【正文】 而且京津一體化趨勢也很突出。另外，對于周邊的設(shè)施也會有所考慮。項目所在的**新城居住區(qū)的板塊里面有這樣幾點。尤其像我國這樣人口眾多、資源短缺、環(huán)境比較脆弱的國家，更應(yīng)注重研究這些城市問題，努力在資源節(jié)約的基礎(chǔ)上統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局，實行可持續(xù)的城市化發(fā)展模式。首先，郊區(qū)化在一定程度上緩解了城市中心區(qū)人口過度集中、住宅緊張的狀況；其次，協(xié)調(diào)了區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展，有利于充分發(fā)揮城市在生產(chǎn)、流通、生活、消費等領(lǐng)域的整體功能；再次，提高了居住環(huán)境質(zhì)量。項目財務(wù)凈現(xiàn)值為正，財務(wù)內(nèi)部收益率大于行業(yè)基準收益率，且投資回收期較短，具備良好的盈利能力。①財務(wù)凈現(xiàn)值2年期的全投資現(xiàn)金流量財務(wù)凈現(xiàn)值（稅后）為15981萬元；②財務(wù)內(nèi)部收益率2年期的全投資現(xiàn)金流量財務(wù)內(nèi)部收益率（稅后）為54%。全部貸款還款期為20個月。124537）100%=%項目財務(wù)現(xiàn)金流量表見下表（102 全投資現(xiàn)金流量表）：表102 全投資現(xiàn)金流量表序號 項 目 合計 1 2 2010 2011 1現(xiàn)金流入1361063986996236銷售收入13610639869962362現(xiàn)金流出1145098005234457建設(shè)投資855096507620433營業(yè)稅金及附加748621935293廣告及銷售代理費408311962887土地增值稅67946115679所得稅10637547251653凈現(xiàn)金流量21597617794累計凈現(xiàn)金流量21597215975稅前凈現(xiàn)金流量32234669446稅前累計凈現(xiàn)金流量32234計算指標指標名稱所得稅前所得稅后財務(wù)凈現(xiàn)值2614815981財務(wù)內(nèi)部收益率（%）93%54%財務(wù)內(nèi)部收益率為54%；財務(wù)凈現(xiàn)值15981萬元；投資回收期1年。85509）100%=%(6)盈虧平衡點P=（總投資247。85509）100%=%(4)利潤=利潤總額所得稅土地增值稅 =39028106376794=21597(5)總投資利潤率=（利潤247。各年度具體銷售情況見下表：101 銷售收入預(yù)測表表101 銷售收入預(yù)測表序號項目名稱銷售面積2010年2011年合計(萬元)第1年第2年1住宅部分(預(yù)售）銷售比例（%）20%0%20%可銷售面積（m2）104152208300單價（人民幣/m2)125400銷售收入(萬元）261210261212住宅部分銷售比例（%）10%70%80%可銷售面積（m2）1041521041572906單價（人民幣/m2)1320013200銷售收入(萬元）13748962361099854銷售總收入（4=1+2+3）39869962361361065銷售稅費219352937486營業(yè)稅199348126805城鄉(xiāng)維護建設(shè)稅140337476教育費附加601442046廣告及銷售代理費（3%）1196288740837銷售凈收入（7=456）3648088056124537根據(jù)資金來源與使用表及銷售收入分年預(yù)測表計算：(1)項目總投資=靜態(tài)建設(shè)投資+建設(shè)期貸款利息 =81909+3600=85509（萬元）(2)利潤總額=銷售總收入銷售稅費廣告及銷售費總投資 =1361067486408385509=39028（萬元）(3)總投資利稅率=（利潤總額247。，40000萬元擬申請銀行貸款，建設(shè)期利息按人民幣貸款一年期內(nèi)利率進行測算，借款年利率為：%，借款期限20個月?？偼顿Y合計約85509萬元，各年投資計劃為：第一年支付土地費用約21000萬元，工程投入約42636萬元，支付利息約1440萬元，小計約65076萬元。(5)廣告及銷售代理費按銷售收入的3%計算。(2)實施進度：本項目施工期18個月，銷售期預(yù)計2年。本項目總建筑面積為153050平方米，總投資估算約為85509萬元,投資構(gòu)成見下表91：表91 投資估算表序號項目名稱 費 用 (萬元) 占投資比例一工程費用%二建設(shè)工程其他費用%三預(yù)備費%四紅線外工程%五土地費用21000%六建設(shè)期利息%七工程總投資100%本項目建設(shè)工程投資詳見表92表92 項目投資估算表序號項目名稱單位 數(shù)量 單價 (元/m2) 總價 (萬元) 備注一工程費用m2 　(一)拆除費用m2　　 　1原建拆除費m2　　 拆除現(xiàn)有建筑物(二)建安費用m2 　1結(jié)構(gòu)工程m2 　地上結(jié)構(gòu)工程m2 　地下結(jié)構(gòu)工程m2 　2裝修工程m2 　3給排水工程m2 　4采暖工程m2 　5強電工程m2 　6弱電工程m2 　7消防工程m2 　8通風空調(diào)m2 　9變配電工程m2 　10燃氣鍋爐房m2 估算11燃氣工程m2 　(三)室外工程　　　 　1道路m2 圖紙中計算值2室外管網(wǎng)項 估算3室外照明工程項 估算4大門及圍墻項 估算5停車場項 估算6綠化園林m2 估算7室外活動廣場項 估算8中水處理系統(tǒng)項 估算二建設(shè)工程其他費用　　　 　1建設(shè)單位管理費項 　 財政部財建[2002]394號2城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費m2 京計投資字(2002)1792號3編制項目申請報告項 　 計價格[1999]1283號4環(huán)境影響評價費項 　 計價格[2002]125號5設(shè)計費項 　 計價格[2002]10號6勘察費項 　 計價格[2002]10號7監(jiān)理費項 　 京發(fā)改[2007]759號文,發(fā)改價格[2007]670號8招標代理費項 　 京價(收)字[2002]480號9監(jiān)理招投標交易服務(wù)費項 　 京發(fā)改[2004]737號文10招投標交易服務(wù)費項 　 京價(收)字[1999]042號11施工圖設(shè)計審查費項 　 京勘設(shè)管字[2001]41號12竣工圖編制費項 　 設(shè)計費的8%13七通一平m2 一般標準14施工意外傷害項 　 %三預(yù)備費項 　 (一+二)*10%1基本預(yù)備費項 (一+二)*10%四紅線外工程m2 此價格為估價，最終價格以與相關(guān)部門確定價格為準1給水管線工程項 估算2排水管線工程項 估算3供電管線工程項 估算4燃氣管線工程項 估算5垃圾處理項 估算五土地費用項 　 　1土地費用項 　 估算六建設(shè)期利息　　　 %，1年半計七工程總投資　　　 一+二+三+四，資金全部由項目建設(shè)單位自籌。(11)%計算。(9)施工圖設(shè)計審查費以建筑面積為計算基數(shù)。(7)工程監(jiān)理費依據(jù)國家發(fā)改委、建設(shè)部 發(fā)改價格［2007］670號文《建設(shè)工程監(jiān)理及相關(guān)服務(wù)收費管理規(guī)定》計取。(5)工程勘察費根據(jù)《工程勘察設(shè)計收費標準》（2002年修訂本）規(guī)定計算，以工程費用為取費基數(shù)。(3)前期工作費按國家發(fā)展計劃委員會（現(xiàn)國家發(fā)展和改革委員會）頒發(fā)的計價格[1999]1283號《建設(shè)項目前期工作咨詢收費暫行規(guī)定》計算。(1)主要建筑材料及設(shè)備均按國內(nèi)產(chǎn)品考慮。本估算其他費用包括建設(shè)單位管理費、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費、編制可研報告費、環(huán)境影響評價費、工程勘察費、設(shè)計費、監(jiān)理費、招投標代理費、施工圖設(shè)計審查費、竣工圖編制費、施工意外傷害保險費及預(yù)備費等費用。(1)第1月至第5月，即：2009年12月至2010年4月底，完成項目前期準備 (文物勘探、項目建議書、環(huán)評等)；(2)第1月至第4月，即：2009年12月至2010年3月底，完成項目設(shè)計階段；(3)第5月至第23月，即：2010年4月底至2011年10月底，完成建筑施工階段(包括結(jié)構(gòu)工程、裝飾工程及機電工程)；(4)第21月至第23月，即：2011年8月底至2011年10月底，完成大市政工程表81 工程實施進度計劃序號建設(shè)階段2009年2010年2011年12123456789101112123456789101項目前期準備2項目設(shè)計階段3建筑施工階段4大市政工程建設(shè)總周期23個月（1年零11個月），以項目批準日為準，工期為18個月。即從2009年12月到2011年10月底。(4)設(shè)置專用設(shè)施和專人，收集生活垃圾并集中處理。(2)注意防止施工揚塵對大氣環(huán)境造成的污染，采取地面灑水、及時清理施工現(xiàn)場、渣土運輸車輛加蓋苫布等措施，盡量減少施工揚塵和運輸遺灑。為保護區(qū)域空氣環(huán)境質(zhì)量，防止空氣污染，區(qū)域開發(fā)建設(shè)過程應(yīng)采取以下措施：(1)加快能源結(jié)構(gòu)改善，新建供暖設(shè)施盡量采用清潔能源，既到電、水源熱泵的供暖比例，盡量減少天然氣采暖，禁止燃煤；(2)進行綠化建設(shè)，提高綠地覆蓋率，防止地面揚塵；(3)加強原料堆、燃料堆、廢物堆的管理，減少無組織揚塵；(4)強化施工管理，控制開工面積，減少施工揚塵；(5)控制機動車增長速度，加強在用車檢測和管理，減少汽車尾氣污染。倡導(dǎo)文明施工和安全施工：加強材料有序堆放，要求施工單位盡可能地減少在施工過程中對周圍游人、機構(gòu)的干擾和影響，提倡文明施工，及時協(xié)調(diào)解決施工中對環(huán)境影響問題，搞好衛(wèi)生工作。 室外自用水管道上設(shè)有室外消火栓，各樓內(nèi)設(shè)室內(nèi)消火栓，在其它建筑物內(nèi)均設(shè)置干粉滅火器等消防器材。(6)中水管道要求涂淺綠色標志，并在汽車庫沖洗地面等中水取水口處設(shè)置防誤飲明顯標志。(4)為水箱（水池）補水的給水管進水口距溢流邊緣的高度滿足規(guī)范要求，當不滿足時設(shè)置倒流防止器。(2)水箱（水池）生活用水出口設(shè)紫外線消毒器。(4)從設(shè)計到施工、選材的各個階段注重高新技術(shù)和智能化系統(tǒng)的應(yīng)用，努力提高建筑產(chǎn)品的科技含量。(3)強調(diào)開發(fā)的“以人為本”，從規(guī)劃、建筑設(shè)計到施工以至銷售各個開發(fā)階段，都要充分了解客戶需求，把滿足客戶需求作為各項工作的中心，要盡可能為客戶提供人性化的產(chǎn)品和服務(wù)。 其它節(jié)能措施(1)盡量減小開發(fā)建設(shè)對自然生態(tài)的破壞，對建筑的高度、密度、容積率都做了嚴格的控制：低層、低密度、高質(zhì)量建設(shè)。(5)水池設(shè)水位監(jiān)視和溢流報警裝置。(3)配套公建內(nèi)的公共衛(wèi)生間的洗手盆水嘴、大便器沖洗閥均采用非接觸式或感應(yīng)式產(chǎn)品。(2)采用節(jié)水型的工藝、設(shè)備、衛(wèi)生潔具與五金配件。(