年度11月南京房地產(chǎn)市場調(diào)研報(bào)告(參考版)
2025-08-04 21:05本頁面
【正文】 政府的政策調(diào)控效果初見端倪,樓市不那么火,房價(jià)漲不動(dòng),老百姓購房熱情淡,觀望氣氛重,開發(fā)商底氣不足了,未來市場趨勢并不明朗.20 / 20。在供應(yīng)方面，今年政府已經(jīng)改變了慣用的收緊土地供應(yīng)的調(diào)控手法，大量增加土地供應(yīng)，一方面收回、利用閑置土地，另一方面加快建設(shè)軌道交通，擴(kuò)大土地利用率等。近期建設(shè)部公布的一系列政策已經(jīng)表明了政府調(diào)控的態(tài)度，樓市需求將被分流。 本月土地拍賣一覽表(附表一)各區(qū)土地均價(jià)一覽表(附表二) 未來市場趨勢從今年年底中央政策的走向來看，明年土地供求、稅收、信貸等將是房地產(chǎn)市場調(diào)控的重點(diǎn)，調(diào)控的方向?qū)⑹墙衲暾哐永m(xù)，但存在一定的不確定性。隨著國家調(diào)控政策的深入，房地產(chǎn)市場也正在步入穩(wěn)定發(fā)展階段。土地規(guī)模的縮小將大大縮短項(xiàng)目上市的時(shí)間，成交價(jià)格同比明顯低于相鄰大地塊，老百姓最快可在一年內(nèi)購買到這些地段的低價(jià)新房，從而可以大大緩解樓市的需求壓力。南京市國土資源部門近期所推住宅用地面積以不足100畝為主流，且起始價(jià)最高也只有4億～5億元。隨著城市范圍擴(kuò)大、新的城市邊界不斷延伸，自然會(huì)在城市內(nèi)部出現(xiàn)眾多有待再開發(fā)的細(xì)小地塊，在城市外圍再出現(xiàn)有待開發(fā)的大幅土地，這就使一個(gè)城市的房地產(chǎn)開發(fā)不可能形成以單純大盤為主，或小盤為主的格局?？刂茊巫谕恋毓?yīng)規(guī)模，以增加土地供應(yīng)宗數(shù)，吸引更多中小開發(fā)商參與競爭，防止部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑借其資金實(shí)力圈占大面積土地，形成壟斷。但這些地塊競買人當(dāng)中，卻沒有了大開發(fā)商的身影，拍賣的激烈程度比過去大大降低，一般經(jīng)過三四十輪就拍出。這32幅地塊實(shí)際出讓面積340公頃，中小套型地塊供應(yīng)已成主流。 在住宅用地供應(yīng)中，有計(jì)劃地增加90平方米以下套型住房的土地供應(yīng)量，是今年南京市區(qū)土地出讓的一個(gè)特點(diǎn)。根據(jù)最高容積率估算，這4幅地塊合計(jì)總建筑面積將達(dá)到150萬平方米左右。；，底價(jià)是15億元。年內(nèi)不排除還會(huì)新掛牌地塊的可能。近期的供應(yīng)量明顯加大。 江寧土地供應(yīng)量再加大 南京市新推的這7幅預(yù)告出讓的地塊，分別為：紅山路地塊，；江寧區(qū)秦淮路以北、利源路以西地塊，3000平方米；江寧區(qū)雙龍大道以西、金馬湖以南地塊，70000平方米，其他公共設(shè)施用地以及商業(yè)辦公、居住混合用地，70000平方米；江寧區(qū)城東路以西、科健路以北地塊，居住、商業(yè)混合用地，70000平方米；江寧區(qū)新城大道以南，燕湖路以西地塊，商業(yè)用地，30000平方米；江寧區(qū)天印路以東、上元大街以南地塊，居住、商業(yè)辦公用地，50000平方米；江寧區(qū)北沿西路(原自來水廠)地塊，居住、商業(yè)辦公用地，100000平方米。南京市下半年以來已成交43幅地塊，加上已列入出讓計(jì)劃的17幅，下半年的成交地塊數(shù)量，將大大超過上半年的49幅。另一方面，如果土地款必須一次性全部付清才能辦證的話，“地王”將很難再出現(xiàn)?！痹摲ㄒ?guī)將于11月1日起正式實(shí)施。但開發(fā)周期控制在3年左右后，就要求從土地交付到樓盤達(dá)竣工驗(yàn)收，在三年左右，以保證土地盡快開發(fā)，轉(zhuǎn)化為上市房源?！ ∮绊懀菏袊辆钟嘘P(guān)人士指出，要保證上市房源量，增加土地供應(yīng)量不是解決房源供應(yīng)量的根本，促使出讓的土地盡快轉(zhuǎn)化為房源至關(guān)重要。在南京，由于早期個(gè)別出讓地塊規(guī)模過大，開發(fā)商分成數(shù)期開發(fā)，人為拉長開發(fā)周期，導(dǎo)致土地在開發(fā)商手中囤積。同時(shí)，堅(jiān)持以凈地方式出讓土地，讓開發(fā)商拿到土地后即可蓋房子，加速形成有效供應(yīng)?！眹?yán)格控制出讓土地規(guī)模詳細(xì)：在8月召開的“加強(qiáng)土地出讓與管理工作會(huì)議”上，市國土資源局強(qiáng)調(diào)，今后南京將合理控制出讓地塊的規(guī)模，原則上在100畝至200畝之間?！ ∮绊懀涸S多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，第一、第四或?qū)⒅苯訉?duì)房價(jià)產(chǎn)生影響，因?yàn)殛P(guān)系到未來購房者購房成本和開發(fā)商開發(fā)成本的構(gòu)成?！ ∮绊懀哼@兩個(gè)規(guī)定，一個(gè)是針對(duì)商品房預(yù)售款，一個(gè)是針對(duì)二手房交易款，出發(fā)點(diǎn)都是防范交易風(fēng)險(xiǎn)出發(fā)，管住市民“買房錢”，防止開發(fā)商或中介挪用，造成“爛尾樓”或中介卷款現(xiàn)象的產(chǎn)生。與老版相比，新版合同主要新增了二手房網(wǎng)上交易和資金監(jiān)管兩項(xiàng)內(nèi)容。對(duì)違規(guī)行為，有嚴(yán)厲的處罰措施。細(xì)則規(guī)定，預(yù)售款必須當(dāng)日進(jìn)賬。預(yù)售款專戶監(jiān)管制度建立詳細(xì)：把市民預(yù)購商品房的錢納入嚴(yán)格的監(jiān)管范圍，防止交易風(fēng)險(xiǎn)。 影響：該《意見》是自1994年我國住房體制改革啟動(dòng)以來，以國務(wù)院的名義直接下發(fā)的第三個(gè)與住房制度改革相關(guān)的文件，它可以算是中國住房制度建設(shè)又一里程碑性文件，其力度及影響均非同小可。文件共22條，明確提出新建廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房的套型建筑面積，和上市條件。市物價(jià)局房地產(chǎn)價(jià)格處有關(guān)人士分析說，南京房價(jià)漲幅位次后移，表明各項(xiàng)調(diào)控措施正在見效。經(jīng)過近半年的實(shí)施，該政策已經(jīng)見效。此外，在8月市政府舉行的新聞發(fā)布會(huì)上，主管部門進(jìn)一步明確指出，由于故意囤房增加的成本將不
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