【正文】 。該庫區(qū)開發(fā)后，將對增強城市化整體功能、提高居民生活質量產(chǎn)生積極影響。項目總投資80億元，其中項目拆遷和基礎設施建設投資約22億元。該區(qū)域具有十分良好的開發(fā)建設前景，可利用成方連片的土地上進行城區(qū)綜合開發(fā)，通過開發(fā)建設可取得良好的經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益。 項目開發(fā)類型定位此次項目建設以中高檔生活居住為主，集商貿(mào)、文化、娛樂、休閑于一體，功能齊全、設施配套、環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代化多元新型城區(qū)，成為具有優(yōu)美宜人的人居環(huán)境、高品質高檔次的城市景觀和最具發(fā)展活力的城市新地標。為加快邯山經(jīng)濟的發(fā)展步伐，使客商有個良好的投資環(huán)境，邯山區(qū)委、區(qū)政府本著“放寬、放大、放展，直到商戶滿意”的原則，專門制定了一整套的優(yōu)惠政策。針對性的設計戶型可使占購房人群半數(shù)以上的消費者買到適合自己的房屋，并且大大減少浪費的面積，提高面積銷售率，大大提高房屋銷售進度，快速回收資金。 投資回報、風險經(jīng)濟效益主要根據(jù)投資者投資規(guī)模和項目開發(fā)類別及市場分化程度和產(chǎn)品定位來確定。其中，邯山區(qū)房屋需求主要集中在；面積 81100平米之間，戶型 三室一廳，房價 1520萬之間，社區(qū) 成熟繁華、安靜等。從邯鄲商品房整體供銷情況來看,邯山區(qū)商品房供應量大，占全市的７０%以上,是房地產(chǎn)投資重點區(qū)域?？? 結 城市經(jīng)濟基礎及環(huán)境邯山區(qū)是邯鄲市的中心城區(qū)，是房地產(chǎn)市場的重心，是老城區(qū)，是商業(yè)中心，也是目前邯鄲舊城改造的重點區(qū)域。開發(fā)前景分析：目前邯鄲市人均居住面積16平方米，商品住房其商業(yè)工件用房銷售前景廣闊，利潤豐厚，市場潛力巨大。開發(fā)定位分析：建設以中高檔生活居住為主，集商貿(mào)、文化、娛樂、休閑于一體功能齊全、設施配套，環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代化多元新型城區(qū)，成為具有優(yōu)美宜人的人居環(huán)境、高品質高檔次的城市景觀和最具發(fā)展活力的城市新地標。規(guī)劃構架分析：中心混合功能區(qū)包括行政辦公、文化休閑、商業(yè)、商務、高檔公寓等都種功能，圍繞大型中央公園展開，形成半包圍的空間格局。邯鄲市五倉區(qū)是邯鄲市上世紀70年代后由燃料、木材、糧油、農(nóng)資、工貿(mào)等五大系統(tǒng)建設的倉儲基地，五倉區(qū)規(guī)劃面積410萬平方米。邯鄲市五倉區(qū)將以：“客商發(fā)財邯鄲發(fā)展，客商謀大事邯鄲看長遠”為招商理念,以“新”即實施環(huán)境創(chuàng)新戰(zhàn)略；“快”及加快五倉區(qū)建設力度；“特”即著力建設“邯鄲特區(qū)”；“實”集誠實守信。八、合作方式分析五倉區(qū)項目合作方式以獨資、合資、合作、以開發(fā)帶建設等方式為主。六、業(yè)主單位五倉區(qū)項目業(yè)主單位是邯鄲市建設局。五、經(jīng)濟效益分析按照邯鄲城市總體規(guī)劃，隨著城市中心區(qū)南移，該區(qū)域具有十分良好的開發(fā)建設前景。五倉區(qū)綜合開發(fā)建設項目是我市主城區(qū)南部建成區(qū)內的黃金地段，商品住宅及商業(yè)公建用房銷售或租賃前景廣闊，市場潛力很大。外商投資比例不限。項目開發(fā)定位：建設以中高檔生活居住為主，集商務、文化、娛樂、休閑于一體的功能齊全、設施配套、環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代化新型城區(qū)，成為具有優(yōu)美宜人的人居環(huán)境、高品位高檔次的城市景觀和最具發(fā)展活力的城市亮點。其中：企業(yè)倉儲、生產(chǎn)占地面積220萬平方米，三個城中村（干河溝村、馬莊村、三堤村）占地面積53萬平方米，耕地面積37萬平方米。針對性的設計戶型可使占購房人群半數(shù)以上的消費者買到適合自己的房屋，并且大大減少浪費的面積，提高面積銷售率，大大提高房屋銷售進度，快速回收資金。選擇買方重點區(qū)域集中在邯山區(qū)的人群占總人群的38％，現(xiàn)跨區(qū)域消費已成趨勢，針對邯山區(qū)的購買比例正處于上升趨勢，有廣闊發(fā)展前景。邯鄲是典型的北方城市,人均住宅面積相對較大，喜好寬敞、大氣的居住環(huán)境，所以邯鄲整體戶均面積與一般情況下同類戶型產(chǎn)品的面積稍大。交通便利，火車站、長途汽車站、飛機場坐落在本區(qū)內，京廣、邯濟、邯長鐵路，京深高速公路和107國道貫穿全區(qū)。針對新項目的建設，小區(qū)內部建設已經(jīng)深入民心。1015萬%1520萬%2025萬%2530萬%30萬以上%八、小區(qū)內部要求比例調查顯示小區(qū)內部要求大體一致。在這個價位之間的房屋多數(shù)為81－100平米左右，三室一廳，6層之間。六、樓層要求比例1%2%3%4%5%6%其它%調查顯示購房時，主要購買樓層為3層，其次是6層，普遍喜歡低樓層的人群居多，針對高一點的樓層，應當依照上述的要求特點來設計，可大大提高在樓層方面的銷售進度。在此次項目中，應當針對81100平米的戶型做出調整，使占購房人數(shù)一半以上的消費人群買到適合自己的房屋，同樣可以起到短期銷售，快速回收資金。四、面積要求比例調查顯示購買房屋面積主要集中在81100平米之間，％?，F(xiàn)跨區(qū)域消費已成趨勢，針對邯山區(qū)的購買比例正處于上升趨勢，有廣闊發(fā)展前景。第三部分：五倉區(qū)周邊區(qū)域住房需求調研分析一、購買意向分析調查顯示有百分之七十五的居民有明確地購房意向，這于該項目區(qū)域舊生活區(qū)較多且多為95年以前開發(fā)建設，目前居民急需改善愿望強烈。我市的高端物業(yè)消費群主要以經(jīng)濟條件相對成熟的客戶為主，他們不僅注重樓盤的位置而且對樓盤的形象及品質也有一定需求，從香墅酈舍及連城別苑的銷售情況來看，高端物業(yè)在我市有一定的市場需求。從產(chǎn)品類型來看，目前以普通住宅為主，香墅酈舍及連城別苑采用了連排別墅的建筑形式其產(chǎn)品形式比較新穎，為我們未來物業(yè)類型提供了更新的參考標準。中檔樓盤的總體均價將隨著我市城市經(jīng)濟發(fā)展，呈穩(wěn)步增長趨勢，以目前市場供求狀況來看，我市房地產(chǎn)前景可觀。復興區(qū)以重工業(yè)為主導，目前商品房項目推出較少且均價較低，其片區(qū)未來仍以發(fā)展重工業(yè)為主但由于趙苑板塊帶動近期房價明顯上漲；高新開發(fā)區(qū)目前正在規(guī)劃建設中，它將成為我們未來的投資熱點，并以高科技為主導。五、邯鄲各區(qū)銷售市場份額叢臺商品房的銷售面積占到整個邯鄲商品房市場的８４%,明顯成為我市房地產(chǎn)業(yè)的熱點區(qū)域；其主要原因在于叢臺區(qū)和邯山區(qū)是目前舊城改造的重點區(qū)域,而且也是老城區(qū),邯山區(qū)是我市的商業(yè)中心，叢臺區(qū)生活配套成熟.其次為邯山區(qū),其銷售份額比重相對較小這于目前我市房地產(chǎn)所處的發(fā)展階段是緊密相關的,隨著我市舊城改造規(guī)模的日益擴大,其他城區(qū)的商品房銷售份額會逐漸提高.我市房地產(chǎn)市場重心在于邯山區(qū),邯山區(qū)是老城區(qū)，是我市的商業(yè)中心，也是目前我市舊城改造的重點區(qū)域。邯鄲的戶均面積偏大、戶型以三四房為主，相關政策的出臺，一定程度上也促進了房地產(chǎn)行業(yè)向規(guī)范化發(fā)展，抬高房地產(chǎn)企業(yè)進入的門檻；同