【正文】 項目名稱 開源鑫閣 地理位置 星沙鎮(zhèn)開元路以北、板倉路以西、望仙路以南物業(yè)類型 門面、高層住宅 建筑風(fēng)格 現(xiàn)代風(fēng)格起價 門面：3980 均價 高層：2000 價格走勢 低開高走占地面積 75畝 總建筑面積 約12萬m2 建筑密度 －容積率 － 綠化率 － 銷售率 僅剩一套總套數(shù) 676 物業(yè)管理費 主力戶型 － 付款折扣 一次性97折，按揭98折開盤日期 交房日期 項目賣點 － 推廣主題 －項目配套 商鋪、超市、室內(nèi)游泳池、棋牌室等周邊配套 學(xué)校 盼盼中心小學(xué)、維漢中學(xué)、田家炳中學(xué)、長沙縣一中 醫(yī)療 長沙縣人民醫(yī)院門診部、163陸軍醫(yī)院 購物 內(nèi)部商業(yè)配套、通程商業(yè)廣場、泰陽商城、新一佳超市 交通 1250703 其它 通程綠化廣場、世界之窗個案優(yōu)勢 價格相對較便宜；入市時機好；周邊配套較齊全個案劣勢 住宅物業(yè)類型單一聯(lián)系電話 4027996備注 住房已售完，沒有基本資料第三部分 樓市需求調(diào)研報告一、調(diào)查形式及數(shù)據(jù)統(tǒng)計 調(diào)查背景應(yīng)長沙博雅開發(fā)集團有限公司要求，為了解長沙市民購房需求現(xiàn)狀以及尋求博雅家園（暫名）項目后期市場定位的需要，我司與。價格相對便宜，樓盤綜合素質(zhì)好是其優(yōu)勢。隨著該項目的建成，及中南汽車市場、通程商業(yè)廣場、湘繡大市場、農(nóng)機市場的逐漸啟動，能夠拉動星沙本地的整體消費，也為該項目帶來巨大商機。地理位置優(yōu)越，交通便利，周邊生活配套設(shè)施較齊全。項目名稱 湘繡城 地理位置 星沙開元西路1號物業(yè)類型 門面、多層、小高層住宅 建筑風(fēng)格 古典風(fēng)格起價（元/m2） 多層：1380小高：1880 均價（元/m2） 多層：1720小高：2000 價格走勢 低開高走占地面積 300畝 總建筑面積 － 建筑密度 －容積率 － 綠化率 28％ 銷售率 80％總套數(shù) 800（住宅） 物業(yè)管理費 多：；小高：主力戶型 兩房、三房 付款折扣 一次性減40，按揭減20元/㎡開盤日期 2005年 交房日期 項目賣點 理想的經(jīng)營居住之地 推廣主題 －項目配套 湘繡、服裝布匹、輕紡材料三大批發(fā)市場；龍騰大酒店周邊配套 學(xué)校 諾貝爾幼兒園、盼盼中心小學(xué)、維漢中學(xué)、田家炳中學(xué)、長沙縣一中 醫(yī)療 長沙縣人民醫(yī)院門診部、163陸軍醫(yī)院 購物 底層商鋪、新一佳超市、通程商業(yè)廣場 交通 15131270501 其它 世界之窗、金鷹影視文化城個案優(yōu)勢 價格相對較便宜；適宜商業(yè)投資個案劣勢 商住混用，環(huán)境較復(fù)雜；生活配套較缺乏聯(lián)系電話 4062555備注 開盤時均價1300元/m2，目前僅剩8層以上小高層178。多層已售完，價格相對較便宜，但新推出小高層價格也相對較高。系湖南省涉外旅游參觀定點單位，建成后將發(fā)揮其獨有的魅力優(yōu)勢屹立于世界刺繡之林，成為國內(nèi)乃至世界重要的刺繡生產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基地。距長沙火車站，黃花國際機場、新港碼頭均10多分鐘的車程，交通便利，地理位置優(yōu)越。項目名稱 圣力華苑 地理位置 漓湘路與東六線交匯處東南角物業(yè)類型 多層、小高層 建筑風(fēng)格 －起價（元/m2） 多：1500小高：1600 均價（元/m2） 多：1600 小：1800 價格走勢 低開高走占地面積 總建筑面積 建筑密度 35％容積率 綠化率 ％ 銷售率 多層已售完開盤日期 交房日期 2006年底 公攤率 15％左右總套數(shù) 371 物業(yè)管理費 、－1元/平方米/月主力戶型 兩房、三房 付款折扣 －項目賣點 優(yōu)質(zhì)低價 推廣主題 一次性付款97折，按揭98折項目配套 停車場周邊配套 學(xué)校 泉塘小學(xué)、維漢中學(xué)、長沙縣一中 醫(yī)療 長沙市八醫(yī)院 購物 附近小超市 交通 暫時未通公交車，可步行至遠(yuǎn)大路坐車（11東站小巴） 其它 －個案優(yōu)勢 錯層結(jié)構(gòu)，戶型較好；而且價格實惠，地段有發(fā)展?jié)摿€案劣勢 周邊配套及項目配套較少，距離市區(qū)較遠(yuǎn)聯(lián)系電話 4064778備注 多層已售完，目前僅剩電梯房178。項目周邊地段均在建設(shè)之中，目前交通不便，步行10分鐘左右可至遠(yuǎn)大路乘114路公交和東站小巴。 圣力華苑項目具體分析評價：項目北接漓湘路，星沙國際物流中心，西接?xùn)|六線，東臨黃興大道，南靠梨江路、泉塘安置小區(qū)。比較起來，天和華城與本項目在區(qū)域位置和市場定位上有一定區(qū)分，不構(gòu)成強力競爭對手。項目規(guī)劃為商住兩用，價格也相對較便宜。項目名稱 楚天家園二期 地理位置 長沙市星沙鎮(zhèn)長沙經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)開元路18號物業(yè)類型 小高層住宅 建筑風(fēng)格 現(xiàn)代簡約起價 1780元/m2 均價 2200元/m2 價格走勢 低開高走占地面積 約2萬m2 總建筑面積 10萬 m2 建筑密度 40％容積率 綠化率 35％ 銷售率 60％開盤日期 交房日期 公攤率 13％總套數(shù) 654 物業(yè)管理費 主力戶型 兩房、三房、復(fù)式樓 付款折扣 一次性98折，按揭99折項目賣點 稀缺地段 推廣主題 適合居住的地方項目配套 內(nèi)設(shè)會所周邊配套 學(xué)校 星沙小學(xué)、星沙中學(xué)、維漢中學(xué)、長沙衛(wèi)校、大眾傳媒學(xué)院 醫(yī)療 仁康醫(yī)院、星沙醫(yī)院、星沙婦幼保健院 購物 聚鑫菜市場、新一佳超市、惠康超市 交通 1250703 其它 工行、建行、農(nóng)行、中國銀行、信用社、興業(yè)銀行個案優(yōu)勢 開發(fā)商的知名度、地段位置優(yōu)越、升值潛力大個案劣勢 價格沒有比較優(yōu)勢聯(lián)系電話 4067777 4067778備注 楚天家園一期已銷售完畢，入住率達到90％178。雖然二期價格相對來說較高，B座單元的內(nèi)部設(shè)計不太合理，但目前銷售情況較好。一期業(yè)主已入住，樓盤外觀形象、小區(qū)環(huán)境、物業(yè)管理等都不錯。項目名稱 幸福?洋房 地理位置 長沙縣星沙鎮(zhèn)開元路南物業(yè)類型 多層、小高層 建筑風(fēng)格 －起價（元/m2） 多層：1628小高：1658 均價（元/m2） 多層：1750小高：2030 價格走勢 低開高走占地面積 總建筑面積 建筑密度 －容積率 綠化率 40％ 銷售率 30％開盤日期 交房日期 公攤率 17％（小高層）總套數(shù) 514 物業(yè)管理費 －主力戶型 兩房、三房 付款折扣 一次97折 按揭98折項目賣點 星沙少有的別墅洋房 推廣主題 別墅社區(qū)升級版洋房項目配套 內(nèi)設(shè)有會所周邊配套 學(xué)校 長沙師范學(xué)校、湖南大眾傳媒學(xué)院、長沙衛(wèi)校 醫(yī)療 長沙醫(yī)院 購物 通程商業(yè)廣場、新一佳 交通 暫無直達公交車 其它 交通銀行個案優(yōu)勢 依借大盤優(yōu)勢共享配套優(yōu)勢 戶型設(shè)計較好 個案劣勢 樓盤密度較大聯(lián)系電話 4023988 4023999備注 幸福?洋房和幸福里不是一家房產(chǎn)公司建造，但同屬一家物業(yè)管理公司178。項目預(yù)計2006年10月交房，目前剩余單位較多，是本案較有力的競爭對手。就項目本身來看，與幸福里別墅區(qū)相臨，在綠化、配套等方面新成優(yōu)勢互補，人氣也較旺。項目名稱 晶華美地三期 地理位置 星沙板倉路通程商業(yè)廣場對面物業(yè)類型 小高層 建筑風(fēng)格 現(xiàn)代簡約風(fēng)格起價 － 均價（元/m2） 2200（四期） 價格走勢 低開高走占地面積 總建筑面積 10萬m2 建筑密度 －容積率 綠化率 30％ 銷售率 三期已售完開盤日期 （四） 交房日期 2007（四期） 公攤率 15％總套數(shù) 545套 物業(yè)管理費 主力戶型 單間、兩房、三房、 付款折扣 一次性付款97折項目賣點 商業(yè)地段 生活中心 推廣主題 星沙之心 高尚居所項目配套 內(nèi)設(shè)有會所周邊配套 學(xué)校 天驕幼兒園、星沙小學(xué)湖南大眾傳媒學(xué)院、長沙師范、長沙衛(wèi)校 醫(yī)療 長沙縣人民醫(yī)院 、婦幼保健院 購物 通程商業(yè)廣場、新一佳超市 交通 1250703 其它 健身房、藥店、美容院等；商業(yè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行個案優(yōu)勢 地段優(yōu)越，投資回報高；陽光戶型個案劣勢 容積率較高聯(lián)系電話 4027111備注 晶華美地四期即將開盤，戶型面積主要為50—90㎡之間178。目前在售為第三期，預(yù)計第四期在今年的五月份開盤，價格還未確定，具體資料未出來。 晶華美地項目具體分析評價：項目東鄰?fù)ǔ躺虡I(yè)綠化廣場，北接開元路、長沙縣委、縣政府、星沙鎮(zhèn)政府；南靠文化公園，地理位置優(yōu)越；項目距三一九國道和星沙大道不遠(yuǎn)，對外交通便利；處在縣政府和鎮(zhèn)政府的行政中心輻射范圍內(nèi)，周邊配套較完善。目前全部為現(xiàn)房，僅余少量尾盤在售，定價相對來說也較高，對本項目不構(gòu)成威脅。一棟一層的地下室，地下室頂面為綠化廣場；１４棟沿道路的一層為商業(yè)鋪面，215層為住宅。 陽光麗景項目具體分析評價：小區(qū)位于星沙鎮(zhèn)星沙大道與涼塘路交匯處東北角，北接星沙電信局，東臨煤質(zhì)電腦，西臨星沙大道，南臨涼塘路，與星沙商業(yè)樂園、星沙步行街隔路相望，西臨通程商業(yè)綠化廣場，東倚小區(qū)內(nèi)部公園，地理位置和景觀環(huán)境優(yōu)越，交通便利，是一個較為理想的住家場所。此項目與本案在區(qū)域位置、物業(yè)形態(tài)和定價方面有一定的相似之處，其銷售情況值得關(guān)注和跟蹤分析。從規(guī)劃來看，2期對外發(fā)售的家庭公寓與1期面向集團租賃的員工公寓形成整體，底層臨東四線配套配有沿街商鋪。 創(chuàng)業(yè)樂園2期項目具體分析評價：項目總體規(guī)模不大，全部為6層南北朝向的多層住宅，總體規(guī)劃還可以，但周邊交通及其它各項配套還有待進一步完善。因此，這些區(qū)域內(nèi)開發(fā)的與本案可類比的項目都應(yīng)看作是本案的競爭對手。是高品質(zhì)高價端的別墅小區(qū)個案劣勢 距離市區(qū)較遠(yuǎn)，價格較高聯(lián)系電話 2682266備注 －項目名稱 幸福里 地理位置 長沙市經(jīng)濟開發(fā)區(qū)開元東路物業(yè)類型 小高層、聯(lián)排、獨立別墅 建筑風(fēng)格 現(xiàn)代風(fēng)格起價 － 均價 2050元/m2 價格走勢 低開高走占地面積 總建筑面積 43萬m2 建筑密度 －容積率 綠化率 40％ 銷售率 40％開盤日期 交房日期 公攤率 15％總套數(shù) 770 物業(yè)管理費 主力戶型 兩房、三房、復(fù)式、別墅 付款折扣 一次性付款總價少7000元項目賣點 原生態(tài)疊加別墅 推廣主題 家在幸福里 幸福在家里項目配套 內(nèi)部設(shè)有會所、大型超市周邊配套 學(xué)校 星沙幼兒園、星沙小學(xué)、星沙中學(xué)、衛(wèi)校 醫(yī)療 星沙醫(yī)院、湖南中醫(yī)星沙第五醫(yī)院 購物 通程商業(yè)廣場、新一佳超市、易初蓮花超市 交通 5012703 其它 交通銀行、中國移動、中國電信、郵政 個案優(yōu)勢 項目規(guī)模大、項目內(nèi)配套設(shè)施齊全、物業(yè)類型選擇多樣個案劣勢 偏居星沙東隅聯(lián)系電話 4027666 4027688備注 一期十月底竣工、二期正在建造中 可類比項目及競爭樓盤分析：項目所在地為黃興大道與遠(yuǎn)大路交匯處西北角，長沙縣一中對面。 其它 －個案優(yōu)勢 可利用成熟的咸嘉新村的所有配套，居住環(huán)境便利個案劣勢 距離市中心較遠(yuǎn)聯(lián)系電話 8865678 8854988備注 －項目名稱 陽光100國際新城 地理位置 岳麓猴子石大橋西頭北側(cè)物業(yè)類型 公寓 建筑風(fēng)格 －起價 － 均價 2900 元/m2 價格走勢 低開高走占地面積 約66萬 m2 總建筑面積 100萬m2 建筑密度 －容積率 綠化率 40％ 銷售率 一期售完開盤日期 － 交房日期 公攤率 －總套數(shù) 6500 物業(yè)管理費 主力戶型 三房兩廳、四房兩廳 付款折扣 －項目賣點 國內(nèi)知名房地產(chǎn)品牌陽光100連鎖開發(fā)的國際文化生態(tài)社區(qū) 推廣主題 濱江國際生態(tài)社區(qū)項目配套 商業(yè)配套、教育設(shè)施和運動休閑場所周邊配套 學(xué)校 教育設(shè)施包括兩所幼兒園、一所九年制學(xué)校 醫(yī)療 經(jīng)猴子石大橋至長沙市中心醫(yī)院 購物 小區(qū)有商業(yè)配套 交通 91906015804 其它 國際標(biāo)準(zhǔn)泳池、籃球場、足球場、羽毛球場、網(wǎng)球場等等個案優(yōu)勢 國內(nèi)知名房地產(chǎn)品牌，設(shè)計優(yōu)秀，廣告推廣比較好，配套完善，銷售服務(wù)良好個案劣勢 距離市區(qū)較遠(yuǎn)，小戶型比較少聯(lián)系電話 8658888 8657888備注 特邀安藤忠雄、澳大利亞DCM等世界著名建筑設(shè)計事務(wù)所，傾情打造標(biāo)志著長沙新未來的濱江國際生態(tài)社區(qū)項目名稱 西湖?麗景 地理位置 岳麓區(qū)咸嘉湖路428號物業(yè)類型 多層、小高層 建筑風(fēng)格 園林式建筑起價 2100元/m2 均價 2600元/m2 價格走勢 低開高走占地面積 總建筑面積 建筑密度 ％容積率 綠化率 ％ 銷售率 30％開盤日期 交房日期 公攤率 －總套數(shù) 479 物業(yè)管理費 主力戶型 兩房、三房 付款折扣 暫未有計劃項目賣點 河西?坡地景觀名宅 推廣主題 半山觀水，和諧雅居項目配套 會所周邊配套 學(xué)校 博才學(xué)校，英才幼兒園 醫(yī)療 湘雅附三醫(yī)院 購物 通程商業(yè)廣場、華銀旺和超市 交通 311091603 其它 促銷手段：“銷售積分卡”個案優(yōu)勢 園林建筑、入戶花園、浙派風(fēng)格個案劣勢 期房銷售；戶型面積大，流失小戶型客戶聯(lián)系電話 8650828 8650778備注 －項目名稱 雄?；▓@2期 地理位置 岳麓桐梓坡路123號物業(yè)類型 小高層 建筑風(fēng)格 －起價 2500元/m2 均價 2800元/m2 價格走勢 －占地面積 總建筑面積 63萬m2 建筑密度 －容積率 綠化率 42％ 銷售率 98％開盤日期 － 交房日期 － 公攤率 15％左右總套數(shù) 393套 物業(yè)管理費 主力戶型 三房為主 付款折扣 一次性付款95折，按揭99折項目賣點 交通優(yōu)越 推廣主題 以人為本，打造精英社區(qū)項目配套 幾乎無周邊配套 學(xué)校 博才小學(xué)、桐梓坡小學(xué)、六溝壟小學(xué) 醫(yī)療 湘雅三醫(yī)院 購物 華銀旺和超市 交通 111013143030344060117路公交車可到。屬于市中心，生活便利，交通購物方便個案劣勢 價格偏高，太靠馬路聯(lián)