【正文】 因此本地塊與桃花塢、丁卯、丹徒等各種設(shè)施基本成型的區(qū)域的樓盤相比，本案具有更大的發(fā)展空間和無限的升值潛力，故本案價格應(yīng)比此類樓盤均價2500元/m2稍高。結(jié)合鎮(zhèn)江市場個案調(diào)查資料的面積分布，分析得出本案主力面積為當(dāng)前市場的集中段，加上本項目戶型設(shè)計合理緊湊，戶戶直接采光，動線明朗，景觀設(shè)計精致考究，以及三段式外立面設(shè)計和面磚的應(yīng)用，將塑造出一個較高品質(zhì)的新城區(qū)的首席精致樓盤。一期開發(fā)為1～11119；二期開發(fā)為11～11222。類似香江花城如此熱銷的還有陽光世紀花園等。 大部份開發(fā)商注重樓盤形象包裝，聘請專業(yè)營銷公司或成立專門營銷部，售樓處往往選擇在解放路、城市客廳等人流較多地方，以烘托現(xiàn)場銷售氣氛。與本地塊最有可比性的是山林苑和百盛家園，同樣緊鄰鐵路，但地段上比較接近市中心，目前二手房市場交易基價約為2500元/m2。 從樓盤分布情況看，市區(qū)東部與北部樓盤開發(fā)密集，競爭劇烈，但產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象較為嚴重，除陽光世紀花園（純別墅產(chǎn)品）、香江花城（首家引進圍合式景觀設(shè)計的獨特理念，并首家采用香港戴德梁行做為物管），春江華庭（純小高層產(chǎn)品），恒美嘉園（全裝修房）等樓盤較有特色外，其余樓盤規(guī)劃無特色。 桃花塢區(qū)域樓盤均價在2400～2500元/m2，結(jié)合小區(qū)規(guī)模、戶型設(shè)計、地段、環(huán)境各因素看，價格較為合理，同屬于該區(qū)域的米山人家均價為2800元/m2，在性價比上，價格偏高，這與它推案的廣告力度有密切關(guān)系，加大了樓盤開發(fā)成本。 市區(qū)樓盤最高價為京潤國際花園，均價為3800元/m2。 基地位置圖個 案 調(diào) 查 分 析 表調(diào)查日期： 2004 年 4 月 19 日 調(diào)查人：王登科案名恒美嘉園工地位置學(xué)府路中段投資興建恒順置業(yè)企劃銷售深圳同致地產(chǎn)售樓電話8787000 8787888建筑設(shè)計鎮(zhèn)江市建筑設(shè)計研究院規(guī)劃用途住宅規(guī)劃形態(tài)11F*6F*46占地面積18萬m2總建面積19萬m2總銷金額面積范圍72—140m2主力面積110m2單價范圍均 價主力總價總價范圍規(guī)劃戶數(shù)1127戶可售戶數(shù)1127戶去 化 率未售綠化率%容積率得房率貸款額度貸款年限車棚單價付款方式，優(yōu)惠 ，首付 3. 分期付款商鋪面積未售商鋪均價未售車庫單價未售開盤日期未定交付日期工程進度部分在裝修，部分地基，部分主體主要媒體候車亭、戶外廣告、京江晚報、廣電報、車體廣告、墻體物業(yè)管理客源分析物業(yè)費區(qū)內(nèi)配套會所、幼兒園、中心廣場區(qū)外配套學(xué)校：江蘇大學(xué)、電子工業(yè)學(xué)校、警察培訓(xùn)學(xué)校 郵局： 銀行： 公交：1229 醫(yī)院：丹徒人民醫(yī)院 酒店： 超市： 農(nóng)貿(mào)市場：面 積配 比分 析2R 72—90m23R 110—140m2面積適合當(dāng)?shù)乩习傩盏男枨?，套型也比較不錯。附個案調(diào)查分析表：個 案 調(diào) 查 分 析 表調(diào)查日期： 2004 年 4 月 19 日 調(diào)查人：王登科案名香江花城二期紫葳苑A組團工地位置東吳路與江濱大道交界出投資興建無錫紅豆企劃銷售深圳國際企業(yè)服務(wù)有限公司售樓電話5024000、5024555建筑設(shè)計深圳大學(xué)建筑規(guī)劃設(shè)計研究院規(guī)劃用途住宅、商鋪規(guī)劃形態(tài)18F*13F*6F*26占地面積30萬m2（總）總建面積46萬m2（總）總銷金額11．5億(總)面積范圍89—194m2主力面積124—129m2單價范圍2720—3071元/m2均 價2800元/m2主力總價35萬元總價范圍24—44萬元規(guī)劃戶數(shù)3500戶（總）可售戶數(shù)3500戶(總)去 化 率一期96%、A組團三幢（1116）100%綠化率45%（總）容積率得房率小高層80%多層90%貸款額度70%貸款年限30年車棚單價1600元/m2付款方式，優(yōu)惠 98折 ，首付 30% 3. 分期付款商鋪面積未售商鋪均價未售車庫單價未售開盤日期二期4月16日交付日期05年10月工程進度一期結(jié)頂、二期打樁主要媒體廣電報、京江晚報、墻體廣告、電視、車體、候車亭物業(yè)管理香港戴德梁行客源分析以本地為主，有少量外地投資客戶 物業(yè)費區(qū)內(nèi)配套商業(yè)街、會所、幼兒園、小學(xué)區(qū)外配套學(xué)校：江濱小學(xué)、江濱中學(xué)、東吳進修學(xué)院、鎮(zhèn)江中學(xué) 郵局： 東吳路支局 銀行：市商業(yè)銀行 公交： 10116 醫(yī)院：江濱醫(yī)院 酒店： 維揚酒店超市：蘇果超市 農(nóng)貿(mào)市場：九里農(nóng)貿(mào)市場面 積配 比分 析2R 85—95m2 18戶 17%3R 120—135m2 90戶 83%此戶型設(shè)計比較好，面積也是比較適合當(dāng)?shù)厝说囊筚u點提煉及去化分析賣點： 1：地段2：區(qū)內(nèi)外配套齊全3：開發(fā)商品質(zhì)4：小區(qū)規(guī)劃分析： 4月16日二期部分開盤，半天售出102套，形成搶購的場面。市區(qū)代表樓盤有：香江花城、江南府邸、江南頤和家園、金山水岸、陽光世紀花園、恒順翠谷、恒美嘉園、國信米山人家、學(xué)府芳鄰、松盛園、春江華庭、楓林灣、京潤國際花園、潤州花園等；丁卯新區(qū)代表樓盤有：江南世家；丹徒新區(qū)代表樓盤有：彩虹城、駙馬山莊、瑞丹花苑、幸福城、永安新城花園、永安新城茗苑等。 該地塊分兩期開發(fā)，尚有部分建筑未拆遷，在形象上給客戶帶來影響。 本地塊北邊有一紅綠燈口，且時間較長，在一定程度上給出行造成了不方便。 本地塊周邊環(huán)境較差，如西邊為某味精廠及農(nóng)舍、農(nóng)田。 本地塊在當(dāng)?shù)鼐用竦挠∠笾校瑢儆诮紖^(qū)感念，檔次較低。 地塊東邊為朱方路，是句容、南京與鎮(zhèn)江往來的必經(jīng)之路，經(jīng)常有大型車輛通行，給本地塊造成了干擾。1 本項目戶型面積配比較為合理，以90m2左右的三房和120m2左右的四房為主。1 本項目規(guī)劃戶數(shù)為350戶，規(guī)模適中，可使小區(qū)物業(yè)管理最優(yōu)化。1 該區(qū)域目前尚無新推樓盤，且原有住宅小區(qū)規(guī)劃檔次不高，如本項目推案適時，在規(guī)劃較好的情況下，不存在很強的市場競爭。 依托金山風(fēng)景區(qū)，為本項目注入歷史人文氣息，提升小區(qū)的文化韻味。 離鎮(zhèn)揚汽渡較近使本地塊給人以一種離長江較近的感覺，可借長江這一世界聞名的“黃金水道”來為本項目造勢。 南徐生態(tài)大道的建成，跑馬山路、檀山路、朱方路的改造，中山北路的擬建和潤揚大橋的即將竣工通車為本地塊創(chuàng)造了發(fā)達的路況網(wǎng)絡(luò)，方便了交通，是本地塊一個至關(guān)重要的因素。 本地塊北依潤州廣場，環(huán)境優(yōu)美，空氣清新，給居家休閑創(chuàng)造了便利條件，同時也具有地標(biāo)性意義。鎮(zhèn)江項目市場調(diào)查報告二一、本地塊優(yōu)缺點分析（一）優(yōu)點 本地塊屬于規(guī)劃主城的五大功能區(qū)之一的南徐新城板塊，緊靠未來行政中心（南徐大道與檀山路交界處），鄰近南山風(fēng)景區(qū)這一城市綠核，具有極佳的升值潛力。 與潤州區(qū)政府僅為一路之隔，具有地標(biāo)性意義，提升了小區(qū)整體形象與檔次，帶來生活安定感和滿足感。 潤揚大橋工程的啟動，方便鎮(zhèn)江與揚州等長江北部城市的聯(lián)系和往來，潤揚大橋給周遍地區(qū)的發(fā)展創(chuàng)造了優(yōu)越的條件，能帶動周邊經(jīng)濟發(fā)展，積聚更多的人氣，從而給本地塊帶來契機。 本地塊所屬區(qū)域為未來開發(fā)新區(qū)，各方面極具可塑性，與發(fā)展較早的老城區(qū)相比，有更大的發(fā)展空間。 靠近江蘇的省會城市——南京。 介于三茅宮和七里甸之間，居民較多，各種配套較齊全，相對方 便。1 周邊各種生活配套較為齊全，方便生活。1 本項目戶型設(shè)計合理化、人性化，空間浪費少，采光好。（二）缺點 南邊與京滬鐵路相距不到10米，京滬鐵路是主動脈，且為復(fù)線，往來客貨列車頻繁，尤其是貨車經(jīng)過時，使地塊有震動現(xiàn)象，該鐵路處于地塊南邊，影響到的是主要功能區(qū)域，所以鐵路問題是本地塊最大的抗性，特別是老年客戶很難接受。 北邊隔潤州區(qū)政府為潤州路，是揚州與鎮(zhèn)江往來的必要路線，大型車輛出入較多，影響了居住環(huán)境。 附近居民雖然較多，但是由于以往小區(qū)規(guī)劃定位較低，所以存在人員復(fù)雜，居住混亂，檔次不高的局面，從而影響了本地塊的居住品質(zhì)。 路況雖經(jīng)改善，但公交線路尚不完善，步行至最近的公交站牌至少需要5分鐘。 周邊配套雖然較為齊全，但規(guī)模都較小，且零散分布，無高檔次消費點。二、市場競爭個案調(diào)查目前鎮(zhèn)江約有樓盤55個，其中市區(qū)32個，丁卯新區(qū)10個，丹徒新區(qū)13個，從區(qū)域分布上看，以解放路為界的東西沿線分布最為密集。其中約64%已經(jīng)交付，1%即將于今年年底之前交付，35%正在熱銷中（如香江花城、陽光世紀花園、米山人家、學(xué)府芳鄰、彩虹城、永安新城花園、楓林灣等）或尚未開盤（如江南府邸、金山水岸、頤和家園二期、恒美嘉園、江南世家、松盛園、永安新城茗苑、幸福城二期、瑞丹花苑二期、學(xué)府雅苑、潤州花園四期等）?；匚恢脠D個 案 調(diào) 查 分 析 表調(diào)查日期： 2004 年 4 月 19 日 調(diào)查人：王登科案名恒順翠谷工地位置學(xué)府路21世紀樂園西側(cè)投資興建恒順置業(yè)企劃銷售鎮(zhèn)江恒新住宅科技集成有限公司售樓電話5035150、5035186建筑設(shè)計規(guī)劃用途住宅規(guī)劃形態(tài)6F*110F*3占地面積11萬m2總建面積16萬m2總銷金額面積范圍108—142m2主力面積116m2單價范圍2300—2700元/m2均 價2380元/m2主力總價總價范圍25—39萬元規(guī)劃戶數(shù)380戶可售戶數(shù)380戶去 化 率99%綠化率43%容積率得房率85%貸款額度70%貸款年限30車棚單價付款方式，優(yōu)惠 ，首付 30% 3. 分期付款商鋪面積商鋪均價車庫單價1540元/m2開盤日期03年12月交付日期04年12月工程進度結(jié)頂主要媒體京江樓市、候車亭、戶外廣告物業(yè)管理