【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 教師、醫(yī)生、公務(wù)員、白領(lǐng)新富（穩(wěn)定的工作環(huán)境）首次或多次置業(yè)，改善居住條件。一定總價(jià)基礎(chǔ)上的優(yōu)質(zhì)樓盤中高層管理人員薪富（穩(wěn)定的工作環(huán)境和事業(yè)基礎(chǔ)）多次置次追求高品質(zhì)的生活，追求理想的生活小區(qū)居家環(huán)境良好，生活配套完善。個(gè)體工商戶、私企業(yè)主、老板先富多次置業(yè)，要求在改善居住條件的基礎(chǔ)上，滿足自己尊貴的要求。舒適的居家環(huán)境。按區(qū)域分湖塘地區(qū)湖塘地區(qū)的客戶是我們未來的主力客戶，其比例在60%以上，這些客戶大多是湖塘本地人或者已經(jīng)在湖塘工作、生活三年以上的時(shí)間，對(duì)湖塘的地理、人文、環(huán)境等各方面都非常熟悉，對(duì)湖塘有一定的感情，認(rèn)同湖塘的發(fā)展，對(duì)湖塘地區(qū)的建設(shè)比較關(guān)心，對(duì)比其他區(qū)域，目標(biāo)客戶認(rèn)為湖塘區(qū)的環(huán)境越來越好，對(duì)湖塘區(qū)有著普遍的認(rèn)同。湖塘客戶購(gòu)買住宅最本質(zhì)的需求還是改善居住條件，自用居家是未來購(gòu)房的主要需求，而投資出租的狀況將非常少見，因此未來樓盤良好的居家環(huán)境是吸引客戶的關(guān)鍵，為此，需要在戶型設(shè)計(jì)、園林設(shè)計(jì)以及物業(yè)管理上著重。分析湖塘本地人的細(xì)分群體，在這些湖塘本地人之中，個(gè)體工商戶以及私營(yíng)業(yè)主、民企老板是重要的客戶，其次是政府公務(wù)員等，在購(gòu)房關(guān)注因素上，他們共同的特點(diǎn)是，最關(guān)注戶型及小區(qū)內(nèi)的規(guī)劃以及建筑的立面，其次是需要有物業(yè)管理、景觀、園林、會(huì)所好?？梢詽M足舒適的居家生活需要。另外，個(gè)體工商戶比較關(guān)心價(jià)格，私營(yíng)業(yè)主相對(duì)比較關(guān)心小區(qū)環(huán)境，公務(wù)員則關(guān)心物業(yè)管理。市區(qū)客戶市區(qū)的客戶將是我們的次要客戶，市區(qū)客戶分兩大類，一類是教師醫(yī)生白領(lǐng)等，他們購(gòu)房很現(xiàn)實(shí)，價(jià)格是其最關(guān)心的因素，大部分人的心理價(jià)位在總價(jià)3040萬之間，其次是交通，要求與工作地點(diǎn)的交通非常方便，第三是樓盤素質(zhì)，要求戶型方正實(shí)用，園林綠化出色。對(duì)社區(qū)外的環(huán)境反而不強(qiáng)求。因此要吸引這部分客戶購(gòu)房，首要目的是價(jià)格有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，特別是與市中心的樓盤有很強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。市區(qū)另一類客戶即私營(yíng)企業(yè)主，他們關(guān)注的重點(diǎn)是小區(qū)環(huán)境和物業(yè)帶來的尊榮感。總的來說，市區(qū)客戶對(duì)湖塘的概念局限于武進(jìn)的某個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，因此在未來推廣上必須注意推廣常州的金南翼—常州南翼中心，讓客戶接受這一區(qū)域。一部分 產(chǎn)品規(guī)劃建議○產(chǎn)品設(shè)計(jì)原則社區(qū)規(guī)劃動(dòng)態(tài)化園林景觀特色化戶型設(shè)計(jì)三維化建材設(shè)備科技化社區(qū)管理智能化物業(yè)管理人性化 本項(xiàng)目產(chǎn)品定位：建筑形式 高層：板樓為主 別墅：24聯(lián)聯(lián)排/疊加 擁有歐洲小城鎮(zhèn)元素的度假式島居社區(qū)○規(guī)劃總思路實(shí)現(xiàn)資源整合整合綠化的景觀生態(tài)資源、社區(qū)的人文資源和商業(yè)的活力資源，促進(jìn)整體利益的最大化。營(yíng)造適居、交往、運(yùn)動(dòng)休閑的和諧居住社區(qū)和充滿活力的商業(yè)時(shí)尚集中地。 實(shí)現(xiàn)人性化的行為空間建筑是有靈性的空間，力求人與建筑環(huán)境的高度融合，實(shí)現(xiàn)對(duì)人性的充分尊重，營(yíng)造滿足人根本需求的輕松空間，讓人在適宜的空間享受極大的自由。實(shí)現(xiàn)人性化的環(huán)境細(xì)部建筑細(xì)部和綠化景觀細(xì)部相互協(xié)調(diào)、精心設(shè)置，共同形成住戶的良好的感官界面。實(shí)現(xiàn)完全的人車分流車流、住宅人流、商業(yè)人流完全分開。實(shí)現(xiàn)價(jià)值定位在規(guī)劃的過程中，不是單純追求平面構(gòu)圖，重要的是確定價(jià)值區(qū)域；依確定的價(jià)值區(qū)域，確定每棟住宅中每戶的戶型，在景觀價(jià)值高的區(qū)域設(shè)計(jì)項(xiàng)目高端產(chǎn)品?！鹌矫娌季纸ㄗh平面整體布局方案兩種方案，方案一在興業(yè)的基礎(chǔ)上調(diào)整，方案二從營(yíng)銷角度定位分區(qū)。方案一按照興業(yè)公司的概念性方案，我司建議：設(shè)置三個(gè)會(huì)所：在高爾夫練習(xí)場(chǎng)與高層住宅間建高爾夫會(huì)所及小學(xué)，以會(huì)所和小學(xué)的建筑減少高壓線對(duì)住宅用的心理影響；在別墅區(qū)37與26之間建別墅區(qū)住戶專用會(huì)所；在小區(qū)北入口公交車上客站處設(shè)社區(qū)綜合性會(huì)所。設(shè)置三個(gè)公交車上下客點(diǎn)：即南北主入口各一個(gè)、東面次入口一個(gè)。將幼兒園、小學(xué)沿延政東路布局。東面入口增加景觀節(jié)點(diǎn)。商業(yè)部分：設(shè)計(jì)風(fēng)情商業(yè)街、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)延政路主入口設(shè)計(jì)社區(qū)精神堡壘、設(shè)計(jì)中心景觀。方案二客戶群定位法。別墅與高層洋房的客戶是兩個(gè)完全不同的類別，將總價(jià)相近的產(chǎn)品集中排放、形成相同類別的目標(biāo)客戶群聚集居住，這樣比較符合客群消費(fèi)心理。本方案下社區(qū)以客戶種類簡(jiǎn)單劃分為別墅區(qū)、高層洋房區(qū)。別墅區(qū)成圍合單獨(dú)進(jìn)出，或設(shè)計(jì)成園中園概念，保證別墅區(qū)業(yè)主的私密性、尊貴性。建議在地塊相對(duì)悠靜的偏東南的方位設(shè)計(jì)別墅區(qū)，高層洋房以區(qū)位再次劃分三個(gè)區(qū)，每個(gè)小區(qū)內(nèi)以400~600戶數(shù)作一圍合式組團(tuán)。在地塊西南角高壓線附近的區(qū)域設(shè)置小學(xué)幼兒園、商業(yè)內(nèi)街。高壓線退讓面積作配套的公交停車場(chǎng)及健身運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地、布置風(fēng)情商業(yè)街、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)。會(huì)所在北入口附近設(shè)綜合性會(huì)所，在別墅區(qū)設(shè)計(jì)主題會(huì)所。方案一的優(yōu)勢(shì)在于四周高層洋房都可看到別墅區(qū)中心景觀，視野開闊。缺點(diǎn)在于別墅被高層圍籠，別墅過于壓抑。而且高端產(chǎn)品別墅與相對(duì)低端的高層洋房之間的區(qū)域劃分不明顯，銷售會(huì)面臨別墅與高層洋房的價(jià)差不大，別墅相對(duì)滯銷。方案二將別墅獨(dú)立成區(qū)，以后包括銷售都與高層洋房分開，別墅價(jià)格可按純別墅花園來制定，與方案一比，方案二別墅售價(jià)高，銷售說服力強(qiáng)。方案二的高層洋房銷售仍可利用別墅區(qū)的優(yōu)勢(shì)提升價(jià)格；另按以“快做、銷量”為主導(dǎo)的銷售策略，高層洋房相對(duì)低價(jià)對(duì)別墅也不發(fā)生影響。方案二下的高層洋房銷售可退可進(jìn)，空間大。綜上分析，我們建議貴公司參照方案二重新調(diào)整規(guī)劃方案。后附：方案一與方案二重點(diǎn)區(qū)域平面布局建議圖○建筑形式建議高層洋房本項(xiàng)目所在區(qū)域，高層建筑板樓為主流產(chǎn)品，結(jié)合當(dāng)?shù)叵M(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣，建議本項(xiàng)目高層洋房作板樓設(shè)計(jì)。項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)，板樓的電梯配置狀況通常為1梯2戶、2梯3戶、2梯4戶，其中2梯4戶較多。新城南都高層建筑（18F以上）以2梯2戶為主，其中一部電梯為消防梯。建議本項(xiàng)目小高層作1梯2戶設(shè)計(jì)，高層作2梯2戶和2梯3戶設(shè)計(jì)（一部為消防梯）。板樓以聯(lián)結(jié)方式又分長(zhǎng)廊式和單元式，項(xiàng)目所在區(qū)均為單元式聯(lián)結(jié)。我司在比較各大城市的樓盤后，建議本項(xiàng)目部分板樓可融入聯(lián)排別墅的花園概念作長(zhǎng)廊式設(shè)計(jì)，結(jié)合復(fù)式戶型，打造空中別墅的概念。建議參考樓盤深圳心海伽藍(lán)。別墅2－4聯(lián)聯(lián)排：一戶3層，戶均一個(gè)車位，前后花園、室內(nèi)中庭設(shè)計(jì)。建議參考樓盤南京華歐國(guó)際友好城之香林水筑（華歐國(guó)際城目前為江蘇省第二大盤，規(guī)劃建筑面積230萬平米）24聯(lián)疊加別墅:共4層，上下兩戶每戶2層，下面一戶有院，上面一戶做露臺(tái)，也算地。頂層露臺(tái)作屋頂花園，戶均一個(gè)車位、一個(gè)花園。獨(dú)立別墅：作為別墅區(qū)的點(diǎn)綴，每幢別墅本身即是景觀亮點(diǎn)。建議參考樓盤：杭州九溪玫瑰園、桃花源○豎向空間組織建議架空層：社區(qū)東部近常武路中段的板樓樓體中，社區(qū)的綠化可從架空中穿過，也可在架空層設(shè)棋牌桌椅、休閑茶座、書畫展覽等。底層架空在南方住宅中非常普遍，人在其中，視野通透，小區(qū)的通風(fēng)效果佳。在項(xiàng)目所在地區(qū)少有采用的，咎其原因有：一是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)尚沒有南方激烈，開發(fā)商還沒有對(duì)環(huán)境有足夠的重視程度；二是受日照間距限制，開發(fā)商更加難以割舍一層的銷售面積。我司認(rèn)為，本項(xiàng)目景觀集中在地塊中心區(qū)域，會(huì)所設(shè)置在北部，商業(yè)集中在南部，東部沿常武路通過損失部分樓座首層面積，營(yíng)造大面積的景觀園林和完善社區(qū)功能是非常值得的。輪廓線：建筑輪廓線建議采用坡屋頂設(shè)計(jì)，縱觀國(guó)際上經(jīng)典老建筑，例如威尼斯老建筑多為坡層頂設(shè)計(jì)，國(guó)內(nèi)知名的品質(zhì)樓盤星河灣也是采用坡屋頂。項(xiàng)目所在市場(chǎng)黃梅季節(jié)長(zhǎng)，雨水天氣多，坡屋頂比平頂更能防漏防熱。坡屋頂更能體現(xiàn)項(xiàng)目的建筑風(fēng)格。景觀：景觀作豎向設(shè)計(jì)，使園林在豎向上富有層次感。○不同產(chǎn)品建筑面積項(xiàng)目總占地730畝，按2的容積率計(jì)算，參照規(guī)劃設(shè)計(jì)條件建筑密度按25%計(jì)。商業(yè)、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)及會(huì)所、學(xué)校、等公建配套建筑面積參照與本項(xiàng)目類似的大盤估算,。其中會(huì)所：共6300平米小學(xué)、幼兒園： 約35880平米商業(yè)部分面積: 農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)：約3500平米行政管理用房：約1400~4000平米（與會(huì)所聯(lián)合設(shè)置）開閉所：約22個(gè)，約2200平米給水加壓站：約200平米垃圾運(yùn)轉(zhuǎn)站：約200平米公共廁所兩座：約60平米。別墅面積我們對(duì)項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)別墅類物業(yè)的調(diào)研總結(jié)：A、作為第一居所的面積在200250平米的以下的經(jīng)濟(jì)型別墅嚴(yán)重缺乏。新城南都的聯(lián)排別墅大多在內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期即去化，區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)售樓處無別墅可售。B、武進(jìn)區(qū)經(jīng)濟(jì)富裕者多，有足夠的高端客群消化別墅物業(yè)。湖塘及周邊地區(qū)的居民原來大多住在自建民房，因?yàn)楣菐砹爽F(xiàn)代、便捷的城市生活，他們住進(jìn)了公寓樓，經(jīng)歷過公寓樓的擁擠，他們更懷念民房的寬敞，和屋前院后的果園花園小河小橋。第一居所經(jīng)濟(jì)型別墅，恰巧可以滿足這樣的渴望，滿足這樣的居住夢(mèng)想。C、國(guó)家嚴(yán)格控制低密度住宅的建造，別墅更是物以稀為貴。本項(xiàng)目占地面積大，有開發(fā)規(guī)模別墅區(qū)域的地塊條件，多建別墅可相應(yīng)減少總銷戶數(shù)。按市場(chǎng)供給及需求預(yù)測(cè)，我司建議在容積率和整體規(guī)劃布局允許的情況下，盡可能多作別墅。.以下是按貴司的要求對(duì)兩大別墅物業(yè)的戶型配比分析表：湖畔春秋戶型配比類型棟數(shù)層數(shù)樓型戶型套數(shù)面積范圍戶均面積推售面積總價(jià)范圍均價(jià)別墅7623FTOWNHOUSEB1340540552652430000283500060007000C254164161040024960002912000D19338338642220280002366000E383103101178018600002170000合計(jì)953104163573386718600002912000天安別墅戶型配比編號(hào)房型面積套數(shù)總面積A4房322237406B5房333185994C6房353176001D5房3572910353E6房39651980F6房41672912G6房363134719總計(jì)351 11239365我司市場(chǎng)調(diào)查人員在與別墅物業(yè)購(gòu)買者和別墅物業(yè)銷售人員的訪談中總結(jié),購(gòu)買別墅物業(yè)的客戶,關(guān)注重點(diǎn)是面積和價(jià)格,對(duì)本案而言,在目前的政策環(huán)境下,應(yīng)嚴(yán)格控制面積和總價(jià),我們?cè)诔醺寤A(chǔ)上調(diào)整建議:別墅 聯(lián)排/疊加 500套 主力每套按210平方米計(jì)約 獨(dú)立別墅 50套 主力每套按320平方米計(jì)約 總計(jì) 建筑面積 高層洋房 參照市場(chǎng)調(diào)查,平均每戶面積建議為110平方米 高層平均15層 約80幢15層3個(gè)單元二梯二戶的住宅 高層戶數(shù)約7127戶,總戶數(shù)約7677戶○分期開發(fā)計(jì)劃 分期開發(fā)的原則綜合考慮地塊現(xiàn)狀。以近常武路為首選開發(fā)地塊；各分期開發(fā)中要充分考慮水系的完整性和連續(xù)性；各分期開發(fā)中要充分考慮公建配套布局的兼顧性；分期過程中要充分考慮首期引爆市場(chǎng)后，后幾期能持續(xù)升溫之特點(diǎn)；首期開發(fā)面積所占比例可適當(dāng)調(diào)高。分期開發(fā)建議參照興業(yè)公司的概念性規(guī)劃方案，以項(xiàng)目中心點(diǎn)為座標(biāo)，按方位將項(xiàng)目分為西北、東北、西南、東南四大區(qū)，結(jié)合政府的交地時(shí)間，項(xiàng)目分四大區(qū)：第一區(qū)：西北地塊、第二區(qū)：西南地塊、第三區(qū)：東南地塊、第四區(qū)：東北地塊 原則上將平均劃分四區(qū)體量，分期開發(fā)入市，但可根據(jù)地塊現(xiàn)狀及規(guī)劃思想靈活掌握。,1919戶,這一體量按“快做跑量”的開發(fā)思路，銷售周期預(yù)計(jì)為18個(gè)月以內(nèi),預(yù)計(jì)總盤銷售周期為5~6年。在別墅銷售上擬將第二期的別墅在一期同步推出, 并可根據(jù)客戶要求,采取定單式建造方式。選擇西北角地塊作為首期開發(fā)地塊的出發(fā)點(diǎn)：A、西北角地塊最臨近湖塘目前的中心區(qū)域，首推西北角地塊目標(biāo)客群更易接受項(xiàng)目地段。B、西北角是項(xiàng)目地塊內(nèi)地段價(jià)值相對(duì)較高的區(qū)域，首推西北角有利于抬高項(xiàng)目整體蠃利水平。C、西北角有很好的宣傳廣告優(yōu)勢(shì)，首推西北角能快速打造項(xiàng)目形象，樹立項(xiàng)目品牌。D、循序漸進(jìn)的開發(fā)，推出的每一區(qū)域都是最好的區(qū)域。就象吃葡萄，每次都挑葡萄中最好一顆吃，每次都是吃的最好的。如以項(xiàng)目西南角作為首期開發(fā)區(qū)域，目標(biāo)客群會(huì)將項(xiàng)目?jī)r(jià)格與大學(xué)城物業(yè)（大學(xué)城內(nèi)商品房平均售價(jià)在2800元/平方米）來作對(duì)比，不利于項(xiàng)目定價(jià)，不利于項(xiàng)目吸引市區(qū)客戶。 項(xiàng)目入市時(shí)機(jī)將綜合考慮工程進(jìn)展、市場(chǎng)機(jī)會(huì)等因素，原則上擬定：首期入市 第一區(qū)部分 時(shí)間2006年3月 體量126250平方米 第二區(qū)部分 時(shí)間2006年9月 體量100000平方米2．1期 第二區(qū)部分 時(shí)間2007年3月 體量100000平方米2．2期 第二區(qū)部分 時(shí)間2007年5月 體量126250平方米3期 第三區(qū) 時(shí)間2008年3月 體量226250平方米4．1期 第四區(qū) 時(shí)間2009年9月 體量100000平方米4．2期 第四區(qū) 時(shí)間2010年5月 體量126250平方米也可以按照規(guī)劃方案中的組團(tuán)形式分期開發(fā)、建設(shè)、入市。○戶型設(shè)計(jì)建議新城南都各期戶型配比新城南都1期戶型表 （一期推出時(shí)間：2004年3月）層高樓號(hào)房型面積套數(shù)總面積410129424225641548123210231078856313481072103294161504415381224105313310133041511015101062938744313581080415381