酒店式公寓的開發(fā)項目前景分析報告(參考版)
2025-08-05 22:24本頁面
【正文】 電話：IDD168。 空調(diào)：每戶配進口分體式空調(diào)1~2臺168。 浴房：淋浴房168。 電氣：照明配電箱、動力配電箱，暗管敷設(shè)，高檔開關(guān)及插座 168。 內(nèi)墻：室內(nèi)高級乳膠漆、高檔面磚，公共部位貼面磚、大理石 168。 陽臺：金屬扶手，玻璃攔板168。 地面：室內(nèi)實木地板、地磚、地毯，底層電梯大廳花崗巖地坪，其余樓層電梯廳采用大理石168。 168。地下車位包括分攤車道面積一般為30~40M2，本次估算取上限值，則地下停車庫面積為：15440=6160M2參考建設(shè)標準表九結(jié)構(gòu)框架剪力墻層 高幢 數(shù)1幢24層建設(shè)標 準168。 考慮到家庭轎車今后在上海的普及趨勢，以及部分房客是短期租住，假設(shè)酒店式公寓每3戶住戶擁有一輛轎車，則需總停車位為：462/3=154個（不包括商場及辦公樓所需車位）。表八樓盤層數(shù)每層戶數(shù)電梯數(shù)品牌世紀時空24163Otis圣天地25204Schindler君悅靜安24407三菱藍朝部落32244三菱駿豪國際29306Otis（2）會所配套設(shè)施 會所設(shè)在第6層、第7層，會所配套服務(wù)設(shè)施包括：健身房、棋牌室、網(wǎng)吧、咖啡廳、美容美發(fā)、游戲房等，部分設(shè)施可在裙房商場招商時一起考慮。參照類似項目電梯數(shù)量布置（如表八），酒店式公寓設(shè)4~5部知名品牌的電梯（載重1噸/部）。可考慮24000平方米左右面積用于做酒店式公寓。n 參考經(jīng)濟指標：（1）住宅幢數(shù)、建筑面積、住戶數(shù)的估算 項目占地13680平方米，可建建筑面積93024平方米，去除45000平方米左右的商場面積，其他面積為48000平方米。開發(fā)方案策劃及參考經(jīng)濟指標的確定n 開發(fā)方案： 隨著上海國際化進程的加快和房地產(chǎn)市場的理性回歸，對酒店式公寓的開發(fā)提出了更高的要求，促使酒店式公寓建筑形態(tài)向舒適和實用方向發(fā)展，傳統(tǒng)的小面積+裝修+酒店式物業(yè)管理模式已不能滿足現(xiàn)代消費者的需求，而另一種折衷方式立體錯層結(jié)構(gòu)，具有更良好的通風、采光優(yōu)勢，成為當前和未來較受購房戶歡迎的建筑形態(tài)。一般情況下購房者首付30%，—，余款向銀行按揭分20年償還，（二室一廳）房型為例，根據(jù)新的房貸政策，%，對于高收入白領(lǐng)、中等偏上收入家庭購房戶應(yīng)該有還款能力。經(jīng)綜合分析對比，擬建住宅小區(qū)開發(fā)項目的房型、建筑面積和占比定位如表七。實際上，目前上海酒店式公寓市場最為搶手的戶型是小房型，面積主要在35~65 M2，同時盡可能打造立體錯層空間，即增加層高。房型定位及占比方案 近年上海住宅市場新開發(fā)樓盤戶型面積偏大的情況比較普遍，根據(jù)上海市房地產(chǎn)交易中心和上海市統(tǒng)計局聯(lián)合發(fā)布的2002年上海市房地產(chǎn)市場商品房預(yù)售結(jié)構(gòu)分析數(shù)據(jù)，%，房型面積70~%，戶型面積100~%，%。經(jīng)過綜合分析，擬定待建酒店式公寓以外地投資者、上海本地高收入年輕人、特殊工作群體為主，以港、澳、臺人士為輔，根據(jù)自身樓盤的特點，擬定項目的酒店式公寓銷售均價在11000元/M2。具體調(diào)查結(jié)果見表六。這些政策將對房地產(chǎn)市場進行結(jié)構(gòu)性調(diào)整，對酒店式公寓開發(fā)而言，屬利空，將增加房產(chǎn)開發(fā)商的風險。新的房貸政規(guī)定商業(yè)銀行只能對購買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個人發(fā)放個人住房貸款，對購買高檔商品房、別墅、商業(yè)用房或第二套以上（含第二套）住房的，商業(yè)銀行按照中國人民銀行公布的同期同檔次貸款利率執(zhí)行，而且規(guī)定提高首付。如今房地產(chǎn)市場經(jīng)過一波行情后，面臨新一輪的調(diào)整。n 風險之四：宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場的政策影響。 房租市場的價格是酒店式公寓價格的標桿，租金是支撐酒店式公寓價格的脊梁。由于很難預(yù)見將來消費者喜好的戶型和裝修，因此，設(shè)計如果落伍，將給酒店式公寓的銷售帶來較大隱患。據(jù)統(tǒng)計，京、滬、深的人均居住面積已達20平方米，人們更加注重居住的舒適性，因此酒店式公寓的戶型和裝修必須滿足人們的這種需求。n 風險之二：戶型和裝修設(shè)計落伍。物業(yè)的市場定位和產(chǎn)品特性鎖定了目標客戶群，也意味著放棄了其他客戶群。 表四主題/概念典型樓盤軸心產(chǎn)權(quán)酒店式物業(yè)世紀時空、金銀匯產(chǎn)權(quán)酒店巴黎時韻、感性達利取財之道，時尚之風自由自宅、靜安新格國際投資品種東方時空、國際金融家獨立居住意識獨立時代城市時尚主義青年匯表五項目裝修配置品牌世紀時空伊萊克斯、阿里斯頓、海爾、澳仕、松下靜安新格伊萊克斯、阿里斯頓、三星、西門子、立邦、摩恩駿豪國際奧帝斯、McQuay、Loos、HansGrohe、德國海福樂圣天
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