將汽車車車庫(kù)改裝成小區(qū)店面,一時(shí)間車庫(kù)成為投資熱點(diǎn),每個(gè)樓盤(pán)的汽車車庫(kù)都是搶手貨。陽(yáng)湖世紀(jì)苑在此熱點(diǎn)時(shí)做規(guī)劃方案，沒(méi)把握市場(chǎng)真正的需求信息，導(dǎo)致車庫(kù)配比規(guī)劃失誤。四季新城內(nèi)有五座半地下車庫(kù),共337個(gè)車位,車位大量空置, 目前地下汽車庫(kù)免租金供業(yè)主停放, :業(yè)主停車首要考慮是便捷性,習(xí)慣將車停在居所附近。在公共車庫(kù)與隔斷獨(dú)立車庫(kù)之間,業(yè)主寧愿多花錢也選獨(dú)立車庫(kù)。盛世名門2005年1月開(kāi)盤(pán),263戶住宅現(xiàn)已售完,同步推出地下車位90個(gè),終身使用權(quán),4個(gè)月累計(jì)銷售26位,車位銷售與開(kāi)發(fā)商預(yù)期較遠(yuǎn)。分析：樓盤(pán)上投資性購(gòu)房客戶占主導(dǎo)地位，導(dǎo)致車位與住宅銷售比例嚴(yán)重失調(diào)。項(xiàng)目所在區(qū)已售樓盤(pán)陽(yáng)湖世紀(jì)苑2000年規(guī)劃，2001年銷售，總戶數(shù)1200戶，地上汽車車庫(kù)960個(gè)，車位配比1:,70年使用權(quán),目前仍有汽車庫(kù)未售。分析：1999年～2001年間,由于政府規(guī)劃控制不嚴(yán),很多客戶將汽車車車庫(kù)改裝成小區(qū)店面,一時(shí)間車庫(kù)成為投資熱點(diǎn),每個(gè)樓盤(pán)的汽車車庫(kù)都是搶手貨。陽(yáng)湖世紀(jì)苑在此熱點(diǎn)時(shí)做規(guī)劃方案，沒(méi)把握市場(chǎng)真正的需求信息，導(dǎo)致車庫(kù)配比規(guī)劃失誤。另?yè)?jù)汽車市場(chǎng)的統(tǒng)據(jù)反映，2004年常州市場(chǎng)總銷汽車32341輛（不包括金壇、溧陽(yáng)），其中家用轎車19000輛，2005年1～4月家用轎車總銷6400輛，2004年,市區(qū)家庭戶數(shù)與增長(zhǎng)車輛數(shù)的比例1：。汽車銷售公司人員反映，70%的潛在客戶都準(zhǔn)備在2006年再購(gòu)車，家用轎車銷售數(shù)量在2006年會(huì)有猛增。從上海、蘇州、無(wú)錫等城市調(diào)查顯示，這些城市的的高檔樓盤(pán)車庫(kù)配比為 1：～１: 綜合以上所有資料分析, 結(jié)合項(xiàng)目市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì),建議本項(xiàng)目車位配比　　　　　　　　　　　　1:另:建議報(bào)規(guī)劃時(shí)指標(biāo)放底,按1:,實(shí)際建造可超出指標(biāo),超出部分面積開(kāi)發(fā)商可以掌握自主權(quán)。學(xué)校調(diào)查懷德苑小學(xué):1999年建校,占地1萬(wàn)多平方米,總建筑面積8000多平方米,現(xiàn)有23班,幼兒園:建筑面積約2000平方米, 9班制,現(xiàn)有學(xué)生380人,業(yè)主子女贊助費(fèi)8001000元,非業(yè)主子女贊助費(fèi)1500元.世紀(jì)名珠苑幼兒園:占地2畝,建筑面積2000多平方米,9班,學(xué)生爆滿.香江華廷:幼兒園12班，小學(xué)24班四季新城幼兒園:9班,建筑面積3170平方米新城南都新城南都北設(shè)有幼兒園、小學(xué)，由新城房產(chǎn)出資，政府籌辦。濱江明珠城濱江明珠城內(nèi)設(shè)幼兒園，、中學(xué)設(shè)在項(xiàng)目地塊南面小學(xué)和中學(xué)由開(kāi)發(fā)商出資，政府籌辦。學(xué)校面積測(cè)算：按項(xiàng)目規(guī)控指標(biāo)，幼兒園36班，小學(xué)8軌制計(jì)算幼兒園按每班學(xué)生25名，計(jì)900名，按常規(guī)計(jì)算建筑面積為9000平方米小學(xué)48班，每班學(xué)生40名，計(jì)1920名，按常規(guī)計(jì)算建筑面積為26880平方米幼兒園、小學(xué)總建筑面積：35880平方米項(xiàng)目學(xué)校建校模式，建議貴司作專項(xiàng)研討。會(huì) 所 專 題項(xiàng)目所在市場(chǎng)會(huì)所調(diào)查顯示，由于當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商只注重造房，不擅物業(yè)經(jīng)營(yíng)、管理，致使當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)會(huì)所絕大部分處于虧損狀態(tài)。但是，從二手房市場(chǎng)調(diào)查顯示，現(xiàn)房需求最大的是物業(yè)配套完善、社區(qū)服務(wù)優(yōu)越的樓盤(pán)。真正到現(xiàn)樓，配套服務(wù)設(shè)施和景觀是最有吸引力的兩個(gè)方面。考慮到目前市場(chǎng)上的會(huì)所定位以及經(jīng)營(yíng)情況，開(kāi)發(fā)商普遍對(duì)于會(huì)所的后續(xù)使用有較大的懷疑。這樣的市場(chǎng)情況提醒使我們對(duì)于會(huì)所的定位和功能配套設(shè)置要尤其重視，在后續(xù)的經(jīng)營(yíng)方面能夠?yàn)樯鐓^(qū)住戶提供真正的服務(wù)，也能真正發(fā)揮會(huì)所的功能。常州會(huì)所普遍定位、經(jīng)營(yíng)不佳，無(wú)參考價(jià)值。在這方面我們要引導(dǎo)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)、領(lǐng)先市場(chǎng)，所以我們對(duì)上海幾家有代表性的會(huì)所、俱樂(lè)部作了調(diào)查，作為本項(xiàng)目會(huì)所定位的參考依據(jù)。一、上海主要會(huì)所（俱樂(lè)部）經(jīng)營(yíng)公司概況一、運(yùn)動(dòng)類社區(qū)會(huì)所康體健身俱樂(lè)部所在項(xiàng)目：中山廣場(chǎng)樓層規(guī)劃及面積：功能面積