【正文】 項目總體規(guī)劃調(diào)查。項目合規(guī)性調(diào)查。對區(qū)域房地產(chǎn)投資情況、市場供求狀況、近年來房價走勢及其原因、交易活躍程度、項目平均銷售速度等情況進行全面調(diào)查分析，對區(qū)域房地產(chǎn)的相關(guān)政策進行調(diào)查分析。對區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展水平，GDP 總量及增速，居民可支配收入及其增速，消費水平及其所處階段等情況進行簡要調(diào)查分析。46 / 65企業(yè)從事房地產(chǎn)經(jīng)營的年限，開發(fā)的歷史記錄，近三年開工記錄、項目完成情況。開發(fā)資質(zhì)等級證書的有效性。從事房地產(chǎn)開發(fā)的資格。（二）還款來源調(diào)查“過橋貸款”的還款來源，還款來源的合法合規(guī)性情況、可執(zhí)行情況和可靠性情況。按照我行授信政策規(guī)定，須要相關(guān)部門出具專業(yè)審查意見的，應在授信上報前提供專業(yè)審查意見。? 過橋貸款過橋貸款又稱搭橋貸款，從一般意義上講，過橋貸款是一種短期、過渡性的貸款，最長不超過一年。承兌匯票金額不得超過申請人銷售收入金額和商品交易合同金額。因此調(diào)查過程中在參照流動資金貸款授信風險分析和評估詳細內(nèi)容基礎上，須進一步了解：了解客戶的授信申請，調(diào)查分析其真實的融資原因，及其融資用途的合法性。銀行承兌匯票業(yè)務必須以商品交易為基礎，要求具備真實的貿(mào)易背景。? 銀行承兌匯票業(yè)務銀行承兌匯票是由付款人或承兌申請人簽發(fā)，并由承兌申請人向開戶銀行申請，經(jīng)銀行審查同意承兌的票據(jù)。質(zhì)押貨物總值。質(zhì)押率由審批部門最終審定。六、授信擔保中應包括如下內(nèi)容：（一）質(zhì)押貨物情況：貨物描述：包括品種、規(guī)格、等級、生產(chǎn)廠家、物理特性、包裝及儲藏條件、44 / 65質(zhì)量標準；價格分析：包括近期供須狀況、市場價格、市場價格獲取渠道、目前價格、近期價格波動狀況及趨勢。判斷授信金額和期限主要須調(diào)查以下情況：上下游主要供貨商情況，包括但不限于上下游供貨商名稱、交易貨物品種、上年交易金額（量）、占申請人總購買額比重、合作年限；存貨明細及存貨周轉(zhuǎn)情況；應收、應付帳款明細及應收帳款周轉(zhuǎn)情況。如客戶向我行申請的綜合授信額度中包含非貨押業(yè)務產(chǎn)品，且貨押業(yè)務或上述行業(yè)客戶貨押融資額度比例未達到其在我行授信總敞口 80％的，應按照我行現(xiàn)行法人客戶信用評級管理辦法進行評級，并按我行相關(guān)授信政策進行授信審查審批；對于額度中所包含的貨押融資產(chǎn)品申請也須運用貨押業(yè)務打分卡進行業(yè)務評級，其打分結(jié)果將作為貨押融資額度的授信審查審批的主要依據(jù)。貨押業(yè)務評級通過貨押業(yè)務打分卡實現(xiàn)。詳細描述經(jīng)審批通過的方案，包括但不限于如下內(nèi)容：申請人：質(zhì)物：出質(zhì)人：業(yè)務模式：（現(xiàn)貨質(zhì)押/未來貨權(quán)質(zhì)押）授信品種:（信用證開證/銀行承兌/流動資金貸款/其他。首先明確貨權(quán)質(zhì)押業(yè)務是從擔保方式維度對授信業(yè)務品種進行的一種細分類，根據(jù)實際授信須要以貿(mào)易融資、一般流動資金貸款、銀行承兌、商票保貼等各種形式發(fā)放，因此在調(diào)查過程中須首先依據(jù)具體發(fā)放形式進行一般調(diào)查，此外依據(jù)我行貨權(quán)質(zhì)押業(yè)務管理辦法、貨權(quán)質(zhì)押業(yè)務授信審查審批操作指引，在第一部分總體要求基礎上，須進一步調(diào)查以下內(nèi)容：一、在我行辦理貨押業(yè)務的客戶，應滿足以下條件：貿(mào)易企業(yè)：進銷渠道通暢穩(wěn)定，行業(yè)經(jīng)驗兩年以上、無不良資信記錄，或我行認42 / 65可的核心生產(chǎn)廠商的分銷商；專業(yè)進出口公司須無逃套匯、騙稅走私等不良資信狀況；生產(chǎn)加工企業(yè)：成立一年以上，生產(chǎn)經(jīng)營正常、主導產(chǎn)品銷售順利、應收帳款周轉(zhuǎn)速度和存貨周轉(zhuǎn)率不低于行業(yè)平均水平、無不良資信記錄或我行認可的核心生產(chǎn)廠商的配套廠家?？蛻粲袩o利用貿(mào)易融資額度做無真實貿(mào)易背景的融資活動，或?qū)㈩~度融資轉(zhuǎn)給其他公司使用；客戶貿(mào)易主要結(jié)算方式，是否發(fā)生不利于客戶的變化；客戶有無完善的內(nèi)部風險控制措施：有無成熟的業(yè)務團隊，產(chǎn)品價格波動應對措施，有無自有倉庫，倉儲機構(gòu)的選擇、資信和實力，代理項下與委托方的結(jié)算方式，是否控制貨權(quán)；是否發(fā)生過重大經(jīng)營失誤、不履約、被欺詐或欺詐他人情況，是否與貿(mào)易對手發(fā)生重大糾紛和訴訟事件，在當?shù)赝瑯I(yè)有無不良記錄；通過人行信貸登記咨詢系統(tǒng)查詢顯示與銀行往來記錄良好，無墊款、逾期借款及欠息；客戶在他行的授信額度和進出口貿(mào)易融資額度，及額度使用情況，風險分類狀況；1授信上報前應取得貿(mào)易金融部產(chǎn)品經(jīng)理意見書，保理須取得貿(mào)易金融部的業(yè)務操作方案批復，評級低于 BBB（含）的客戶須進行貿(mào)易融資打分卡打分。八、結(jié)論對申請的貸款項目進行總體評價并提出明確具體的融資方案，其中必須包括保證人全稱（或抵質(zhì)押物準確信息）、授信幣種、授信種類、授信金額、授信期限；具體業(yè)務品種金額、期限、保證金金額或比例等。七、綜合效益分析說明本業(yè)務能為我行帶來哪些效益：包括收益、存款、結(jié)算、改善資產(chǎn)質(zhì)量、豐富業(yè)務品種、完善客戶結(jié)構(gòu)、建立長期合作關(guān)系等。信用狀況分析通過人行征信系統(tǒng)及其他渠道獲取借款人在銀行的信用狀況，貸款分類是否正常，是否存在欠息、墊款等現(xiàn)象，調(diào)查或有負債情況，列明對外擔保金額及明細；列明他行授信額度、授信余額、擔保方式及其他貸款條件等。四、第二還款來源分析可參照一般法人客戶貸款要求調(diào)查分析保證人、抵質(zhì)押物情況。（六）償債能力分析對于項目貸款融資，其償債資金來源于新建項目產(chǎn)生的效益，應列明如下要素并做簡要分析：在分析測算項目的投資、成本費用、銷售收入與銷售稅金及附加、項目利潤等數(shù)據(jù)的基礎上，計算項目的投資利潤率、投資利稅率、財務內(nèi)部收益率、財務凈現(xiàn)值和投資回收期等指標；并對項目進行盈虧平衡分析，找出項目的盈虧平衡點；同時對產(chǎn)品售價、經(jīng)營成本和投資的變動對項目效益產(chǎn)生的影響進行敏感性分析，找出項目的敏感因素；對于不能完全依賴項目自身產(chǎn)生的效益償還負債的固定資產(chǎn)投資項目，還應調(diào)查企業(yè)原有經(jīng)營效益，重點分析借款人的整體償債能力；對于其他類的項目融資，如市政基礎設施建設等公益性項目，其本身不產(chǎn)生效益，其償債資金主要依靠其他資金（如財政收入等），因此對此類項目要重點分析其39 / 65他資金來源的可能性和可靠性。（五）項目總投資估算與籌資評價項目總投資估算，列明靜態(tài)投資部分（包括固定資產(chǎn)工程、無形和遞延資產(chǎn)費用和其他費用）、基本預備費用、動態(tài)投資（包括靜態(tài)投資、建設期借款利息和鋪底流動資金）；說明資金來源計劃，包括：項目資本金規(guī)模和比例、銀行借款及債券等債務資金的規(guī)模和比例、其他資金的規(guī)模和比例、所有資金來源的落實可能性和資金來源分析、已經(jīng)落實資金的情況。須要改造或建設的項目的目前狀況，不進行改造或建設將產(chǎn)生的后果。在綜合考慮和分析上述各種情況的基礎上，評價借款人的短期和長期償債能力；通過比較分析近三年借款人主要產(chǎn)品的產(chǎn)量、成本費用、銷售收入、利潤總額的變化趨勢，對于變化幅度較大的說明原因；測算和比較近三年的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、應收賬款周轉(zhuǎn)率、存貨周轉(zhuǎn)率、應收及存貨增長是否超過銷售收入的增長等，縱向或橫向比較，分析企業(yè)經(jīng)營能力；通過對借款人（本部及合并報表）近三年銷售利潤率、凈資產(chǎn)收益率、總資產(chǎn)利潤率、成本費用37 / 65利潤率等指標的測算，分析影響借款人盈利的原因，評價其盈利能力；通過現(xiàn)金流量表對借款人（本部及合并報表）近三年的現(xiàn)金流入和流出構(gòu)成及增減變動的趨勢和原因進行分析，揭示借款人現(xiàn)金流入和流出的主要業(yè)務活動，側(cè)重分析借款人經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量以及持續(xù)產(chǎn)生現(xiàn)金流量的能力，評價借款人償債能力和支付能力的強弱。合并報表應列舉相關(guān)合并企業(yè)，并在本部報表分析后補充分析合并報表情況。（三）財務情況調(diào)查財務報表的真實、可信狀況分析近三年財務報表的審計情況；審計中介結(jié)構(gòu)審計資格、信譽狀況；企業(yè)提供給我行的報表與提供給工商、財政、稅務部門的報表是否相同；經(jīng)辦人對財務報表真實性的判斷。詳細表述股東背景（必須追溯到申請人的最終股東和最終實際控制人），以及最終股東和最終實際控制人對申請人的持股狀況和控制程度。在分析中要注意借款人所在行業(yè)國家產(chǎn)業(yè)政策有否調(diào)整，是否面臨重大技術(shù)變革，新出臺的經(jīng)濟政策、法律制度對客戶發(fā)展的影響等因素。三、第一還款來源分析（一）行業(yè)狀況分析借款人所在行業(yè)的現(xiàn)狀、發(fā)展趨勢和存在的主要風險；借款人在行業(yè)中地位和競爭優(yōu)勢，產(chǎn)品市場占有份額及變動趨勢；借款人生產(chǎn)技術(shù)水平、規(guī)模水平、上下游行業(yè)情況，主要產(chǎn)品的生命周期，原材料、產(chǎn)成品價格變化趨勢；借款人的發(fā)展戰(zhàn)略及其進展情況。根據(jù)銀監(jiān)會《固定資產(chǎn)貸款管理暫行辦法》、《項目融資業(yè)務指引》及我行相關(guān)信貸管理制度，在第一部分總體要求基礎上，還要求認真客觀反映項目基本情況，充分分析項目風險，須進一步調(diào)查以下內(nèi)容：一、申請應具備以下條件：借款人依法經(jīng)工商行政管理機關(guān)或主管機關(guān)核準登記；借款人信用狀況良好，無重大不良記錄；借款人為新設項目法人的，其控股股東應有良好的信用狀況，無重大不良記錄；國家對擬投資項目有投資主體資格和經(jīng)營資質(zhì)要求的，符合其要求；借款用途及還款來源明確、合法；項目符合國家的產(chǎn)業(yè)、土地、環(huán)保等相關(guān)政策，并按規(guī)定履行了固定資產(chǎn)投資項目的合法管理程序；符合國家有關(guān)投資項目資本金制度的規(guī)定；我行要求的其他條件。其中，固定資產(chǎn)投資包括基本建設投資、更新改造投資、房地產(chǎn)開發(fā)投資以及其他固定資產(chǎn)投資四大類。對產(chǎn)品缺乏穩(wěn)定市場，或市場占有率持續(xù)下降的，應重點說明；通過調(diào)查其主要客戶、市場分布情況、品牌宣傳、銷售渠道、售后服務、產(chǎn)品定價等方面的市場營銷策略，分析判斷其市場營銷能力、主導產(chǎn)品適銷程度和市場前景； （4）經(jīng)營管理風險：通過調(diào)查其生產(chǎn)或銷售規(guī)模、技術(shù)、設備和裝備水平、企業(yè)所處的發(fā)展階段、產(chǎn)品多樣化程度及經(jīng)營策略、產(chǎn)品的須求彈性、原材料和動力供應、購銷環(huán)節(jié)風險、投資決策與管理、成本控制、籌融資渠道及能力等，找出其在上述環(huán)節(jié)是否存在問題；說明申請人和擔保人過度依賴某一重要原材料、產(chǎn)品或服務、自然資源或供貨渠道的風險，主營業(yè)務變更、經(jīng)營場所布局、行業(yè)不景氣的風險，組織模式和管理制度不完善、管理層不穩(wěn)定或關(guān)聯(lián)交易、內(nèi)部激勵機制或約束機制不健全的風險；近年來經(jīng)營戰(zhàn)略方向有無重大調(diào)整及內(nèi)容；（5）財務風險：說明申請人和擔保人不能按期償還債務的風險、資產(chǎn)流動性風險、贏利能力不穩(wěn)定的風險、應收賬款發(fā)生壞賬的風險、擔?；蛴胸搨娘L險、債務結(jié)構(gòu)不合理的風險、難以持續(xù)融資的風險、財務管理失控的風險等；（6）互保、循環(huán)擔保的風險：分析申請人和擔保人互相擔保、循環(huán)擔保的額度、分析其擔保能力、或有負債轉(zhuǎn)化為真實負債的可能性；（7）貸款集中度風險：根據(jù)企業(yè)的實際資金須求以及所有銀行的授信總額累計，分析申請人是否存在過度融資的風險；34 / 65（8）風險防范措施。列出抵、質(zhì)押物權(quán)屬證明文件清單：（包括權(quán)屬證明文件類型、標的物、權(quán)利人；土地使用權(quán)必須說明實際繳付地價的數(shù)額和比例，地價的支付計劃）；（３）對抵（質(zhì)）物價值及變現(xiàn)能力進行初步判斷和評估：價格確定方法（評估、協(xié)議），確定抵（質(zhì)）押率，計算并抵（質(zhì)）押價，并分析其價值合理性、升減值趨勢、變現(xiàn)性；（4）其他情況：抵押物曾經(jīng)設定抵押擔保情況，擔保金額；（5）分析抵（質(zhì)）押行為的合法合規(guī)性；確認抵押和出質(zhì)行為是抵押人和出質(zhì)人33 / 65真實的意思表示?？蛻艚?jīng)理對第二還款來源重點調(diào)查以下幾個方面：一、對保證擔保的調(diào)查：參照對授信客戶的調(diào)查方法，調(diào)查保證人是否具備擔保資格，為此筆業(yè)務擔保的原因，資信情況及對外提供的擔保情況，重點考察其代償能力和代償意愿。（十）還款資金來源通過對企業(yè)經(jīng)營情況、財務狀況的分析，重點通過企業(yè)經(jīng)營活動現(xiàn)金流量、現(xiàn)有銀行負債金額及還款期限、盈利能力等分析，判斷其還款來源的可靠性；如果還款32 / 65來源依賴于與融資用途有關(guān)的項目或某筆交易順利完成，重點調(diào)查該項目或交易順利完成的可能性；如果還款來源屬于某項非經(jīng)營性的現(xiàn)金收入，重點調(diào)查該筆現(xiàn)金收入來源是否可靠；通過上述調(diào)查分析，確認申請人還款計劃的合理性；申請人是否有備用流動資金包括但不限于增資擴股、銀行已經(jīng)承諾的信用支持、變現(xiàn)能力很強的有價證券等；對申請融資數(shù)額和申請人現(xiàn)有資產(chǎn)、銷售收入嚴重不匹配或申請數(shù)額將使我行成為最大債權(quán)銀行的，有可能存在依賴其他融資或擔保手段償還的，應予重點關(guān)注和說明。 ④對季節(jié)性生產(chǎn)借款人，可按每年的連續(xù)生產(chǎn)時段作為計算周期估算流動資金須求，貸款期限應根據(jù)回款周期合理確定；確定貸款資金的支付條款：（1）包括但不限于以下內(nèi)容：貸款資金的支付方式和貸款人受托支付的金額標準；支付方式變更及觸發(fā)變更條件；貸款資金支付的限制、禁止行為；（2）具有以下情形之一的流動資金貸款，原則上應采用貸款人受托支付方式：與申請人新建立信貸業(yè)務關(guān)系且申請人信用狀況一般；支付對象明確且單筆支付金額較大；我行認定的其他情形。 ②對集團關(guān)聯(lián)客戶，可采用合并報表估算流動資金貸款額度，原則上納入合并報表范圍內(nèi)的成員企業(yè)流動資金貸款總和不能超過估算值。在實際測算中，借款人營運資金須求可參考如下公式：營運資金量＝上年度銷售收入（1－上年度銷售利潤率）（1＋預計銷售收入年增長率）/營運資金周轉(zhuǎn)次數(shù) 其中：營運資金周轉(zhuǎn)次數(shù)＝360/(存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)+應收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)－應付賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)＋預付賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)－預收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)) 周轉(zhuǎn)天數(shù)=360/周轉(zhuǎn)次數(shù) 應收賬款周轉(zhuǎn)次數(shù)＝銷售收入/平均應收賬款余額 預收賬款周轉(zhuǎn)次數(shù)＝銷售收入/平均預收賬款余額 存貨周轉(zhuǎn)次數(shù)＝銷售成本/平均存貨余額 預付賬款周轉(zhuǎn)次數(shù)＝銷售成本/平均預付賬款余額 應付賬款周轉(zhuǎn)次數(shù)＝銷售成本/平均應付賬款余額 31 / 65（2）估算新增流動資金貸款額度 將估算出的借款人營運資