【正文】 這樣單價相對較低，總價不高，老年客戶群體面廣，風(fēng)險相對較小。216。216。本項目雖有不利條件，但有利條件多于不利條件；雖有風(fēng)險，但機遇大于風(fēng)險；雖有抗性因素，但良性因素大于抗性因素；雖有競爭，但已避開了競爭，并具備了競爭優(yōu)勢?；A(chǔ)設(shè)施配套齊全，交通方便，充分具備了老年公寓集養(yǎng)老、休閑、渡假于一體地產(chǎn)元素，是在激烈的住宅市場競爭條件下睿智的選擇。地塊近臨山水，可打造山景水景住宅。于是精明而富有遠見的投資開發(fā)商，根據(jù)市場整體發(fā)展趨勢，通過市場細分，紛紛避開激烈競爭的住宅市場，另辟蹊徑，投資于教育地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、渡假休閑地產(chǎn)、老年公寓地產(chǎn)，本案項目就是其中一例。根據(jù)武漢市現(xiàn)行土地政策，除老城區(qū)外，其它城區(qū)和開發(fā)區(qū)暫未實行土地有形市場，或者執(zhí)行不甚嚴格，有一定的政策空間，所以，對投資開發(fā)商來說，在暫未實行以招標(biāo)、掛牌、拍賣等方式取得國有土地使用權(quán)的郊區(qū)購地顯得尤為緊迫和必要。本案“項目風(fēng)險分析”一章對老年人住宅項目提出了三個方面風(fēng)險，在項目實施前，應(yīng)在仔細調(diào)研基礎(chǔ)上進一步評估項目風(fēng)險性，并提出詳盡而具有針對性和可操作性的方案，以便化解風(fēng)險。項目總體方案和建筑設(shè)計必須遵從三條原則：一是建筑設(shè)計必須具有和體現(xiàn)老年公寓的個性、特色，及其建筑風(fēng)格：二是充分滿足老年人特殊群體養(yǎng)老、休閑的特殊需要，以人為本，實現(xiàn)人性化設(shè)計；三是老年公寓必須“量身定做”，“量身定做”應(yīng)從設(shè)計開始。老年人公寓項目必須具有能滿足老年人養(yǎng)老心理和生理需求的個性和特色，選擇好項目地段是打造老年人公寓個性和特色的載體和必須的物資條件，老年人公寓項目能否成功關(guān)鍵在地段，因為地段是唯一的，是其它條件不可替代的。香港地產(chǎn)大王李嘉誠說過，房地產(chǎn)開發(fā)第一是地段，第二是地段，第三還是地段。本項目分四期滾動開發(fā)，時間長達66個月，必須嚴肅認真，一絲不茍的實行全過程的控制管理，即加強資金管理、成本管理、施工管理、營銷管理、人力資源管理、否則無論在哪個方面管理出現(xiàn)失誤，都將給本項目帶來風(fēng)險。216。 項目規(guī)模大，開發(fā)建設(shè)周期長，涉及問題多且復(fù)雜，不確定性多本項目土地使用面積400畝，總建筑面積達40萬平方米，開發(fā)周期5年半（66個月）時間，這將給本項目帶來二方面風(fēng)險：216。不論哪一種籌資購房形式都涉及一個產(chǎn)權(quán)和繼承權(quán)的敏感問題，特別是多子女的老年人家庭將更加敏感。房地產(chǎn)項目除了項目營銷運作之外，在很大程度上還有一個資金運作，項目營銷運作和資金運作的成功與否決定著項目開發(fā)成功與否。容積率敏感性分析表表8—3 單位：萬元容積率變動幅度容積率建筑面積單方利潤投資利潤投資利潤變化值投資利潤率變化幅度+040000010183萬005%42154410733萬550萬%10%44022011208萬1025萬%－5%3809109698萬485萬%－10%3601809170萬 1013萬%分析：當(dāng)容積率上升+5%時，投資利潤率變化幅度為5%左右；當(dāng)容積率上升+10%時，投資利潤率變化幅度為10%左右；項目風(fēng)險分析九、項目風(fēng)險分析老年人及其子女對老年公寓這種居住養(yǎng)老方式和生活方式的認知、認可需要一段時間武漢市屬于特大中心城市，有850萬人口，人均收入高于全省乃至全國部分省市，可謂市場大，潛力大，但就老年人住宅市場而言，面對的是新的特殊客戶群體，在社會家庭結(jié)構(gòu)演變中，雖然“核心家庭”逐年增多，傳統(tǒng)家庭逐年減少，但這畢竟需要一個時間過程，特別是老年公寓這種居住養(yǎng)老方式和生活方式必須得到老年人客戶群體及其子女認知、認可，而認知、認可更需要一個時間過程，其認知認可程度決定了老年人住宅市場成熟程度，認知認可時間長短決定了老年人住宅市場成熟時間長短，因此，本項目風(fēng)險之一就在于老年人及其子女對老年公寓這種居住養(yǎng)老方式和生活方式認知認可程度及時間長短。（盈虧平衡點）（三）容積率敏感性分析容積率變化的敏感性分析是假定項目單方利潤不變，容積率發(fā)生變化時對項目收益指標(biāo)的影響。但當(dāng)成本變化時，對項目投資總額、自有資金籌備、融資渠道、最大融資額等指標(biāo)影響較大。項目不確定性分析（二）成本變化的敏感性分析成本變化的敏感性分析是假定其它因素不變，成本發(fā)生變化時對項目收益指標(biāo)的影響。售價的變化對投資總額，最大融資額等指標(biāo)影響不大，但對項目利潤指標(biāo)較為敏感。項目投資經(jīng)濟分析綜上所述，從投資收益現(xiàn)金流量及現(xiàn)金現(xiàn)值動態(tài)計算可看出，內(nèi)部收益率偏高的關(guān)鍵在于銷售資金的快速回籠；反而言之，本項目開發(fā)的最大風(fēng)險和關(guān)鍵就在于一期的預(yù)售情況，如能確保預(yù)期的銷售收入用于再投資，就能增強項目的盈利水平和規(guī)避投資風(fēng)險。內(nèi)部收益率IRRIRR=17%+[247。4=%（三） 投資財務(wù)效果評價項目投資回收期（靜態(tài)）表7—1 單位：萬元季度成本投資支出銷售收入支出收入凈值支出收入凈值累計172007200720023339433944556306563075630856309563010563011563012563011312131269563043616951143168563024624489155630165630173941563016891812755630435519314856312483205631215631225631項目投資經(jīng)濟分析 靜態(tài)投資指標(biāo)計算及分析① 靜態(tài)投資回收期TT=18+（）② 靜態(tài)投資凈利潤為：③ 靜態(tài)投資凈利潤RR=100% =%④ 自有資金投資回報率R自R自=100% =% 動態(tài)投資指標(biāo)計算及分析項目投資經(jīng)濟分析投資收益現(xiàn)金流量及現(xiàn)金現(xiàn)值動態(tài)計算表表7—2 單位：萬元年度現(xiàn)金流出現(xiàn)金流入凈現(xiàn)金流累計凈現(xiàn)金流i0=13%i0=17%i0=18%折現(xiàn)系數(shù)凈現(xiàn)金流現(xiàn)值拆現(xiàn)系數(shù)凈現(xiàn)金流現(xiàn)值折現(xiàn)系數(shù)凈現(xiàn)金流現(xiàn)值123456合計2825216。（二） 基準(zhǔn)折現(xiàn)率i0的計算i0=（1+r1）（1+r2）（1+r3）－1r1為自有資金費用率，根據(jù)武漢市場房地產(chǎn)企業(yè)一般的自有資金年最低回報率為10%， 則：r1=[（8000+）10%+]247。 項目開發(fā)經(jīng)營截止時間：2009年12月為有效控制工期，確保按期交付使用，本著先主體、后配套，先室內(nèi)、后室外，先地下、后地上等施工基本程序和交叉與平行作業(yè)相結(jié)合方法，擬定了“項目建設(shè)施工計劃完成比例分配表、“項目工程施工進度一覽表”，供參考執(zhí)行。 戶內(nèi)精裝修：2009年8月—2009年10月216。 配套設(shè)施設(shè)備：2009年7月—8月216。 室外道路工程：2009年7月—9月216。 室內(nèi)外裝修,水電安裝工程:2009年4月—7月216。 樁基施工:2008年10月216。 房屋銷售：2008年1月216。 架空層休閑場所裝修：2008年4月—5月216。 綠化景觀工程：2008年7月—8月216。 室外排水工程：2008年1月—3月216。 結(jié)構(gòu)施工：2007年8月—12月216。 項目開發(fā)經(jīng)營截止時間：2007年6月項目投資方案第三期建設(shè)開發(fā)經(jīng)營計劃216。 戶內(nèi)精裝修：2007年2月—4月216。 配套設(shè)施設(shè)備：2007年1月—2月216。 室外道路工程：2007年1月—3月216。 室內(nèi)外裝修,水電安裝工程:2006年10月—1月216。 樁基施工:2006年4月216。 房屋銷售：2005年7月216。 公建設(shè)施裝修：2005年10月—12月216。 配套設(shè)施設(shè)備：2005年10月—11月項目投資方案216。 室外道路工程：2005年10月—12月216。 室內(nèi)外裝修,水電安裝工程:2005年7月—10月216。 樁基施工:2005年1月216。 完成項目拆遷及場地“三通一平”:2004年11月—12月216。 方案圖,施工圖、園林景觀設(shè)計:2004年10月—11月216。 辦理項目立項和土地批租手續(xù):2004年8月—10月216。 項目選址：2004年7月216。第一期住宅商品房投放市場后，根據(jù)市場反映，可及時總結(jié)和調(diào)整后續(xù)開發(fā)的營銷思路，投資計劃，市場策略，穩(wěn)中求勝。為后續(xù)開發(fā)品牌延伸，“人氣”聚集以及售價調(diào)整創(chuàng)造了市場條件。這樣計劃安排好處是：項目投資方案 第一期開發(fā)建設(shè)中安排小高層住宅，這主要是為了了解項目特定的目標(biāo)消費群對小高層住宅這種建筑形式的反應(yīng)，不盲目開發(fā)，從而根據(jù)反饋信息調(diào)整項目二、三、四期部分規(guī)劃，更好的迎合目標(biāo)消費群。（二）項目開發(fā)建設(shè)方案設(shè)想與分析本項目開發(fā)建設(shè)用地近400畝，計劃總建筑面積400000㎡，其中住宅建筑面積368000㎡，公共建筑面積20000㎡；商業(yè)面積12000㎡，出于對市場和項目資金的考慮，本項目開發(fā)建設(shè)擬分四期進行：第一期開發(fā)建設(shè)總面積為100000㎡，包含公共建筑面積20000萬㎡，3000㎡的商業(yè)面積；第二期、第三期、第四期分別都是100000㎡。在開發(fā)建設(shè)順序上， 住宅與配套公建、環(huán)境景觀同步進行；在投資開發(fā)量上，均衡開發(fā)；在開發(fā)建設(shè)時間上，分期多批，梯次滾動。 銷售總收入：住宅銷售收入+商鋪銷售收入=96784萬+4560萬=101344萬元項目投資成本核算單方售價銷售