酒店式公寓開發(fā)前景分析(參考版)
2025-06-21 01:25本頁面
【正文】 電話：IDD168。 空調(diào)：每戶配進(jìn)口分體式空調(diào)1~2臺168。 浴房：淋浴房168。 電氣：照明配電箱、動力配電箱，暗管敷設(shè)，高檔開關(guān)及插座 168。 內(nèi)墻：室內(nèi)高級乳膠漆、高檔面磚，公共部位貼面磚、大理石 168。 陽臺：金屬扶手，玻璃攔板168。 地面：室內(nèi)實(shí)木地板、地磚、地毯，底層電梯大廳花崗巖地坪，其余樓層電梯廳采用大理石168。 168。地下車位包括分?jǐn)傑嚨烂娣e一般為30~40M2，本次估算取上限值，則地下停車庫面積為：15440=6160M2參考建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)表九結(jié)構(gòu)框架剪力墻層 高幢 數(shù)1幢24層建設(shè)標(biāo) 準(zhǔn)168。 考慮到家庭轎車今后在上海的普及趨勢，以及部分房客是短期租住，假設(shè)酒店式公寓每3戶住戶擁有一輛轎車，則需總停車位為：462/3=154個(gè)（不包括商場及辦公樓所需車位）。表八樓盤層數(shù)每層戶數(shù)電梯數(shù)品牌世紀(jì)時(shí)空24163Otis圣天地25204Schindler君悅靜安24407三菱藍(lán)朝部落32244三菱駿豪國際29306Otis（2）會所配套設(shè)施 會所設(shè)在第6層、第7層，會所配套服務(wù)設(shè)施包括：健身房、棋牌室、網(wǎng)吧、咖啡廳、美容美發(fā)、游戲房等，部分設(shè)施可在裙房商場招商時(shí)一起考慮。參照類似項(xiàng)目電梯數(shù)量布置（如表八），酒店式公寓設(shè)4~5部知名品牌的電梯（載重1噸/部）?？煽紤]24000平方米左右面積用于做酒店式公寓。n 參考經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：（1）住宅幢數(shù)、建筑面積、住戶數(shù)的估算 項(xiàng)目占地13680平方米，可建建筑面積93024平方米，去除45000平方米左右的商場面積，其他面積為48000平方米。開發(fā)方案策劃及參考經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的確定n 開發(fā)方案： 隨著上海國際化進(jìn)程的加快和房地產(chǎn)市場的理性回歸，對酒店式公寓的開發(fā)提出了更高的要求，促使酒店式公寓建筑形態(tài)向舒適和實(shí)用方向發(fā)展，傳統(tǒng)的小面積+裝修+酒店式物業(yè)管理模式已不能滿足現(xiàn)代消費(fèi)者的需求，而另一種折衷方式立體錯(cuò)層結(jié)構(gòu)，具有更良好的通風(fēng)、采光優(yōu)勢，成為當(dāng)前和未來較受購房戶歡迎的建筑形態(tài)。一般情況下購房者首付30%，—，余款向銀行按揭分20年償還，（二室一廳）房型為例，根據(jù)新的房貸政策，%，對于高收入白領(lǐng)、中等偏上收入家庭購房戶應(yīng)該有還款能力。經(jīng)綜合分析對比，擬建住宅小區(qū)開發(fā)項(xiàng)目的房型、建筑面積和占比定位如表七。實(shí)際上，目前上海酒店式公寓市場最為搶手的戶型是小房型，面積主要在35~65 M2，同時(shí)盡可能打造立體錯(cuò)層空間，即增加層高。房型定位及占比方案 近年上海住宅市場新開發(fā)樓盤戶型面積偏大的情況比較普遍，根據(jù)上海市房地產(chǎn)交易中心和上海市統(tǒng)計(jì)局聯(lián)合發(fā)布的2002年上海市房地產(chǎn)市場商品房預(yù)售結(jié)構(gòu)分析數(shù)據(jù)，%，房型面積70~%，戶型面積100~%，%。經(jīng)過綜合分析，擬定待建酒店式公寓以外地投資者、上海本地高收入年輕人、特殊工作群體為主，以港、澳、臺人士為輔，根據(jù)自身樓盤的特點(diǎn)，擬定項(xiàng)目的酒店式公寓銷售均價(jià)在11000元/M2。具體調(diào)查結(jié)果見表六。這些政策將對房地產(chǎn)市場進(jìn)行結(jié)構(gòu)性調(diào)整，對酒店式公寓開發(fā)而言，屬利空，將增加房產(chǎn)開發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)。新的房貸政規(guī)定商業(yè)銀行只能對購買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個(gè)人發(fā)放個(gè)人住房貸款，對購買高檔商品房、別墅、商業(yè)用房或第二套以上（含第二套）住房的，商業(yè)銀行按照中國人民銀行公布的同期同檔次貸款利率執(zhí)行，而且規(guī)定提高首付。如今房地產(chǎn)市場經(jīng)過一波行情后，面臨新一輪的調(diào)整。n 風(fēng)險(xiǎn)之四：宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場的政策影響。 房租市場的價(jià)格是酒店式公寓價(jià)格的標(biāo)桿，租金是支撐酒店式公寓價(jià)格的脊梁。由于很難預(yù)見將來消費(fèi)者喜好的戶型和裝修，因此，設(shè)計(jì)如果落伍，將給酒店式公寓的銷售帶來較大隱患。據(jù)統(tǒng)計(jì)，京、滬、深的人均居住面積已達(dá)20平方米，人們更加注重居住的舒適性，因此酒店式公寓的戶型和裝修必須滿足人們的這種需求。n 風(fēng)險(xiǎn)之二：戶型和裝修設(shè)計(jì)落伍。物業(yè)的市場定位和產(chǎn)品特性鎖定了目標(biāo)客戶群，也意味著放棄了其他客戶群。 表四主題/概念典型樓盤軸心產(chǎn)權(quán)酒店式物業(yè)世紀(jì)時(shí)空、金銀匯產(chǎn)權(quán)酒店巴黎時(shí)韻、感性達(dá)利取財(cái)之道，時(shí)尚之風(fēng)自由自宅、靜安新格國際投資品種東方時(shí)空、國際金融家獨(dú)立居住意識獨(dú)立時(shí)代城市時(shí)尚主義青年匯表五項(xiàng)目裝修配置品牌世紀(jì)時(shí)空伊萊克斯、阿里斯頓、海爾、澳仕、松下靜安新格伊萊克斯、阿里斯頓、三星、西門子、立邦、摩恩駿豪國際奧帝斯、McQuay、Loos、Han
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