【正文】 2007遼寧房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法 第七條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅人建造商品房，已自用或出租使用年限在一年以上再出售的，應按照轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的政策規(guī)定繳納土地增值稅，不再列入土地增值稅清算的范圍。 單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額247。 （非道路） 占有業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。 注：期房在交付使用前即使收到 定金和租金，也不需要確認所得稅的租金收入，需要等到實際交付時再一次或分次確認，但營業(yè)稅需要提前確認十二、其他收入 小區(qū)的命名權(quán) 樓宇的命名權(quán) 樓宇的屋面使用權(quán) 樓宇的外墻面使用權(quán) 注：后兩項需要將對應的計稅成本結(jié)轉(zhuǎn)到長期待攤費用科目，分年攤銷申報扣除，既不屬于土地增值稅的收入，也不屬于土地增值稅的扣除項目十三、地上/地下停車位 物權(quán)法第七十四條 建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業(yè)主的需要。超過二十年的，超過部分無效。租賃期間不滿一年的，應當在租賃期間屆滿時支付；租賃期間一年以上的，應當在每屆滿一年時支付，剩余期間不滿一年的，應當在租賃期間屆滿時支付。 第二百二十六條　承租人應當按照約定的期限支付租金。 2010國稅函79號關(guān)于貫徹落實企業(yè)所得稅法若干稅收問題的通知 中華人民共和國合同法 第二百一十五條　租賃期限六個月以上的，應當采用書面形式。 借：應付股利——xxx 貸：主營業(yè)務收入 借：主營業(yè)務成本 貸：開發(fā)產(chǎn)品 借：營業(yè)稅金及附加 貸：應交稅費—營業(yè)稅 —土地增值稅十一、出租收入 營業(yè)稅實施細則第二十五條第二款 納稅人提供建筑業(yè)或租賃業(yè)勞務，采取預收款方式的，其納稅義務發(fā)生時間為收到預收款的當天。十、分配開發(fā)產(chǎn)品 1997國稅函387號關(guān)于以不動產(chǎn)作為股利進行分配征收營業(yè)稅問題的批復 東亞公司將屬于東亞公司的不動產(chǎn)作價作為股利分配給中外雙方，所有權(quán)發(fā)生了轉(zhuǎn)移，符合現(xiàn)行營業(yè)稅關(guān)于銷售不動產(chǎn)的規(guī)定。 借：應付賬款 抵債金額 貸：主營業(yè)務收入 公允價格 營業(yè)外收入 差額 如果不存在公允價值，按照組成計稅價格和實際抵債金額孰高的原則確認預售收入九、對外股權(quán)投資 2002財稅191號關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營業(yè)稅問題的通知 以無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征收營業(yè)稅。 2008國稅函828號關(guān)于企業(yè)處置資產(chǎn)所得稅處理問題的通知七、開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用 企業(yè)所得稅 成本轉(zhuǎn)賬，歷史成本延續(xù)，遞延納稅 成本轉(zhuǎn)賬，歷史成本延續(xù)，遞延納稅，未來對外轉(zhuǎn)讓時按照轉(zhuǎn)讓處理 營業(yè)稅、契稅 內(nèi)部處置，無 房產(chǎn)稅：照章征收八、債務重組 1998國稅函771號關(guān)于以房屋抵頂債務應征收營業(yè)稅問題的批復 單位或個人以房屋抵頂有關(guān)債務，不論是經(jīng)雙方(或多方)協(xié)商決定的，還是由法院裁定的，其房屋所有權(quán)已發(fā)生轉(zhuǎn)移，且原房主也取得了經(jīng)濟利益(減少了債務)，因此，對單位或個人以房屋或其他不動產(chǎn)抵頂有關(guān)債務的行為，應按“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。 注：房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品在建造過程中按照政府相關(guān)文件規(guī)定應該繳納的，且有確定的金額或者有具體收取標準的各項費用。 注：提供工程施工合同和建設工程規(guī)劃備案材料（含造價工程師編制的預算造價） 園林綠化屬于基礎設施，不包括在內(nèi) (三)應向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業(yè)完善費用可以按規(guī)定預提。 注：票據(jù)的所屬時間一般限定在三年以內(nèi)，如果稅率沒有變化，直接計入實際取得當年，否則應當進行追溯調(diào)整 (二)公共配套設施尚未建造或尚未完工的，可按預算造價合理預提建造費用。 注：主要對應書面合同約定的付款期限沒有屆滿的金額，不包括約定的付款期限已經(jīng)屆滿但沒有實際付款的金額，以及建設方提供的設備款。 注：核定毛利率≠實際毛利率 毛利率的各年適用及調(diào)整 例一，計稅毛利率15%，核定毛利率18%，實際毛利率20%，則 交付使用前按照15%計算毛利 交付使用當年按照3%（18%－15%）追征確認以前年度毛利，不追溯調(diào)整 交付使用當年至辦理竣工決算前，按照18%計算毛利 竣工決算當年按照2%（20%－18%）追征確認以前年度毛利，不追溯調(diào)整 例二，計稅毛利率15%，核定毛利率14%，實際毛利率17%，則 交付使用前按照15%計算毛利 交付使用當年不需要調(diào)減以前年度毛利 交付使用當年至辦理竣工決算前，按照15%計算毛利 竣工決算當年按照2%（17%－15%）追征確認以前年度毛利，不追溯調(diào)整 例三，計稅毛利率15%，核定毛利率18%，實際毛利率14%，則 交付使用前按照15%計算毛利 交付使用當年按照3%（18%－15%）追征確認以前年度毛利，不追溯調(diào)整 交付使用當年至辦理竣工決算前，按照18%計算毛利 竣工決算當年按照4%（18%－14%）調(diào)減以前年度毛利，不追溯調(diào)整，不予退稅四、預計工程成本 第三十二條 除以下幾項預提(應付)費用外，計稅成本均應為實際發(fā)生的成本。 (三) 開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。除土地開發(fā)之外，其他開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應視為已經(jīng)完工： (一) 開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案。 2010國稅函220號關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知 土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。二、面積誤差 合同面積和測量面積誤差 2001商品房銷售管理辦法20 補收房價款的，需要計算繳納營業(yè)稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅，但不涉及罰款和滯納金 退還房價款的，按照退款處理 營業(yè)稅暫行條例實施細則 第十四條 納稅人的營業(yè)額計算繳納營業(yè)稅后因發(fā)生退款減除營業(yè)額的，應當退還已繳納營業(yè)稅稅款或者從納稅人以后的應繳納營業(yè)稅稅額中減除。 思考：會計利潤0，所得額0第四部分：房屋交付當年及以后一、代收款項 1995財稅48號關(guān)于土地增值稅—些具體問題規(guī)定的通知 對于縣級及縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用，如果代收費用是計入房價中向購買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅；如果代收費用未計入房價中，而是在房價之外單獨收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入 對于代收費用作為轉(zhuǎn)讓收入計稅的，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計20％扣除的基數(shù)；對于代收費用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計稅的，在計算增值額時不允許扣除代收費用。 2003國稅函847號關(guān)于中國移動通信集團公司有關(guān)所得稅問題的通知 給予已有用戶或使用者（包括個人消費者和單位法人）的，凡是作為商業(yè)折扣給予單位使用者的，應在帳面上反映； 給予法人單位的特定人員（如業(yè)務聯(lián)系人、單位領導等），應作為企業(yè)業(yè)務招待費按規(guī)定標準扣除；為宣傳推廣目的隨機給予不確定客戶（包括實際用戶和潛在用戶）的，應作為業(yè)務宣傳費按規(guī)定標準扣除十三、公益性捐贈 2009財稅124號關(guān)于通過公益性群眾團體的公益性捐贈稅前扣除有關(guān)問題的通知 企業(yè)通過公益性群眾團體用于公益事業(yè)的捐贈支出，在年度利潤總額12%以內(nèi)的部分，準予在計算應納稅所得額時扣除。 如果有確鑿證據(jù)表明（按照合同或協(xié)議約定等）企業(yè)實際支付的廣告費，其相對應的有關(guān)廣告服務將在未來幾個會計年度內(nèi)獲得，則本期實際支付的廣告費應作為預付賬款，在接受廣告服務的各會計年度內(nèi)，按照雙方合同或協(xié)議約定的各期接受廣告服務的比例分期計入損益。 2009國稅發(fā)31號沒有具體規(guī)定 預售收入能否作為基數(shù) 意見一：可以提前作為計算廣告費等扣除限額的基數(shù)，但未來實際轉(zhuǎn)作會計收入時不允許重復作為計算基數(shù)（當年業(yè)務招待費允許部分扣除） 青島 / 江蘇 / 大連 / 北京/寧波 意見二：不允許作為當年計算廣告費等稅前扣除限額的基數(shù)，但未來實際轉(zhuǎn)作會計收入時允許作為計算基數(shù)（當年業(yè)務招待費全部不允許扣除）福州 / 遼寧 注：不影響廣告宣傳費的絕對扣除額年度申報表填寫 前提：預售收入不允許作為計算基數(shù) 尚未決算前：按照預售收入的預計毛利扣除銷售稅金后的預計利潤填入附表三第52行（房地產(chǎn)企業(yè)預售收入計算的 預計利潤）作納稅調(diào)整增加處理 辦理決算年度：按照以前年度已經(jīng)確認的預計利潤填入附表三第52行（房地產(chǎn)企業(yè)預售收入計算的 預計利潤）作納稅調(diào)整減少處理 前提：預售收入允許作為計算基數(shù) 尚未決算前：預售收入申報為視同銷售收入，預售收入的85%申報為視同銷售成本，對應的銷售稅金申報為扣除類調(diào)整項目（其他）調(diào)減金額 辦理決算年度：按照上述原則，視同銷售收入和視同銷售成本填寫負數(shù)，對應的銷售稅金申報為扣除類調(diào)整項目（其他）調(diào)增金額十二、廣告宣傳的待攤 2000關(guān)于執(zhí)行《企業(yè)會計制度》和相關(guān)準則有關(guān)解答（一） 《企業(yè)會計制度》規(guī)定，期間費用應當在發(fā)生時直接計入當期損益。十、虧損彌補 2008國稅函635號關(guān)于填報企業(yè)所得稅月（季）度預繳納稅申報表有關(guān)問題的通知 第4行“實際利潤額”：填報按會計制度核算的利潤總額減除以前年度待彌補虧損以及不征稅收入、免稅收入后的余額。計稅毛利率（續(xù)） （三）開發(fā)項目位于其他地區(qū)的，不得低于5％ （四）屬于經(jīng)濟適用房、限價房和危改房的，不得低于3% 注 : 不包括經(jīng)濟適用房等項目配套建設的商鋪、車庫、地下車位等未完工產(chǎn)品取得的收入 毛利率 = （收入－成本）247。 注：多數(shù)省份下發(fā)文件，允許扣除預售收入對應的營業(yè)稅金及附加、土地增值稅 權(quán)責發(fā)生制與配比原則 與收入存在直接因果關(guān)系的扣除項目（如銷售成本和銷售稅金），應當與收入保持在同一個納稅年度申報扣除 與收入沒有直接因果關(guān)系的扣除項目（如期間費用），應當按照權(quán)責發(fā)生制原則扣除 直接因果關(guān)系一般表現(xiàn)為完全變動成本九、計稅毛利率 第八條 企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計稅毛利率由各省、自治區(qū)、直轄市國家稅務局、地方稅務局按下列規(guī)定進行確定: （一）開發(fā)項目位于省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于15％。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本期取得預售收入按規(guī)定計算出的預計利潤額計入本行。在辦理竣工決算前，預售款和繳納的營業(yè)稅金等均不進入會計損益，即會計利潤一般僅反映期間費用 預售年度會計處理 借：銀行存款 借：應交稅費 貸：預收賬款 貸：銀行存款 注：只影響資產(chǎn)負債表，不影響損益表。七、預售款的會計處理 2006企業(yè)會計準則第 14 號——收入 2008國稅函875號關(guān)于確認企業(yè)所得稅收入若干問題的通知 企業(yè)銷售商品同時滿足下列條件的，應確認收入的實現(xiàn)： 1. 商品銷售合同已經(jīng)簽訂