【正文】 一般說(shuō)來(lái)，目前的房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道除了間接融資之外，以尋找合作開(kāi)發(fā)商和吸收社會(huì)剩余資金（或利用銷售資金）為主。杜絕亂報(bào)銷的現(xiàn)象，擴(kuò)大公司的開(kāi)發(fā)規(guī)模，實(shí)現(xiàn)規(guī)模效應(yīng)，降低費(fèi)用，縮短開(kāi)發(fā)周期。管理費(fèi)用在總成本中的波動(dòng)幅度較大。降低管理費(fèi)用。抓住設(shè)計(jì)階段的成本控制這個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)，從根本上降低項(xiàng)目的成本。通過(guò)招標(biāo)，廣泛地吸引有關(guān)企業(yè)進(jìn)行招標(biāo)，擴(kuò)大競(jìng)爭(zhēng)范圍，完成、勘察設(shè)計(jì)和施工的承包商。建立成本核算和控制體系的措施充分利用招投標(biāo)交易形式進(jìn)行發(fā)包，改邀標(biāo)為招標(biāo)，以獲取最大的市場(chǎng)利益。系統(tǒng)的控制需要從管理過(guò)程的各個(gè)環(huán)節(jié)去控制。系統(tǒng)控制原理。統(tǒng)計(jì)資料顯示，在一些西方發(fā)達(dá)國(guó)家，1%的設(shè)計(jì)費(fèi)用對(duì)整個(gè)工程造價(jià)的影響程度達(dá)到了75%以上。管理費(fèi)用居高不下，預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)與市場(chǎng)脫節(jié)，項(xiàng)目施工成本無(wú)法控制。（三）建立成本核算和控制體系在房地產(chǎn)行業(yè)里，成本控制一直是企業(yè)難以解決的問(wèn)題?！駲M向與業(yè)務(wù)流程再造聯(lián)系?！駜?nèi)部員工轉(zhuǎn)崗培訓(xùn)。營(yíng)銷隊(duì)伍建設(shè)的人員來(lái)源：●外部招聘?！窠柚薪闄C(jī)構(gòu)或培訓(xùn)機(jī)構(gòu)的資源重點(diǎn)培養(yǎng)部分人員，然后再在內(nèi)部實(shí)行營(yíng)銷助理、策劃助理等培訓(xùn)方式逐級(jí)培養(yǎng)?！袢藛T齊備、富有朝氣，能夠主動(dòng)開(kāi)拓業(yè)務(wù)。營(yíng)銷隊(duì)伍建設(shè)的目標(biāo)●從前期的市場(chǎng)調(diào)查與分析到方案策劃及至后期銷售，功能齊全?！窦辛α?，打好老項(xiàng)目尾盤的殲滅戰(zhàn)。營(yíng)銷隊(duì)伍建設(shè)的起點(diǎn)：●以規(guī)劃設(shè)計(jì)和營(yíng)銷策劃為突破口，攻克薄弱環(huán)節(jié)。營(yíng)銷隊(duì)伍建設(shè)的關(guān)鍵●解決與集團(tuán)公司的經(jīng)營(yíng)銷售權(quán)。主要的問(wèn)題在于：前期的市場(chǎng)調(diào)研與分析大都流于形式；現(xiàn)有從事經(jīng)營(yíng)與銷售的人員大多習(xí)慣于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代的工作方式——“坐銷”，甚至連行銷的能力都非常有限。如果時(shí)間允許，開(kāi)發(fā)股份的領(lǐng)導(dǎo)可以對(duì)上述企業(yè)進(jìn)行深入考查與調(diào)研。由于開(kāi)發(fā)股份的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略是一種穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)、由低成本逐漸向?qū)I(yè)化過(guò)渡的過(guò)程，因而在組織設(shè)計(jì)里不僅需要考慮到盤活存量資產(chǎn)、推行項(xiàng)目法人制或內(nèi)部承包制的事實(shí)需要，更要考慮到在由組織形式不斷演變所帶來(lái)的組織穩(wěn)定性以及組織與外界環(huán)境變化相協(xié)調(diào)的因素?！癫块T制度調(diào)整。●高、中、低三級(jí)部門研討與協(xié)調(diào)（對(duì)現(xiàn)有業(yè)務(wù)流程進(jìn)行補(bǔ)充與調(diào)整）?！駦徫坏穆氊?zé)確定?！癫块T制度制定?！窠M織架構(gòu)初步設(shè)計(jì)，根據(jù)需要與發(fā)展設(shè)定部門。●組成項(xiàng)目工作組，由主管領(lǐng)導(dǎo)擔(dān)任組長(zhǎng)。亟需建立的主要規(guī)章制度有：公司總章（或稱憲章）、部門制度、崗位責(zé)任制度、行為規(guī)范、日常管理制度、考核制度等。組織架構(gòu)重置和建章立制目標(biāo)●創(chuàng)造一個(gè)能夠激發(fā)員工建功立業(yè)的組織環(huán)境，強(qiáng)化員工的持續(xù)教育和終身學(xué)習(xí)，使企業(yè)具備比競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手學(xué)習(xí)得更快的能力?！窠?jīng)驗(yàn)與教訓(xùn)相結(jié)合?！裣却_定組織架構(gòu)，然后建章立制，最大限度地與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、貫標(biāo)以及上市輔導(dǎo)相吻合?！窨紤]公司內(nèi)外部環(huán)境的發(fā)展與變化，動(dòng)靜結(jié)合。對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)，只有觀念創(chuàng)新才是具有生命力的細(xì)胞，但觀念的創(chuàng)新、變革和不斷提高主動(dòng)應(yīng)變的創(chuàng)新能力有賴于學(xué)習(xí)型組織的建立。從功能上來(lái)說(shuō)，應(yīng)該由過(guò)去的紡錘型轉(zhuǎn)化為啞鈴型。有鑒于此，2002年—2003年公司應(yīng)著重開(kāi)展組織架構(gòu)的重置和建章立制工作。具體體現(xiàn)在：某些部門職能重疊，致使指揮混亂；某些部門職能缺失，導(dǎo)致管理失序，增加運(yùn)營(yíng)成本。（一）組織架構(gòu)的重置和建章立制。一、第一步：2002—2003年戰(zhàn)略重心：緊緊圍繞主板上市做工作；理順公司內(nèi)部管理機(jī)制。 Ⅱ、近期戰(zhàn)略分步規(guī)劃為實(shí)現(xiàn)最終目標(biāo)，首先將2002年——2008年確定為近期戰(zhàn)略實(shí)施階段。業(yè) 務(wù) 范 圍：初期以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主，發(fā)展到一定階段后，輔之以泛地產(chǎn)業(yè)務(wù)，最終涉足房地產(chǎn)金融及其他相關(guān)業(yè)務(wù)領(lǐng)域。發(fā)展的總體思路：以上市為契機(jī)，推進(jìn)企業(yè)改革，以金融與科技創(chuàng)新為手段，在穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)中尋求發(fā)展，最終實(shí)現(xiàn)總目標(biāo)。通過(guò)以上分析與總結(jié)，課題組對(duì)開(kāi)發(fā)股份的經(jīng)營(yíng)各領(lǐng)域的發(fā)展?jié)摿ε袛嗳缦拢喊l(fā) 展?jié)撋鐓^(qū)經(jīng)營(yíng) 資本運(yùn)營(yíng) 力其他產(chǎn)品類型 相關(guān)行業(yè) 現(xiàn)有項(xiàng)目開(kāi)發(fā) 中 經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域 Ⅴ 開(kāi)發(fā)股份戰(zhàn)略愿 景：百年文化、百年企業(yè)。對(duì)于土地資源稀缺、土地儲(chǔ)備不足、供需矛盾突出等問(wèn)題，必然導(dǎo)致房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在一段時(shí)期后進(jìn)入萎縮和衰退階段，在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)進(jìn)入衰退期前，從企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的角度出發(fā)，發(fā)股份必須在經(jīng)營(yíng)方向上做出有預(yù)見(jiàn)性的調(diào)整計(jì)劃，防范單一經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。在法律環(huán)境逐步完善、市場(chǎng)化程度提高、進(jìn)入壁壘提高等有利于現(xiàn)有大型房地產(chǎn)公司發(fā)展的機(jī)會(huì)面前，開(kāi)發(fā)股份要對(duì)企業(yè)內(nèi)部目前還存在不足的方面如人力資源、組織結(jié)構(gòu)等進(jìn)行改進(jìn)和完善，以增強(qiáng)企業(yè)把握機(jī)會(huì)、應(yīng)對(duì)變化的能力，為企業(yè)實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)打好基礎(chǔ)；對(duì)于來(lái)自土地資源、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手、產(chǎn)品更新等方面的威脅，同樣要求開(kāi)發(fā)股份發(fā)揮原有優(yōu)勢(shì)，通過(guò)企業(yè)內(nèi)部調(diào)整和外部擴(kuò)張，確立企業(yè)在某些環(huán)節(jié)（如工程管理）和領(lǐng)域（如社區(qū)經(jīng)營(yíng)）的優(yōu)勢(shì)地位，從而減小外部威脅對(duì)企業(yè)發(fā)展的影響。在社會(huì)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展、政府職能轉(zhuǎn)變、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化的背景下，開(kāi)發(fā)股份要以上市為契機(jī)，整合存量資源、現(xiàn)有土地成本、工程技術(shù)等方面的優(yōu)勢(shì)，在富有現(xiàn)代企業(yè)家精神的公司領(lǐng)導(dǎo)的帶領(lǐng)下，以目前中檔住宅的開(kāi)發(fā)為基礎(chǔ)，不斷調(diào)整產(chǎn)品、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，通過(guò)資本運(yùn)營(yíng)等手段，使企業(yè)逐步發(fā)展成為國(guó)際化大型企業(yè)集團(tuán)。開(kāi)發(fā)股份的SWOT分析如下： （S） 優(yōu)勢(shì) 低成本的土地資源 公司領(lǐng)導(dǎo)的現(xiàn)代企業(yè)家精神 豐富的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn) 公司現(xiàn)有無(wú)形資產(chǎn)專業(yè)技術(shù)力量雄厚 公司積累的存量資源 豐富的社會(huì)資源 上市 技術(shù)水平要求提高 政策支持威 產(chǎn)品更新與替代 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整 機(jī)脅 供需矛盾突出 社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展 會(huì)（T） （O）土地資源稀缺 法律環(huán)境改善其他競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 市場(chǎng)化程度提高 專業(yè)分工合作 進(jìn)入壁壘提高 部門職能缺失 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)單一土地儲(chǔ)備不足 業(yè)務(wù)流程混亂 人力資源匱乏 組織結(jié)構(gòu)落后（W） 劣勢(shì) 通過(guò)開(kāi)發(fā)股份的SWOT 分析，可以正確認(rèn)識(shí)到企業(yè)所處環(huán)境帶來(lái)的機(jī)會(huì)和威脅、企業(yè)自身存在的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)；同時(shí)，也使開(kāi)發(fā)股份在制定和實(shí)施企業(yè)的戰(zhàn)略規(guī)劃時(shí)能夠把握機(jī)會(huì)、發(fā)揮優(yōu)勢(shì)、直面威脅、改進(jìn)不足，保證企業(yè)向著預(yù)定目標(biāo)快速、健康地發(fā)展。解決這一問(wèn)題，要通過(guò)人才戰(zhàn)略的實(shí)施，吸引、培養(yǎng)企業(yè)發(fā)展中欠缺的人才，并通過(guò)人力資源的科學(xué)管理，建立相應(yīng)的激勵(lì)與競(jìng)爭(zhēng)等機(jī)制，使企業(yè)的人力資源狀況能夠符合企業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略目標(biāo)。如果開(kāi)發(fā)股份2002年不能上市,為了保證2003年能夠上市,其2002年的凈利潤(rùn)不能低于5000萬(wàn)元,。根據(jù)公司現(xiàn)有凈資產(chǎn)5億元和預(yù)期上市融資10億元人民幣，為配合公司上市以后的配股， 2002年公司的凈資產(chǎn)收益率不得低于10%。開(kāi)發(fā)股份必須從建立預(yù)決算體制入手，逐步補(bǔ)充和完善財(cái)務(wù)部門在財(cái)務(wù)分析與管理、投融資、資本運(yùn)營(yíng)等方面的功能與作用。與其他上市公司的平均資產(chǎn)負(fù)債率對(duì)比，開(kāi)發(fā)股份2001年的資產(chǎn)負(fù)債率較上市公司平均資產(chǎn)負(fù)債率（47%）高出57%。 （三）、償債能力： 通過(guò)對(duì)比可以發(fā)現(xiàn)，開(kāi)發(fā)股份在流動(dòng)比率上同其他幾家上市的房地產(chǎn)公司沒(méi)有太大的差別，但其速動(dòng)比率卻與其他公司相差巨大，這主要是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)股份的流動(dòng)資產(chǎn)中存貨的比重過(guò)高（%，2000年為85%），這說(shuō)明公司的短期償債能力不強(qiáng)。（二）、經(jīng)營(yíng)能力： 從各公司歷年存貨周轉(zhuǎn)率與總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的對(duì)比圖表中，我們可以清楚地看到，與其他幾家上市的房地產(chǎn)公司相比較，開(kāi)發(fā)股份資產(chǎn)周轉(zhuǎn)慢，資金使用效率低，這說(shuō)明銷售環(huán)節(jié)還存在問(wèn)題，主要體現(xiàn)為銷售能力弱。進(jìn)一步分析，資產(chǎn)凈利率=銷售凈利率X資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，在資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率變化不大的情況下，銷售凈利率下降了70%。為其他戰(zhàn)略的順利實(shí)施提供支持。因此，建立科學(xué)高效的市場(chǎng)營(yíng)銷體系是開(kāi)發(fā)股份實(shí)施戰(zhàn)略規(guī)劃中非常重要的工作。 五、市場(chǎng)營(yíng)銷開(kāi)發(fā)股份目前的市場(chǎng)營(yíng)銷體系處于空白狀態(tài)。企業(yè)在獨(dú)立運(yùn)作后，以上業(yè)務(wù)流程已經(jīng)不能適應(yīng)企業(yè)的需要。同時(shí)，在組織結(jié)構(gòu)的演變過(guò)程中逐步完成企業(yè)的建章立制工作，并根據(jù)發(fā)展階段逐步調(diào)整。但從企業(yè)的發(fā)展需要來(lái)說(shuō)，現(xiàn)有的組織結(jié)構(gòu)已經(jīng)明顯落后于企業(yè)發(fā)展的需要。因此，吸納、培養(yǎng)相關(guān)人才是開(kāi)發(fā)股份的一項(xiàng)長(zhǎng)期的戰(zhàn)略性工作。集中的人才知識(shí)結(jié)構(gòu)，使開(kāi)發(fā)股份生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的某些特定環(huán)節(jié)實(shí)力超群，為企業(yè)后續(xù)發(fā)展和進(jìn)入相關(guān)行業(yè)打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。人員專業(yè)以公用與民用建筑、給排水、電器、建筑預(yù)算為主，人員的知識(shí)結(jié)構(gòu)集中在工程技術(shù)領(lǐng)域。從長(zhǎng)遠(yuǎn)角度出發(fā)，開(kāi)發(fā)股份必須進(jìn)行產(chǎn)品多元化、產(chǎn)業(yè)多元化的戰(zhàn)略調(diào)整，實(shí)現(xiàn)跨區(qū)域、跨行業(yè)經(jīng)營(yíng)，尋求企業(yè)持續(xù)穩(wěn)定地增長(zhǎng)。從目前擁有的在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目和待開(kāi)發(fā)項(xiàng)目來(lái)看，開(kāi)發(fā)股份基本上還是以方莊和方莊東地區(qū)為主，項(xiàng)目分布過(guò)于集中；開(kāi)發(fā)產(chǎn)品基本是中檔或中高檔的住宅類產(chǎn)品為主，涉及領(lǐng)域、產(chǎn)品類型比較單一；土地資源儲(chǔ)備相對(duì)薄弱、但是成本較低。芳群園：11萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)2003年完工。二、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)（一）、開(kāi)發(fā)股份現(xiàn)有房地產(chǎn)項(xiàng)目 單位：平方米序號(hào) 項(xiàng) 目 名 稱 合計(jì)面積 其中住宅面 積 其中在施面積 其中已竣 工 其中待建 總 計(jì) 1972751 1290799 405951 460115 926685 一 方莊住宅區(qū) 111886 88315 111886 1 芳群園一區(qū) 111886 88315 111886 二 方莊紫芳園 950610 646662 86943 68708 794959 1 紫芳園一區(qū) 165477 132729 86943 68708 9826 2 紫芳園二區(qū) 151922 107985 151922 3 紫芳園三區(qū) 129321 82628 129321 4 紫芳園四區(qū) 141800 96400 141800 5 紫芳園五區(qū) 168900 126120 168900 6 紫芳園六區(qū) 193190 100800 193190 三 方莊東綠拆區(qū) 40016 33026 40016 四 廬峰公寓二期 90722 71111 90722 五 望京住宅A4區(qū) 599517 451685 207122 391407 988 投資狀況：紫芳園：95萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)8年內(nèi)開(kāi)發(fā)完，總投資45—50億元，預(yù)計(jì)利潤(rùn)7億元。公司主要領(lǐng)導(dǎo)在房地產(chǎn)行業(yè)工作多年，有豐富的業(yè)務(wù)和管理經(jīng)驗(yàn)。監(jiān)事會(huì)共由5名監(jiān)事組成。開(kāi)發(fā)股份的組建，是城開(kāi)集團(tuán)從速擴(kuò)大房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)規(guī)模、依靠證券市場(chǎng)擴(kuò)容資金、提高在資本市場(chǎng)的運(yùn)作能力、全面提升綜合競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力的重要舉措。Ⅳ 自我評(píng)估一、基本情況概述開(kāi)發(fā)股份于1999年10月開(kāi)始組建，同年12月28日正式成立。在其他以前未被重視的方面存在不同程度的缺陷。 通過(guò)以上對(duì)主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的分析，結(jié)合行業(yè)平均水平，對(duì)開(kāi)發(fā)股份的競(jìng)爭(zhēng)力做如下評(píng)價(jià)：開(kāi)發(fā)股份競(jìng)爭(zhēng)能力對(duì)比分析表 極好 好 較好